2home 打造桃花源

標題: ........文林苑事件／學生觀點：三方小錯造成悲劇 [打印本頁]

作者: MACD均線 時間: 2012-3-30 15:11 標題: ........文林苑事件／學生觀點：三方小錯造成悲劇

..作者／張志祺（成大都市計畫學系大三學生）

文林苑王家雖已拆除，但網路上的討論卻持續延燒。一篇由成大都市計劃學系大三學生張志祺所撰寫的文章「關於王家都更案」，因為用淺顯易懂的方式，理性分析文林苑事件，一天之內已經轉載超過13,000次，更引發正反意見在臉書上交鋒。Yahoo!奇摩新聞在獲得本人授權的情況下，轉載這篇文章。

以下是全文：

前言

或許不該在這時候貼出這樣的文章，但是身為一個都市計劃學系的大三學生。我很想向大家分享一下我的觀點。我想理性地跟大家分享我對這件事情的看法，也想藉由這件事情喚起大家對都市公共事務的積極面。在這篇文章中，我會分成三個部分：

一、都市更新到底是什麼？

我想先簡單解釋都市更新的意義為何，好讓大家在這樣的基礎知識下能夠更清楚王家事件的全貌。

二、王家事件到底出了什麼樣的問題？

在這之中，我會透過民眾、建商、政府他們三者各自的立場去看這件事情，然後釐清他們犯的錯誤。　　我得說，這件事情真的沒有絕對性的誰對誰錯，而是由三者的小錯所累積成的悲劇。

三、我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？

這邊或許是我的主觀論調，但我想告訴大家的是我們該如何面對未來，好讓這些事情不再重演。

或許這整篇文章會跟大家之前接收到的訊息有些不同，但我希望大家在看這篇文章的時候，都可以保持理性，因為唯有這樣，我們才能找出問題的癥結點。而讓整件事情的討論，對我們所關心的未來更有建設性。

那麼，我要開始了。

-----------------

一、都市更新到底是什麼？

從法規面的都市更新條例來看的話，都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護的措施。重建，是指整個拆除，全部翻新（也就是這次的王家事件所用的）整建，是指修建或改善，算是小幅度的重建維護，則是俗話說的拉皮（古蹟常用）

那為什麼要都市更新呢？都市更新絕對不是一個為了炒地皮才跑出來的名詞，而是為了全體都市居民的公共利益才產生的。當都市發展到了一定的年期，過去的建物開始老舊破敗，而為了都市能夠保持著緊湊發展的特性，都市計畫提出了＂填入式發展＂的概念。

＂填入式發展＂就是將已經不堪使用的建物重新改善，是個能減少都市蔓延，回應永續生態的觀念。而都市更新，就是這概念中非常重要的一環。很多人會質疑都市更新的公益性到底在哪裡？

公益性本來就是個模糊、難以定義的事情，在這裡我簡單提及幾個：

1.市容的改善、2.人行空間的改善、3.停車空間的增加、4.綠地開放空間的增加、5.對於都市防災性的提升、6.減少都市蔓延所需要花費的基盤設施成本。

對於都市計畫來說，都市更新最重要的就是後面兩項。而這也是為什麼建商可以說自己的建案是符合公益性的主要原因或許大家看不到，但對於一個都市來說，這真的是最關鍵的重點之一。

由於都市更新的實施非常複雜，在這說明大家可能會完全搞不懂，所以我想把這過程簡化一下：

簡單來說，都市更新的實施就像是一個遊戲一樣。是民眾、政府、建商三者的遊戲，三者的心理賽局，三者都有自已要從中得利的需求。政府透過增加的容積，來吸引建商加入，幫忙民眾改建。

如此一來，民眾可以得到新的房子或更多金錢、建商可以賺到錢來養活底下的員工、政府也可以有更好的市容跟更多的開放空間回饋給民眾。理想中的都市更新，是個三贏的美好局面。

但是為什麼會發生今天這樣的局面呢？讓我們繼續看下去：

----------------

二、王家事件到底出了什麼樣的問題？

我相信會點進來讀這篇文章的人，應該都對王家事件有或多或少的了解。

整件事情的來龍去脈大概可以簡化成這樣：

建商劃定了都市更新地區，而裏面包含了王家-->王家不想被都市更新，因為他們的房子還很新而且很有感情

-->建商協調了兩年仍然不成，最後決定請政府出面-->政府強制執行，將王家全部打掉，也爆發了這次衝突

我想要表示的是，在這場都更遊戲中，三方都是失敗者，沒有真正的贏家。

但為什麼會變成這樣，三方到底犯了什麼樣的錯誤才會導致這樣的悲劇，就是我們接下來要去關心的，也是我們真正要檢討的事情。希望大家可以暫時放下自己的價值，從整體的觀點來檢視三方的錯誤。

--

王家犯了什麼樣的錯誤？

這邊其實還有很多的模糊空間，畢竟現在整個事情也只看得到王家單方的說詞。

但他們最大的錯誤就是在一開始的消極處理。

「都更釘子戶」背後的關鍵奧秘 5分鐘包您看懂士林王家-文林苑都更案懶人包

在這篇文章中提到，＂您以為禮貌說個「謝謝，不參加」就沒事了嗎？...2007年5月1日都市更新事業概要核准，2009年6月16日事業計畫核定。這兩年間，王家連一次公聽會、審議都沒參加＂

看起來真的沒錯，建商超級混蛋怎麼可以這樣亂搞！！

但我得說，這樣的冷處理，真的不可能使這件事情變成沒事...或許有點無情，但這卻是事實。前面提到，都市更新是個遊戲，而他的遊戲規則就是一條一條死板的法條。

口頭上的拒絕不代表法理上的拒絕，要拒絕這樣的一切，你就得參加公聽會、審議。不然就是放棄了自己表達意見的權力。這樣講或許還是有點難以理解，或許，我們可以用這樣的例子來解釋投票時，會分成贊成、反對還有廢票（無效票）。

現在的狀況就是贊成票在公聽會和審議時達到了100%，而反對票0％。因為王家根本沒有出席，他們放棄了自己表達反對的權力。

如果王家在一開始積極地參與公聽會，強烈表達自己不願劃設的立場，那就會讓贊成票變成95％，反對票5％。你會說這沒有用，還不是過了，一樣是恐怖的多數暴力。

但不要小看這小小的5%反對票，根據都市更新條例的第二十二條規定，在正式的公聽會跟審議之中，他就是有著逼迫建商修改方案，跟正式面對王家意見的力量。

但是很可惜的，王家自己放棄了這個權力。當他發現的時候，早就已經身在都市更新的遊戲中，無法退出。只能依循著遊戲規則繼續玩下去。

而重點是，接下來的遊戲選項中，沒有退出、也沒有我要我的舊家這兩個選項。只剩下新房子跟金錢這兩個選項...

就是這樣一開始的消極態度使得王家在後來任何的抗議行為，在法律之前都沒有任何的立足點了。我們真的應該積極地參與公共事務，表達我們的意見，不然就會讓這樣的悲劇繼續發生。

--

接下來，建商又犯了什麼樣的錯誤？

他們最大的錯誤，也是導致這次他們危機的關鍵點就是「預售」這個行為。

你會說，這就叫做貪財！想賺錢想瘋了才會這樣。但如果你現在站在建商的角度，你會如何看待這件事情？

在這邊我想先簡單解釋一下幾個法條，讓大家更能進入建商們的思考：

都市更新條例規定，當你已經取得10%的人的同意時，就可以開始籌備公展所需的設計資料，用以博取更多所有權人的同意。

如果已經取得了2/3的私有地權人同意、2/3私有合法建物人同意、3/4私有土地面積所有人同意、3/4建物總樓地板面積所有人同意後你就可以開始進行都市更新，之後進入主管機關審議了

很繁複，對吧？而且這還是簡化過的這代表著法律對私有權人的保障，一定要達到一大堆條件之後才能繼續，同時回應多數決民主制度的意義。

所以當建商一開始協商完除了王家以外的所有人的時候，建商其實已經具有了進行都市更新的合法依據。

是可以不管王家，早早就把他們家拆掉的。因為你們在公聽會不出席，你不表達意見，就代表你要參加這個遊戲，你參加這個遊戲，就代表我們要依據遊戲規則玩下去。

我可以開始設計了，我也可以開始賣，因為我已經具備了我的合法性。剩下的只是跟你協商，看你到底開價多少才願意給我站在建商的角度，確定法律依據上沒問題之後，早點設計早點賣當然是最好的選擇。

這邊你會說建商真的很混蛋，怎麼可以只看錢來辦事情。而且還忽略了少數人的意見。

沒錯，但現實就是金錢是我們唯一的交易媒介、多數決是我們最主流的價值觀。如果沒了金錢、沒了多數決，我們還能怎麼辦？而建商就是剛好遇上了對金錢沒有任何慾望的少數分子－王家。

他們，該怎麼辦？

建商一定知道王家開價兩億就是要他們知難而退，叫他們不要來煩他們。＂我只要我家！！！＂這五個大字非常清楚的浮現在他們的協商開價單上這在一開始公聽會跟審議時或許還有讓建商退一步的理由，但在這時候已經沒有任何意義了。

因為這個選項在你進入這個都更遊戲時就已經不復存在。所以開始了一點交集都沒有協商過程。在這兩年中，建商其實是可以直接請台北市政府＂依法＂強制執行的。但是他們沒有，從這點中，還是可以看出建商釋出的善意與誠意。但最後就是預售這件事情把他們逼急了。

預售讓他們沒有修改設計的可能性（最近一直最轉貼的台南西門路案例）面對著38戶搬出去的住戶壓力，還有已經預售出去的合約問題，他們不能再等了再等下去，就是100%的破產。如果你是建商你會怎麼樣？

沒有任何建商願意把自己的名聲搞臭但是當這事情已經不是純粹的利益問題，而是他們是否能繼續生存的問題時，他們只好搬出了都市更新條例第36條的規定，因特殊因素最多只能沿一年半，時間已經到了。接下來，要請政府執法了。

--

而政府又犯了什麼樣的錯誤？

政府會怎麼解讀這件事情？

我始終相信政府是公平的，絕不是偏袒任何一方的。在這整個事件中，王家從一開始的消極處理時，就已經喪失了在法理上抗衡的依據而建商除了一開始不顧王家的＂口頭拒絕＂這項情理上的因素外，在法理上幾乎佔著絕對優勢。

政府是執法者如果連政府都不尊重自己訂定的法律，這樣的政府又要如何使人信服？惡法亦法在修正前就是得執行，於是，他們只能選擇執行法律。

而政府是這次三者中最慘的一個，他們承受了最多的攻擊他們唯一犯的錯是在表態的層面，沒有把事情的原委好好交代清楚，所以看似偏袒建商（或許也是媒體的問題？）

但站在法律的角度檢視，他們其實也只是依法行政而已...不要說法律是他們訂的，當然是他們的錯。執法，跟立法是完全不一樣的。
--
不知道大家看到這裡，是不是有更了解了事情的全貌了？

簡單來說，我認為法律上的權利與義務是這次事件的關鍵
王家一開始放棄了透過法定程序表達意見的權利，一開始的消極參與，使得後來一切的積極努力都注定付諸流水。

建商為了確保現金流而開始預售的動作，完全抹煞了變更設計的可能性。

政府的執法更是將自己的名望全部掃地。這場都市更新沒有任何一方獲得真正的利益，三者，皆是這場遊戲的輸家。

---------------------

三、我們到底該如何看待這件事情，我們又該做什麼？

或許這樣的事情還會一再反覆上演，同樣的事情一定會再次發生。

但我認為這絕不會是圓型的無限循環，而是螺旋型的我們會在一再上演的問題中，越鑽越深，然後找到這事件的核心。到那時，我們才能清楚地看見事情的全貌，也能找出改善的方法。

這樣的一個劇烈的刺激，應該要激起我們對公共事務，以及自身權益的關心，我們不該放過任何一個可以表達意見的場合全體積極性地參與才能踏實地解決這些公共社會議題。
以下是我覺得我們從這次中可以學習到的事情：

如果你家被劃進了都市更新範圍，而新房子跟金錢都不是你要的東西的時候，你一定要積極地參與公聽會表達自身的意見。

讓你家在一開始，就可以被排除在都市更新範圍外。絕不是什麼「今日拆王家，明日拆你家」，這是不會發生的。

我們該透過這件事情，使立法委員們正視問題，結合各項領域的專業，用正面積極的態度去重新修改法條。法條應更加落實民眾參與，民眾意見的陳述；徵收條款的條件也需更加嚴格謹慎，畢竟是侵害民眾權益的行為。

我們都應該更關心與我們生活相關的法律，法律會保護知法者，別讓法律只成了知法者的武器。

--------------------

..

作者: MACD均線 時間: 2012-3-30 15:13

謝謝大家看完，站在一個都市計劃學系學生的立場，我真的很不希望土地徵收、都市更新，都落得這樣難堪的汙名。這麼多為了大眾思考的事情，反而成了大眾質疑的問題再多來幾個，真的會澆熄我們對都市計畫的熱情。

----10:10新增

我覺得整件事情架在一個資訊不對等的狀態下，建商跟政府都很清楚法律，但是王家人不知道。這到底該如何起手阿？法律的宣導不足，導致大家都不了解都市更新。我們到底該站在被動的立場，還是該用主動的態度去了解法規？其實我真的不懂哪個才是真理。

但這次給我們的教訓的確就是->我們得積極地了解法規，讓我們也能得到法律的保護。

這些條例「一定」有重新檢討的必要性。現況的都市更新的確落入了利益的操弄我們身為專業的規劃者，該怎麼與立法者配合，重新制定法規我想是這次的關鍵議題。

宣傳不夠，就要加以宣導法律有誤，就要修正。立法者得認清自己的問題，提出自己的改善方法才行阿...這次的傷痛一定要讓都市更新的制度往前進步才行。如果之後也一而再，再而三地發生，那對於這些立法者，就沒有同情的必要了

----------------

或許這篇文章也還有很多缺陷，因為我也還在這條漫長的學習之旅不斷努力但我們都應該好好問問自己，你真的了解都市更新了嗎？

在網路上看懶人包，再按個讚分享出去，就能改變，找出問題的癥結點嗎？我們都有需要改進的空間，都市是你我的，我們需要一起努力，一起關心這個城市，才能讓他變得更好。

期許我們能更好，加油！附上判決文連結給大家參考：

http://pnn.pts.org.tw/main/wp-co ... %B1%BA%E6%9B%B8.pdf

-----------------03/30更新
我想在文末附上幾個我覺得寫得很好的觀點：
http://blog.yam.com/kueihsienl/article/48518622
http://udn.com/NEWS/NATIONAL/NATS3/6995948.shtml

希望大家都能看一下，因為我們要從中學到的還有很多我是一個還不夠專業、也不夠成熟的學生對於大家的批評我都抱著非常虛心的態度接受。

對於王家事件，我得說我第一時間對整件事情是感到很憤怒的。
我甚至對於我的所學感到疑惑->難道我未來就是要做這種傷天害理的事情嗎？
身為一個正在邁向專業者的學生，沒有比任何事情比直接將你的目標，你的專業貶得一文不值來得傷心了

我從沒忘記我們都市計畫是要為人民服務，為了人們而規劃
或許我現在還被蒙蔽在課本與學術限制中的象牙塔中
但我還是希望我能從這件事情中，學到更多讓我都能對未來（不管是現實的殘酷、還是該如何進步）都能更加瞭解

也希望這篇文章能夠帶出更多比我專業的討論
以一個不成熟的文章，竟然能做到這麼多事情，真的讓我覺得一切都很值得
謝謝大家的意見，我真的很開心能在短時間學到這麼多東西：）

原始文章：關於王家都更案…

■ 新聞專輯／文林苑都更爭議

..

作者: alpha 時間: 2012-3-30 15:50

站在個人的立場,都市更新有著其必要性,但是過程中也許會損及部分人的利益,包刮主張自由的權利,一直以來政府是以獎勵容積的方式吸引老舊社區實施改建,但是政府眼中的獎勵未必被所有人所接受,也有打著都更的名義行強制徵收的事實,這次王家的事件中,他們只是不積極參予都更就被認定有錯,這點有些不合理,難道我沒有大聲強烈的表示''不要打我''就表示你可以打我嗎,或許這是政府訂的遊戲規則,但是這個遊戲規則有修改的必要
這次事件和大浦農地事件比起來,這次文明多了,不會半夜偷偷來拆你的房子,對岸也是有釘子戶的問題,我們政府如果是用這種方式強制拆屋,或許我們所謂的民主自由需要討論一下

作者: 阿俊 時間: 2012-3-30 16:05

http://www.facebook.com/notes/%E7%A4%BE%E6%83%85%E7%B6%B2%E7%AB%99/%E9%97%9C%E6%96%BC%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%A1%88%E4%B9%8B%E4%BA%8C/211848082255131
關於王家都更案...之二

這裡有不同的看法

作者: yzlin 時間: 2012-3-30 17:07

我認為這是很離譜的事，或者說是法律設下的陷井，因為很多法律都是業者或同業公會起草，再送給政府單位參考，開幾次公聽會後就送立法院審議。
離譜的事是指王家要積極參予都更會議，為何？在平民百姓你我之中就是認為：我不參予都更，我為什麼要參加會議？搞不好我去了還被轟出來。我要強調的是違反經驗法則，舉個淺顯的例子，隔壁在蓋房子施工，我必須去參予對方的會議，瞭解建築線、地樁基礎等事，如有疑問須事先提出表示反對，否則日後受損概不負責。
其次是反對/讚成的比例問題，如果是公寓大樓的持分房子要都更，採用比例法則是OK的。但是透天厝是獨立產權，不願都更也要被併入比例法則計算，合理嗎？
以後沒權沒勢(但是努力打拼)的好野人的別墅、透天店面可要小心了，建商只要搞定公寓大樓的住戶，就可以把旁邊好野人的地產奪過來。

作者: cn3298 時間: 2012-3-30 18:00

本文章最後由 cn3298 於 2012-3-30 18:05 編輯

我認為只有一群人有錯~~~~立這些法的"立法委員"!!!
王家~漠視"都更法"......以往最後幾戶大都"做地起價"(每個人都想當最後幾戶=籌碼大),殊不知"都更法"有強制性!!!!!
建商~依法行事
北市府~依法行政
警察~執行公權力
學生~~~~~~~~~我不知道和他們有什麼關係!!

在都更法沒成立前,後幾戶(釘子戶)和前幾戶最高價差近5~10倍,有這些前例多數人都想當最後幾戶,心態上大都是~~~喊價喊不成,大不了不賣.

作者: Spring_Chien 時間: 2012-3-30 20:59

我要按個讚!!

http://www.facebook.com/notes/%E7%A4%BE%E6%83%85%E7%B6%B2%E7%AB%99/%E9%97%9C%E6%96%BC%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%A1%88%E4%B9%8B%E4%BA%8C/211848082255131
關於王家都更案...之二

這裡有不 ...
阿俊發表於 2012-3-30 16:05

作者: FlyNews 時間: 2012-3-30 21:54

但是透天厝是獨立產權，不願都更也要被併入比例法則計算，合理嗎？ ...
yzlin 發表於 2012-3-30 17:07

王家透天厝的地是5兄弟持有,而且還有堂兄弟,並算不是獨立產權。
應該是一開始5兄弟沒喬好,若說要加入都更又會被罵守不住祖產,
住在那透天厝的只有2戶+長輩,好像有3兄弟並不是住舊透天厝,
所以,才有人選擇沈默,靜觀其變吧!? 但就算鬧成這樣,也同樣要保持沈默。

5個人都不知道要都更? 這也太離譜了!

作者: chrisccc 時間: 2012-3-30 21:55

看看日本的案例：日本最牛釘子戶

http://www.newsite.co/2012/03/gate-tower-building-japan.html

作者: Ericg89127 時間: 2012-3-30 22:02

6# cn3298
我覺得還是要小心
有人對你說，你欠我1000元
不理
寄來存證信函
不理
法院通知開庭
不理
支付命令過來
不理
查封
跳腳

作者: Ericg89127 時間: 2012-3-30 22:10

學生?
看到有人罵貧富差距差93倍趕快按讚
看到有人被拆屋，趕快去聲援
等人家分了好幾戶回來，還沒發覺自己還沒殼
阿Q的想法是，趕快讀書脫貧卡實在

作者: Ericg89127 時間: 2012-3-30 22:13

9# chrisccc

這個應該蓋很久了吧
印象中是在一條熱門的日本旅遊線上
這個為何算是釘子戶?
那美國好像有一顆大樹可通車，也算釘子樹?

作者: tengteng 時間: 2012-3-30 22:27

8#
同意, 重點是家族中還有人是學建築的, 3年來竟然會不知何謂？都更

作者: tengteng 時間: 2012-3-30 22:32

其實大家多在發牢騷, 真的上了法院, 怎麼可能只用嘴說"我不知""我不懂"就可以.

作者: 阿俊 時間: 2012-3-30 23:23

王家透天厝的地是5兄弟持有,而且還有堂兄弟,並算不是獨立產權。
應該是一開始5兄弟沒喬好,若說要加入都更又會被罵守不住祖產,
住在那透天厝的只有2戶+長輩,好像有3兄弟並不是住舊透天厝,
所以,才有人選擇沈默,靜 ...
FlyNews 發表於 2012-3-30 21:54

新聞上說是阿媽一人所有..

至於為何要將他們劃入而不將另一個角地劃入呢?
原因就是"多數決"....王家只有一票...角地那塊產權複雜人數眾多..將角地劃入後同意數就變成4X%..而將角地去除後王家納入後就變成95%

作者: 阿俊 時間: 2012-3-30 23:26

8#
同意, 重點是家族中還有人是學建築的, 3年來竟然會不知何謂？都更
tengteng 發表於 2012-3-30 22:27

沒錯這點就是我納悶的地方..
連學建築的都吃虧了  更何況是我們平常百姓
但是我有一點主張的是  為何法條都要弄的很八股讓人猜不懂勒?
田大權說的有理:弄的懂法條的人  都可以考上國考了

作者: 阿俊 時間: 2012-3-30 23:46

14# tengteng

舉證之所在  敗訴之所在..
很多人輕忽了法條內的陷阱..可能剛開始王家的人會開玩笑說"條件如果談的好  當然可以"..但是日後發覺條件並不如預期  就想不賣或不參加但是已被建商給劃入了

建商發現到嘴的肉快飛了  當然要加速來辦理了多數決的問題  並不只是都更  還有土地法34-1條......要利用漏洞來產生多數決  是很簡單的  ..這次的案件劃法就是其中一個例子..
所以...
不熟悉法條  切忽輕易開玩笑
公務員如果盡責一點  為百姓多想一點  相信不會弄的那麼多事
建商如果別先預售  也不會造成這種狀況(今天的壹電視  裡面的建商代表  看起來也不是善類)
惡法亦法==>今天罵人最大聲的人  同黨人士是都更條例的推動著
強制拆除===>去年5月強烈要求強拆的議員  也是罵最大聲人的同黨
違反居住正義==>台北巿請營建署解套  營建署推回巿政府  現在中央再來怪地方?
含淚拆除==>你當一個巿長  如果發現有缺失  卻無法補正  那當什麼巿長勒
損失二億==>如果你不先預售  何來有損失二億的問題勒...我看是少賺二億吧

總之  今天拆王家  明天可能是你家  惡法不修人人不安
說來暫時慶幸  我們鄉下地方沒都更的價值  不然我怕我們縣長....哼~~~~

作者: 阿俊 時間: 2012-3-30 23:52

10# Ericg89127

嘿老大你很知道這個程序哦

而且還是真的勒

作者: chrisccc 時間: 2012-3-31 01:04

先看看這個案例:

美國如何處理釘子戶

再看看追追追作者之一的筆記，紅字部分小弟很認同:

偵探筆記／文林苑案多數決or多數暴力？

最近文林苑的新聞，讓蘭陽溪頭昏眼花，從未鑽研過司法的蘭陽溪，這兩天硬是喀了幾篇，甚至還花了點時間看士林王家當初行政訴訟的判決書。

對於法律，蘭陽溪認知不深；在此案，過程合法，這絕對認同。但問題在於精神。蘭陽溪無法像律師、法官一般，引言鑿鑿，用法學邏輯來闡述這些概念。但蘭陽溪希望能用個人小小的人生經驗，跟大家分享一些想法。

大學時，蘭陽溪曾去樂生療養院採訪，為期一個月。在那裡，我看到因為早期醫療不發達，被當作囚犯關著的阿公阿嬤們。他們自卑、對人群懼怕，因為他們從年輕就被社會忽視；他們很多不會寫字，更不懂法律，但他們希望能在這環境終老。因為他們已經被社會隔絕幾十年，他們害怕新環境。

當然，法律上而言，拆除樂生，政府絕對站得住腳。但是事實上，輔大學生都聽過一個說法，捷運機廠本來是畫過輔大後面的農地，而且機廠設計圖其實也能更改；但因為某些緣故（利益？），才又堅持選擇樂生療養院。樂生青年抗爭失敗，樂生拆了。

蘭陽溪住新店，在家附近有個安坑焚化爐。大學時附近又要蓋一個事業廢棄物掩埋場，但那塊地坡度90度，可怕的是，當初台北縣環評竟然通過！掩埋場預定地附近，有個牛伯伯蝴蝶園，他根本不懂法律，所幸居民串連，當中不乏大學教授，幫了這位牛伯伯不少忙。在媒體幫忙、民眾串連抗爭，居民打了這場勝仗。但，除了法律站得住腳，也因為這些挺身而出的居民有白領階級、大學教授、高知識份子，以及良好政商關係。

再來，蘭陽溪去當兵了，在部隊裡，我是教育班長。看著一批一批來的新兵，有些人國中就去工地、有些人小學沒有念畢業；更有人不知道怎麼寫信給女朋友，請身為班長的蘭陽溪代為寫信邀請女友來懇親。他們絕對不是壞孩子不唸書，只是家裡環境不好、或不會讀書。

事實上，這才是真實的社會。有一天如果他們遇到了這樣的情況，是不懂法律的他們該死嗎？絕對不是。很慶幸，大學選擇了新聞系，讓蘭陽溪更懂得用多種角度看事物。

回到王家這件事，王家人真的錯了，他們未參加公聽會、放棄自己發聲的權益。但蘭陽溪不禁質疑，也不懂，當法律無法保障人民權利時，到底法律還賦予了些什麼。

蘭陽溪永遠都忘記不了大學政治學教授，說過的一段話。

他說，人類花了好幾千年，才學會多數決的民主，學會少數服從多數、多數尊重少數。但當後者不見時，民主不過只是多數人的暴力罷了。

PS：蘭陽溪看到有人說美國的Edith Macefield被傳為佳話，代表這在美國也只是鳳毛麟角。蘭陽溪相當認同這個說法。但蘭陽溪認為，之所以是鳳毛麟角，是在於這位老太太不在意這多達百萬美元、市值八倍的補償金，這才是難得可貴的地方。

原文網址: 偵探筆記／文林苑案多數決or多數暴力？ | 偵探筆記 | net | NOWnews 部落格 http://blog.nownews.com/article. ... 82013#ixzz1qcWeFZ7d

作者: FlyNews 時間: 2012-3-31 02:09

本文章最後由 FlyNews 於 2012-3-31 14:21 編輯

新聞上說是阿媽一人所有..
至於為何要將他們劃入而不將另一個角地劃入呢?
原因就是"多數決"....王家只有一票...角地那塊產權複雜人數眾多..將角地劃入後同意數就變成4X%..而將角地去除後王家納入後就 ...
阿俊發表於 2012-3-30 23:23

哪篇新聞寫阿嬤一個人所有? 大多是寫"五兄弟"護產吧?

在訴諸媒體時,很多人老是避重就輕隱藏重要資訊,只說對自己有利的資料,習慣就好!
而法院判決就沒那麼簡單,而且還上到高等法行政法院....結果還是判決敗訴,
這種連法院都判輸的訴求,其中一定有鬼!

------
房仲業者估計王家可分一億【聯合報╱記者何醒邦／台北報導】2012.03.29 09:45 am
文林苑的都市更新實施者樂揚建設經理戴昇益昨天表示，王家的補償標準及條件與其他都更戶一樣，兩塊土地合計四十九坪，王家以後可分回五戶、合計一百四十七坪的房子，加上五個車位，另外還有六百萬的拆遷補償費。

戴昇益表示，公司已將王家人安置在士林的商務旅館，共有六間房，可住六十天；而王家的用品則放在社子倉庫保管，可放至完工；另有拆遷補償與安置費，一人約一百二十萬元，五人共六百萬元。

房仲業者估計，文林苑周邊建案行情每坪約六十萬元、車位每個三百萬元，以王家分回的一百四十七坪、五個車位計算，目前總價約一億元。

----
蘋果的標題雖然較誇張,但內文還是有寫出部份實情,
比方說,2戶11人住舊宅,那5兄弟的另外3戶N人住在哪裡?

5兄弟分到地,每人每年都要繳8千~1萬元地價稅,另外3兄弟若不住舊宅.....會想怎麼做?
(地價7千萬,台北的公告現值約市價3成,2100萬/5=420萬x自用住宅稅率0.002=8400元)

1塊地5人持有,且不全是親兄弟,還有堂兄弟,每個兄弟的家屬也會有要或不要的意見,
但要都更了,卻5人全都沒表示意見,本來就不合理!
----
困旅館王家老嬸嬸：像坐牢
2012年 03月30日【綜合報導】北市士林區文林苑都市更新案中，前天遭北市府強制拆除的王家2戶，歷經激烈抗爭無效後，六代世居當地的王家11名成員昨分散，部分成員離開家園第一夜，倉促暫住親戚家、或建商安排的旅館套房，年逾8旬的王楊玉美昨入住旅館滿臉疲態，抱怨家園被拆掉，被迫住在旅館，「好像犯了罪，被抓去坐牢，郝龍斌市長硬把我們房子拆掉，實在太苛薄。」王家已擬提出釋憲，聲請國賠。

王家2棟透天厝共住2戶11人，王廣樹一家4口堅持「留住最後尊嚴」，不願入住文林苑建商樂揚建設提供的旅館，而借住士林區親戚家。今年59歲的王廣樹說，因為曾被說是要錢，所以現在找房子租，自己想辦法，不想靠建商，之後的事情走一步算一步。

作者: alpha 時間: 2012-3-31 08:51

前天看一些政論節目,開玩笑的砂盤推演想拆''馬宅''

,等馬先生出國拼外交時來個公告和公聽會就可以合法拆了

,只是好市長你敢嗎

作者: 阿俊 時間: 2012-3-31 09:50

20# FlyNews

哦我弄錯了
是四兄弟
判決文
http://pnn.pts.org.tw/main/wp-content/uploads/2011/07/%E5%88%A4%E6%B1%BA%E6%9B%B8.pdf

作者: corey 時間: 2012-3-31 10:18

法律就像是一把兩面刃的劍,可以用來保護人,也可以用來殺人,重點是使劍者的心及技術,如果技術好殺人如麻,變成只有活者的人才能說話,弱國無外交,我現在真正體會到這句話的含意,我們只能提升自己使劍的技術,保護自己及家人,更厲害些可以保護更多的人,所有的人都要開始努力,不然下一個劍下亡魂就會是你

作者: corey 時間: 2012-3-31 10:22

都更相關法令之後最可怕的是東部發展條例,大家買農地千萬不要買在財團預計開發地的旁邊,到時被納入開發案就不妙了,不過如果你罩得住那就沒差

作者: PAO 時間: 2012-3-31 10:55

去參加黑道當大咖就沒人敢惹
去當公務員拿法律保護自己管別人, 很不錯
多多攀些達官顯要好處多多
當老百姓要這樣當,嘴巴可以大一點
同樣事一定會重復上演

作者: 阿俊 時間: 2012-3-31 13:23

本文章最後由阿俊於 2012-3-31 13:42 編輯

土地法34-1條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役
權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其
應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有
人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為
權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何
共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接
到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結
果辦理之。

今天舉例有一塊土地  我和a各1/2...但我一直想賣  a兄說  不缺錢  不賣..而這塊地剛好是1000坪..(建地或農地都可以)
有一天  山林兄說他要買  叫我處理  我就覺得a又不賣  怎辦?
我得知a長期在2home..1home有管理員代收郵件..
於是
我將我的持分  各過戶給我二個小孩  所以變成a1/2  我和我的二個小孩各1/6..
於是  我發一個存證信函給a  說山林兄要買我們的土地  請於十日內出面主張你的權益..這時
1)管理員幫你收件了  你過了1個月回家才知道
2)或是你知道了  但是卻不夠錢主張優先購買權  明知被我賤賣了
這時  土地被我賣掉了  a的持分土地款項提存在法院了..

這時  惡法亦法啊

PS:舉例而己  沒有惡意

作者: FlyNews 時間: 2012-3-31 13:53

本文章最後由 FlyNews 於 2012-3-31 16:44 編輯

20# FlyNews

哦我弄錯了
是四兄弟
判決文
http://pnn.pts.org.tw/main/wp-co ... %B1%BA%E6%9B%B8.pdf
阿俊發表於 2012-3-31 09:50

應該是有5兄弟,4兄弟有上訴,但有1兄弟沒上訴。
因為阿嬤/長輩是住在舊宅,由住舊宅的兄弟照顧,
其他兄弟雖然也有分到地,但舊宅只有2戶,被某兄弟給佔用,
畢竟地是分到的家產,又不是自己賺來的,沒住舊宅的兄弟也不敢/不會說什麼。
其實很多透天厝"遺產"都有這樣的問題!

一般人認為透天厝都是獨立產權,,才會對透天厝怎麼可能會這樣被拆掉,覺得很奇怪!
但王家透天厝為5人持有約50坪的地,並不是獨立產權,,地權比例就和公寓差不多!
只差在一般公寓的地權分配沒有親屬關係,但王家地權分配還有兄弟、堂兄弟的關係。
若5戶公寓都不對都更表示意見,那到底代表什麼意見?

不要老是搞些只信某人的片面之辭這一套,這才是民主退步、人權退步!
那些政府官員或首長也很白痴,明明依法行事,怕被一堆"民粹"的罵,還裝做委曲,
惡法亦法,會有這樣的法律,全都是我們選出來的藍/綠立法委員搞出來的,
只能怪自己手中的一票,老投給國文程度差,看不懂法規的立委去寫法律,
國文程度這麼差,卻要他們寫法律,法官也只能依法律判,這也不能怪誰!

因王家透天厝是5人持有,土地產權算是蠻複雜的...
其他產權單純更小更爛的房子(廟)一樣沒被劃進去啊!
搞不好這並不是惡法,都更就把原本複雜的"遺產地",一下就分好了!
只差在遺產地持有者,有人不爽,但有人在暗爽!

作者: 阿俊 時間: 2012-3-31 13:55

[youtube]RuGtgcAVPsI#![/youtube]

作者: Ericg89127 時間: 2012-3-31 15:43

土地法34-1條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役
權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其
應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前 ...
阿俊發表於 2012-3-31 13:23

這題目應該有很多陷阱與解法
如果價格太低落差大，有可能被反吃掉
如果是行情價，可預先做些準備
地上物種一堆
擺貨櫃要搬遷費
花點錢過戶給一大批人
抵押設定高一些(查過仙草那旁邊的地竟然設定幾千萬)

如果是行情價又沒特別用途，能賣掉就算了，畢竟土地的結，留越久越難搞

作者: Ericg89127 時間: 2012-3-31 15:47

好可怕!萬一買了住了一百多年，被財團看上了怎麼辦?
joyce500 發表於 2012-3-31 14:42

要擔心的事很多
統一世界的"理想"，永遠是存在的
大的都不一定能保，小的就隨緣
財團用錢辦事，不是用槍桿子

作者: 阿俊 時間: 2012-3-31 16:15

這題目應該有很多陷阱與解法
如果價格太低落差大，有可能被反吃掉
如果是行情價，可預先做些準備
地上物種一堆
擺貨櫃要搬遷費
花點錢過戶給一大批人
抵押設定高一些(查過仙草那旁邊的地竟然設定幾千萬) ...
Ericg89127 發表於 2012-3-31 15:43

所以說法律是給懂的人鑽的...

作者: 山林雅境 時間: 2012-3-31 20:30

26# 阿俊
舉例說得好!

真實的我是絕對不敢買這種有違賣方意願的土地的.

為了錢失去了對人的尊重.基本上就失去了為人的價值.

作者: 阿俊 時間: 2012-4-1 21:07

本文章最後由阿俊於 2012-4-1 21:10 編輯

新的問題  同樣是樂揚建設不參與都更的"透天厝"  樂揚還是強迫他參與都更  而且  哼........房子還幫他抽好了  透天厝1~2樓店面(八德路曾國城租的店面)換3間樓上的公寓
今天晚上年代50台訪問屋主  屋主秀出公聽會他表示反對的影片+存證信函表示反對的正本給記者看一樣    無效啦
因為依照都更法第19條:民眾參與公聽會表達反對意見，也只是提供主管機關「參考」審議而已。
有寄存證信函反對參加都更==>納入參考  但還是繼續納入都更
沒寄存證信函表示反對參加==>視為參加
http://www.udn.com/2012/3/31/NEWS/NATIONAL/NATS3/6998844.shtml

還有  一個法律系老師也提出他的觀點
https://www.facebook.com/notes/%E5%8A%89%E5%AE%8F%E6%81%A9/%E5%AD%B8%E6%89%8B%E8%AA%9E%E8%88%87%E9%82%A3%E7%AF%87%E9%97%9C%E6%96%BC%E7%8E%8B%E5%AE%B6%E9%83%BD%E6%9B%B4%E6%A1%88%E4%BD%A0%E5%8F%8D%E5%B0%8D%E6%9C%89%E6%B2%92%E6%9C%89%E7%94%A8/10150695586449429

作者: Ericg89127 時間: 2012-4-1 22:17

法律人的見解，肯定存在很大的差異
不然系出同門的，有當律師有當檢察官有當法官的，然後一個案子都要搞N年
更進一步思考
政治高於法律，法律是手段，不是目的，並且只是對怕死的人有效，對背炸彈的人談法律，效果不大
重點是怎樣比較好?
目前觀察是鐵釘升級為鋼釘
把問題全推給建商，好像也不對；該建商看不出有很特別的地方，好歹也是上興櫃的公司；由勤業簽證；有勾結情行嗎? 說不通，看不出，倒是像依法辦理惹得一身腥
政府本意也是好的
看來使用老招或許管用
使用公共資源解決特定問題

把容積率再往上調，反正他家門前塞車，也不干別人的事
這樣三方都變贏家

讓我想起青埔的一個建案 => 城市的遠見

政治人遠見能當飯吃嗎?
現實面是不行，君不見推LED燈光工程遠比推下水道工程，更容易獲得選票的肯定

作者: 山林雅境 時間: 2012-4-1 23:17

我是覺得王家還好有這批多事的年輕人學生.
如果社會連這批人都消失時,才真的是人人自危.主導者組織了十個人裡頭有九個人同意,就可以去侵犯一個毫不相干的人.把那個人納入這十個人裡頭就合法了.繁複難懂的條款是給專業使用的,裁判者也不站在保護受侵者的立場,警察執行者也是維護主導者的權益.
憲法好像根本是假的.利益才是力量.
如果侵犯的範例多到連年輕人都失去了熱忱.跟其他社會大眾一樣的冷漠時.過去那過時的美國社會黑暗面的電影,才正準備在我們真實社會上登場.連中華人民共和國都不敢的事情,我們又創造了新的奇蹟了.
屬於王家的東西會還給他們嗎?半年內我們要檢討法條真的很諷刺!應該是一個月後大家都忘了吧?只要再出一個新聞蓋過它就滿足社會看熱鬧的心理了.

作者: nenghsin 時間: 2012-4-2 01:10

34# 阿俊
阿俊大
一些內容借copy一下。

作者: 陳青 時間: 2012-4-2 06:54

把容積率再往上調，是最好的方法，讓參與都更者，不必花錢能擁有新房子，的確這樣三方都變贏家。

我的大樓87戶，其中就有人以死威脅，堅持不都更。其實，他們說住的好好的，都更幹嘛？住新房子差多少？還要花錢搬家租房子，有人還會失去店面幾年的租金。其中有一個大戶因為辦都更，恐怕會週轉不靈，因為他一個月店面租金70萬（頂好60萬和另一間店面近10萬），他說你們這些人要害死我嗎？

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 10:22

35# Ericg89127

但是  樂揚建設在八德路的都更案  一樣出現問題

這次這個業主就提出"反對"
不僅是
公聽會中表示
還寄出存證信函表示
其結果依然繼續納入都更範圍內
離譜的是  建商已幫他抽好分配的房屋了

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 10:23

34# 阿俊
阿俊大
一些內容借copy一下。
nenghsin 發表於 2012-4-2 01:10

我也是借來的XD

作者: lswang 時間: 2012-4-2 10:33

台灣著名的法學博士說過: "司法不應背離人民期待"

看來這回拆房子明顯不符合 (大多數) 人民期待, 所以內政部要檢討都更法了

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 10:44

我很關心這個議題原因是
我家在新北巿透天省道旁
因為不知那一天會輪到我們家(3X年的房屋)
我們家後面在作捷運(板南路)..
我還是認為我們住透天的會很好我們自己會拉皮...電梯也可以自己作..所以不須要別人來幫我們都更
PS:我們家所有的鄰居都是透天厝

作者: lswang 時間: 2012-4-2 10:54

我很關心這個議題原因是
我家在新北巿透天省道旁
因為不知那一天會輪到我們家(3X年的房屋)
我們家後面在作捷運(板南路)..
我還是認為我們住透天的會很好我們自己會拉皮...電梯也可以自己作..所以不須要別 ...
阿俊發表於 2012-4-2 10:44

既然俊大鄰居也都是透天的就不必緊張吧?
透天房子不住反而要投票贊成跟大家合住大樓, 這種人不會太多才對

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 12:45

既然俊大鄰居也都是透天的就不必緊張吧?
透天房子不住反而要投票贊成跟大家合住大樓, 這種人不會太多才對
lswang 發表於 2012-4-2 10:54

有時人很難說的

收購+同意書也可以達成目的...不過
我們有一個好處就是接連三棟是我爸三兄弟各一棟..加上三棟透天厝的後方是我家的車庫

可是誰知道將來的事會如何勒

作者: STSHAOWW 時間: 2012-4-2 16:41

有時人很難說的
收購+同意書也可以達成目的...不過
我們有一個好處就是接連三棟是我爸三兄弟各一棟..加上三棟透天厝的後方是我家的車庫
可是誰知道將來的事會如何勒
阿俊發表於 2012-4-2 12:45

鄰省道就不用怕了
不會像王家一樣有袋地的問題
沒有鄰路的王家怎麼好意思大張旗鼓的抗爭
難道要大家為他無償留條生路

裡地袋地一大堆法規嚇死人了
那還有空搞悲情
搬出一堆熱血的大學生還把建商的圍籬割開

還有一個重要的問題是
王家不是一塊50坪的地
而是2塊不相鄰2x坪的地
這個差非常多阿

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 17:50

本文章最後由阿俊於 2012-4-2 18:03 編輯

鄰省道就不用怕了
不會像王家一樣有袋地的問題
沒有鄰路的王家怎麼好意思大張旗鼓的抗爭
難道要大家為他無償留條生路

裡地袋地一大堆法規嚇死人了
那還有空搞悲情
搬出一堆熱血的大學生還把建商的圍籬 ...
STSHAOWW 發表於 2012-4-2 16:41

他應該不算袋地他仍有路通行
北巿府說他沒有"建築線"這不代表他沒有路通行..
http://g.co/maps/hfqse

地坪2X坪的透天厝比比皆是  有什麼差別?
台北巿政府沒有錯  他依法行政...他錯在有沒有實際審核"不要"的文件  他錯在只想快點把政績弄出來而已
有誰規定透天厝要參加都更呢?今天如果他的房子在範圍中間或是公寓的  可能就是所謂的釘子戶  但是他是在邊緣  他有路  有合法建築根據憲法賦予人民住的自由  他就有權拒絕

建商按理是要去弄右上角的那二戶才對可惜那二戶產權太複雜了..
夾在二戶王家中又有一戶要參加都更所以建商要逼他們二戶就範太簡單了...這應叫作便宜行事仗法欺人..如果是有決心的建商他可以利用互換把棟王家的房子移到一起去..應該是花不了多少錢才是..

作者: lswang 時間: 2012-4-2 18:15

有時人很難說的
收購+同意書也可以達成目的...不過
我們有一個好處就是接連三棟是我爸三兄弟各一棟..加上三棟透天厝的後方是我家的車庫
可是誰知道將來的事會如何勒
阿俊發表於 2012-4-2 12:45

不知道票數是怎麼算的? 一戶算一票嗎?
我家這棟公寓偷工減料, 颱風天牆壁會滲水, 大家都住得很不舒服

. 不知道房子要幾年才能申請都更, 下次管委會我就提出都更

, 然後建議把旁邊那家修車廠也包進來一起更

我們是公寓, 戶數上佔了絕對上風

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 18:24

本文章最後由阿俊於 2012-4-2 18:26 編輯

不知道票數是怎麼算的? 一戶算一票嗎?
我家這棟公寓偷工減料, 颱風天牆壁會滲水, 大家都住得很不舒服 . 不知道房子要幾年才能申請都更, 下次管委會我就提出都更 , 然後建議把旁邊那家修車廠也包 ...
lswang 發表於 2012-4-2 18:15

http://www.cpami.gov.tw/chinese/index.php?option=com_content&view=article&id=10321&Itemid=57

前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意；其同意比例已達第二十二條規定者，得免擬具都市更新事業概要，並依第十五條及第十九條規定，逕行擬具都市更新事業計畫辦理。

實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第十條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第七條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過二分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過二分之一之同意外，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意；其屬依第十一條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者，其所有權人數不予計算。
前項人數與土地及建築物所有權比例之計算，準用第十二條之規定。

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 18:28

第十二條　申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比例之計算，不包括下列各款：

一、依法應予保存之古蹟及聚落。

二、經協議保留，並經直轄市、縣（市）主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。

三、經政府代管或依土地法第七十三條之一規定由地政機關列冊管理者。

四、經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

五、祭祀公業土地。但超過三分之一派下員反對參加都市更新時，應予計算。

好像有債權糾紛的地就不會被劃入了那是不是代表有錢人就該死了勒

作者: cn3298 時間: 2012-4-2 19:51

如果一開始媒體站在已拆完房子在外租屋約2年的那32戶,那王家就是"釘子戶"沒人會同情了!!

媒體靠那邊,那邊勝算就大!!
當初建商若花一些"公關費"在電台報社記者身上,結果將會不同.

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 20:25

http://www.udn.com/2012/3/31/NEWS/NATIONAL/NATS3/6998844.shtml

他也是大馬路旁店面+透天也是樂揚的手筆

作者: lswang 時間: 2012-4-2 20:45

現在看來樂揚也是受災戶了

老闆得要考慮換個招牌來營業才行, 不然以後要做都更恐怕市政府不大敢配合; 形象變差, 房子也賣不到好價錢.

作者: cn3298 時間: 2012-4-2 21:02

那裏有許多屋主地主(透天)在等都更.
很多透天店面僅有一樓店面出租.
2樓以上無法住,原因"漏水.破舊",現處於要修或不修的"尷尬期".
大部分應該是價錢或條件談不攏問題.
時代在變多數屋主地主都想當"暴發戶".

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 21:58

那裏有許多屋主地主(透天)在等都更.
很多透天店面僅有一樓店面出租.
2樓以上無法住,原因"漏水.破舊",現處於要修或不修的"尷尬期".
大部分應該是價錢或條件談不攏問題.
時代在變多數屋主地主都想當"暴發戶".
cn3298 發表於 2012-4-2 21:02

如果.....
我是一個透天厝+店面  我無法分到一樓店面  我也不會參加..
是你  你會嗎?
如果我每個月坐收數十萬租金  我沒事去參加都更幹嘛====>我不會自己拉皮嗎?
是透天厝  翻修跟本不用怕如果是公寓  才有你說的問題
人家好好的住在那沒事去問人家要不要當暴發戶幹嘛...難道建商就不是暴發戶?

作者: 阿俊 時間: 2012-4-2 22:09

其實台北巿政府不強執拆除巿政府會出大事他也沒錯
住戶堅持不參加也沒錯..
那就是建商的錯囉.............
其實誰都知道要賺錢的人都會弄一點邪門歪道來騙公務員和相對人公務員也知道奸商會作這種事(如果是我我也會)...但他們有時有業績壓力也有"關切"壓力不得不閉一支眼讓他過

只好囉

我都會和公務人員鬥法了更別說有那麼大的利潤可言的案子..
就是在於:"利益"如何拿捏而已...
如果換我是建商有大利潤就挪一點出來給大家換來順利有何不可

作者: STSHAOWW 時間: 2012-4-3 00:03

他應該不算袋地他仍有路通行
北巿府說他沒有"建築線"這不代表他沒有路通行..
http://g.co/maps/hfqse

地坪2X坪的透天厝比比皆是  有什麼差別?
台北巿政府沒有錯  他依法行政...他錯在有沒有實際審核"不 ...
阿俊發表於 2012-4-2 17:50

你劃的示意圖是和地籍圖不同的
會誤導大家
mobile01有很詳細討論了
http://www.mobile01.com/topicdet ... 7&last=34894735

作者: cn3298 時間: 2012-4-3 00:24

本文章最後由 cn3298 於 2012-4-3 00:26 編輯

如果.....
我是一個透天厝+店面  我無法分到一樓店面  我也不會參加..
是你  你會嗎?
如果我每個月坐收數十萬租金  我沒事去參加都更幹嘛====>我不會自己拉皮嗎?
是透天厝  翻修跟本不用怕如果是公寓  才有 ...
阿俊發表於 2012-4-2 21:58

月租沒有數十萬!!
很多真的在等都更!!
這是我親耳聽到"他們'在聊天!!
八德路二段遼寧街一帶.

作者: STSHAOWW 時間: 2012-4-3 08:46

如果是公寓大樓的持分房子要都更，採用比例法則是OK的。但是透天厝是獨立產權，不願都更也要被併入比例法則計算，合理嗎
yzlin 發表於 2012-3-30 17:07

我個人反而認為持份的公寓房子採比例制非常不公平
因為分房子卡了兩關
1: 建商和原地主(住戶)怎麼分
2: 各樓層間要怎麼分最難搞的是一樓店面和頂樓有加蓋的
房子各樓層的價值在每個時代都不同
像我家40年前和建商合建都是四樓公寓你可以選 1+4樓或 2+3樓
現在一樓可能就比其他所有樓層加起來還貴了

一樓怎麼表決也一定輸其它樓層的人這個才是不合理

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 08:52

你劃的示意圖是和地籍圖不同的
會誤導大家
mobile01有很詳細討論了
http://www.mobile01.com/topicdet ... 7&last=34894735
STSHAOWW 發表於 2012-4-3 00:03

1)不是我劃的  是新聞上的
2)我只看到最後一句 ...
建商真要玩王家怎樣都會輸  感到很無奈而已
3)袋地不是原始造成的  也不是故意的  是開闢捷運而使他們沒臨建築線  不能說他們是違章建築...現場還可以出入  請問有誰去主張袋地  如果今天是王家去主張袋地  被建商玩死是應該...他真要主張袋地也是向攻府(捷運局)主張的  因是是捷運局造成的...你看空照圖上捷運局還是有留通道給他們過  只是不算是"建築線"而已  今天你家門口如果被蓋了公園  一樣你家還是沒有建築線  應為公園用地不能當建築線使用..
今天我們來舉例好了http://g.co/maps/epz34..圖片中是羅東運動公園  上面有一條四維路  你們認為四維路是"路還是"公園"......答案是公園..
那面臨四維路的土地是否為袋地呢?他沒有不讓你們通過哦.......只是沒有建築線而已..地主說你是袋地  政府卻說有路給你過  只是你沒有建築線而已
今天不能把沒有建築線=袋地=違章..101上的論點只是他的一個看法而已..那你可以說101上那個人講的對!去現場抗議的教授都錯?

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 08:53

月租沒有數十萬!!
很多真的在等都更!!
這是我親耳聽到"他們'在聊天!!
八德路二段遼寧街一帶.
cn3298 發表於 2012-4-3 00:24

我是看年代訪問曾國城的房東他反對都更

作者: nenghsin 時間: 2012-4-3 09:16

59# 阿俊
看來建商的支持者使用袋地這個名詞在誤導觀眾，因為主觀的袋地跟捷運及公園旁的袋地是兩回事。
我前幾天一直弄不懂，為什麼王家就在捷運線的旁邊，家旁邊就是捷運橋下的步道，隨時都能出入，怎會是袋地，而他使用鄰居賴家的土地出入幾十年，讓賴家權益受損，唯有參加都更才能還賴家的公道，顯然一些半桶水在誤導。

作者: STSHAOWW 時間: 2012-4-3 10:33

59# 阿俊
看來建商的支持者使用袋地這個名詞在誤導觀眾，因為主觀的袋地跟捷運及公園旁的袋地是兩回事。
我前幾天一直弄不懂，為什麼王家就在捷運線的旁邊，家旁邊就是捷運橋下的步道，隨時都能出入，怎會是袋地 ...
nenghsin 發表於 2012-4-3 09:16

王家有兩個地號 801 直接臨捷運高架用地
因為現況是可以通行感覺有爭議

另一塊地號803 完全被別人的804包圍(使用分區也是商業區)
傳說賴先生的地實際目前地主是國有財產局
這塊不併入都更是不合理的

公園捷運高架用地為何不能畫建築線我也很想知道

都更是是有強迫性的合建
不能因為某區都更後造成鄰地以後沒有辦法改建

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 10:41

59# 阿俊
看來建商的支持者使用袋地這個名詞在誤導觀眾，因為主觀的袋地跟捷運及公園旁的袋地是兩回事。
我前幾天一直弄不懂，為什麼王家就在捷運線的旁邊，家旁邊就是捷運橋下的步道，隨時都能出入，怎會是袋地 ...
nenghsin 發表於 2012-4-3 09:16

請注意  王家是有出入道路的哦  他只是改建困難  並非違章哦
再者  捷運局當初在規劃道路時  都會留通道給"原本住戶"通行的  否則早就吵翻天了..這件事的始末  我個人認為
1)在公:巿政府當初在規劃  是出自於好意..他的強制拆除依法行政也沒錯...只是論點不對  他不能說"對你這是最好的規劃".....那政府可以說  你家的小孩長的不好  把他殺了讓別人吃下來  到時再生5個小孩給你..........長的不好是別人的觀點  小孩的父母感受才是要點..
承辦人員如果和送件的人有交情  至少都會在不違法的情況下給予技術指導+通融  因為他要交付上級交付的都更成績(都更範圍是巿府劃的)...所以建商如果不違法  都可以讓他過
2)在建商:你不應該在未解決之前預售..為了利益動點手腳人人都會  但是別忘了  吃緊會弄破碗...你將人家還可以用的透天厝強行納入  是不是讓多付出一點代價  如果這個案子只賺2億而已  那你也不用混了吧...我相信還有其他的解決方法  只是他選擇最簡單的方式為之而已  因為他"仗權"
3)在王家:雖然都更是惡法  但是一樣是法  更何況你們家族中還有人是建築相關的行業  更應該要去弄懂法才是  雖然不一定叫你們去對抗  但是最基本的保護措施也是要想辦法  法律不保護不懂法的人  他只保護懂法或是有錢請律師的人

政府和建商說王家沒有建築線沒錯..但是是指他改建困難...參加都更是最好的方式..否則日後只能拉皮而已  任何增建都不能
袋地:真正的袋地和未臨建築線的地是不同的  你能稱王家為袋地嗎?袋地的定義是非經他們之土地無法"到達"的  才叫袋地  當初捷運在施工前王家面臨的是路吧  只是被捷運拿走而已  捷運還是要留他一條路通行的
建商更是放出王家要提出袋地通行權  叫他們基地留出一條路出來  你們認為可能嗎?法院會判王家勝訴嗎?
更有人說  王家想藉此要求其他都更案要留一塊"建築基地"給他們可能嗎?
要留建築基地給別人的  是因為別人的地是角地  因為法令限制無法建築  所以你要留一筆面積的土地在毗鄰  以防他人將來要蓋房子時  不能興建..
我舉例羅東鎮新光大樓來說..

新光大樓的土地是羅東鎮東光段1474和1474-2..為什麼要會多一個1474-2勒
因為1474-1是別人的土地  而且是角地是畸零地  是建築法規規定無法建築的基地  是羅東鎮公所產權的地...因為羅東鎮公所的售價太高  所以新光只好割出一塊地  讓1474-1將來有機會和1474-2合併去蓋房子  而新光因為割出這塊面積  而得以順利在1474上蓋房子  否則建照不准

至於王家呢?他是已建好的建築物  是改建困難而非不能興建  全台有一大堆沒有建築線的基地  那他們是不是都是"違章"呢?

PS:我當仲介  理應為建商說話才是吧

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 10:44

62# STSHAOWW

因為地目是公園用地或是其他用地而非道

就像一些私人巷道一樣你沒取得地主同意書就不能指定建築線

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 10:55

http://www.ettoday.net/news/20120403/36326.htm?from=fb_et_news
日本滿街都是「釘子戶」　成田機場三里塚農民

原文網址: 日本滿街都是「釘子戶」　成田機場三里塚農民 | ETtoday論壇新聞 | ETtoday 新聞雲 http://www.ettoday.net/news/20120403/36326.htm#ixzz1qwTYbNSZ

作者: lswang 時間: 2012-4-3 11:13

63# 阿俊

3)在王家:雖然都更是惡法但是一樣是法更何況你們家族中還有人是建築相關的行業更應該要去弄懂法才是雖然不一定叫你們去對抗但是最基本的保護措施也是要想辦法法律不保護不懂法的人他只保護懂法或是有錢請律師的人
俊大, 請問第 3 點, 這點很多人在討論. 如果當初王家每次會議都參加並投反對票, 但是贊成票還是超過 95%, 從都更法的規定來看, 王家可以脫離嗎?

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 11:20

59# 阿俊
看來建商的支持者使用袋地這個名詞在誤導觀眾，因為主觀的袋地跟捷運及公園旁的袋地是兩回事。
我前幾天一直弄不懂，為什麼王家就在捷運線的旁邊，家旁邊就是捷運橋下的步道，隨時都能出入，怎會是袋地 ...
nenghsin 發表於 2012-4-3 09:16

而他使用鄰居賴家的土地出入幾十年，讓賴家權益受損，唯有參加都更才能還賴家的公道===>實際有沒有用到  要看現場鑑界..如果有  也不可能全部用到  光看現場那種路況  要全占到賴家的地  賴家全戶就沒了
這種舊社區  當初在蓋時  都會你留一點我留一點  因為當時的時空背景  土地不值錢建築物才是王道..捷運局一定有留一定的空間給裡面三戶通行的..
就像  我們宜蘭國道五號平原線側車道一樣他的土地是高工局所有  高工局硬就是不讓你指定建築線.......但是...
你原來就有的出入口(已蓋好房子  面臨高速公路)或是巷道  他不能封  也不能禁  因為凡事有個先來後到的我們的民椊很奇怪..我又來舉一個例子(今天好像特別愛舉例)....宜蘭縣冬山鄉柯林村  原本就是養豬養鴨養魚的  但後來經濟不景氣  就有大部份的人把地賣了...有的弄鴨母寮豬哥窟民宿  有的蓋水岸森林會館  有的蓋建築師會館........蓋了一堆農舍後  他們發現  附近還有一個養豬戶勒.................
奇怪勒  我在這住  你怎可以這此養豬勒  不可以  我們要趕你走(其實在買地大家都知道  也知道因此而地價便宜  趕走了  地價就上漲了啊)....
請問:養豬戶是合法的  誰錯?
他養了几十年了  因為大家都來這住  所以是他錯?
又是因為比例原則了  1%和99%了最後勒..1%妥協了  但他有沒有錯?

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 11:29

63# 阿俊

3)在王家:雖然都更是惡法但是一樣是法更何況你們家族中還有人是建築相關的行業更應該要去弄懂法才是雖然不一定叫你們去對抗但是最基本的保護措施也是要想辦法法律不保護不懂法的人他只保 ...
lswang 發表於 2012-4-3 11:13

依照都更法  他的反對只是供參考值而已...並不有效

但是都更法有禁止納入事項  他可以去消極的處置..
建商會鑽漏洞  我們也要可以才對  更何況當政府站在他們那邊時  把產權複雜化債權化....因為建商找的三個估價師  肯定是站他們那的  錢是他們付的...
說到估價師這個黃昏產業也很可憐  不動產要實價登錄  那還要他們估個屁哦  全台才几張證照而已說......
估價法最有用的只有比較法和折舊法而已...還有一個叫作"金主法"..其他的都沒用..
比較周遭的土地成交值
折舊建物的殘餘價值
依金主(付錢的人)的期待估出值...

如果是法院交付的哦還有"債權法"及"上一拍流標法"
債權法:看抵押權有多少  約略估一下
下一拍流標法:看上一拍流標的價格如何  再參照現令的景氣下去評估

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 11:31

我好像廢話太多了吼

如果有不舒服可以密我刪文

作者: lswang 時間: 2012-4-3 11:37

依照都更法  他的反對只是供參考值而已...並不有效

但是都更法有禁止納入事項  他可以去消極的處置..
建商會鑽漏洞  我們也要可以才對  更何況當政府站在他們那邊時  把產權複雜化債權化....因為建商找的三個 ...
阿俊發表於 2012-4-3 11:29

所以依法來說, 就算王家投反對票也沒用, 投不贏鄰居大軍. 王家必需動用高段手法把房子的產權動手腳才能符合都更排除條款

, 是這樣嗎?

這不是平常人會的, 難度還真高耶!

作者: STSHAOWW 時間: 2012-4-3 11:49

我個人很注意這個問題
之前買了一些法拍的私設巷道
(應該就像是賴先生那種地)
旁邊房子都30-40年的破公寓
期待有一天我也能分到房子
希望這是一門好買賣

搞不清楚私設巷道地主的權力義務

新北這裡很奇怪土地持份不到10坪的破公寓都賣800萬
私設巷道 20-30坪賣不到200萬
只要凹個小角落來停2台車都划算

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 12:03

我個人很注意這個問題
之前買了一些法拍的私設巷道
(應該就像是賴先生那種地)
旁邊房子都30-40年的破公寓
期待有一天我也能分到房子
希望這是一門好買賣

搞不清楚私設巷道地主的權力義務

新北這裡很奇 ...
STSHAOWW 發表於 2012-4-3 11:49

因為你是口袋深  可以長期投資  有一天會等到的...但是
私設巷道這種東西很奇怪
政府不想負責  又禁止人家封路  政府又要在上面維護===>原因都出在當出道路地主有出具同意書  所以居民可以使用  政府可以維護  但可惜的是將來要改建可能要道路地主再次出具同意書了
你只能依現況讓人使用而已  除非路底剛好留有一塊空地  或是別人侵占了道路  你才有解

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 12:04

所以依法來說, 就算王家投反對票也沒用, 投不贏鄰居大軍. 王家必需動用高段手法把房子的產權動手腳才能符合都更排除條款 , 是這樣嗎?

這不是平常人會的, 難度還真高耶!
lswang 發表於 2012-4-3 11:37

所以...你我都當不了財團

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 15:33

本文章最後由阿俊於 2012-4-3 18:47 編輯

財團法人都市更新研究發展基金會丁致成http://www.facebook.com/Chihcheng.Ting
說

文林苑更新的必要性與公共利益何在？
從這張更新前的地形圖可以看見，這個市政府劃定的更新地區房屋非常密集，剛好被士林橋及捷運高架夾在中間，西側士林橋旁可通行的計畫道路只有2公尺，北側後街實際可通行的寬度也只有2~3公尺，如果這個地方發生火災或震災將是搶救困難消防車無法進入的危險地區，更不要説此地區的屋齡多為50年以上沒有電梯停車位，採光通風都不好。這個更新地區也是市政府委託學者調查後經都委會同意劃定的。
第二張配置圖則可看到更新的規劃在更新單元西側退縮了6公尺寬的人行步道，讓消防車可以向北推進社區33公尺，符合台北市消防通道的寬度。在東北角的後街也協助政府開闢了一段後街（計畫道路寬6公尺）再加單元內留設2公尺寬的人行步道，合計寬度也達8公尺。東側也做了景觀綠地的退縮，與捷運交通用地的綠地結合一體，擴大市民休閒活動的空間。
退縮抽高之後的建築量體不再擁擠，戶戶都可有二面以上採光通風甚至看到雙溪河景，建物符合耐震無障礙設計標準，也改善了淡水線延線的都市景觀。
受限於不方整狹小基地條件，所能提昇的公共利益確實不能和其他大基地的更新案相比，但是已經是大多數社區居民夢想的實現了。

看吧提昇公共利益就順耳多了...大家看一下另一個論點

作者: tengteng 時間: 2012-4-3 16:49

問題是：
公共利益是你說的. 我又不認同. 我的利益才是公共利益. 只要不是我要的, 誰在乎公共利益.
三年了, 如果不尊重, 又何必拖3年, 1個月就可以開工了. 只要有0.000000000001跟我的不一樣, 管其他36戶有何共識. 我就是不要, 你能奈我何？5兄弟中有人同意, 有人不同意. 好像沒看到5兄弟跟老母親一起出面吧. 真的是, 很多規定, 在台灣都很容易出狀況. 真的不解？？

俊大大：
不好意思, 小聲的提醒. 您這樣做, 應該已經違反個資法了喔. 不知您是否取得當事人的同意後, 才將丁先生臉書上的文章, 公布在此. 個資法現在很嚴格的喔. 您這樣一字不漏的轉貼. 會有問題的.

作者: STSHAOWW 時間: 2012-4-3 17:26

都市更新有問題的大多是外圍的店面
建築全退縮了就一段打死不退
這個整段退縮就完全沒用了

都更的強迫拔釘(或說解救下一代的爭議)
[隔壁改建搞的我家損鄰路陽光通風... 以後很難改建]
正義性就在這

自己有經過以前父親留下的私設巷道
(繼承那時繳一大堆稅氣的要死因為不能利用)
7年前因鄰地改建被認定為裡地強迫建商合併建築得到解脫
對方當然不太爽
這只是一般的改建因法令保障裡地
(在王家看來是法令強迫裡地)

都更這種更有強制性本來就該更暴力點
王家因捷運劃設變成袋地
這一代這麼堅持
以後的子孫怎麼想
不知以後要拉皮的車子走捷運橋下是否合法
如果非法連拉皮都不行了

一直想著店面可以賺更多
有沒想過萬一以後的消防法規
老舊建物也要適用否則禁止營業
只能當一樓的住家懷念祖先了

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 18:45

本文章最後由阿俊於 2012-4-3 21:50 編輯

問題是：
公共利益是你說的. 我又不認同. 我的利益才是公共利益. 只要不是我要的, 誰在乎公共利益.
三年了, 如果不尊重, 又何必拖3年, 1個月就可以開工了. 只要有0.000000000001跟我的不一樣, 管其他36戶有何共識 ...
tengteng 發表於 2012-4-3 16:49

阿災我去問他一下如果不肯讓我轉我再撤
已私訊給他了先把他的連結弄上來

他說可以

作者: 阿俊 時間: 2012-4-3 18:56

挖吧再挖深一點
疑無照強拆(拆屋也要拆除執照據說拆除執照只有36戶並沒有包含王家如果是那就慘了)
http://news.chinatimes.com/focus/501010865/132012040301133.html

作者: FlyNews 時間: 2012-4-3 19:02

本文章最後由 FlyNews 於 2012-4-3 20:46 編輯

所以依法來說, 就算王家投反對票也沒用, 投不贏鄰居大軍. 王家必需動用高段手法把房子的產權動手腳才能符合都更排除條款 , 是這樣嗎?
這不是平常人會的, 難度還真高耶!
lswang 發表於 2012-4-3 11:37

必須王家投反對票,提出比樂揚更好的都更方案吧?
可能要集合附近的鄰居花幾億或十幾億,再重新搞個都更案!

要不然,當樂揚的都更案被市政府審核通過後,其他住戶提不出更好的都更方案,
王家算是袋地,若只自己拆掉改建,以後可能也拿不到建照。
(透天厝拆掉改建大多只能愈蓋愈小,所以大多只拆到剩樑柱,只算是裝修)

就像 STSHAOWW 說的: 一般的改建因法令保障裡地(在王家看來是法令強迫裡地)
但王家對未來可能拿不到建照,絕口不提,難不成前面的道路都要政府送王家?
到時又會像STSHAOWW 說的: 繳一大堆稅氣的要死因為不能利用...

作者: cn3298 時間: 2012-4-3 19:05

都更
土地.透天.4樓公寓.5樓公寓.電梯大樓.....年份......只要混在一起都不公平.
若是再加上.1樓前凸後翹.頂樓加蓋.........更加難搞.

光是海砂屋(危樓)要敲掉重建都很困難了.~~大都會有住戶拒絕!!!
更何況是"都更".

作者: FlyNews 時間: 2012-4-3 19:20

本文章最後由 FlyNews 於 2012-4-3 19:24 編輯

挖吧再挖深一點
疑無照強拆(拆屋也要拆除執照據說拆除執照只有36戶並沒有包含王家如果是那就慘了)
http://news.chinatimes.com/focus/501010865/132012040301133.html
阿俊發表於 2012-4-3 18:56

拆除執照只有36戶,是早就拆了的執照吧?
但王家的是今年經過行政法院判決後,才被拆的,應該也是有執照啦!

而且理論上是郝龍斌依行政法院判決,才剛簽下去要拆那2戶的執照,
所以郝龍斌才講什麼兩難的決定,會負起全責嘛!
若王家這兩戶沒有拆除執照,那郝龍斌真的找死...

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://2home.com.tw/bbs/)