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標題: 請教蓋房子的問題 [打印本頁]

作者: ey5701 時間: 2011-8-23 18:24 標題: 請教蓋房子的問題

本帖最後由 ey5701 於 2013-12-22 22:19 編輯

請教蓋房子的問題

對於會蓋房子的人.或有相關經驗.或是本身是建築相關行業.

蓋房子應該不是很困難.如果不是相關人員的話.就是一大挑戰.

在2hom.有很多人想蓋.卻不知如何開始.我也是一樣.有一大堆問題.

面對設計公司.建築公司.營造商.提出問題.他們有的會隨便敷衍你.

虎攏你.因為它比你專業.很快就可以壓過你.你若在材料.工法有疑問.

他們可能會更不高興.認為你懷疑他們會偷工減料.或不夠專業.

所以想開個版面.可以大大方方的提問.虛心求教.不用擔心這.擔心那.

作者: ey5701 時間: 2011-8-23 18:31

請教蓋房子的問題

對於會蓋房子的人.或有相關經驗.或是本身是建築相關行業.

蓋房子應該不是很困難.如果不是相關人員的話.就是一大挑戰.

在2hom.有很多人想蓋.卻不知如何開始.我也是一樣.有一大堆問題.

面 ...
ey5701 發表於 2011-8-23 18:24

今天問到一家建商.應該算滿有名氣.

他說他們是包工.不包料.

請問有經驗的大大.

包工.不包料.有何優點.?有和缺點?

作者: rdmigo 時間: 2011-8-23 20:43

~~~不用替材料的品質差異負責!及原物料一日多市的困擾...
......在物料的準備上..不須要負擔其他的風險..包括顧主..
...耍皮條...配合的工作不一定全是單方面的問題!
...

作者: ax5589 時間: 2011-8-23 21:24

營造業僅願包工卻不包料,其大概有兩個考慮方向: 價格波動 , 責任歸屬.
價格的波動,一般營造業比較擔心的是"鋼筋". 若房子慢慢蓋, 從畫圖要定稿送照,搞個半年多也不奇怪. 蓋一間房子花1年半也大有人在. 期間鋼價波動可能已差了5~10萬了.
至於責任歸屬, 包工不包料可預留踢皮球比賽的空間.

... 我也是來混的...一切順其自然!

作者: 美信 時間: 2011-8-23 21:33

一、找一家當地有口碑的設計規劃公司，將您的理念與需求完整的與之溝通。
二、將設計、施工、監造統包給他。
三、每周至少一次與建築團隊：包括建築師、設計師、營造廠商〈土木、水電、空調‧‧〉等開會檢討。
以上重點如能好好把握，相信會減低困擾。但是業主也要先作好功課，不要輕易變更設計〈這是廠商調高費用最好的理由〉。建材之廠牌、規格，單價、數量也要有所瞭解〈其實現在資訊發達，只要上網都可以查得到〉。規劃公司賺的應該是合理的顧問及管理費用，這都是以總工程費的百分比去算的。
以上是小妹個人淺見，不週之處，請指導。

作者: ey5701 時間: 2011-8-24 09:35

包工.不包料是建商要求的.

建商的說法是不賺料的差價.因為他們非常誠實.

問題來了.

平常我們去買菜.會看小販的磅秤.去加油站加油.會看上面的數字.

請問鋼筋載來.我如何知道鋼筋的重量足不足.?

混泥土是運送了多久.多少立方米.多少psi?

我是外行人.5噸的鋼筋和6頓.擺在眼前.實在看不出來.

混泥土就更不用說了.

請問有方法解決嗎?

還是不用管它.反正送來.他說多少.就多少.沒差?

作者: 黑色的大鳥 時間: 2011-8-24 10:28

是不是可以說料錢是廠商跟業主自己結清，包工只是算師父工人及監工的費，這樣業主比較不會有物料過手加價的問題，但物料應還是包工幫你叫，幫你處理，費用你自己給廠商吧！注意現金折扣問題就好...但物料好壞、進口與國產仍有差異....

... 我一直在混的...也只能順其自然!

作者: pipi 時間: 2011-8-24 11:35

本文章最後由 pipi 於 2011-8-24 11:37 編輯

的確跨行如隔山
我們不可能樣樣專精
但是有個常理不會變
委託他人處理事務請一定要簽訂合約
像此類找營建商建造房屋之承攬契約
很多權責事項 (包括事務範圍,責任歸屬,保險賠償事項,工期約束,完工的界定....等等)
是可以簽約方式約束雙方
找個有經驗的律師幫您擬定合約內容或提出公證
如果承攬方是個正派經營的業者
一定不會規避合理的契約約束

蓋房子是很複雜的過程
決不是口頭掛保證就能信任到底的事
權利義務還是白紙黑字先吧

作者: ey5701 時間: 2011-8-24 12:16

8# pipi
我們外地人.提出問題.對方都不太高興了.不知道我們再怕甚麼.

如果大小事都全部寫下去(他們好像只寫大事).還要公證.

.他們可能會叫我自己蓋.

感謝pipi大的提醒.

作者: LKK46 時間: 2011-8-24 15:45

蓋房子這部份我好像是混的比較兇…
但還是提供給不想太操煩的同學參考

我問當地認識的代書與幾家農舍主
了解相關業者的口碑及去看業者蓋的房子
決定那家業者後我只管大原則及定案簽約
要求業者負責從申請到完工(含證照)

簡單講我比較重視業者的風評

作者: rovechou 時間: 2011-8-24 16:13

我覺得的確如LKK46、pipi二位大大所說的，要不就找一個信的過的建商簽約包到好，如果先前有一點點的感覺不好就不要簽，免的事後更多爭議，至於要找好的建商真的也是多問厝邊頭尾的風評，如果真要事事事必躬親，那我建議你要做足功課把所有的工、料的作法、規格、原理、報價、議價通通搞清楚來，再慢慢弄，畢竟就像各位大大講的蓋房子不是件小事，不要搞到事後一堆問題才來後悔。
如果ey5701大您對建材料還不是很了解，不是很建議採用包工不包料，容易產生爭議，還是那句話"有一點點的感覺不好就不要簽，免的事後更多爭議"。
建議您還是多花點時間爬爬文、做足功課吧。

作者: ey5701 時間: 2011-8-24 18:25

建議您還是多花點時間爬爬文、做足功課吧。
rovechou 發表於 2011-8-24 16:13

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11# rovechou

偷偷告訴你喔.

看了很多.知道很多.跟廠商說.他並不理你.

舉例來說.跟他說吹南風.地板會反潮.要如何避免.

一位回答.在房子的四周地板打水泥.因為沒有植物.就沒有潮濕.

另一位說.濕氣是在空氣中.打開除濕機.或開冷氣.就可以解決.

我若沒記錯.我看過的(2home版上)是應該加防潮布.我提出來.

他們都說.他們做過.效果不大.

我要說甚麼呢?

作者: taiwanbigmary 時間: 2011-8-24 22:46

您所謂外地..是多遠..
台灣很小的幅員..
您可以自己帶自己熟悉的班隊來做..
平時就多留意蒐集相關人才資訊..
或是領頭的專家達人..
祝福您!!

作者: 阿俊 時間: 2011-8-24 23:05

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ey5701 發表於 2011-8-24 18:25

那是不好作不是效果不好啦

作者: ey5701 時間: 2011-8-25 09:06

14# 阿俊
是喔!
我還以為是我記錯了.
或是他們說錯了.

結果是.........不好做..........無言

作者: ey5701 時間: 2011-8-25 09:08

本文章最後由 ey5701 於 2011-8-25 09:11 編輯

13# taiwanbigmary

也沒多遠啦!從台灣頭(新北市)到台灣尾(台東市).

我沒有班隊.我只有2home的知識.

可是說了沒人理你.

不要太認真.否則會蓋不下去.

作者: 雨耕聯合設計 時間: 2011-8-25 09:20

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ey5701 發表於 2011-8-24 18:25

將地板架高75--100公分四周用通氣孔
可降低反潮的問題
另一反潮因素為建築本身
增加通風口的有效通風率這是平時就需要的

預算的部份的影響
架高地板於混凝土與鋼經皆會增加
另一成本為模板有一組模返可能會拆不下來

作者: rovechou 時間: 2011-8-25 09:22

舉例來說.跟他說吹南風.地板會反潮.要如何避免.

一位回答.在房子的四周地板打水泥.因為沒有植物.就沒有潮濕.

另一位說.濕氣是在空氣中.打開除濕機.或開冷氣.就可以解決.

我若沒記錯.我看過的(2home版上)是應該加防潮布.我提出來.

他們都說.他們做過.效果不大.

我要說甚麼呢?

您舉例的真好，我自己的2home也為這問題苦惱，爬了很多文，也搜尋了很多網路上的回文，不如提出來簡單討論看看，我發現大致有二種說法，跟您說的有點類似。
一種是說地下土壤中的溼氣滲入地基與一樓樓地板，而吹南風的時候氣溫升高，使得地下溼氣釋放出來。
另一種說法是連日低溫陰雨所以與土壤直接接觸的地基及一樓樓地板溫度較低，當南風出入溫度較高，就造成了溼氣結露的現象，有點像裝冰水的杯子外壁出汗的道理。
我個人是比較偏向相信第二種說法，所以我覺得應該在地板與樓地板之間的斷熱做好，以減少地板與空氣的溫差過大，還有地板面材使用低表面張力的材料，降低水氣結珠的情形。
我想如何的作法及願不願意做是其次，我想找到問題的源頭應該是屋主最在乎的。

作者: clhung 時間: 2011-8-25 09:24

那是不好作不是效果不好啦
阿俊發表於 2011-8-24 23:05

鋪防潮布不會不好做，幾千塊可搞定，雖然我自己有鋪，但個人覺得以理論來說，
應該作用不大。

我是覺得以前的房子，一樓地板通常能偷就偷，沒綁鋼筋、灌漿太薄，水泥灌漿沒養護，房子通風設計問題及各地氣候因素等加起來才會有地板南風反潮現象。

至於現在一般的設計會把地板檯高地面，加上綁鋼筋，灌漿厚一點，注意灌漿後的養護，房子的整體通風設計(須配合環境)良好，我個人覺得才是有效的方法。

作者: 雨耕聯合設計 時間: 2011-8-25 09:35

台灣反潮的問題並非建築品質的因素
而是建築材料性質使用後所反映大環境的特性
而這部份在許多早期老的建築上都可找到答案
地方許多建築包商多為技術程面出身
對於建築學綜合的訊息較無法接觸與連貫
也不是他們的問題
這是台灣普遍的現象
許多業主與包商於溝通層面出現的落差
這事時有所聞的大家都多些耐心吧

作者: quancelin 時間: 2011-8-26 08:33

建議ey5701大大先將你要蓋房子的格式需求（有時會隨著房子再蓋的過程變動，但功課坐足，變動越少）列出來，再找個建築師幫你規劃，有時再加設計師，一起開會，待圖面有個初步概念時，再找個好的監工。蓋房子處處皆是學問，你計畫的越好，花冤枉錢越少。找到可信賴的人很重要，但也是隨緣。關於防潮的問題，我的地基是用大石頭墊底，上再用六分石，利用石頭間的縫隙不吸潮，另地底下裝排氣孔。提供參考。

作者: ey5701 時間: 2011-8-26 10:07

本文章最後由 ey5701 於 2011-8-26 10:55 編輯

80平的坪頂設計.一般普通建材.

有經驗的大大.可以把相關費用列出來嗎?(越詳細越好)

想要知道自己口袋夠不夠深.問建築師.設計師.建商.

沒有人願意回答.一定要簽約.才可以繼續討論.

沒錢.或錢不夠.可以簽約嗎?很困擾ㄝ

作者: oop930 時間: 2011-8-26 10:45

22# ey5701

ey5701 大
真的太認真很多廠商會叫你自己蓋
自己很親的人在搞沙石與混凝土還有承包一些工程
一些廠商跟我們說他們在外地的親朋好友要跟他們請教
要如何叫料
他只跟對方的老板說
我不跟你殺價但是材料要真實
廠商是出原料給我們親戚工廠
他們自己都不敢隨便亂出價
重點是很多工廠裡面有很多把戲
不是外面的人所瞭解我自己也知道把戲
所以你沒有很親的人在做這職業
就只好靠口碑了
還有不要亂殺價
你說80坪太籠統
沒有人會估的
去找認識的估看看

作者: rovechou 時間: 2011-8-26 11:18

本文章最後由 rovechou 於 2011-8-26 11:19 編輯

22# ey5701
小弟很能體會ey5701大的困擾，小弟情況與ey5701大有點類似，小弟在台北工作，在宜蘭買了間中古透天，打算過幾年來大翻修，一開始對於預算一點概念都沒有，也不知道要準備多少(存多少錢)才夠，能做哪些？所以也感覺很困擾，後來就開始慢慢收集資料(雜誌、網路、建材展)，然後自己著手規劃畫圖(google sketch up)，反覆檢視自己的需求與目標，去詳細了解材料、施工的方式，如果可以會先做一點小試驗，然後一點一點的訪價抓預算，如此才慢慢有了一些些的概念，也在努力去存錢。
所以如果沒有很急著完成，我會建議ey5701大可以整理出自己的需求，然後參考別人的作法，如果有適合的就學起來，慢慢的把所有資料組合在一起，這樣預算應該就會慢慢浮現，共勉之。

作者: saldon 時間: 2011-8-26 11:55

本文章最後由 saldon 於 2011-8-26 23:21 編輯

22# ey5701

ey5701 大~~真的太認真很多廠商會叫你自己蓋......要如何叫料....我不跟你殺價但是材料要真實...就只好靠口碑了...還有不要亂殺價...80坪太籠統
沒有人會估的
去找認識的估看看oop930 發表於 2011-8-26 10:45

我的經驗和策略是~~
找可以信任的工班~~
若是工班不如新建商專業~~怕他們蓋不好太冒險~~
為求保險~~ 可以分別請其報價~~
然後細項討論~~
找出最適合你的理想預算~~

當然不要讓對方覺得你很肉腳~~
對方覺得你很外行溝通起來很累就興趣缺缺也沒關係~~再找別家
不急~~
總能找到有口碑價錢合理又符合預算又肯幫你蓋的建商~~

作者: LKK46 時間: 2011-8-26 12:03

22# ey5701

南部百坪左右的行情…供參考
(其他地區…尤其是北部可能會較高)

1.建照：800元/坪*100坪=80000元
2.使照：20000元
3.台電審圖：5000元
4.結構計算：6000元
5.行政規費：約8000元

作者: LKK46 時間: 2011-8-26 12:12

22# ey5701

程序上業者要先初步設計列出相關費用
一定要討論完議妥價才會與之簽約吧

作者: corey 時間: 2011-8-26 12:37

如果要求不高  就找當地比較大的建設公司  幫你蓋跟他們推出的建案相似的房子  你就當作是買房子就好了
如果是要圓夢  那就麻煩了  光是新的建材及設備在鄉下你說給設計師或建築師聽  很多他們都沒聽過  因為很少人用  所以他們沒接觸  自然也不會跟你說有這樣的東西
於是必須要靠自己  把這些東西告述他們  請他們以專業的角度評估  不過有些人怕麻煩就直接說不行所以你自己還是要有些料  不會輕易被唬
還有要找對設計師  有些人專長是RC  有些是鋼構  還有要找出適合的  而不是最有名或最厲害的  這點就跟找對象一樣
自地建屋圓夢本來就是一件麻煩的事
怕麻煩的人  請採用第一種方法就當是買房子  跟他賭了

作者: corey 時間: 2011-8-26 12:44

另外防潮濕也不是幾個防潮布  級配  架高就可以全部解決  必須要整體考量
當地的地形  氣候植物  土壤  所用的建材特性........綜合考量後  以設計的手法
採用自然(自然通風)或是人為(除濕設備)的方法來解決
台灣處在高溫高濕的環境  並不好設計有空多讀林憲德教授寫的關於溼熱
氣候綠建築相關書籍  還有建築物理及環境相關書籍  會有一些基本概念
再跟設計師討論會比較容易

作者: oop930 時間: 2011-8-26 12:45

22# ey5701

南部百坪左右的行情…供參考
(其他地區…尤其是北部可能會較高)

1.建照：800元/坪*100坪=80000元
2.使照：20000元
3.台電審圖：5000元
4.結構計算：6000元
5.行政規費：約8000元
LKK46 發表於 2011-8-26 12:03

LK K46
怎麼你問的那麼便宜呢?
我申請的百坪問3個
第1個要24萬朋友的朋友介紹
第2個要20萬優待1萬朋友介紹很多人都叫他
第3個要18萬一個信用部同學介紹的
我選第2個因為我可以看到實體他申請過的

作者: corey 時間: 2011-8-26 12:56

當初蓋房子的時候  我請設計師設計雨水回收  他說沒做過  也收不了多少水
後來沒人理我  我只好自己去找資料查文獻後來看到某家醫院有做
還有使用後的數據  他的屋頂及水面積與我相似  儲水槽還沒我的大
效果顯著那我那就更適合了於是自己設計  請水電施工  效果很好又便宜
所以證明你所多花的時間去研究  會有一些成果的
你只要能了解10%  剩下90%交給專業  這樣會比較好配合
你也會有選擇建商或設計師的能力
要求高不是就會找不到人蓋  那是
1.你找錯人  找到技術不到的
2.你錢給的太少  做會沒利潤
設計費1坪1000  跟2500  圖的內容就差很多了
但如果你連最基本的平面  立面  剖面圖  都看不懂
也很難跟設計師討論了  溝通會有影響

作者: ey5701 時間: 2011-8-26 13:13

24# rovechou

您比我好太多了.

首先.距離.就差了300公里.

其次.你的房子已經蓋好了.只要翻修.室內設計.

我連地基都不知道要用甚麼方式(閥是.獨立機.連續羈.烏骨雞....)

很多人都說要口碑.我也問過很多人.一人一把號.

明明就不是很難.

只是很麻煩.

還好.有2HOME.

熱心的大大會幫忙.

從點閱率來看.大家都有興趣.比經濟版多很多.

有問題的大大希望您也能共襄盛舉.

您的一小步.就是後進的一大步.(取自ㄚ母失蹤).

註:分數已經用完.等我明天喝了.再上.

作者: oop930 時間: 2011-8-26 13:19

還真的是一人一把號
只要可以把疑惑解決
不管黑貓白貓會解決就是好貓(我不要波斯貓)

作者: quancelin 時間: 2011-8-26 13:51

我的房子尚在請照中，我整理一些數據提供給你參考：
建築師：1200（坪/元），這個價格端看建築師能力，以及你的滿意度。
整地費用包含廢棄物清運，搬運土方費用，地基開挖，破石級配回填，化糞池費用。
架設工程，包括安全圍籬，臨時水電申請，臨時廁所，再來結構工程包括板模、鋼筋、綁鐵工資，混凝土、押送車工資，混凝土搗築工資。水電工程，門窗工程，裝修工程包括防水、屋瓦，欄杆、外牆磁磚，地磚，地板，浴室最後雜項如工程保險，請照費......你可請一個有經驗的監工，他每天在工地裡可幫你看頭看尾，他介紹工人給你，你再發包就可，這樣可省很多事及精力，畢竟你是外行。監工很重要，我面試約六個才找到一個。不好找，應是這樣講，找到合你的緣份的不好找。

作者: LKK46 時間: 2011-8-26 13:58

30# oop930

這是業者報價...建照已核准

作者: LKK46 時間: 2011-8-26 14:11

如果要求不高  就找當地比較大的建設公司  幫你蓋跟他們推出的建案相似的房子  你就當作是買房子就好了
如果是要圓夢  那就麻煩了  光是新的建材及設備在鄉下你說給設計師或建築師聽  很多他們都沒聽過  因為很少人用  所以他們沒接觸  自然也不會跟你說有這樣的東西
於是必須要靠自己  把這些東西告述他們  請他們以專業的角度評估  不過有些人怕麻煩就直接說不行所以你自己還是要有些料  不會輕易被唬
還有要找對設計師  有些人專長是RC  有些是鋼構  還有要找出適合的  而不是最有名或最厲害的  這點就跟找對象一樣
自地建屋圓夢本來就是一件麻煩的事
怕麻煩的人  請採用第一種方法就當是買房子  跟他賭了corey 發表於 2011-8-26 12:37

我們評選結果...還真的是當地比較大的建設公司

我也真的是...怕麻煩的人

作者: ey5701 時間: 2011-8-26 14:44

本文章最後由 ey5701 於 2011-8-26 14:52 編輯

http://www.a3525526.url.tw/priceform1/priceform1.html

我很像那個消費者

作者: LKK46 時間: 2011-8-26 16:41

37# ey5701

看起來ey5701大真的是非常認真的…

取部份這裡的報價供參考
(實際以報價減3.5%委建)
希望有助您的圓夢估算

前面大大說無法簡單說一坪多少錢所言不虛
例如貼地磚：80*80一坪5000元、120*120一坪10000元
樓梯扶手：櫸木一米3000元、鍛鐵扶手+木條一米7000元
我貨櫃屋的不鏽鋼門5000元、看過一家農舍大門約20萬
……
南部行情中等的約一坪６萬
中等概略指（地磚80*80）（樓梯櫸木扶手）（非斜屋頂＋文化瓦）......

作者: ey5701 時間: 2011-8-26 17:51

38# LKK46

感動中

如果您是建商

我就把終身(蓋房子)託付給您了

作者: oop930 時間: 2011-8-26 19:44

LKK46 前輩
你可以詳說建築事務所幫你請的資料嗎?
有
1.建築線申請及繪圖?
2建照申請?
3繪制申請圖與文書
4市府個處科現場勘驗
5現場勘查規劃會商
6地基調查報告
7申報開工文件
8申報各樓曾勘驗
9竣工勘驗
10使用執照申請
11配合們牌申請
12電力公司營業審圖
這是事務所幫我申請的資料你的有這些嗎?
ey5701大妳也可以參考我的資料看看

作者: LKK46 時間: 2011-8-26 21:47

本文章最後由 LKK46 於 2011-8-26 21:53 編輯

40# oop930

還已為我只要管建照與使照即可

核准的建照中看起來業者是需準備許多審查與查核資料

作者: LKK46 時間: 2011-8-26 22:28

39# ey5701

其實上面資料並無法顯示材料&施工品質
建議最好還是去看業者蓋過的房子

作者: ey5701 時間: 2011-8-27 11:50

本文章最後由 ey5701 於 2011-8-27 13:06 編輯

42# LKK46

謝謝!

其實.連房子的可以蓋起來.

我不相信報價有這麼困難.

扣除變動的部分.先暫緩.(其實也可以先預估)

其餘的不變動的會算不出來嗎?

只能說.消費者若勢.受制於技術.專業.地域.......

只能從親朋好友的口碑去追尋比較好的.

作者: ey5701 時間: 2011-8-27 13:05

不好報價.!不易報價!.沒辦法報價!.

那我問相關費用可以吧.

有人說材料要5%的發票.人工不要可以.

有人說兩者都要.

也有人說.農舍.都市計畫外.根本沒有人再用發票.

不要小看5%.金額大的5%可能是好幾十萬.

有經驗的大大.可以說明嗎?感恩!

作者: quancelin 時間: 2011-8-27 18:14

依我的經驗，如果你是租營照廠牌照蓋房子，廠商會收牌費（包工不包料）：工程照價的3.5％-5％，而且需要工資發票及材料發票，若需技師到場，還須付技師每次的出席費。這個項目由你的跑照列表。蓋房子的瑣碎事情很多，要報價很難，因為變數太多，沒有一個廠商可以總包，即使營照廠估價，也不能精準。舉例說我的鋼筋在99年七月定，當時的價格是19500元/噸，現今是22000元/噸，相差一年，價格變動很多。

作者: corey 時間: 2011-8-27 22:43

44# ey5701
有完整的圖就能報價
沒完整的圖拿以前蓋過的案例也可以報價
什麼都沒有就不能報價

作者: yellow1 時間: 2011-8-27 23:30

我在建築師事務所上班10年，我現在的身份是設計者，也是業主正在蓋自宅！
也是兼營造廠........................

我只能說，有很多東西要配合業主的條件來看來報價！剩下的就當作參考.......

作者: ey5701 時間: 2011-8-29 10:31

記得很多年前.我的房子要閣樓層板.

請了兩家廠商報價.報價單如下.

廠商只帶了個捲尺.一本報價單.

量完此吋.寫完報價單.當場交給我.

我回去考慮兩天就請他施工了.

其實報價單我部分看不懂(鋼鐵.混泥土.施工部分).

也不知道行情與價格.就成交了.

而且做的還不錯!

註:打差部分.是不需要的.打圈部分是可以變更規格的.

作者: ey5701 時間: 2011-8-29 17:39

本文章最後由 ey5701 於 2011-8-29 17:43 編輯

有一位建築師.跟我談統包.

我也不知甚麼是統包.就問甚麼是統包.

他說甚麼都包.從設計.畫圖.跑照.營造.到完工.使照.保登.

這樣一瓶7萬.

我想也不錯.自己不會.全部交給他也是不錯的辦法.

那就請問7萬是甚麼樣的內容.他很肯定的告訴我.見面才可以談.

好不容易.和他敲定時間.(因為他好像很忙.很多日子都不行).

見了面.談了一個多小時.只談了兩個字."簽約"才可以繼續談.

不論我怎麼明示或暗示.他都堅持.一定要先簽.才可以繼續.

我無奈.離家400哩.就這樣兩個字.一個字200哩.是非常寶貴

的經驗.(400/8=50....50*32=1600......每一個字的價格).

作者: jeep5631 時間: 2011-8-29 18:18

亂七八糟，什麼都沒有，就要統包，要怎麼包法
這種估價法要小心

先決定好鋼構或RC，設計圖先畫好營建部分在另外估價啦

作者: allen 時間: 2011-8-30 00:49

本文章最後由 allen 於 2011-8-30 22:26 編輯

大大您好，
小弟看了這串討論串這麼久，閱覽人數眾多，回覆文章踴躍，但除了感受到2HOME溫暖的人情味外，實質幫助應該不大。因為就算您知道了請照費用及跑照費用等行情後，一來您不見得在當地立即找得到願用您打聽到的行情代辦的人(建築師或代書)，二來蓋房子是一長串文件作業加營造工程交互串連的整合工作，您很難確保委託的人在一開始用低價搶標，然後在無法換手的階段，咬您一大口連本帶利都討回去。

究其因(改一下，這樣比較是我想講的意思)，蓋房子這件事要做好其實是很難的一件事，您一直把蓋房子不難掛在嘴邊，在心裏就有了輕視相關從業人員的態度，因此，對於各種講法都抱以懷疑的態度在談，與談方相信也會感受到的，在這種氣氛之下，業者(建築師或營造商)在簽約前不透露實質細節，可能也只是反應他們的判斷而已(您只是想要免費諮詢、比價，然後最後他們有很大的可能拿不到案子)

您這個問題小弟真的想了好幾天，想來想去解法可能只有三個：
一、繼續用這種沒效率的方法，到處留言(MOBILE01也可以去留看看)，到處打聽，參觀當地工程，找工地主任聊聊天(泥作師傅、水電師傅、防水工班...等，能聊就聊)，觀察其言行及做事態度，一段時間後，您應該可以找到可以信任的工地主任(自己判斷的加眼見為憑，最好這個人以前完工的業主也都是肯定的)，這個頭頭追住後，其他就只剩預算問題了。您所有問題找他討論就好，不要再上來問了，這個人就是專家了，再問其他人，若是得到不同意見，您只是自己找麻煩而已。
站上有些人開箱開的很開心，有時是因為其承包商真的做的不錯，但多數都是因為不懂，把偷工減料誤以為做的很好的。這裏面水電工程尤其是黑洞所在，舉個例：一樣的出水彎頭，有些人就用全不銹鋼的，但有些人就是只用銅包鋼或銅製的，差價在5倍以上，在總款項其實省不了多少錢，但卻由於觀念或態度問題，這種錢他們也在省，其他看不到的地方他們都能省，最後完工的結果是皆大歡喜(總價低，業主高興，但施作工班的利潤可能遠高於報價高卻料好實在的工班)，但幾年後業主會來承擔這些省下小錢所造成的大麻煩，所以不要僅用價格做惟一判斷。

所以，萬一您又到處問，結果得到所託非人的結論，然後又都已是既成事實，知道越多，痛苦越多。

二、請自己將總預算設定好(我看您之前有講預算一般，那就不要想要有太多創意，朝正常蓋法及建材去設定即可)，不管找誰談(建築師、代書、或營造廠)，開宗明義就講總預算，然後請其在總預算範圍內提供完整的建築設計加營造管理預算計劃書(裏面就會有假設性工程、結構工程、泥作工程、水電工程、門窗工程、防水工程、雜項...等)。
總預算自然會幫您找出合適的承包商的，有些營造廠(或人)沒有一定利潤以上他們就不想做，有些則願意，這是一段很自然的篩選過程，不用您自己挑，總預算這個數字就會自動幫您選擇了。當然，最重要的是，沒利潤的事情絕對沒廠商做，起碼要有基本工資，另外，一分錢一分貨的道理在建築設計及營造工程更是顛撲不破的真理，只付建築師1坪800~1200的設計費，然後又希望量身訂制、有原創性，不要套用事務所已有的圖例，這是不太可能的事。(建設師或建設公司之所以可以用這樣的收費服務，是因已有大量圖例，他們可能只是讓繪圖助理調出以往圖例，然後套上現況圖，調整一下，半天就全部完成，完成後您如想要改個窗戶、移個廁所位置或樓梯位置的，您試試他們的反應)

透過幾次的報價過程後，相信一定可以有所選擇的(不見的會是報價最低的那個業者，因這行業常常出現有人低價搶標，然後自己事後再來認真思考，發現賺不了錢或賠錢，所以直接"繞跑"，棄案而去)

切記要先有完整圖說及建材後，才會有預算明細的，不要假設每一個業者都想要賺黑心錢，其實您也要想一下，沒有人想要接案後是虧錢的(想像一下情景，泥作師傅來您的工地工作，結果到後來連每日基本工資2,000元都沒有，這就很像有人到您家幫您做泥作，做完後領錢後還抽錢出來給您一樣的可笑)。

就小弟所觀察，大部份的師傅在狀況不明下，為避免出現上述狀況，只好多抓一點安全邊際，所以您的圖說越清楚，建材、規格越清楚，一開始的預算管理和最終總工程款的差距就越小...

三、您可能需要一個蓋房子顧問諮詢公司的服務，這個公司可以在事前完整且有效率的回答您的任何問題，包含設計上有無不當或浪費的地方，營造報價或建材選用有無浪費或不當的情事，水電設計及施工款項合理範圍，營造工程合約及保固責任等是否均站在您的立場思考，營造過程中幫您監工，回報設計不當(不要懷疑，很少建築師的圖是可以百分之百被依圖施工的)、營造品質不良或問題處理不當之狀況回報，並依事前合約要求改進或扣款，追蹤工期...等雜七雜八您認為不難的事(其實這是最難的)。有些時候，一個有經驗的監工站在現場，若工班都知道他的權責的話，那不用講話就已經在幫助您監工了。
我是很認真在思考這件事，以您的情況，好像第三個解法中的獨立顧問加監造服務是您最需要的，他是被您所聘雇，絕非建築師班底也非營造班底，完全站在業主立場，出面捍衛業主權益。這和現行設計師所講的監工(自己設計自己監工)，球員兼裁判的狀況完全相反。
但接下來的問題出現了，市場上有這種獨立顧問監造組織嗎?(大型公共工程標案都有委託工程管理顧問公司，但無法滿足您的現在需求)，您在蓋房子前願意付多少錢給他們呢?他們又要在什麼報酬之下才願意做到我講的上述工作呢?(因至少包含了建築設計檢討、法律合約檢討、工程實務管理及異常管理)。又他們要做到什麼程度，才會讓您覺的付給他們的錢沒有白付呢?驗收標準為何呢?

最後這些問題也許需要一點時間才能釐清，但小弟認為不失為一個好方向(因為，也許不用到一個組織，而是一個人就可以了，但這個人要經驗老到且全能，市場上一定有這樣的人才，但要花時間找，且要他願意做)。

對了，有大大提到找到監工，然後工班由監工找，這樣就又和找設計師，然後設計師用自己的工班，又自己監工一樣，一路球員兼裁判，話都是設計師在講，怎樣都他講的有理。這狀況和我的解法三是完全不一樣的思惟。

請教蓋房子的問題

對於會蓋房子的人.或有相關經驗.或是本身是建築相關行業.

蓋房子應該不是很困難.如果不是相關人員的話.就是一大挑戰.

在2hom.有很多人想蓋.卻不知如何開始.我也是一樣.有一大堆問題.

面 ...
ey5701 發表於 2011-8-23 18:24

作者: ey5701 時間: 2011-8-30 12:17

本文章最後由 ey5701 於 2011-8-30 12:47 編輯

51# allen

1.首先感謝您熱心的回應.而且講得非常好.
2.蓋一般的房子不是很難.是對建築相關行業從業人員.
對一般人.是一大挑戰(很難).
3.您提的第一點.我已經再做了.和您說得差不多.您說的第二點
我也再做了.而且繼續再努力當中.也和你說的一樣.至於第三點.
監工.我有邀請本版的老師.還沒得到回應.
4.您提到

究其實，蓋房子這件事要做好其實是很難的一件事，您一直把蓋房子不難掛在嘴邊，在心裏就有了輕視相關從業人員的態度，因此，對於各種講法都抱以懷疑的態度在談，與談方相信也會感受到的，在這種氣氛之下，業者(建築師或營造商)在簽約前不透露實質細節，可能也只是反應他們的判斷而已(您只是想要免費諮詢、比價，然後最後他們有很大的可能拿不到案子)

其實不是如此.我帶著滿懷希望的一顆心和下列復件.準備簽約.蓋一般的房子.
只差沒把心掏出來而已.
再次感謝您的回覆

作者: corey 時間: 2011-8-30 13:06

關於此版的問題我大略已有解決的辦法  我已找到台北市的建商  他們剛好在池上有計畫案  會派駐工地主任及專業部分的施工人員到台東  如果搭上順風車  就無所謂從台北到台東多出的成本問題(降低很多)  而且依您的需求  台北的設計師可能比較適合您如果還有其他人一起團蓋  費用更可以壓低台北人到台東找不到適合的建商是普遍的問題  因為都以台北人的思維去看待這些事
至於維修  雖然是台北建商統包  但下包都是台東本地廠商  有問題可以就近維修
我知道您要的是高品質的服務  希望這次能幫到您
今天我再跟設計師談談  看看實際狀況如何  如果ok  您在跟他約時間聊聊
旦先事先說明  我只是盡我所能的幫忙  並不保證工程的任何事
我秉持不推薦  不接案子  的信念您自己與建商接洽  自己決定

作者: ey5701 時間: 2011-8-30 18:49

本文章最後由 ey5701 於 2011-8-30 18:52 編輯

今天下午.台北下大雨.閒閒沒事.

把估價單上的電話(如上一頁的圖).打打看.是不是還在做.

電話有人接.簡單的自我介紹後.問對方是否還有再做.

他肯定的回答有.我說明來意.請問他有沒有熟悉的建築師.

他回答.有.不過他人在外面.等他查完電話.再告訴我.掛完電話.

去倒杯茶.不到十分鐘.電話就近來.它是某某介紹的設計師.

這效率也太快了吧!我很吃驚.也讓我感覺城鄉差距的差別.

記得快2個月前.委託兩家仲介找房子.到現在.還沒有回我消息.

去台東接觸的人.也兩禮拜了.竟沒有人追蹤.不過這也可能是優點.

聽說步調慢.活得久.應該學起來.

作者: allen 時間: 2011-8-30 23:59

大大，
若有得罪還請多多見諒，
小弟只是看您就這個需求已經開了好幾個版，但一直沒有正解，有感而發而已。
不過大大您的這個問題，確實引發了小弟很多的問題：
為什麼市場明明有很多自地自建的需求者，但卻沒一平台提供給這些需求者必要的資訊?
為何市場中的供給者都無法一次滿足需求者的需要?
為何需求者無法得到必要的事前協助及過程幫忙?
很多的為什麼引發了我的發想...
小弟是真的在這個問題中發現了中立諮詢顧問組織存在的必要性及價值性!

51# allen

1.首先感謝您熱心的回應.而且講得非常好.
2.蓋一般的房子不是很難.是對建築相關行業從業人員.
對一般人.是一大挑戰(很難).
3.您提的第一點.我已經再做了.和您說得差不多.您說的第二點
我也再 ...
ey5701 發表於 2011-8-30 12:17

作者: ey5701 時間: 2011-8-31 12:18

55# allen

給您兩次道謝.和多人次的加分.就可證明

您寫的不錯.

不然您提的1.2.3.我也不會都有做到.且去五存菁.

當初提出問題.其實已經走到您提的1.2.3點的中間.

心裡想.我是摸著石頭過河.別人也可能是.為何不把

這經歷寫下來.讓以後想蓋房子的人.可以少走點冤枉路.

所以就不藏私的寫出來.結果有經驗的大大也共襄盛舉.

提出自己的經歷.滿感謝的.從點閱次數看.也可看出有很

多人有這一部分的需求.可是能是不好意思提出.至於為何

沒有中立的諮詢機構.我想就像

律師:諮詢要錢.除非你是低收入戶(法扶).

醫師:諮詢要錢.(現在有健保.還是要錢).

建築師:諮詢要錢.(除非你案子給他).

以上是個人淺見.請當作~~參考~~

作者: corey 時間: 2011-8-31 13:01

55# allen
您的問題有解
為何沒有平台提供資訊
1.這樣做賺不到錢投資報酬率低  設計費太低  賺不了錢  很多靠工程費來貼
2.會得罪其他同業
3.做的再好人家也不會找你蓋  最後還不是去訪價挑最便宜的
4.你都知道了  他還吃什麼

這也就是為何我不能再網上公開所有的東西  只能用私下上課的方式  並不是我小氣而是不宜公開  我還想繼續好好的生活下去
我當初一直想請專業人士幫大家上課  但沒人要來  他們覺得錢太少  上課根本是在做義工  所以為何這圈子只有我開課因為開課賺不了什麼錢啦  後來有一些2home熱心的人士開課  像4W大.........  他也是興趣  也賺不了什麼錢

另外如果你很有錢  以上問題都不會發生  就是沒錢才要來上課  自己努力學習
自己想辦法  很有錢請德國技師及施工人員  要什麼有什麼

殺頭生意有人做  賠錢生意沒人做賠錢還願意做不叫生意叫公益

作者: 雨耕聯合設計 時間: 2011-8-31 16:19

非常的認同allen看法
我想ey5701大想知道在台東一間80坪的房子大概需要多少錢吧
關於受委託單位的質量可能就需要業主直覺性與訪談後的評估了
網上可能無法給您太多的建議

設計費﹝包含設計討論、繪圖、請照、結構、水電﹞台東坪800--10000以上都有聽說
但2000元以下的只有畫圖，好像沒包請照跟簽證以及其他結構等額外的服務
但設計的部份細致度、討論的過程可能都事價錢的因素
所以80坪可能的費用平均在20--30萬之間

監造費台東這裡比較亂因為當地習慣用統包的
ey大在前面幾個回應裡似乎也提到了
但這裡我們會建議營造與監造分開
已80坪的監造費我們的建議你可以估約15--20萬間
施工時間約8個月--10個月不含內裝時間

而總體的營造費這部份其實前面幾位大大也提了
沒有圖非常難估因為材料與設備的品牌都不清楚
實空間與虛空間分別的比例也不確定的情況下
其實這種估法會落入傳統營造用喊的情形類似
但一要孤的話約 550萬--600萬之間
這部份包含結構體門窗衛浴設備建築表面材料室內基本材料
營造稅臨時水電費空污費不含水井室內設計與室內設計內裝費

以上提供大家參考

作者: ax5589 時間: 2011-8-31 23:30

這幾天一直在看這版各先進的建議, 很多篇都講得很好.
個人會建議你先找台東當地的建築師把圖畫好. (日後跑照等相關瑣事一併委其合併完成)
在與建築師討論與修改建築圖的過程便可一併討論相關建材細項.(建材部分可向建築師請益)
建築師畫好圖後,建築形式構築方式與建材等細項約略都有個譜了,如此要找營建商詢價,雙方就都好辦多了.
跨出去這一步,諸多事就開始有方向了~

作者: ey5701 時間: 2011-9-1 20:00

本文章最後由 ey5701 於 2011-9-1 20:12 編輯

59# ax5589

我是跨出去了.不過都踩空了

1.遇到了建築師.

2.建築設計師.

3.室內設計師.

這三種名稱類似.工作類似.連畫圖的收費都比照辦理.

請教有經驗的大大.這三師都說可以幫我畫圖.真的嗎?

三師畫出來的圖有甚麼不同.或甚麼影響?

收的錢也得比照建築公會的價格嗎?(2和3這麼說).

作者: corey 時間: 2011-9-1 22:10

60# ey5701
我就來解答一下
有些縣市位於非都市計畫的農地興建農舍時並不需要建築師簽證
所以造成誰都能畫圖  您說的3種職業的人都出來畫農舍建築圖
到底誰畫的好呢不一定利害的畫的就好  不管他是何身分
找建築師事務所就是建築師畫嗎  不一定  通常會交給下面的人畫
所以又回到如何分辨誰的圖是正確的  誰的圖是完整的
誰的圖值這些價  還有圖畫的好也不見得是你想要的
關鍵還是在於自己  自己會自然能分辨  自己不會找個會的朋友幫忙
都不想麻煩就找個最有名的建築師  賭了
基本上所出的圖面的完整度是否與農委會水保局的標準農舍圖相同
比比看就知道如果出圖種類及數量差不多那就算正常
不過我還是覺得他們的工程預算書太簡陋
還是不放心  結構部份拿給結構技師簽證  畫錯了就改  設計師有可能會錯
要還是不放心就花些錢請台大綠建築團隊(中華綠建築學會)幫你設計
設計費較高些  但綠建築要考慮的都幫你考慮了  但就怕鄉下蓋不出來

作者: margaret 時間: 2011-9-2 14:46

以我蓋屋的經驗剛開始是以綠建築為藍本但詢價後才知在台灣所謂的綠建築材料是需用金錢疊出來的除非自己有雙巧手動手做否則口袋要很深最經濟實惠的就是一般的RC屋因為工錢及料錢全攤在陽光下沒灰色地帶而且工班好找我一開始也是找包商幫我蓋簽約前都是我們要怎樣要求都行簽約後就不是那回事我的第一個包商找來的工班明知包商做的方法不對但他們能說什麼?他們也祇能配合做否則以後就接不到同包商的工作這有點像官場上的官官相護再來業主要是有任何問題找工班問他們會回答包商讓他如此做當然這是他們的遊戲規則包商當然是多一事不如少一事通常都是很敷衍的坳過去如業主不堅持通常到完工都會很嘔我的工程做到現在發現點工叫料是最好的作法因為業主可完全掌控材料的成本做到那付錢到那而且直接與工班溝通不用經過第三者我後來發現我附近在地的鄰居都是這種做法大大的節省造屋的成本現在造屋的工班都分的很細各有各專業像我們一開始沒經驗也很怕就算做了很多功課還是會出錯但我們一發現不對就馬上換人以免洞愈挖愈大每換工班就學到點東西碰到實在的工班就會要求他幫我們介紹下個步驟要做的工班物以類聚實在的人幫忙找的人也很實在之後就愈做愈順了大家會上2home都是有個蓋屋的夢想無不希望能花合理的錢蓋個好屋絕不願被當潘啦給人痛宰對於綠建築的意義真要好好想想我認為真正的綠建築是在溝邊搭個茅棚小屋再不然搭個帳蓬搬遷時不留一片痕跡既然都想歸隱山林所造的2home應愈簡潔愈好盡量讓房子與周遭的環境相容一個好的鄉村屋應以周遭的樹木花草來點綴房子而不是蓋花俏的屋來襯周遭的環境那就本末倒至

作者: corey 時間: 2011-9-2 17:47

本文章最後由 corey 於 2011-9-2 17:53 編輯

62# margaret
我倒認為最經濟實惠的綠建築是鐵皮屋  這麼說台灣人還挺綠的
原因是結構  屋頂  牆壁  都可以回收  如果天花板  內璧板再用金屬的那就更綠了
不管美醜及功能鐵皮屋還真是便宜的綠建築

RC的監工相當的累人  自己能掌握的東西並不多  如果給我選擇  我會選斜頂的鐵皮屋  而不會選平頂的RC  無論在價錢效能  環保上RC都居劣勢
我所謂的鐵皮屋是改良版的

作者: margaret 時間: 2011-9-2 20:43

我的屋混合了各種工法獨力腳基礎+連續地樑+自己的工排上鵝卵石+地樑植筋+地面綁鐵+鋼壁網牆+H鋼骨+劦茂的鐵皮屋頂這其中最難做的是鋼壁網牆的灌漿那真是一場惡夢 RC的屋祇要屋頂不是用RC那就省很多麻煩我的外牆雖有1米7的迴廊+屋簷但我的整個屋子的外牆還是自上到下做了3道的防水浴室也是一樣甚至浴室地板也做了防水防水是自己親手做的做的很功夫最近常下雨發現屋內的水泥地面都很乾房子也沒濕氣應是那耗費苦力老爺親手排的鵝卵石發生了功效

作者: fandy 時間: 2012-11-12 17:40

22# ey5701

南部百坪左右的行情…供參考
(其他地區…尤其是北部可能會較高)

1.建照：800元/坪*100坪=80000元
2.使照：20000元
3.台電審圖：5000元
4.結構計算：6000元
5.行政規費：約8000元
LKK46 發表於 2011-8-26 12:03

我在東部怎麼找不到這樣的行情，而且我的是建地，
還多了一筆：營造廠造簽證費1200元/坪*100坪=120000元
我有沒有被坑阿....？

作者: minnie 時間: 2012-11-12 22:33

蓋房子是件大事,且蓋法很多種,RC / 混泥土 / 鐵皮牆,連續或筏式基礎等等多種,建築設計費,很多的費用,不是每個人都一樣的,只有貼磁磚 / 混泥土 / 瓷磚用料 /鋼筋 ,大約還可問的出來較接近 $,其他的,我覺得因地區的差異,及房屋建築的形式用料不同,會有很大的落差,以我正在蓋的房子,宜蘭缺工很大,板模工 /鋼筋工 /土水工價格就會較偏高,台北的工人,專程到那做也差不多,除非有很多的案子,且工人也願意再那住一段日子,不然台北的人下去宜蘭也不多.

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