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標題: 房屋每坪造價都是怎麼計算的？ [打印本頁]

作者: Frank Lai 時間: 2012-7-9 21:09 標題: 房屋每坪造價都是怎麼計算的？

開始蓋房子後，最常被問的，就是每坪多少錢，這問題一直困擾著我，我的問題是：到底總坪數要怎麼算？例如我的室內面積兩樓共 80坪、門廊：9.5坪、陽台：10.5坪。請站上前輩指點...

作者: 阿俊 時間: 2012-7-9 22:01

應該是算室內實坪

作者: farmstead 時間: 2012-7-9 22:12

你好:
1.房屋面積計算估價通常是以滴水面積計算會比較準確，所謂室內實際面積與滴水面積會因房屋造型及設計有很大的差距，容易造成業主的認知與設計師及承商對於造價的粗估有極大的落差。
2.除非您的房子是像一班透天厝，滴水與實際室內差距不大，較不影響最後估價結果。

作者: 美信 時間: 2012-7-9 22:20

3# farmstead
請問農莊大大，如果是上述的門廊及陽台其設計費用也是比照滴水坪的單價嗎？
謝謝您。

作者: farmstead 時間: 2012-7-9 22:37

本文章最後由 farmstead 於 2012-7-9 22:41 編輯

4# 美信

1.一般若是以鋼構住宅而言，室內坪數100坪，滴水面積約為130坪，初估含內裝的價格約為130*10.5=1365萬。此預估值作為一開始依業主需求及預算來控制房屋的基本大小，以進行規劃設計。
2,實際造價最後還是須依照最後的完成圖面及選定的建材及內裝包含的項目、廠牌列明細估算。若預算有超過再進行內部裝修等級的調整以達成業主的需求及預算的控制。
3.滴水坪數的平均單價僅是經驗值，其來自過往案件的滴水面積平均單價。

作者: 人間過客 時間: 2012-10-3 10:51

1# Frank Lai

　　請問：您的門廊：9.5坪、陽台：10.5坪，在送建照時，有計算在建築面積內嗎？　　

　　我買的是300坪左右，老農配蓋的農地。建築師說，申請建照時，迴廊、陽台都要算進建築面積。

　　為了室內面積不要太小（一層樓四周迴廊面積約有15坪左右），只好捨棄，蓋成呆呆的方正房子（RC結構）。

　　迴廊部份，也是在問造價如何算，結果，一直沒有結果。不知您的門廊：9.5坪、陽台：10.5坪，造價是如何計算？　　

　　蓋迴廊部份，如果RC太貴，考慮用鐵皮建材。

　　只是，花蓮地震、颱風多，又怕不安全！

作者: LKK46 時間: 2012-10-3 14:20

6# 人間過客

我們的門廊、陽台在送建照時，有計算在建築面積內
我們的迴廊、露台在送建照時，沒計算在建築面積內

ps.我們的迴廊是在柱子之外

作者: 人間過客 時間: 2012-10-3 16:02

7# LKK46

　　謝謝LKK46 大的解答。

　　請問：陽台、迴廊造價如何算？和一般建築同樣價格，或是更便宜？

作者: yellow1 時間: 2012-10-3 17:14

先說一個觀念，有頂蓋稱陽台，無頂蓋稱為露臺!

按建築技術規則規定，以外牆牆心到外牆牆心為計算基準尺寸!如果沒有外牆就依柱心為準(假設樓上是室內)!

如果樓上是室外，那一樓就是陽台投影，那可以從牆最外側扣除2M不計入面積............
陽台可以作該層樓地板面積1/8或不足8平方公尺者採用8平方公尺。

作者: pingu 時間: 2012-10-4 11:51

我2home剛發包，較贊同樓上大大說的實際造價最後還是須依照最後的完成圖面及選定的建材及內裝包含的項目、廠牌列明細估算。若預算有超過再進行內部裝修等級的調整以達成業主的需求及預算的控制。迴廊若沒柱體應只納入滴水平而未納入建坪！

作者: yellow1 時間: 2012-10-4 15:12

本文章最後由 yellow1 於 2012-10-4 15:14 編輯

一般現在估價都是採用分項條列式計價!
例如:
安全圍籬(八尺)--35米--1200元/米--小計:42,000元
中拉力鋼筋彎紮及組立--25噸--22.5元/噸--小計:562,500元
高拉力鋼筋彎紮及組立(加釩)--15噸--23.5元/噸--小計:352,500元
普通模板含組立--1500平方公尺--350元/平方公尺--小計:525,000元
1:3水泥粉刷抿選石--350平方公尺--1100元/平方公尺--小計:385,000元
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假設總計是530萬元整!
那坪數是80坪(含陽台)那就可以換算出來530/80=6.625萬/坪........................

以總價來反推每坪單價是比較合理的!

如果是剛開始抓預算，想要知道約略花費，那麼以現在的市場行情，獨棟透天四面裝修外牆的情況來說，6.5-7萬是合理的!

作者: 小yy 時間: 2012-10-6 21:55

大家在說每坪造價，通常是業務用語。做為編預算的依據，或是結案檢討成本。
用總價/坪數，就是每坪平均造價。總價包含那些？電梯、設計費、水電、廚具？坪數包含陽台、公設？組成項目不同，算出來的結果可能差30%~50%不等。
要控制工程成本，須逐項估算，單價分析。

作者: hohohuang 時間: 2012-10-6 22:56

本文章最後由 hohohuang 於 2012-10-6 23:04 編輯

12# 小yy

十分贊同

每個建案的成本組合都差很大
直接比較每坪造價其實沒什麼意義
想要深入了解其中差異，的確是需要逐項估算，單價分析比較之。

我個人把成本分成二部份
1.結構及其連帶成本
2.不因結構不同而改變的成本

作者: vennesa 時間: 2012-10-8 00:08

5# farmstead 這樣算灌水太多了！

作者: kuoheidi 時間: 2012-10-8 09:01

本文章最後由 kuoheidi 於 2012-10-8 09:27 編輯

房屋每坪造價, 應該要等全部結案後才計算的出來. 因為建材的不同等級和施工方法...還有物價波動, 這些都會有所不同. 我自己粗估自家每坪大概得用到十萬元. (獨立或連續基礎, 2層樓共計35坪, 牆厚20公分, 前後大片落地門窗, 斜屋頂, 六人份環保化糞池, 簡單的水電配管, 鋼構樓梯, 冠軍磁磚, toto衞浴, 正新铝門窗, 獨棟透天四面貼二丁掛外牆+洗石子)

ps, 我們家的建照送審藍圖列出來的是, 有屋頂的都算建坪, 例如一樓入口(門廊/騎樓)算建坪, 它的上方陽台/露台是沒有屋頂, 只有女兒牆, 就沒有計入建坪.

ps, 不過建商的估價方法和我們以為的建坪不同, 我記得當初問泥作(只有泥作, 不含水電, 門窗, 鉄件...等等)一坪大約多少錢, 他說應該是4~5萬; 報價出來每坪是6萬多...為什麼? 他說因為我們的計算和你們的計算不同, 可能是算滴水坪? 或是算的更細更準確? 這細節只有包商了解了.

作者: 人間過客 時間: 2012-10-8 16:18

15# kuoheidi

　　如果單純泥作，不含水電, 門窗, 鉄件...等等，每坪就要4~5萬，也非我能負擔！

　　看來理想與事實總有一段距離。

　　若改以鋼鐵來做一、二樓的迴廊，安全嗎？聽起來，這種作法比較便宜。

作者: kuoheidi 時間: 2012-10-8 17:38

我也想過以後二工的車庫就用鋼構來做, 又快速又方便(還不知道造價要花多少錢)
只是最近參觀一些老社區(自家和朋友家的), 發現那些原來放在戶外的鉄梯都拆除了. 他們說因為生锈怕危險...還有做好不到二年的鋼構車庫, 也開始有生锈的痕跡...我們看了有些怕怕....看來, 要長久使用還是要用rc或磚造才會持久.(我們應該沒有那麼勤快每年為它上漆保養)

作者: LKK46 時間: 2012-10-8 22:50

本文章最後由 LKK46 於 2012-10-9 15:11 編輯

7# LKK46
.....
　　請問：陽台、迴廊造價如何算？和一般建築同樣價格，或是更便宜？
人間過客發表於 2012-10-3 16:02

如下圖:
柱子內的門廊--->算在建坪內
柱子與牆外的迴廊(1米寬)--->不計入建坪

迴廊地面...每坪8000元 : 紮筋-->RC(15公分厚)-->打底-->抿石子或貼地磚
迴廊上方...選項太多了 : 簡單雨遮/棌光罩/如上RC當露台/文化瓦斜簷......

作者: farmstead 時間: 2012-10-9 01:47

14# vennesa
大大你好:
鋼構的計算方式包含內裝，所謂的內裝包含空調、燈具、櫥櫃、廚具、衛浴設備及所有的固定設備，基本上除可移動家具及窗簾外均包含在內，各個廠商在同一標準下其實報出來的價錢差距不會太大。
建議您需仔細檢視預算書內容工項及材料的差別，方能正確判斷各廠商的報價內容是否確實及符合您的需求

作者: 人間過客 時間: 2012-10-9 10:59

19# farmstead

　　除了主建築物外，一、二樓四周想建2.1米寬的迴廊，可以乘涼、遮陽、避雨之用。
　　大致構想如附圖。

按這裡顯示圖片

　　

作者: 狗籠主婦 時間: 2012-10-9 23:12

請問目前鋼筋一直跌，但營造說小農舍使用鋼筋少，一噸中拉力26000，高拉力27000，是可接受?

作者: janey 時間: 2012-10-9 23:18

請問目前鋼筋一直跌，但營造說小農舍使用鋼筋少，一噸中拉力26000，高拉力27000，是可接受?
狗籠主婦發表於 2012-10-9 23:12

現在鋼筋不是1噸在2萬以下了嗎

作者: 狗籠主婦 時間: 2012-10-9 23:27

那是原料報價，不含加工及運送

作者: l70077007l 時間: 2012-10-10 00:23

自己叫料及付加工費呢?
印象中加工費一噸是5000元~
現在加工到好大約22000~23000(竹節鋼筋)含運喔!

作者: yellow1 時間: 2012-10-10 23:28

一般來說，鋼筋的牌價我們也可以買的到，只不過這當中會有一個問題，就是要自己吃掉加工損耗的重量!也就是所謂的下腳料，長度不足的廢料要自行吸收。

所以大部分買料，都是定尺料，啥是定尺料呢?就是所謂加工好的成品，那損耗就由鋼筋經銷商負責。所以買進的單價來說，一般都是比牌價多大5-10%以內(這當中包含借用場地的加工彎折裁剪)。

至於運費就看怎麼談了，部分廠商運費是外加，單然也有一些廠商是一次出貨量達10噸(視約定)以上是不用運費，以下就要自付..................

這是我的經驗，提供大家參考!

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