2home 打造桃花源

標題: 農地變建地須注意哪些事情?? 需要哪些條件?? [打印本頁]

作者: ausfarmer 時間: 2012-5-2 13:26 標題: 農地變建地須注意哪些事情?? 需要哪些條件??

本文章最後由 ausfarmer 於 2012-5-2 15:01 編輯

農地變建地的規定比較複雜

一般比較常見的是在都市計畫編定上來做辦理

例如都市擴張之後原本都市內之建地不敷使用

則及有可能在都市計畫通盤檢討時將原有農地劃定為住宅區
至於單筆農地要變更地目

我只知道幾種例子
1一筆農地被數筆建地包圍

且農地面臨路或水圳

符合項條件可提出申請

很少人辦

不知道此種農地辦理成效如何
2農地中有老建物興建於民國六十九年以前

且該建物當初有稅籍並辦理保存登記

該建物之基地範圍可申請變更為建地
3特殊事業目的地目變更

如農地申請變更成加油站宗教事業用地教育事業用地等

但農地一經變更後

目前的規定則無法再做其他變更或使用

如果真要變更農地

必須花很長的時間來研究並申請辦理

另外關於農地興建農舍的規定

並不是土地面積只要達756.25坪以上就能蓋了
300坪農地就可以蓋喔

主要在於農發條例實施

89年1月前後有不同規定

89年1月前取得之農地

就算只有200坪農地也可以申請農舍興建

但一經移轉之後就必須符合農地興建農舍之規定

農地興建農舍規定如下
興建個別農舍之計畫

須符合下列規定
一農地申請興建農舍之該宗農地面積不得小於○ .二五公頃
二供農民自用之住宅面積不得超過該宗農地百分之五

且農地最大基層面積不得超過一六五平方公尺
三有關農舍之建蔽率建築面積樓層數

建築物高度及總樓地板面積須符合下列標準
四農地申請興建農舍之該宗農地

農地面前道路應通達六公尺以上之道路

其通達六公尺以上之面前道路寬度應符合下列標準
一長度未滿十公尺者為二公尺
二長度在十公尺以上未滿二十公尺者為三公尺
三長度大於二十公尺者為五公尺
因情況特殊農地無法達到前述標準

經直轄市縣市政府核准者

不在此限

農地配建農舍法令限制多
買小筆農地配建農舍

目前是營造商接獲訂單最夯的小額營建個案

業者樂於接案原因

是可藉機參考吸取各家建築師建屋特色與品質要求

讓營建班底累積不同層次品味的建築個案

方便日後興建大批社區時

以熟練技能順利上手施作

承包單一農舍個案幾無利潤

願意承接的考量是

可以藉機分析了解住戶實際需求

從大門窗戶位置大小

隔局分配

衛浴管線尺寸品牌喜好

對臥房書房甚至工具間兼車庫的需求等

可成為將來興建大批社區規畫設計的重要參考

小筆農地配蓋農舍的實際成本如下

若以農地200坪估算

農地每坪單價2萬元

加上營建地坪25坪

農地興建三樓半的農舍總坪數90坪

每坪營建成本以6萬元估算

加上建築師設計費產權登記水電申請等規費等

農地蓋一棟休閒別墅農舍的農地與房舍總金額約1000萬元

類似高級透天別墅的行情

可用農地卻比透天別墅還大

環境更優美
然而

小筆農地配蓋農舍也有一些法令規定與條件約束

首先須是89年1月28日以前取得的農地

申請興建農舍者必需擁有自耕農身分且無農舍

農舍起造人應為農地所有權人

農地需與農舍併同移轉設定負擔

已申請興建農舍的農民

不得再次重複申請

農舍建案分成集村農舍老農配建及新農地等3種
老農配建則是民國89年1月28日農業發展條例修正前

屬於老農自耕農取得的農地

同一塊農地建蔽率為10%

但必須以原地主名義申請

還要經過登記公告過戶等作業

老農配建及新農地的建案高度限制

也因都市計畫內外有別

位於都市計畫內建築限高14公尺

都市計畫外限高10.5公尺

消費者購買農舍建案時

要特別注意耕作農地

面積等是否合乎規定

農業用地興建農舍辦法
第 2 條依本條例規定申請興建農舍之申請人應為農民

並符合第三條第一項第四款及第五款規定

其申請興建農舍

得依都市計畫法省市施行細則

實施區域計畫地區建築管理辦法建築法國家公園法及其他相關法令規定辦理

不受本辦法所定申請興建農舍相關規定之限制

第3條依本條例第18條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民

其資格應符合下列條件

並經直轄市縣市主管機關核定
一年滿20歲或未滿20歲已結婚者
二申請人之戶籍所在地及其農地

須在同一直轄市縣市內

且其農地取得及戶籍登記均應滿2年者

但參加集村興建農舍者

不在此限
三申請興建農舍之該宗農地面積不得小於0.25公頃

但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者

不在此限
四申請人無自用農舍者
五申請人為該農地之所有權人

且該農地應確供農業使用

並屬未經申請興建農舍之農地
直轄市縣市政府為辦理前項申請興建農舍之核定作業

得由農業單位邀集環境保護建築管理地政都市計畫等單位組成審查小組

作者: 阿俊 時間: 2012-5-2 14:34

農地變建地的規定比較複雜

一般比較常見的是在都市計畫編定上來做辦理

例如都市擴張之後原本都市內之建地不敷使用

則及有可能在都市計畫通盤檢討時將原有農地劃定為住宅區
至於單筆農地要變更地目

我只 ...
ausfarmer 發表於 2012-5-2 13:26

你去那裡抓的?
知識+?

作者: ausfarmer 時間: 2012-5-2 15:03

因為現在正在申請變更成建地等待堪地發現此些資訊很不錯趕快PO上來給大家參考
待有成效時會將申請過程再PO上來讓大家參考

作者: ausfarmer 時間: 2012-5-2 20:39

剛收到代書回報舊農舍的使用執照取得必須在民國六十九年以前才符合規定
而我地上的四間農舍均在民國七十年一月取得使用執照而所幸另一規定是電力證明
但必須是應該在民國六十五年以前才可以而我舊農舍的電力證明則是民國四十五年就已經有電表所以就是以此條件去申請勘查而經勘查合格後就可以開始正式申請變更成建地
如有更新的進展會再繼續PO上來希望對2home的先進們能有所助益

作者: Sebastien 時間: 2013-2-20 13:56

剛收到代書回報舊農舍的使用執照取得必須在民國六十九年以前才符合規定
而我地上的四間農舍均在民國七十年一月取得使用執照而所幸另一規定是電力證明
但必須是應該在民國六十五年以前才可以而我舊農舍的電力證明 ...
ausfarmer 發表於 2012-5-2 20:39

sorry!把這篇老文章挖出來
小弟隨意搜尋到該論壇如獲至寶
多日爬文才發現這一篇跟我的問題比較接近,想再問問大家的意見
雖然我的地也已經買了,在台11八仙洞附近,不過這個問題困擾我很久了,說來話長,請大家耐心聽我敘述過程,感謝!
先說說這塊地的條件~~
靠海,臨路,旁邊就是台11,位在風景保護區內,土地上還有一間20坪大小老農舍,聽地主說(也算是土地仲介,自買自售那種)該農舍是民國四十幾年蓋的),有門牌有電,自來水也有,是我購入後申請的,不過不用繳房屋稅(農舍原本就不用),要繳地價稅,稅單都來了
可是該農舍沒有建築執照,話說民國四十幾年蓋農舍有這種東西嗎??
聽起來條件應該算是不錯的,當然也是索價不低丫!
當初購買前地主跟我保證可以用老農舍改建的方式蓋新房子,而且不受2年限制可以立即改建
可是問題來了, 這塊地未滿一個單位756坪,想請問我這塊地該算是農地還是建地呢?
我曾經去公所調過地籍資料,可是上面只有載明該地位在風景保護區,然後就沒了,地目,使用區分都是空白
想請問我這塊地真的可以馬上合法蓋農舍嗎?如果可以蓋是依照農發條例的條件可蓋1/10,還是建地的條件呢?
雖然地都買了有點事後諸葛,不過當初地主信誓旦旦跟我保證加上地的條件真的還不錯,所以就一時失心瘋買下去,真的不行合法只好資材室加減蓋囉!
還煩請了解的大大解惑,感機不盡!!

作者: 阿俊 時間: 2013-2-20 14:05

sorry!把這篇老文章挖出來
小弟隨意搜尋到該論壇如獲至寶
多日爬文才發現這一篇跟我的問題比較接近,想再問問大家的意見
雖然我的地也已經買了,在台11八仙洞附近,不過這個問題困擾我很久了,說來話長,請大家耐心聽 ...
Sebastien 發表於 2013-2-20 13:56

1)農舍都要房屋稅  除非房屋現值低於10萬..地價稅則因為地方而異
2)以前的農舍可以由所有權人申請增建  但是如果新法通過(目前尚未實施)  就不能申請增建了  因為你是"新"地主要不你就趕快申請增建...農地增建  一樣按法令規定來
3)地目  使用分區空白  表示你的土地位於計劃區  你要了解你的土地分區  可以去當地鄉公所申請分區證明
4)至於是否能不能變更為建地  你就要自己去了解了

作者: Sebastien 時間: 2013-2-20 20:41

雖然大大講得很清楚,但是我還是一頭霧水呀!
農舍要繳房屋稅,除非房屋現值低於10萬,但是我的地上小屋已經高齡五六十年了,當時並沒有使用或建築執照,姑且稱它是違章建築吧!但是門牌有,電也有(有用電證明),自來水我也申請下來了,至於現值低於10萬,我的小屋其實只是石板搭造鐵皮屋,年代又那麼久,現值應該沒多少吧?這10萬現值是如何估算呢?請稅捐處來估嗎?
至於您說的第二點賣我地的原地主是跟我說一拆一建,舊小屋拆了就能蓋新農舍,並不是增建喔?!依法是指農發條例嗎?所以新的農發條例一旦通過我的地就不能改建囉?!
第三點使用分區我已經去公所申請過了,一樣都是空白
最後一點我比較想知道的是我的地目前是屬農地還是建地,並不是去做變更,如果是農地為什麼不用等2年就可以改建農舍,如果是農地為什麼不滿一單位756坪就可以改建農舍,如果現有小屋是屬於違建,那不就連改建都不可能了
sorry!問題一大堆,我也是長濱公所,成功地政都跑過問不出所以然來才上來求解!!
感謝大大耐心看完,還望各方專業人是為我解惑呀!先謝了~~~

作者: 阿俊 時間: 2013-2-20 22:10

雖然大大講得很清楚,但是我還是一頭霧水呀!
農舍要繳房屋稅,除非房屋現值低於10萬,但是我的地上小屋已經高齡五六十年了,當時並沒有使用或建築執照,姑且稱它是違章建築吧!但是門牌有,電也有(有用電證明),自來水我也申 ...
Sebastien 發表於 2013-2-20 20:41

1)我是說並沒有你說的農舍免房屋稅這件事  除非房屋現值低於10萬
2)如果原地主說你可以一拆一蓋那你可以和他打睹  如果不能  叫他原價買回你一定贏(如果過戶到你名下的話)
3)那你就是XXX風景計劃區內的景觀保護區例如:東北角風景區  景觀保護區
我建議你
1)先計算你的農舍每層樓可以蓋多少坪扣掉原舊農舍的坪數後  剩下來的趕快去申請增建
2)如果台東的法令較寬鬆  或許可以准許你先拆除少部份舊農舍再申請"增建"法令所規定內的面積但是決對不能全部拆光光的  一但拆光  你就是"新農"了...........但是  可能你的房子年代久遠  只有完工證明  所以算是合法建物如果是違章  他過戶給你  就要繳土地增值稅了
3)如果你的年代真的久遠去問問當地專業人士看看能不能變建地..
但是我建議你增建和詢問變更雙管齊下

作者: Sebastien 時間: 2013-2-20 23:07

嗯!實在太感謝你了!!
當然上來問只是想知道大致方向,真的要了解全部細節還是要自己來跑才是
只是因為身在台北,一趟路途下去總希望能多辦些事
之前長濱成功2地來回跑了幾次總是得不到確切答案,還有叫我到台東縣政府去問的
愛到卡慘死..........地都買了就想辦法解決囉!

作者: lin54198 時間: 2013-3-26 08:46

眉眉角角一堆,真是受教了~

作者: arliang 時間: 2013-3-26 13:30

1# ausfarmer

第3條依本條例第18條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民
其資格應符合下列條件

請問對於一個初次購地人，
假設他在別的縣市購地，
剛完成購地過戶手續，農地上無任何建築物，
此時如何設籍於此地？

作者: copy 時間: 2013-3-26 14:25

11# arliang

以下是去年行政院農業委員會水土保持局首長信箱對民眾的回答:
一、農業用地上准許興建個別農舍，係協助經營農業者，於該農地上興建具有放置農機具及兼具居住需要之構造物，與一般住宅性質不同，為避免投機炒作農地或零星濫建農舍，而有條件允許農地興建農舍，以達整體規劃農舍興建之政策目的，爰於農業發展條例第18條第5項授權由內政部會同本會訂定「農業用地興建農舍辦法」，以資規範。
二、前開辦法規定申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣 (市) 內，並應滿2年者始得申請興建，係為確保該農舍係為配合在農業用地上從事農業活動所需而興建之政策目的。
三、另農業發展條例第18條第4項規定「農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人」乃考量農舍係與農業經營不可分離之前提下興建，為確保農業經營之合理與效率，規範起造人應與坐落農業用地同一人，其立法意旨明確。
...............................................
這個部份我想還是只能自行解決,
在立法意旨明確情況,機關部門大概不會自找麻煩.
提供一個建議;在人生地不熟的情況找找村里長幫忙,一回生二回熟有機會的.
我搬了二次,第一次是朋友幫忙,第二次是農會選舉又搬了一次.

作者: 禾峰 時間: 2013-3-27 22:29

有許多老農舍當時皆無辦理地目變更，且無保存登記，可請代書查看老建物有無稅籍編號，何時起徵？若符合條件，即可向地政辦理變更為建地。
個人購買的山坡農牧地，有老建物，有門牌有電表，有稅籍編號，雖無辦保存登記，仍依此辦理變更為丙種建地，僅提供您參考！

作者: 禾峰 時間: 2013-3-28 23:59

老建物有門牌號碼即有稅籍編號，無論有無保存登記，包括違建在內，國稅局皆不會放過。
有建物存在的話，到地政申請即可，地政會派人來丈量，是依滴水坪來計算，無建物則依稅籍資料來計算，再加法定空間，就是建地坪數。丙建是加60％。
費用並不高，可至地政或問代書。
依您的建物是民國四十幾年所建，是符合條件的，找個好代書應該是可以辦理變更分割的。

作者: yang 時間: 2013-3-29 12:10

9# Sebastien

剛才回縣府有幫你問了你的問題
一.不必也不能辦理變更
二.可重建,條件為(1)申請靣積為該土地靣積之百分之二十以內.(2)不能超過原來房屋靣積.
詳情等你來再電話連繫

作者: cocacola 時間: 2013-3-29 12:31

我覺得這些是要建商才有可能做到的,

作者: ERIC1050 時間: 2014-2-27 15:57

今天帶著文件到地政確認我家農地上的房舍為75年7月取得門牌號碼，
符合嘉義縣土地使用編定公告日期為75年11月1日前就有的房屋，
依法可以將房舍土地變更為甲建，房屋有30坪*1.4倍法定空間=43坪可以變更
問題來了，我想知道，我家農地為81年取得的符合老農資格有260坪，
原本可以申請10%的農舍用地即26坪，如果我申請其中43坪變更為建地，分割出來，
那剩下的217坪農地，是否仍符合老農資格?

作者: 阿俊 時間: 2014-2-27 18:42

ERIC1050 發表於 2014-2-27 15:57
今天帶著文件到地政確認我家農地上的房舍為75年7月取得門牌號碼，
符合嘉義縣土地使用編定公告日期為75年1 ...

30坪
你要先看當地的建敞如何計算  千萬別覺算
舉宜蘭的例子...
如果建物占有30坪  建敞率是60%...===>30/6X10=可以變更為50坪...你可以主張說  其餘空地為空地比

變更完後  你剩餘的農地仍為老農

作者: ERIC1050 時間: 2014-3-3 13:12

阿俊發表於 2014-2-27 18:42
30坪
你要先看當地的建敞如何計算千萬別覺算
舉宜蘭的例子...

謝謝阿俊大回覆，在這個網站收獲真的很大，很多像您這樣熱心的人，感激不盡

那個算法是地政室承辦人員告知的!

只是不知道土地面積如何認定，有聽說算滴水坪面積還是四方牆壁地坪算?

那這樣剩餘的農地還可申請蓋了，太好了，

另外請教，地變更前須要先，請建管課指定建築線嗎?因為我怕畫下去，

變更建地後，未來蓋房子，如果指不出來或有問題?變成沒用的地就慘了?

老屋是退縮自家農地蓋的，所以門前的地是農地，但是已經變成路的一部分了(路寬的一半是我家的)門口前面又有條水溝(公所來挖的10年有了)!

萬一空地比被畫到馬路，我們就吃虧了!

作者: 阿俊 時間: 2014-3-3 13:53

ERIC1050 發表於 2014-3-3 13:12
謝謝阿俊大回覆，在這個網站收獲真的很大，很多像您這樣熱心的人，感激不盡

那個算法是地政室承辦人員 ...

一般來說變更的範圍只能在建物四周...以外壁到外壁算(有人用牆心)..你可以自己構圖但是要將建物範圍含進去

作者: ERIC1050 時間: 2015-1-30 12:47

阿俊發表於 2014-3-3 13:53
一般來說變更的範圍只能在建物四周...以外壁到外壁算(有人用牆心)..你可以自己構圖但是要將建物範圍含進 ...

前情提要，老農，農地土地面積260坪
前陣子去申請稅籍證明，發現當初申請的建物面積才14.9平方公尺，哇!這下子誤差大了，
剩下的部分可能是違建了，如果去申請這部分土地變更會要我拆除違建嗎?
目前有一些問題?

1.想變更這部分土地切割出去，剩餘農地申請蓋農舍。可行嗎?

2.或者拆除違建部分，再申請增建不足的面積，但我想蓋2樓半，可以嗎?

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://2home.com.tw/bbs/)