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標題: 和宜蘭營造商打交道的歷程 [打印本頁]
作者: rongo    時間: 2012-8-4 01:14     標題: 和宜蘭營造商打交道的歷程

本文章最後由 rongo 於 2013-3-28 20:40 編輯

礁溪農地去年10月簽約，
建照2月中旬下來，到8月中就半年了，
總算要報開工了，
記敘這段時間和宜蘭營造商打交道的歷程，
也感謝在這段時間內2home網友以私人消息給予建議的，
阿俊、l70077007l、chrisccc、台籍熊、mekai、minnie等諸位大大
感恩！
前言
去年10月順利簽完約
(購地過程詳見如何尋找一塊好的土地------執著礁溪者的買地經驗)
鄉紳介紹了一位宜蘭蠻有名的建築師，可惜此建築師接案太多，已無暇再接新案。
輾轉又介紹了一位可以接案的建築師，這位建築師有個內情，容後再交代，
接下來好玩了，建築師首先將我們的案子Follow給一位較資深的繪圖師，
改了幾次圖後，不知何故居然換了一位菜鳥繪圖師，
這位菜鳥是第一次接案，資歷雖淺，但是架子十足，
請他改次圖要3、4天，而且口氣超差，
口頭禪是：我很忙ㄟ，我手頭上又不是只有你們一個案子，
有一次我催得緊了，居然跟我發飆，
經過我電訴建築師後，態度才變親切了許多。
這位仁兄後來我打電話去要建照影本，居然說建照被原地主拿走了，
我說設計費是我們付的，為什麼建照會交給原地主，
當天晚上我打電話找建築師，
第二天在菜鳥的檔案夾內找到建照。     待續
作者: LKK46    時間: 2012-8-4 06:40

1# rongo

恭喜~

來聽故事...感謝分享
作者: rongo    時間: 2012-8-4 14:33

感謝多位大大加分鼓勵。

2home的朋友啊，選擇建築師真的要謹慎啊！
好的建築師會提供你建議和多樣選擇，
一來加速溝通和減少改圖的時間，
再則，讓客戶節省很多摸索的時間和精力，
差的話，自求多福囉，
套一張以前客戶用過的設計圖給你，自己去發現缺點吧。
這位菜鳥繪圖師現已離職，希望不是因為我的案子沒做好而…………
阿彌陀佛！
建照下來了，
我們打算蓋RC結構，25+25+25坪3層樓+屋突，前後2棟。
第一個報價的當然是建築師合作的營造廠，
一般來說建築師合作的營造廠施工品質有一定的水準，
而且估價單每一項都很清楚，
但是價錢也是最高的----11550K。
舍弟嫌造價太高，所以隨後又陸續找了幾家報價，
有市議員介紹的、
有鄉民代表介紹的、
有親戚介紹的、
有同事介紹的。
有的直說接案太多，已無暇再接新案。有空接的就依建築師設計圖報價；
其中報價最低的是----11120K。
但我發現每一家報價單所列數量和單價不盡相同，
甚至自行更改規格或省略材料，
譬如：預鑄混凝土基樁
一問之下，回答是認為沒有必要用，
真不知道這樣蓋起來，會不會拿不到使用執照。
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-4 16:13

好可怕的造價, 您是蓋豪宅嗎?
作者: alpha    時間: 2012-8-4 16:46

預鑄混凝土基樁,這個應該不便宜,光那台打樁機進場,工程就有一種很浩大的感覺而且實際施工時鄰居可能會抗議

地質真的軟到須要打預鑄混凝土基樁嗎,還是地下水位太高,如果可以用地質改良的話,工程造價應該可以便宜許多

地質改良有許多種,微型樁,無筋砂樁,高壓成型樁,看地質狀況
作者: 阿俊    時間: 2012-8-4 17:00

預鑄混凝土基樁,這個應該不便宜,光那台打樁機進場,工程就有一種很浩大的感覺而且實際施工時鄰居可能會抗議

地質真的軟到須要打預鑄混凝土基樁嗎,還是地下水位太高,如果可以用地質改良的話,工程造價應該可以便 ...
alpha 發表於 2012-8-4 16:46

他的地點還好   都是農業區  土地鬆軟  最好是打基椿..
宜蘭很多房子都打基椿   不太會有什麼問題的
作者: rongo    時間: 2012-8-4 19:19

好可怕的造價, 您是蓋豪宅嗎?
kuoheidi 發表於 2012-8-4 16:13

50坪3層樓造價1000多萬很正常啊。
作者: rongo    時間: 2012-8-4 19:27

預鑄混凝土基樁,這個應該不便宜,光那台打樁機進場,工程就有一種很浩大的感覺而且實際施工時鄰居可能會抗議

地質真的軟到須要打預鑄混凝土基樁嗎,還是地下水位太高,如果可以用地質改良的話,工程造價應該可以便 ...
alpha 發表於 2012-8-4 16:46

預鑄混凝土基樁1支約10∼11K，打22支242K佔總造價2 ％多，地質改良不知要花多少？
作者: civic8    時間: 2012-8-4 20:43

8# rongo
我覺得二層樓住宅用筏式基礎來釋放平均地耐力都已經夠用了.農地爛土層頂多30cm移開硬底層不要破壞來施作筏基就可以了.
作者: corey    時間: 2012-8-4 21:03

很多人都認為只要出錢就好了不必研究,交給專業就好, 結果很多發生不愉快竟然是在建築師事務所,自己有些底還是比較好的,台灣營建的做法及報價還是比較混亂的,全不懂就只能碰運氣,運氣不好就變肥羊,還是多付出點心力吧,畢竟是自己的房子
作者: corey    時間: 2012-8-4 21:05

25+25+25坪3層樓+屋突，前後2棟
是75坪  2棟共150坪嗎
作者: shu954    時間: 2012-8-4 21:53

若要找多家比價,應將材料.數量.施工詳圖.施工規範.工期等等詳加列出,方能比出較佳廠商
作者: 阿俊    時間: 2012-8-4 22:35

若要找多家比價,應將材料.數量.施工詳圖.施工規範.工期等等詳加列出,方能比出較佳廠商
shu954 發表於 2012-8-4 21:53

問題是..
他的時間不夠
宜蘭的營造廠間數<開工的間數
作者: l70077007l    時間: 2012-8-4 23:47

50坪3層樓造價1000多萬很正常啊。 rongo 發表於 2012-8-4 19:19

大大兄弟倆人感情好~so長相左右! 一人一棟~
作者: rongo    時間: 2012-8-5 00:02

25+25+25坪3層樓+屋突，前後2棟
是75坪  2棟共150坪嗎
corey 發表於 2012-8-4 21:05

是150坪沒錯。
作者: rongo    時間: 2012-8-5 01:14

談到鋼構，就不能不提起這一家宜蘭有名的建築師+營造廠，
別問我是哪一家？
知道的看下去就明白了，
不知道的說了你也不知道(傳短消息來，我偷偷告訴你)。
事先買了這名建築師的書來拜讀，
事實上蠻贊成作者的理念，也認同他發展讓大家住得起的平民化綠建築。
依據作者書上舉例：標準型中等建材
結構含假設工程25,000／坪
內外裝含水電40,000／坪
心想65000／坪就能擁有最實尚的綠建築，很划算啊，
當然以我們這種小Case不可能和那位出書的著名建築師接洽，
只能找他的合夥人談，
電洽後得到的回答是：65000／坪沒錯，若從結構和外牆板材節省還可以更低。
如此好康還等甚麼，趕緊約時間詳談吧。
見面後相談甚歡，還去參觀蓋好的成品屋，
由於考慮到2home使用人不多，而且太大清掃不便，
就請建築師以25+25坪不用屋突(斜屋頂屋突應用率不高)單棟分開報價，
收到預算書發現使用的是經濟型外牆(外掛板油漆牆身)，
樓地板22.54+22.54坪加上管理費10％及設計費5％
總價3480K換算結果為77196／坪(以樓地板面積換算，滴水坪太麻煩)。
我很好奇若按照書上舉例使用標準型中等建材(外牆為磁磚)會報價多少？
再要求報價，
答案是----4140K換算結果為86250／坪(同樣以樓地板面積換算，24+24坪)。
65000／坪∼∼77196／坪∼∼86250／坪
詢價結束了嗎？
NO！NO！NO！還有下文呢。
新的問題出來了，建築師說：工期太滿農曆年前可能無法完工。
喂！國曆才5月中，農曆還沒潤4月，農曆年還有9個月捏，
鋼構建築不是號稱快速嗎，2層樓9個月沒辦法完工，
太扯了吧！                          待續
作者: rongo    時間: 2012-8-5 01:17

感謝各位大大加分鼓勵。
當時聽說鋼構建築不錯，施工快又有綠色環保概念，
搜索之下，發現2home這個高人氣的網站，
註冊以後，開始了與2home諸位大大的善緣，
也開始從2home爬文中學到很多寶貴的知識
作者: alpha    時間: 2012-8-5 08:23

本文章最後由 alpha 於 2012-8-5 08:27 編輯
預鑄混凝土基樁1支約10∼11K，打22支242K佔總造價2 ％多，地質改良不知要花多少？
rongo 發表於 2012-8-4 19:27


預鑄混凝土基樁1支約10∼11K,這一支到底多大多長啊,以這個價格不可能是一般印象中的預鑄基樁,太小支的基樁真的有多少效果,地質改良說穿了就是將水泥砂漿打入土中來改善土壤的強度
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-5 08:29

我曾經也以為鋼構建築施工快速, 不過在一次偶然機會與屋主聊了一下, 他說從開始動工到正式搬進去住, 花了一年半的時間. 因此我想, rc建築大概得花二年吧. 安心等囉.
作者: rongo    時間: 2012-8-5 09:57

預鑄混凝土基樁1支約10∼11K,這一支到底多大多長啊,以這個價格不可能是一般印象中的預鑄基樁,太小支的基樁真的有多少效果,地質改良說穿了就是將水泥砂漿打入土中來改善土壤的強度
alpha 發表於 2012-8-5 08:23

PC樁 D=30CM，L=10M
作者: rongo    時間: 2012-8-5 10:09

PC樁 D=30CM，L=10M
rongo 發表於 2012-8-5 09:57

PC樁植入施工
植入式基樁是為了改善打擊式基樁之噪音及振動問題而發展。
植入式基樁於民國 77年引進國內係採用預鑽孔配合最後打擊工法植入預力混凝土樁。
植入式基樁可概分為預鑽孔式(又稱外掘式)，中掘式與迴轉壓入式三大類。
作者: rongo    時間: 2012-8-5 15:31

一面和建築師討論工期，看有沒有機會趕在農曆年前完工，
一面要想好若鋼構建築真的趕不及該用甚麼替代方案。
各位大大或許會問說：為甚麼一定要趕在農曆年前完工呢？
因為本案為配建，
之前和賣方訂約要在明年3月中旬前取得使用執照，以便完成過戶。
本以為時間很長可以慢慢來，
若鋼構建築沒辦法完工，RC結構不是更趕嗎？
過一個星期，
建築師那傳來消息：
正在和工程部門喬工期，但還是沒把握趕在農曆年前完工
另外，詳算工程預算後發現算錯了，
預算還要再增加60萬，也就是474萬，
換算結果為98750／坪(同樣以樓地板面積換算，24+24坪)。
65000／坪∼∼98750／坪(增加率51.92 ％)，
另一家宜蘭有專利的鋼構營造商也很扯，
電詢從60000／坪，到真正報價為98750／坪(日系外牆)，
還不含地磚和衛浴設備；
至此對鋼構建築才真正死了心，
5月底了，心也開始急了，
於是開始在2home廣發英雄帖求助，希望各位大大協助找營造商。
Mekai大 首先推薦幫他蓋的建商李先生，
台籍熊大 推薦阿俊大，
阿俊大幫我問了2家營造商，都說沒時間接案。
Chrisccc大 不約而同推薦幫他蓋的建商李先生，
2home兩位大大推薦的李先生，試試看囉。
作者: alpha    時間: 2012-8-5 17:21

20# rongo

這個應該叫做''場鑄樁'',真正的預鑄基樁大概長得比''電火柱''長,用汽錘把他打入土中,想說又不是六輕或是中鋼需要放置大型機具

PC樁就是所謂的''低壓無筋砂樁'',實際施作時要和營造廠言明每一米的至少水泥用量,另外鄰房的化糞池或是田被水泥砂漿灌滿時,營造廠需負全責
作者: rongo    時間: 2012-8-5 22:03

上面實例告訴我們，
建商大都先以低價吸引你的興趣，再伺機提高價錢。
所以不要認為第一次詢價低於你的預算就沾沾自喜，
別傻了！好戲在後頭呢。
下面實例又要告訴我們呢？別急，
看下去唄。
話說Mekai大和Chrisccc大推薦的這位李先生，
接案也頗多的樣子，
雖然一口答應幫我趕工，但不甚積極，
而且提出建議：鋼筋全部3分改4分，筏式基座周圍外推60公分，
我對建築外行，也不知道對不對，
最後報價結果是：
464萬不含衛浴及稅金，
預估稅金13萬(因其他營造商均含稅 )，總計477萬
換算結果為95400／坪(以樓地板面積換算，25+25坪)。
算算也是不便宜，
歸其原因是：
宜蘭地區在大家搶建之下，營造費用一直往上翻升，
尤其板模工7000漲到9500還有錢請不到，
其他工種，對於數量少的案子，不是不接就是提高單價，
當時就有網友建議：等這一波熱潮過去再蓋吧。
6月中，
2home網友minnie大推薦幫他蓋的建商，
minnie大實在熱心，
除了請家人幫我到建築師處拿圖，還幫我請建商報價，
經過一番折驣後，確定沒有機會趕在農曆年前完工。
眼見時間一天天逼近，
意興闌珊，有點不想蓋了。  待續
作者: 阿春    時間: 2012-8-5 22:59

上面實例告訴我們，
建商大都先以低價吸引你的興趣，再伺機提高價錢。
所以不要認為第一次詢價低於你的預算就沾沾自喜，
別傻了！好戲在後頭呢。
下面實例又要告訴我們呢？別急，
看下去唄。
話說Mekai大和Chrisccc大推薦的這位李先生，
接案也頗多的樣子，
雖然一口答應幫我趕工，但不甚積極，
而且提出建議：鋼筋全部3分改4分，筏式基座周圍外推60公分，
我對建築外行，也不知道對不對，
最後報價結果是：
464萬不含衛浴及稅金，
預估稅金13萬(因其他營造商均含稅 )，總計477萬
換算結果為95400／坪(以樓地板面積換算，25+25坪)。
算算也是不便宜，
歸其原因是：
宜蘭地區在大家搶建之下，營造費用一直往上翻升，
尤其板模工7000漲到9500還有錢請不到，
其他工種，對於數量少的案子，不是不接就是提高單價，
當時就有網友建議：等這一波熱潮過去再蓋吧。
6月中，
2home網友minnie大推薦幫他蓋的建商，
minnie大實在熱心，
除了請家人幫我到建築師處拿圖，還幫我請建商報價，
經過一番折驣後，確定沒有機會趕在農曆年前完工。
眼見時間一天天逼近，
意興闌珊，有點不想蓋了。  待續


#Rongo大
您的心情，我都懂。
因為我也和您遇到一樣的問題
現在正一個個問題解決中
從預計蓋農舍以來    先電話中問A設計師      回RC比SC便宜   每坪約5~5.5萬   
心想我只蓋地坪30坪且是一層樓的斜屋頂,頂多160萬就起來了   於是簽了設計約請A設計
到估價階段時  報了230萬(不含設計費) 不含室外景觀  單就室內就230萬
說是以斜屋頂(42坪)計算報價的,可是實際地坪只有28坪 (可是當初明明說160萬 一定可以起來的啊!
找了某營造廠施作  卻碰到我人生中的第一個詐騙份子  現在還在糾纏中
然後老公突然冒出一句:不蓋了!不完了!
可是我頭洗到一半了  豈能就此罷手
還好  當初幫我做擋土牆的在地人    介紹一些模板 水電  泥作 鐵工組成一個團隊
現在正朝著預計的目標前進
和這群沒有名片的人合作    我才突然恍然大悟　　不管是大學畢業的A設計師或丙級營造廠
其專業 用心 經驗 態度 品質 價格真的是天差地別。
要加油哦！　　所有的問題都會迎刃而解
在前往甜美的果實路上　沿路都是泥濘
共勉之　∼∼∼∼
作者: rongo    時間: 2012-8-5 23:36

#Rongo大
您的心情，我都懂。
因為我也和您遇到一樣的問題
現在正一個個問題解決中
從預計蓋農舍以來    先電話中問A設計師      回RC比SC便宜   每坪約5~5.5萬   
心想我只蓋地坪30坪且是一層樓的斜屋 ...
阿春 發表於 2012-8-5 22:59

你說到重點了：
這群沒有名片的人其專業 用心 經驗 態度 品質 價格真的不輸給大學畢業的A設計師或丙級營造廠。
作者: rongo    時間: 2012-8-6 00:03

感謝各位大大加分鼓勵，
終於取得高級會員，也擁有加分鼓勵的資格。
爾後除多分享自身經驗外，
自當效法大大加分鼓勵新進會員，
讓2home更加發揚光大。
在此申謝，
感恩！
作者: chrisccc    時間: 2012-8-6 00:10

本文章最後由 chrisccc 於 2012-8-6 00:20 編輯

你如果有要填土或者是砌石(擋土牆)再跟我說，邦我施工的這個包商剛好是附近鄰居，報價比營造商便宜許多，且施工確實，左右鄰居看了都讚不絕口，也是沒名片的老實人。

更有趣的是因為施工期間小弟出差一直沒跟他聯繫，回國後看到已經完工，但他老兄都沒來電請款，後來忍不住三催四請的，他還是告知忙著疊石，沒時間請款。最後只好親自到他家送錢，只能說遇到這種人真是福氣。
作者: rongo    時間: 2012-8-6 00:19

你如果有要填土或者是砌石(擋土牆)再跟我說，邦我施工的這個包商剛好是附近鄰居，報價比營造商便宜許多，且施工確實，左右鄰居看了都都讚不絕口，也是沒名片的老實人。
chrisccc 發表於 2012-8-6 00:10

感謝！
真的是有需要。
不過這些不是2次施工的項目嗎？
到時真的要勞煩您介紹。
作者: chrisccc    時間: 2012-8-6 00:23

29# rongo

沒錯，是二次施工。

順便提醒一下，如果可以順便一起申請資材室，當初沒一起申請，後來想到已經太晚了。
作者: rongo    時間: 2012-8-6 00:39

29# rongo

沒錯，是二次施工。

順便提醒一下，如果可以順便一起申請資材室，當初沒一起申請，後來想到已經太晚了。
chrisccc 發表於 2012-8-6 00:23

多謝大大提醒。
因歐洲某國家請舍弟前往擔任教授1年，正好申請下來，
所以他臨時決定暫時不蓋，
為預防法令改變，若一年後無法增建，
故將資材室申請資格留給他。
作者: rongo    時間: 2012-8-6 00:44

更有趣的是因為施工期間小弟出差一直沒跟他聯 ...
chrisccc 發表於 2012-8-6 00:10

說來好笑！前不久我還舉這個例子給我的承包商聽呢。
作者: rongo    時間: 2012-8-6 18:02

古人告訴我們：
凡事豫則立，不豫則廢
做事情不積極，
又沒有事先考慮預備方案，一旦大環境改變，
應變時會措手不及，甚至萌生退意。
尤其是蓋房子這麼大的事情，
本案就是最好的借鏡，諸位大大慎之！

7月了，
忍不住在木屋/輕鋼構 建商區疾呼：
宜蘭建商，你嘛幫幫忙，別賺那麼多行嗎？
還讓阿俊大糾正：是營造廠不是建商。
此時，
歐洲某國家請舍弟前往擔任教授1年，正好申請下來，所以臨時決定暫時不蓋，
我只好孤軍奮鬥了。
無法可想之際，只好拜託敝公司宜蘭地區的蔡姓同事幫忙協助，
蔡先生長袖善舞，在蘭陽地區人際關係極好，
對於我的託付，一口應承，
從他的營造廠商名單中，找出可信賴的廠商介紹給我，
並一再囑託廠商一定要配合我的工期完工，
同事先問過我的預算約400萬並私下透露，
已問過此廠商，預估約70000／坪
作者: rongo    時間: 2012-8-6 22:09

蔡姓同事介紹的廠商姓張，標準生意人，接案超多！很忙！
但他的說法是：家裡小孩生病住院，要分身照顧。
對於這種理由，你除了安慰他還能說甚麼呢，
張先生對於你的要求，絕不會拒絕，但也不會放在心上，
你不打電話給他，他也絕不會打給你，
所以盯人盯得很累，
但他的報價方式，很值得2home大大們參考和留意，就是
壓低單價，提高數量，以期總價略高於你的預算金額。
這一點厲害吧，
無論你抓到哪一個數量過高，他一定想辦法在其它項目補回來，
總價還是略高於你的預算金額。
就這樣，
張先生總共報了3次價，我實在被它搞煩了，
在電話中又講不清楚，我不想再拖了，
要求見面談。
見了面，張先生另外請了楊姓土木包頭一起來解釋，
對於我的質疑，張先生無法自圓其說，
只好說是報價含屋突，若屋突不作，還可以省下30∼40萬。
我答應不做屋突，
並請楊先生對於所有數量重新估算，
過沒幾天，楊先生報價出來了，
屋突不作，報價非但沒有省下30∼40萬還增加了4萬元。
這一點當然不能接受，直接反應給宜蘭蔡姓同事。

同事蔡先生，經驗老到，聞訊即問我要不要再換一個廠商估價看看，
算算時間已經7月底了，換廠商又要從頭開始，時間上已經來不及了，
所以約在宜蘭溝通一下吧。
這次見面還真的是戲劇化，
張先生不承包了，直接說轉由楊先生承包，一切以楊先生報價為準，
但若有需要，他願意無條件提供免費服務。
這下子換我傻眼了！    待續
作者: l70077007l    時間: 2012-8-6 22:18

34# rongo
"高潮迭起~",很有參考價值!
作者: 阿農    時間: 2012-8-6 22:24

沒想到宜蘭儼然進入戰國時代，祈求老天爺別讓營造商坐地起價的野火延燒到桃園
否則圓夢的時程將愈來愈遠...感謝rongo大大分享
作者: 阿春    時間: 2012-8-6 23:51

#Rongo大
您該慶幸沒有讓張姓承包商接下,否則您將會碰到和我一樣付了訂金卻拿不回來的憾事
從您所敘述的過程簡直和我一模一樣  [quote][/
他的報價方式，很值得2home大大們參考和留意，就是
壓低單價，提高數量，以期總價略高於你的預算金額。
這一點厲害吧，
無論你抓到哪一個數量過高，他一定想辦法在其它項目補回來，
總價還是略高於你的預算金額。
quote]
還有這次在和營造商要回訂金過程中,發現我有二個錯誤的地方,提出來供參考:
1.支付訂金時要註時(定金) 不是訂金    訂金為預付款的意思   定金是雙方信用擔保之意,定金的法律保障比較完善.
2.要對方開立同金額的本票,待日後雙方無可待解決之事時,再退回
  (我這次就是太自以為是以為同學介紹的不會有問題,結果還是桶了這樣大的問題)。
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-6 23:51

您這是急病亂投醫. 不是應該要依照建築執照核准下來的設計施工圖下去估價, 按圖施工. 那有說這個不做可以省多少...就說這個不做....?  想不通.
作者: 阿春    時間: 2012-8-7 00:10

有一點我一直參不透，這些建商　營造商到底那裡出了問題？
明明有一個很好的機會可以做成一筆生意，而我們也非＂奧客＂，自認也還算明理，該給對方的合理利潤也不吝惜，如果他們可以誠心的　有信用的完成建物，日後有其他朋友要蓋房子時也一定會介紹出去的，為什麼要前恭後倨，前面口裡說的到了後面書面報價及簽約時又完全不一樣，讓我們有一種受騙的感覺，更甚者拿了訂金不辦事，惹來一身腥，明明是一件美好的夢，到頭來卻反質疑起自己，難道真的是我們錯了嗎？
又更甚者，原本想在退休或假日時和另一半來這裡轉換心情度假，結果卻因為建屋過程中雙方意見不合，導致雙方互相怪罪對方，感情因此生變，也許還沒享受到世外桃花源，二人卻巳仳離，真是誨不當初。
作者: hohohuang    時間: 2012-8-7 00:25

您這是急病亂投醫. 不是應該要依照建築執照核准下來的設計施工圖下去估價, 按圖施工. 那有說這個不做可以省多少...就說這個不做....?  想不通.
kuoheidi 發表於 2012-8-6 23:51

說的沒錯，這點真的很奇怪

此外找包商估價時不用給他預算吧?
也沒人問過我預算..
作者: rongo    時間: 2012-8-7 00:41

有一點我一直參不透，這些建商　營造商到底那裡出了問題？
明明有一個很好的機會可以做成一筆生意，而我們也非＂奧客＂，自認也還算明理，該給對方的合理利潤也不吝惜，如果他們可以誠心的　有信用的完 ...
阿春 發表於 2012-8-7 00:10

我們也非”奧客”，自認也還算明理，該給對方的合理利潤也不吝惜，如果他們可以誠心的　有信用的完成建物，日後有其他朋友要蓋房子時也一定會介紹出去的。

這一點我也做了，我看對方態度不積極，以為他嫌賺得少
(因為我蔡姓同事叮嚀他少賺一點)，
還主動打電話告訴他，
管理費按行情多少報，我絕不砍他的利潤，
結果還是............
作者: rongo    時間: 2012-8-7 00:49

您這是急病亂投醫. 不是應該要依照建築執照核准下來的設計施工圖下去估價, 按圖施工. 那有說這個不做可以省多少...就說這個不做....?  想不通.
kuoheidi 發表於 2012-8-6 23:51

是依照建築執照核准下來的設計施工圖下去估價沒錯啊，
可是承商怕客戶一看到總價嚇到，打退堂鼓，
所以先把項目刪掉，等談得差不多，
或在合約寫明依實際施工項目收費，
到時再說這項目沒做使用執照申請不下來，
你做不做？
作者: rongo    時間: 2012-8-7 00:54

說的沒錯，這點真的很奇怪

此外找包商估價時不用給他預算吧?
也沒人問過我預算..
hohohuang 發表於 2012-8-7 00:25

一般營造商還是會要預算的，
因為：建築圖上沒有廠牌只有規格，
舉例來說：
氣密窗不同廠牌價差一倍以上，
磁磚或石英磚也是價差超過一倍以上。
作者: rongo    時間: 2012-8-7 01:04

沒想到宜蘭儼然進入戰國時代，祈求老天爺別讓營造商坐地起價的野火延燒到桃園
否則圓夢的時程將愈來愈遠...感謝rongo大大分享
阿農 發表於 2012-8-6 22:24

恭喜你桃園有地可以蓋，
桃園是很好的地方，可惜..............
地買不起，太貴了！
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-7 09:46

即使你指定了铝門窗, 磁磚, 石英磚...甚至衞浴廠牌, 這同一廠牌的產品價格也有非常大的價差. 像我的泥作就跟我說, 磁磚等我們自己挑選付費, 他負責幫我們施工(含水泥砂漿料);  我跟他說我的磁磚廠商會幫我施工包到好, 請他再扣掉這個部分. 立刻就從230萬減到199萬. 铝門窗也是我們會另外找人施做安裝...

訂金, 真是件可怕的事. 除非你信的過, 不然, 我記得看過有人說: 如果這個承包商要拿你的訂金才有能力訂材料...那他的財務一定有問題. 有問題的廠商...隨時都有機會工程只做一半. 跟沒信用的人, 你簽約也沒有用...

最怕的是親友介紹, 又洩露您的底價...這就跟招標過程廠商先知道您的底價一樣. 來了三張標單, 每張都跟底價差個百來塊. 結果不知情的第四家闖了進來, 一下子就降了數百萬元...到底那個才是合理標?
作者: rongo    時間: 2012-8-7 12:13

45# kuoheidi

即使你指定了铝門窗, 磁磚, 石英磚...甚至衞浴廠牌, 這同一廠牌的產品價格也有非常大的價差. 像我的泥作就跟我說, 磁磚等我們自己挑選付費, 他負責幫我們施工(含水泥砂漿料);  我跟他說我的磁磚廠商會幫我施工包到好, 請他再扣掉這個部分. 立刻就從230萬減到199萬. 铝門窗也是我們會另外找人施做安裝...
每樣東西都分包會比較省，但要自己詢價比較累，而且進場的時間要事先協調好，才不會耽誤。
訂金, 真是件可怕的事. 除非你信的過, 不然, 我記得看過有人說: 如果這個承包商要拿你的訂金才有能力訂材料...那他的財務一定有問題. 有問題的廠商...隨時都有機會工程只做一半. 跟沒信用的人, 你簽約也沒有用...
有道理！但是你怕他他也怕你，客戶立場當然是朝向做到哪付到哪。
最怕的是親友介紹, 又洩露您的底價...這就跟招標過程廠商先知道您的底價一樣. 來了三張標單, 每張都跟底價差個百來塊. 結果不知情的第四家闖了進來, 一下子就降了數百萬元...到底那個才是合理標?
不怕洩漏底價是因為之前沒報底價先找3家估過，再把3家最低價打個8∼9折取整數當作新的底價。
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-7 13:36

原來一山更有一山高
作者: rongo    時間: 2012-8-7 15:55

45# kuoheidi

即使你指定了铝門窗, 磁磚, 石英磚...甚至衞浴廠牌, 這同一廠牌的產品價格也有非常大的價差. 像我的泥作就跟我說, 磁磚等我們自己挑選付費, 他負責幫我們施工(含水泥砂漿料);  我跟他 ...
rongo 發表於 2012-8-7 12:13

磁磚廠商幫忙施工包到好的好處：
磁磚會貼的比較好，因為貼不好收不到錢，
泥作沒貼好的話，你會叫他挖掉重貼嗎？
作者: rongo    時間: 2012-8-7 18:08

傻眼歸傻眼，事情還是要解決，
前面說過換廠商又要從頭開始，時間上已經來不及了。
楊先生是土木包頭，沒有公司，但是有名片(好佳在)。
詳談之下，發現他還有乙級技術士檢定合格證照，
土木工程有30幾年經驗，
人還蠻”拓直”的，
楊先生做法也是筏式基座周圍外推60公分，
還以他的經驗提出窗台防裂的新做法
(施工時有機會照回來貼給2home大大參考)，
並邀請我去參觀他施做的工程，
整體感覺還算實在，
算算報價雖不算便宜，但也不算貴，
與其殺價擔心對方偷工減料，乾脆求施工實在就好，
所以口頭上以418萬成交了(+保固3年)。
這次8月2日颱風假，我去礁溪看周邊淹水情形，
還請楊先生到現場查勘，以確認填土高度，
結果楊先生和他夫人都出來了，
後續工程進行將另開版面報告，
若果真施工品質實在，
爾後蘭陽地區又多一個可以推薦的廠商了。
                                                                               故事完畢
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-7 20:42

請問最後這418, 是要蓋多少坪大的房子呢?
作者: rongo    時間: 2012-8-7 21:22

請問最後這418, 是要蓋多少坪大的房子呢?
kuoheidi 發表於 2012-8-7 20:42

25+25坪總共50坪
作者: rongo    時間: 2012-8-7 21:54

45# kuoheidi
kuoheidi大恆春的新居看起來很不錯，怎麼造價才200多萬呢，
願不願意分享一下造屋的過程，
以饗2home諸位大大。
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-7 22:10

本文章最後由 kuoheidi 於 2012-8-7 22:18 編輯

見笑了, 那價錢是沒門沒窗沒磁磚沒屋瓦沒鋼構樓梯沒衞浴設備...什麼都沒有
我那知道人家介紹給我的泥作, 見面第一句話說, 我只會做泥作喔...

我會陸續在海蒂天堂看家分享的, 因為太多親友關心工程進度...

據泥作email告知, 第一階段二次灌漿結束了...下一回要等15天後才能回填做進一步的工程
因為我們也沒有下去看...就只能看泥作寄給我的照片, 自己揣摩說說故事罷了.  說老實話, 我們完全看不懂...在這貼出來也無法回答問題...那些照片, 只能給自己留做紀念

ps, 希望我的泥作沒有上來這裏觀看...到目前為止, 他們還沒有跟我請款...也算是一群沒有名片的人吧! 也沒有簽合約, 因為我拿出準備好的合約書, 他們看了就說...我幫人家做了二十年, 從 來也沒看過這種東西, 我們可是做信用的...所以, 我就自動放棄了簽合約的動作, 不要為難他們. 反正是依工程進度付款...第一期款要等一樓地基完成...看來要下個月才會有機會付款了.

至於水電, 铝門窗安裝, 作鋼構樓梯的鉄工等等, 泥作有幫我們介紹...跟他們合作良好的人, 給了電話, 讓我們自己去洽談看看合不合適...目前也都接觸過, 有個感覺...物以類聚. 這群人...的表現, 等以後房子蓋好再介紹吧! 現在說這個太早了...
作者: LKK46    時間: 2012-8-7 22:55

期待rongo大施工與海蒂天堂看家的分享
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-7 23:01

謝謝啦...在2home跟各位學到的更多更多
作者: JHC    時間: 2012-8-7 23:01

54# LKK46
雖然加入會員一段時間，對宜蘭也想向各位前輩一樣有憧憬，期望也有一間自己的花園和房子，感謝各位提供這麼寶貴的經驗。
作者: rongo    時間: 2012-8-7 23:13

期待rongo大施工與海蒂天堂看家的分享
LKK46 發表於 2012-8-7 22:55

感謝 LKK46大的加分和鼓勵，
開工後一定開版分享，
請各位大大持續支持，
感恩喔！
作者: rongo    時間: 2012-8-7 23:21

54# LKK46
雖然加入會員一段時間，對宜蘭也想向各位前輩一樣有憧憬，期望也有一間自己的花園和房子，感謝各位提供這麼寶貴的經驗。
JHC 發表於 2012-8-7 23:01

JHC大 好像也來自台北，
我想台北人都厭倦鴿籠住宅和水泥叢林，
對於臨近的宜蘭動輒數百坪的田園，
心中有憧憬是必然的，
希望早日擁有期望中的花園和房子，
祝福你，加油！
作者: k.viejo    時間: 2012-8-7 23:59

53# kuoheidi
各大大:謝謝精彩內容,的確找師父不要找名片寫了一大堆頭銜卻表裡不一,我上個月動工可是一直碰到下雨,所以進度有點慢 ,請問大大目前泥做大概多少錢,怎麼算,想先有個底 ,謝謝
作者: rongo    時間: 2012-8-8 00:13

53# kuoheidi
各大大:謝謝精彩內容,的確找師父不要找名片寫了一大堆頭銜卻表裡不一,我上個月動工可是一直碰到下雨,所以進度有點慢 ,請問大大目前泥做大概多少錢,怎麼算,想先有個底 ,謝謝
k.viejo 發表於 2012-8-7 23:59

真不知道怎麼回答？
估價總表如下：
        建築工程
一        假設工程
二        基礎工程
三        結構工程
四        泥作裝修工程
五        門窗工程
六        雜項工程
七        水電工程
         一  ∼  七項  小   計
八        利潤及管理費
         一  ∼  八項  合    計
九        營業稅(依法訂造價計)
        總    價
分項一∼四都跟泥做有關       
一        假設工程                                                                          
1         鋼管鷹架
2         烤漆鋼板圍籬
3         臨時廁所
4         臨時水電使用費(不含申設)
5         環境維護清理工資
6         營建垃圾清運費
7         營造牌稅(非營業稅)及建管作業費
8         汙水審查申報審查費
9         施工告示牌
10         材料試驗及技師勘驗費
11         勞工安全衛生設備及管理費
12         工程保險費
13         鋼構連結通道施作及拆除
        小計
       
       
       
二        基礎工程                                                                        
1         放樣工資
2         預鑄混凝土基樁(∮=30cm,L=10M)打設工料
2         基礎土方開挖(原地堆置)
3         基礎原土方回填
4         基地抽排水
5         基礎及便道碎石級配回填工料
        小計
       
三        結構體工程                                                                        
1         普通模板組拆工料
2         140kg/cm2預拌混凝土材料
3         210kg/cm2預拌混凝土材料
4         混凝土壓送整平
5         SD420鋼筋加工綁紥工料
6         SD280鋼筋加工綁紥工料
        小計
       
四        裝修工程
1        外牆1:3水泥砂漿打底貼丁掛磚
2        外牆1:2水泥砂漿打底抿宜蘭石(含石頭漆)
3        室內牆面1:3水泥砂漿打底粉光
4        室內牆面1:3水泥砂漿打底貼30*60拋光石英磚
5        室內地坪貼60*60拋光石英磚
6        浴室地坪貼30*30止滑磁磚(軟底)
7        陽露台地坪貼20*20止滑磁磚(軟底)
8        平頂清水模披土
9        陽露台及浴室地坪彈性水泥防水
10        室內樓梯踏階貼拋光石英磚工料(含加工)
項目應該都包含了，給你參考。
作者: 台籍熊    時間: 2012-8-8 01:05

跟我遭遇差不多，現在我也還在等營造廠石先生回覆工期，我從四月跟他預約到現在還沒著落，假使這次在沒成，就會依造照大建議，自己來招工施做，反正只是資材室，施工好壞看運氣，完成時間也看運氣，現在我有雙溪地可以玩，那邊就不急了，在宜蘭我想要等這一波過了，才會有機會，但價錢回不去了，賺2元怎可能回頭賺一元呢。
既然宜蘭那麼多2Home朋友要建，假使統一招商會不會好談一點。
作者: chrisccc    時間: 2012-8-8 01:33

61# 台籍熊

如果揪團一定會很好談，但問題是因為配建問題有時間限制，不得不搶建。講到這忍不住要抱怨政府，善變的政策真的會害死小老百姓。
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-8 04:49

深有感概. 有營造牌的不會做, 只會跑使照; 會做的沒有牌也不會跑使照. 其實營造公司也是要另外找下包(泥作和水電)來施做. 現在感覺自己做統包也不錯, 可以完全掌控自己要的建材品質.
作者: rongo    時間: 2012-8-8 10:37

深有感概. 有營造牌的不會做, 只會跑使照; 會做的沒有牌也不會跑使照. 其實營造公司也是要另外找下包(泥作和水電)來施做. 現在感覺自己做統包也不錯, 可以完全掌控自己要的建材品質.
kuoheidi 發表於 2012-8-8 04:49

宜蘭現在的情況，就是營造廠不敢接案，
由泥作統包後，開工及使用執照交給營造廠跑。
作者: 阿俊    時間: 2012-8-8 13:46

宜蘭現在的情況，就是營造廠不敢接案，
由泥作統包後，開工及使用執照交給營造廠跑。
rongo 發表於 2012-8-8 10:37

營造廠也是看人情是否順手跑的   不是任何人去  他都肯幫跑..
因為營造廠內的小姐通常只有一位  他要應付全部的事  也是不簡單的
作者: rongo    時間: 2012-8-8 23:05

61# 台籍熊

如果揪團一定會很好談，但問題是因為配建問題有時間限制，不得不搶建。講到這忍不住要抱怨政府，善變的政策真的會害死小老百姓。
chrisccc 發表於 2012-8-8 01:33

這次就是因為大家聽說農舍興建辦法草案更嚴格了，
而且3個月後要實施，所以一些鳥籠農舍紛紛申請增建，
才會造成一窩蜂搶建風潮，
也造就了建造費用水漲船高。
作者: 台籍熊    時間: 2012-8-9 00:02

66# rongo
我跟您差不多的遭遇，我在四月忙到上個月就放棄了，我有跟站上某位大大連絡，也與他討論過，最後結論要他來做必須有三個工地同時做，才不會浪費工時，這樣能壓低成本，我現在還在等最後一個營造回覆，假使答案再一樣，我應該會自己找工，慢慢建，花幾年也行，反正自己的地沒壓力就好，假使能集合到三個建案也許可以請他幫忙的。。。可能而已，還需要談
作者: rongo    時間: 2012-8-9 00:24

66# rongo
我跟您差不多的遭遇，我在四月忙到上個月就放棄了，我有跟站上某位大大連絡，也與他討論過，最後結論要他來做必須有三個工地同時做，才不會浪費工時，這樣能壓低成本，我現在還在等最後一個營造回覆，假 ...
台籍熊 發表於 2012-8-9 00:02

喔！為什麼當時不廣發英雄帖，
若我看到，應該就會加入，
說不定早就開始蓋了，
真教人扼腕。
作者: rongo    時間: 2012-8-10 02:00

要和承包商訂約了，
請大大看以下付款辦法是否可行，請提出建議。

付款辦法：乙方支領工款為
（一）簽約定金：新台幣伍拾萬元整。
（二）第一期工程(基礎工程)完成：新台幣壹佰萬元整。
（三）第二期工程(二樓結構體含屋頂工程)完成：新台幣壹佰萬元整。
（四）第三期工程(泥作工程)完成：新台幣壹佰萬元整。
（五）完工驗收：新台幣陸拾捌萬元整的尾款，待完工和甲方驗收完成後給付。
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-10 07:08

本文章最後由 kuoheidi 於 2012-8-10 07:20 編輯

我個人的看法, 期數可以訂多次些(我自己每一期是付30萬元), 共分七期. 第六期是完工驗收並取得使用執照後付款39萬, 第七期是留下最後的十萬元, 一年防水保固期滿後才給付. 當然付款辦法一定要事先得到包商同意.
保固金一定要留現金(不要簽保固書), 等保固期滿返還. 萬一他不來修, 你就自己找人修, 從保固金扣除修理費.
訂金, 我沒有這一條....不然就少少的...因為訂金太多 , 萬一包商訂金收了就落跑...ps, 合約是訂給有信用的人用的...還是現金為王
ps, 我有朋友的房子(造價約二千萬) 是一開始付給包商很多錢(只要包商請款就付, 完全沒有核對, 太信任了)...直到發現包商怎麼很久都沒來, 怎麼催都催不來...才找朋友幫忙看看...一看發現自己己經溢付約200萬(铝門窗都還沒安裝, 錢己經付完了...等等等); 即使找了律師協調, 到現在快四年了, 還不能夠搬進去住. 也還沒有收尾(後續工程也是自己另外找人來做).
作者: 台籍熊    時間: 2012-8-10 09:20

69# rongo
我個人認為訂金應該少一點，很多營造收了確實一直拖，或不做，還有保固金這一定要，看過很多案例，搞得人仰馬翻，一年保固金額設跟訂金一樣，假使對方說訂金十萬太少，那相同保固金也太少。個人淺見
作者: Spring_Chien    時間: 2012-8-10 16:44

本文章最後由 Spring_Chien 於 2012-8-10 16:47 編輯
真不知道怎麼回答？
估價總表如下：
        建築工程
一        假設工程
二        基礎工程
三        結構工程
四        泥作裝修工程
五        門窗工程
六        雜項工程
七        水電工程
         一  ∼  七項  小   計
八        利潤及管理費
         一  ∼  八項 ...
rongo 發表於 2012-8-8 00:13


沒錯,項目要清楚,還要有細項.
例如"四  裝修工程"這一項,我蓋房子的時候連第5小項還分兩項,一為材料(有註明廠牌及等級),一為施工費(若為拋光石英磚,施工費的估價則為無縫貼法施工,較貴).
最後,我去找別的材料(別廠牌的拋光石英磚),就在加減帳上做減項,但施工依然為建商,不會有施工問題誰負責的問題.
還有第3小項"室內牆面1:3水泥砂漿打底粉光",每間房間估5面(上/左/右/前/後),我就刪去上(天花板)因為裝潢會做天花板就省一筆.
廠商算是非常好配合的了,減項的金額也照報價的減.
8~9年前蓋的,是現在建商品質下降,還是我比較幸運碰到好建商.
作者: JHC    時間: 2012-8-10 21:18

58# rongo


謝謝版主 rongo 大的鼓勵，我相信這麼多前輩的經驗，對未來入住宜蘭一定會有非常大的幫助。
同時也非常抱歉現在才回復，雖然每天都會寄mail來通知有更新，但對系統還不熟悉，下次會注意回覆時間。
作者: JHC    時間: 2012-8-11 00:59

58# rongo


謝謝版主 rongo 大的鼓勵，我相信這麼多前輩的經驗，對未來入住宜蘭一定會有非常大的幫助。
同時也非常抱歉現在才回復，雖然每天都會寄mail來通知有更新，但對系統還不熟悉，下次會注意回覆時間。
JHC 發表於 2012-8-10 21:18

感謝台灣熊大給個讚！
終於有積分了，至於積分如何用尚在摸索中。

對於宜蘭這塊寶地，真的是有股衝動很想趕快建個2home！
緣由是去年有幸造訪位於親水公園畔的新完成住家，地約1000坪，房約2樓半近百餘坪，稍稍問一下成本，結果令人咋舌，不含土地成本竟然要2000萬(建屋+裝潢+庭園造景)，雖然喜歡，但口袋深度不夠。
目前就是專心把口袋變大&多做功課。
作者: rongo    時間: 2012-8-11 07:03

我個人的看法, 期數可以訂多次些(我自己每一期是付30萬元), 共分七期. 第六期是完工驗收並取得使用執照後付款39萬, 第七期是留下最後的十萬元, 一年防水保固期滿後才給付. 當然付款辦法一定要事先得到包商同意.
保固 ...
kuoheidi 發表於 2012-8-10 07:08

多分幾期是一項很好的建議，
定金多少還沒和廠商確定，但會按建議盡量減少甚至取消，感謝建議，
但是保固金比較麻煩，一直拿不定主意，
前文所提因為是同事介紹的廠商，而且又提供保固3年，
所以保留保固金有點不好意思，
不過，又看到板上大大的血淋淋的例子，
又矛盾了！
Anyway，爭取看看再說吧，
畢竟付款辦法還是要事先得到包商同意。
作者: rongo    時間: 2012-8-11 07:12

69# rongo
我個人認為訂金應該少一點，很多營造收了確實一直拖，或不做，還有保固金這一定要，看過很多案例，搞得人仰馬翻，一年保固金額設跟訂金一樣，假使對方說訂金十萬太少，那相同保固金也太少。個人淺見
台籍熊 發表於 2012-8-10 09:20

感謝大大建議，
一年保固金額設跟訂金一樣是個很好的說法，
怕的是廠商衡量之下決定：
那不用定金，保固金是否也不用保留，
那就.............。
作者: rongo    時間: 2012-8-11 07:14

感謝台灣熊大給個讚！
終於有積分了，至於積分如何用尚在摸索中。

對於宜蘭這塊寶地，真的是有股衝動很想趕快建個2home！
緣由是去年有幸造訪位於親水公園畔的新完成住家，地約1000坪，房約2樓半近百餘坪，稍 ...
JHC 發表於 2012-8-11 00:59

量力而為，分期擴充即可，
何必一次到位！
作者: JHC    時間: 2012-8-11 08:27

量力而為，分期擴充即可，
何必一次到位！
rongo 發表於 2012-8-11 07:14

謝謝 rongo 大解惑！
因為不了解相關擴充規定，我再爬爬文，感恩！
若有機會也走到『和宜蘭營造商打交道』這個階段，一定和  rongo 大請益。
作者: Frank Lai    時間: 2012-8-11 13:17

多分幾期是一項很好的建議，
定金多少還沒和廠商確定，但會按建議盡量減少甚至取消，感謝建議，
但是保固金比較麻煩，一直拿不定主意，
前文所提因為是同事介紹的廠商，而且又提供保固3年，
所以保留保固金有點 ...
rongo 發表於 2012-8-11 07:03

很少廠商會願意保固3年，這點值得肯定。但是若沒有保固金，心裡總是感到不踏實，我的做法是：保留總價的1%現金當保固金，另外請廠商開立總價1%的銀行本票。如此廠商就不用保留很多現金在業主手上，而業主也保有後續維護的保障(廠商不出面，可以去兌現本票)。
作者: vennesa    時間: 2012-8-11 14:41

1# rongo
你好：我們也準備在三星蓋屋，請教你是用rc還是鋼構，申請建照會不會很難下來？目前只有設計圖，還沒找䢖築師，有沒有人可以推薦。
作者: vennesa    時間: 2012-8-11 14:46

7# rongo
我也覺得好貴，50坪是地坪嗎？還是總樓板地坪？
作者: 台籍熊    時間: 2012-8-12 00:35

80# vennesa
哈哈又多一位鄰居，可能又會多一位煩惱者，宜蘭這裡建議多找多比較，現在大家都建，要努力一些
作者: paul0935    時間: 2012-8-12 06:59

81# vennesa

我的經驗是先找好營造廠由她介紹建築師
這樣子施工若要改圖比較方便也好溝通
像我畫圖的跟營造廠溝通的不是很好
剛開工時都要我當傳聲筒
作者: limin    時間: 2012-8-12 16:49

要和承包商訂約了，
請大大看以下付款辦法是否可行，請提出建議。

付款辦法：乙方支領工款為
（一）簽約定金：新台幣伍拾萬元整。
（二）第一期工程(基礎工程)完成：新台幣壹佰萬元整。
（三）第二期工程(二樓 ...
rongo 發表於 2012-8-10 02:00


支付工程款有好幾種的支付方式
以前支付工程款都會開立記名支票支付(畫斜線)
現在也許可以轉帳方式支付包商的帳戶在備註欄上註明支付工程款
或是開立記名支票
這是我多年前的經驗，不知道現在何不合宜?
自己監工的話 要記得作晴雨表 工程進度表和不同工程的工人出勤人數紀錄表
工成進度表 可以確實掌控工程進度及進貨備料的時間點 連絡下ㄧ批工班進場施工的時間
岀勤紀錄可以了解工程落後的大部分原因，施工人數不足引響工程進度，這樣在監工時可以和包商溝通.......
支付工程款
有點工進貨實支實付(包商本錢不足要做好幾個工地，避免包商做ㄧ半落跑)
將工程分期別支付打合約時即明確寫上   (這個有很大的彈性 ，也要看包商的工作態度，但也可參考買預售屋時支付款項的期別)
終了ㄧ定要留尾款10%~15% 等到完工確認沒有問題再支付包商
作者: rongo    時間: 2012-8-13 07:30

7# rongo
我也覺得好貴，50坪是地坪嗎？還是總樓板地坪？
vennesa 發表於 2012-8-11 14:46

50坪是總樓板地坪。
作者: rongo    時間: 2012-8-13 07:33

80# vennesa
哈哈又多一位鄰居，可能又會多一位煩惱者，宜蘭這裡建議多找多比較，現在大家都建，要努力一些
台籍熊 發表於 2012-8-12 00:35

買地煩惱，蓋屋更煩惱，
本來無一物，何處惹塵埃，
現在宜蘭蓋房子，真是
貴死了！
作者: rongo    時間: 2012-8-13 07:37

81# vennesa

我的經驗是先找好營造廠由她介紹建築師
這樣子施工若要改圖比較方便也好溝通
像我畫圖的跟營造廠溝通的不是很好
剛開工時都要我當傳聲筒
paul0935 發表於 2012-8-12 06:59

和建築師約好時間，找營造廠一道去，
溝通一次OK，
細節再電話聯絡，
反正一切以建築師設計圖面為準，
給您參考。
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-13 09:05

我記得曾看過, 建築師代表我們(業主), 負設計, 勘驗簽章之法律責任;  營造商在法律上的相對位置, 算是我們的敵人(簽合約的另一方);  如果先找好了營造商, 再讓他去幫你找建築師...不就讓營造商球員兼裁判.

工程期限, 千萬要註明某年某月某日完工交屋, 取得使用執照. 1. 工作天的計算是以氣象資料為準, 就算半夜下一小雨, 那一天也不計入工作天. 所以, 簽約時, 完工交屋的日子一定要明確訂出來.

2. 我聽人說, 沒有拿不到建築執照的...因為建築師只要一直修圖就可以拿的到, 除非你那塊地原本就不符建築法令, 是不能建的地; 但是, 拿到建照不一定拿的到使照. 所以, 營造商協助拿到使照應該是基本功...不然找土包做就好, 幹嚒找營造廠(營造廠也是要再發小包, 找土包和水電...等人來施工)

3. 請不要再找畫圖的...要找正牌的建築師啦. 雖然建築師也是會找畫圖的, 但是, 我們簽約設計的對象是建築師, 要負法律責任的也是建築師...還有建築師不會落跑, 畫圖的有可能只是臨時工讀生, 或會更換其他的建築師事務所工作...總之, 都要付一樣的錢, 畫圖的就讓建築師自己去找吧! 不然畫圖的跳槽, 你不是也得跟著跳.

以上發言, 參考就好, 別太認真,我也是聽來的...版上專業人士太多了...
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-13 09:09

關於如何付款, 我的泥作跟我說, 近年來收錢他們都希望不要收現金, 都希望業主從銀行帳戶轉帳或匯款, 這樣子付款才有依據, 才不會灰來灰去. 因為簽收的字條可能會弄丟, 可是銀行匯款資料, 銀行都會保存著.
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-13 09:20

當初我的建築師告訴我, 你只要擬好付款辦法就好...

我的一位有慘痛經驗的朋友告訴我, 你一定要記得...工程有做到那個才付款, 不要像我們儍儍地, 人家還沒有做我們就先把錢給人家, 現在...那個包商肯吐出來他多拿的錢呢.(這位朋友工程是有簽合約, 總工程款二千多萬), 而且拖了4年, 還不能進去住...唉, 他說,
簽合約啊, 那是跟有信用的人簽的, 跟沒信用的人簽約也沒有用.
作者: limin    時間: 2012-8-13 10:16

本文章最後由 limin 於 2012-8-13 11:01 編輯

87# rongo


以前蓋房子煩惱的是錢錢錢
現在蓋房子煩惱的是人人人
這個人到底值不值得信任
我到底該不該相信他
資方時間窘迫
資方 與勞方 之間形成了一個恐怖平衡
自然而然的資方的思考行為直接陷入囚徒困境
(閩南語的厘語:掐怕死 放怕飛)

資方現在要思考的是預防計畫
我的操作模式分享 有用的話撿起來用 沒用看過急忘就好

當陷入恐怖平衡時，我方能做的就是ㄧ定隨時要有配套方案
計畫又分A計畫和B計畫甚至C計畫
ㄧ個方案出來就要有最壞的打算上法院。
(當然2home的有許多採取懷柔政策的雅士們，也許會覺得塵埃未落定，家中只需買一把雞毛撢子揮ㄧ揮即可但我倒是覺得，既然情況未明要買何不直接升級買吸塵器放著備用。僅供參考啦!)

真的要記得做晴雨表 工程紀錄表 工班表 進貨記錄(做出心得以後退休後...........)   
拍照錄影 影音紀錄是很有效的紀錄
如果工程有爭議的ㄧ定要先拍照和包商即時溝通
爭議點拍照一定要有參考點當依據(最方便的就是米達呎囉)。
和包商洽談工程過程用小型錄音筆錄音
這些防備任務只有我方知道，無須告知勞方
以上的只是確保的動作，希望永遠都用不到，但是一旦要用時，文弱書生隨時可以筆桿變衝鋒槍。

但我始終覺得要給人合理的利潤 這樣勞資雙方才會雙贏。




。
作者: rongo    時間: 2012-8-14 23:25

當初我的建築師告訴我, 你只要擬好付款辦法就好...

我的一位有慘痛經驗的朋友告訴我, 你一定要記得...工程有做到那個才付款, 不要像我們儍儍地, 人家還沒有做我們就先把錢給人家, 現在...那個包商肯吐 ...
kuoheidi 發表於 2012-8-13 09:20

認同，但我那個包商要求簽約先付3成，說是要訂鋼筋、混擬土，
還說他所承包的工程都這樣，
問題是已經報開工，除非不蓋，
要不就遷就他，實在很為難。
作者: rongo    時間: 2012-8-14 23:27

電腦壞了3天，才剛重灌完成，
回復比較慢，請大大原諒！
作者: 台籍熊    時間: 2012-8-14 23:32

看是否可以請廠商直接向您請款。尤其是水泥&鋼筋
作者: rongo    時間: 2012-8-14 23:34

87# rongo


和包商洽談工程過程用小型錄音筆錄音
這些防備任務只有我方知道，無須告知勞方
以上的只是確保的動作，希望永遠都用不到，但是一旦要用時，文弱書生隨時可以筆桿變衝鋒槍。
limin 發表於 2012-8-13 10:16

真的希望永遠都用不到，不過，
就我所知，錄對方音要先告知對方，
否則有妨害秘密罪。
作者: vennesa    時間: 2012-8-14 23:40

83# paul0935
了解
作者: vennesa    時間: 2012-8-14 23:41

本文章最後由 vennesa 於 2012-8-14 23:44 編輯

82# 台籍熊 最近很積極在找營造廠、有人建議我、說我是老農不要一窩蜂現在建、緩一下比較便宜、重點是要緩多久、真的會比較便宜嗎？
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-15 00:59

宜蘭真是一級戰場...

我們家恒春基地,  地基鋼筋鋼樑綁了那麼多...到目前為止, 我還沒付一毛錢...因為泥作還沒跟我請款...我們約定的第一期款是一樓的地基完成後.(6月2日開工動土整地...到現在己經快三個月了...)  原本8月15日要回填(二次灌漿後, 要15天才能進行土方回填)...剛來email說因為啟德颱風影響, 將延期...我們也不急, 反正都還沒有付錢.

雖然宜蘭是一級戰區, 不過您也得想個保護自己的辦法.
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-15 01:04

認同，但我那個包商要求簽約先付3成，說是要訂鋼筋、混擬土，
還說他所承包的工程都這樣，
問題是已經報開工，除非不蓋，
要不就遷就他，實在很為難。
rongo 發表於 2012-8-14 23:25


3成是太可怕的數字
作者: kuoheidi    時間: 2012-8-15 01:09

82# 台籍熊 最近很積極在找營造廠、有人建議我、說我是老農不要一窩蜂現在建、緩一下比較便宜、重點是要緩多久、真的會比較便宜嗎？
vennesa 發表於 2012-8-14 23:41


至少不會被要求簽約付三成款, 然後擔心對方拿了錢就走人...
另外有時間...開始觀察這些承包商, 那一位是老實可靠會按圖施工, 那一位是油腔滑調, 說一套做一套, 還會偷工減料的...那一位經濟能力不佳可能會工程只做一半的....等等, 這些都需要時間的考驗. 還有是, 當工期沒那麼緊時, 您的房子的施工品質應該會做的比趕工的好.



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