2home 打造桃花源

標題: 買房子不如有塊耕地 [打印本頁]

作者: yzlin 時間: 2012-5-10 17:30 標題: 買房子不如有塊耕地

這是很不錯的想法，轉載自: udn個人理財 - 理財高手 - 李雪雯 - 我是有錢人-迷思341》買房子不如有塊耕地 http://money.udn.com/wealth/stor ... 63777#ixzz1uS4Xpc1T
Power By udn.com
(不知道這樣轉載新聞資料是否違法？)

我是有錢人-迷思341》買房子不如有塊耕地
‧李雪雯 2012/05/10 15:50 筆者最近在被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」的問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。

這幾天，因為「富二代」開名車撞死人的新聞，一件件地像連續劇般，被搬上電視螢幕。有媒體報導，這些真正開創財富的第一代，行事都是低調再低調；但含著金湯匙出身的富二代，卻是毫不避諱地炫耀、揮霍。

就以造成3人死亡的富二代葉冠亨來說，據了解，他的父親葉錦堂是做房地產起家，後來經營放款，1個月20億流動資金，光收月息就有6000萬。媒體報導包括酒駕闖禍的葉冠亨，以及其他10幾位富二代，經常開著名車，到新崛江商圈的PUB狂歡…。

與富二代高調炫富相對的另一面，則是社會上大多數人的辛苦寫照。根據360d才庫-JCASE外包網公佈的「養家薪不薪苦大調查」，碰上油電雙漲，即使是電價最後改成分階段調漲，但是薪水並沒有跟著調高，77%的上班族感覺到荷包縮水，大嘆「養家好辛苦」。

在此之前，yes123求職網調查974名20~45歲的上班族後顯示，71%的人月薪不到35000元，目前帳戶裡不到5萬元存款的人超過一半（56.2%），更慘的是有26.2%是零存款，成為標準的月光族！

這些數據代表著：住在都市裡的上班族，除非之前累積了不少充足的資產（老實說，就算擁有不少投資標的，只要再一個金融大海嘯襲來，資產就可能腰斬或減少幾個「零」），否則，一旦面臨失業、減薪或放無薪假，就可能讓自己及全家「斷了生路」，並且陷入嚴重的財務危機之中。

因此，當筆者最近被非常多人詢問「物價上漲、為了抵抗通膨之下，是否應該買房子」這個問題時，總是這麼回答對方：為了要能順利因應未來的變局，你可以沒有房子，卻可能需要一塊可以耕種養老的地。

筆者的理由是「房子不但可能無法『抗通膨』，更有可能變成不折不扣的『不動產』；然而，農地的功用就不太一樣了，它雖然不一定能夠「抗通膨」，卻可以靠著在上面耕種、收成，而餵飽、養活自己或一家人。

老實說，台灣人（或者可以說是所有華人）只要有點錢，都愛買房地產來投資。除了中國人「有土斯有財」的根深蒂固思想之外，台灣稅制上的不公平最是難辭其咎（其中，當然與政府官員不作為有密切關聯，可參考相關報導）。

根據1310期《新新聞》週刊的報導，一位上億資產的富豪，在2005年買進仁愛帝寶，2011年賣掉，一戶賺進1.7億元，土地增值稅、地價稅與房屋稅合計共課不到200萬元的稅，資本利得稅課祇有1%多。

而就算把5月份開始新增的「豪宅稅」算在內，一戶上百坪的帝寶儘管房屋稅漲幅有4倍，但也只是「小兒科」的課徵30萬元而已。與一戶要價1、2億元的價格來看，每年稅率是千分之2都不到。

除了資本利得稅負極低之外，由於公告現值實際成交價之間有一大段差距，也成為許多有錢人可以「藏富」、「節遺產稅（因為房地產價格的認定，是以公告現值為準）」的重要工具。

就以台北市指標案件帝寶為例，儘管公告現值連年調漲到每坪128萬1297元（2012年），但與業者所公佈的實際成交價－每坪260~280萬元，還是有將近38%~48%的價差。其他非指標房地產的公告現值，更是大幅落後於實際成交價。

與房地產相比，投資股票的稅負可就高得多了。姑且先不算可能會開徵的證所稅，單就淨賺的1.7億元房屋差價（實際賣價以市價每坪260萬元來看，100坪的房價大約要2.6億元以上）來計算，賣出一次（只在賣出時收取）千分之三的證券交易稅就是51萬元（如果以實價2.6億元為買賣股票本金，賣出一次的稅金就有78萬元）。假設每年都賣出一次，9年下來就可以「貢獻」給國庫近460萬元。

關於「買房子到底可不可以抗通膨」這件事，筆者過去已經寫過不少篇的文章進行探討。也就是說，除了少部分位於台北市都會區地段的最佳物件，而且是在起漲階段購買的標的之外，未來是否能夠「抗通膨」，其實還有滿大的未定空間。

更重要的是：如果房價上漲的幅度，剛剛好等於物價上漲的幅度，這樣的結果只能算是「保值」，而不能算是「抗通膨」。因為「抗通膨」的前提在於：房價漲幅超過物價上漲幅度。

然而，就算房地產只能「保值」，但是對抗不了通膨，也有不少民眾抱持著「租金收益高於銀行定存」的想法而購買房地產。關於這一點，國內除了少數地段（主要集中在大台北地區）、少數個案（例如出租給學生或外籍高階經理人，或是購買時間已經很久，目前貸款已經還清，或是完全沒有貸款的房東）之外，大多數的實際租金報酬率，並不如房地產業者算盤所撥出來得高。

這是因為房子的租金報酬率計算是以「每年的租金收入，減去各項成本後，再除以購買房屋的價格」。然而，許多業者所計算的數值，都並沒有把房貸金額計算進去。同時，租金收入的估算也過於樂觀。特別在人口越來越少的未來，租金收入將是每下愈況。

根據去（2011）年年初，房市仍然非常熱絡，也還未實施「兩年內移轉要課奢侈稅」時，英商人力資源公司所公布的2010年居住報告結果顯示：東京是亞洲租金最貴的城¬市，台北市則名列第13名。但租金投資報酬率上，東京可達7%，台北市卻只有1%。

根據房仲估算，以當時台北市大安區20坪房子來說：一個月一坪平均租金1000到1400元，20坪月租2萬到2萬8000元，但平均房價一坪55萬到65萬，要買20坪的房子就¬要1100萬到1300萬元。

依照一般房地產業者的估算，每月2萬元租金乘上12個月，再除以總價1100萬元的租金報酬率是2.18%。這數字看起來很高，但實際上，大多數想當包租公、包租婆的人，都不是用現金去購買，而會向銀行貸款。

以房貸8成、20年房貸利率平均1%來計算，每月還款金額就高達4萬元以上（4萬471元）。也就是說，20坪房子每月出租2萬元，連每月還銀行貸款都不夠，如何能夠有「正的報酬率」？

更何況，「20坪房子每月出租2萬元」這個數字還是平均數，目前在大台北地區有非常多的例子，租金水準都不及這個數值。除非房東動手將房子改裝成獨立套房，或是自行購置高檔的家具設備。否則，很難有如此高的租金收入。

當然，多出的成本也將再度壓低租金報酬率，而當所有房東都朝向改裝成獨立套房發展之後，也都面臨到「套房市場供過於求」的窘境。以「20坪房子隔成兩個各10坪的獨立套房」為例，就算每間可以租到1萬元。但因為市場競爭關係，可能也只有一間能夠租得出去，總體租金報酬率還是達不到業者所訴求，以及房東所期望的報酬率。

儘管有能力做包租公、包租婆的人不多，但也有不少人仍然把「買一棟房子」，當作這輩子的唯一要實現的心願。他們的想法是：在自己年紀大時，還有一個可以棲身的地方，也可以當作留給子女的遺產。

只是這些人都忘了：房子雖然可以住人，解決了老年之後的居住問題，但它卻是「既不能吃，又無法『生財』」，空有一棟房子的最後，很有可能是「窮到只剩下房子」而已。

更重要的是，在全力為子女及家人努力打拼，辛苦賺錢之際，高昂的房貸更可能是壓垮一家財務的最後一根稻草。因為收入沒了，有儲蓄的人會「先吃老本」；等到老本也吃完了，全家人就可能陷於饑餓，以及因為付不出房貸，而被銀行給「掃地出門」…。

當然，這個「買房不如擁有耕地」的原則，也同樣適用在原本想「養兒防老」的每一位天下父母身上。因為與其有可能養到「啃老族」子女，還不如靠著自我耕種照顧自己的下半輩子，更何況自我勞動也能夠保持身體健康。

而如果天下父母擔心子女無法自食其力，需要靠一筆豐厚的遺產維持生活，恐怕也不及留一畝田來得有效得多。撇開因為人口減少而造成的租屋市場不景氣的因素，留給子女一口田反而能讓他們養成自食其力的好習慣。至少，子女們想要求得溫飽，至少要靠自己雙手、雙腳的揮汗勞動才行。

最後，筆者想要再次強調的是：老祖宗「有土斯有財」的說法是對了，但是，它指的是「有生產力（遠離現代化都市、汽車及工廠廢氣及污染，水源充足且土質肥沃）」的耕地，而不是指都市裡的水泥鴿子籠！

當個人或家庭有了一塊地理位置良好的土地，才能算是擁有了財富的根基。至少，當失業或糧食價格昂貴之際，就算這畝田無法讓全家「吃飽」，最起碼也不致於「捱餓」，或是沒有「棲身之所」。

作者: storyg33033 時間: 2012-5-12 21:50

說得好這想法就對了~

作者: yzlin 時間: 2012-5-14 17:43

不知道大家有沒想過：就業不容易，但有錢人卻很多；有人三餐不繼，也有人擁有名車豪宅。將來這種M型貧富差異過大的現象不會減緩，我不是好野人但總想留下些什麼給小孩？
1.除了顧好自己的健康與晚年生活所需之外，如果還有餘力但買不起房產是否該買地產保值？因為利率低，把錢借給銀行還會倒貼(通膨)。
2.小孩縱使已成年但還在就學，為人父母總會想到他們的未來(工作)。如果他們沒有"學有專精"，將來就會淪為失業族、月光族，就像現在一樣總是有某個比率。萬一真的在家當宅男宅女的啃老族，不如讓他們去嘗試農作(有機栽培、農產運銷、盤商)也許一片天(不一定成功但有努力總有機會)。
3.退休後的生活說來簡單，粗茶淡飯+不生氣不管事，天天重複的工作就是吃飯、看電視、睡覺，然後等死。沒有目標的生活人生是黑白的，因此我把閒錢拿來買塊地種些菜，看著蔬果成長知道要翻土施肥採收，雖然腰酸背痛還有黑蚊叮咬也不敢喊累。
3.將來我走了，留下這塊地給小孩，如果他是上班族就當個假日農夫自給自足，如不幸是個失業族，這塊地就當做練功夫的跳板。練功有成可以另買(租)更大的地去耕作經營，或是把地賣了當做創業金去開發新事業。

總之，我不夠富有，眼光也不夠獨到，不敢投資(或投機)基金、股票、豪宅。買塊地來拈花惹草還可傳承下代，不必繳稅也沒有折舊也許還會增值，應該是聰明的選擇。

作者: sjju 時間: 2012-5-15 10:47

最後，筆者想要再次強調的是：老祖宗「有土斯有財」的說法是對了，但是，它指的是「有生產力（遠離現代化都市、汽車及工廠廢氣及污染，水源充足且土質肥沃）」的耕地，而不是指都市裡的水泥鴿子籠！

個人是嘉義鄉下農村子弟，嘉南平原土地肥沃，但若只靠種田，卻是無法養家活口的！種田還不如幫人種田賺工錢！

作者: cocacola 時間: 2012-5-15 11:24

就算要自力耕種到足夠自己食用, 應該也很費力吧,
我只不過種一點菜讓家裡吃, 光是跟雜草奮戰就覺得很累了.

作者: ws085886 時間: 2012-6-27 17:33

有些很有經營概念的，常看電視，他們放棄高薪，來種田，也走出一片天，種水果玉米達人，九九峰種蘆筍達人(去找都找不到他的農場，下次再去就地三次)，鳳梨達人(他是中牆協理40歲退下去台東)，還有養豬種菜，雖是少數但還是有人成功過，有一次偶老婆突然說要偶去學他們，我回頭說那再去找新老婆比較快(錢)，結果

他說豬只能在市場賣

作者: 大地彩妝師 時間: 2012-6-27 19:43

所以如果農夫硬起來
是用預估要賺多少錢下去訂價格
那麼會怎樣？
政府會開放進口？
還是讓農產品價格上漲？

作者: 壞壞農場 時間: 2012-6-27 20:25

唉~~~種水稻一百年不吃不喝才能換到等值的農地怎麼種?
台灣有很多有利的條件如技術先進資材備期交通方便通路完整等等
但先天上就是有面積不夠消費市場太小這兩個大問題
我還是認為台灣產的農產品可以在行銷上多作努力在國外台灣產的東西可是很搶手的只可惜沒有人願意正視也沒有人願意犧牲去做這些事情只想不勞而獲願意做的又沒有子彈支援搞到最後產管銷都對不上口這也是無可奈何的事情

作者: 馬蹄 時間: 2012-6-28 09:28

很好的想法, 所以呢, 我也準備來買一塊玩玩

作者: yzlin 時間: 2012-6-28 11:05

8# 壞壞農場

台灣有錢人愈來愈多，台商台幹從國外賺錢回來或是結束事業，除了一部分定存外，多數會買房產土地(有利遺產處理)。
有錢人很注重養身與休閒，所以有機蔬果與休閒產業會愈受歡迎。
還有，台灣的製造業規模會愈來愈小，取而代之的是服務業，表示失業人口會增加。

30多年前，多數人不願考軍校或唸警專警校，主因是工作危險待遇不高。
可是現在呢？從錄取率就知道不輸國立大學。為什麼？工作難找ㄚ。
當農夫很辛苦，但覺得風水會輪流轉，幾年後農夫會出頭天，農作達人會上電視暢談農事。
壞大，相信您會是傑出的農作達人。

作者: mechiang 時間: 2012-6-28 16:23

個人覺得買農地會不會比買房子好很難說, 但是肯定是比買黃金好!

作者: cocacola 時間: 2012-6-28 16:32

本文章最後由 cocacola 於 2012-6-28 16:33 編輯

有淺 [錢] 力的農地應該不多吧, 除非很靠近市區才有機會賺到到錢,
不過我覺得要有那個命等到吧, 阿媽留下來的地雖不算大但是價值近億,
但是阿媽去天上當神仙了, 子孫雖然撿到現成的, 但是這麼一大片又算坪賣,
除了建商誰買的起阿? 我懷疑我舅舅那一輩恐怕都等不太到說,,,,唉,,,,

作者: yzlin 時間: 2012-7-4 17:45

用GPS種田宅男農夫年薪百萬

作者：記者湯雅雯╱台北報導 | 聯合新聞網 – 2012年7月1日上午3:19
台南農家子弟蘇建鈞，大學念材料光電，小時候看父親務農覺得是件苦差事，原本相當排斥，不過，5年前他到美國加州意外發現傳統農業的利基，回國後他決定轉行，投入農業3年，如今已是年薪百萬的科技農夫。

26歲的蘇建鈞說，大三那年，以交換學生身分到了美國加州，看到當地農業利用機械化大規模耕種，讓他萌生轉行念頭。回台後他詢問學長、教授意見，沒想到大家一致看好農耕前景，他鼓起勇氣跟父親說要接手農業，也讓父親嚇了一大跳。

3年前，農委會剛好推動「小地主大佃農」政策。蘇建鈞說，他向家鄉老農租農地，加上父親的10公頃農地，如今耕作面積已達85公頃，其中一半種水稻，另外40多公頃種飼料玉米、毛豆、紅豆及花生。

這麼大的農地如何管理？蘇建鈞說，他利用GPS做定位，再結合Google Map規畫「最佳路徑」，就可以減少油耗。為了做好成本控制，他將農事數據都量化處理再分析，他笑稱，「自己是白天開曳引機，晚上敲電腦的宅男農夫」。

蘇建鈞說，其實現在從事農耕很愜意，因為可以吹冷氣開著曳引機，一邊看著液晶螢幕、聽音樂、學英文，「等於是工作時還可以充實自己」，他笑稱，這種工作哪裡找啊？比去當工程師、熬夜爆肝的生活品質好太多了。

未來蘇建鈞將結合雲端科技，利用平板電腦，一邊開著農耕機、一邊把資料即時Key到電腦裡。科技農夫的生涯，也讓他賺進人生第一桶金，現在每年都有超過百萬收入，羨煞不少人，連父親也比出大拇指說讚，對兒子闖出農業一片天，感到欣慰。

作者: yzlin 時間: 2012-7-4 17:47

還有，商業周刊 7月4日發行的
"拒絕麻省文憑金融業菁英改種芽菜"，網友有空可以到商周瀏覽。

作者: cocacola 時間: 2012-7-4 17:52

耕做85公頃應該不能算是小地了.

作者: 馬蹄 時間: 2012-7-13 18:35

真的種田成功的例子屈指可數，我覺得主要是要有興趣才行

作者: 大地彩妝師 時間: 2012-7-16 12:43

16# 馬蹄

更要有錢
不難很難玩得下去>_<"

作者: STSHAOWW 時間: 2012-7-16 13:46

用GPS種田宅男農夫年薪百萬

作者：記者湯雅雯╱台北報導 | 聯合新聞網 – 2012年7月1日上午3:19
台南農家子弟蘇建鈞，大學念材料光電，小時候看父親務農覺得是件苦差事，原本相當排斥，不過，5年前他到美國加 ...
yzlin 發表於 2012-7-4 17:45

自有10甲地加上租的共85甲才年賺百萬
也就是平均一甲一年賺不到1萬2
感覺這可能是炫富文
這樣宣傳是在強調一般的農夫一定會餓死嗎

台灣總面積36000平方公里有2300萬人
一平方公里約100甲
3600000甲上有2300萬人
360萬甲上有2300萬人
360甲上有2300人
一甲等於10分
平均每人只可以有1.6分大的地(約500坪)
你家每人的農地持份有超過500坪嗎

作者: yzlin 時間: 2012-7-17 17:29

看了各位大大的解說，總算知道當農夫可不是件簡單的事。
首先，當農夫要有錢買地(繼承除外)、農機。
其次，要有興趣才會勤勞努力(雇工除外)。
這是指假日農夫而言，真正的專職農夫是很辛苦很辛苦。
記得新聞報導過一則消息：香蕉產地價一斤2元，台北便利店一條9元(一斤好幾條)。
以前的我會說：便利店賺太多，賣一條2元還差不多。
現在的我會說：產地價賣太便宜，賣一斤9元還差不多。
可惜的是台灣農民太善良，逆來順受自掃門前雪；香蕉價賤也只有蕉農在喊，稻米受損也只有稻農在捶心肝，柿價崩盤也只有藍綠柿農互嗆2元或3元。
個人認為農民應該覺醒，團結合作選出自己的立委，將來也許可以建立農民黨，以及農民電視台，才能幫農民發聲爭取公平正義。

作者: cocacola 時間: 2012-7-18 08:16

只有自己種過農作物才能體會食物的珍貴,

作者: 竹山阿龍 時間: 2012-9-19 16:18

先求能夠全家溫飽,有餘力再談是否能有耕地比較務實些.筆者老家也在嘉南平原,農民生活真的滿辛苦的.
但是,如果能排除經濟的壓力,買塊農地當作是鍛鍊體魄的運動場,追求無毒養生的生活態度,行有餘力賣賣自家的農產品,這倒是可行的.
兒孫自有兒孫福,別替他們設想太多,搞不好10幾20年後,哪個行當要當道,誰知呀.
快樂農夫必有其辛勤流汗的故事..
有夢最美,希望相隨

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://2home.com.tw/bbs/)