2home 打造桃花源

標題: 請問未經整理的山坡地和已整理過的價錢差多少? [打印本頁]

作者: Tempocomputer 時間: 2012-11-12 15:00 標題: 請問未經整理的山坡地和已整理過的價錢差多少?

本文章最後由 Tempocomputer 於 2012-11-12 16:23 編輯

今天看到2home網友gary介紹內政部不動產交易實價查詢網站(真是謝謝)，上去看了一下，發現有一個已交易物件和我正在考慮的山坡地位置相當接近，很便宜，我猜可能是未整理的素地。但是我看的山坡地是已經整理好，地上水泥路(因為地很大又有坡度，所以有彎彎的水泥路貫穿這塊地)，駁坎和排水都已做好的。這樣子價差大約多少?會差到一倍嗎?

或者您認為多少價差是您可以接受的範圍?多一半，一倍或更多?

作者: l70077007l 時間: 2012-11-12 15:18

有的地一坪不到2000元~為什麼?因為陡峭!
如花錢建檔土牆~動輒上百萬!比土地還貴~
有本事或和民意代表教情好的人~又是檔土牆~又是排水溝~又鋪農路.......通通公家機關出~
看你是跟那一種人買囉!

作者: Tempocomputer 時間: 2012-11-12 15:27

見鬼了，農地上的檔土牆排水溝和農路也能拗公家機關出?這是用公共安全的名義嗎?

作者: ilikehome 時間: 2012-11-12 15:54

見鬼了，農地上的檔土牆排水溝和農路也能拗公家機關出?這是用公共安全的名義嗎?
Tempocomputer 發表於 2012-11-12 15:27

非見鬼了
事實就是如此
不然地方民意代表要吃喝什麼?
所謂小型工程分配款
目前只聽說台南市把它公開化
確也遭一陣子反彈

作者: Tempocomputer 時間: 2012-11-12 16:02

我以為小型工程至少是用在鄉里的公共工程，沒想到可以誇張到這樣，用在私人農地上。那還真是"國家，就是我家!"

作者: ausfarmer 時間: 2012-11-12 16:28

在國姓和雙冬間有茶園與槟榔園共十公頃私有地另有四~五公頃國有地內種植的槟榔可收成合計1980萬(出價) 產業道路+私有道路
仲介代賣

作者: l70077007l 時間: 2012-11-12 17:35

5# Tempocomputer
水保局手中握有的"資源"更可觀~是一般民意代表的NXN倍!
經手的可都是X千萬的~

作者: aiii66 時間: 2012-11-12 18:43

5# Tempocomputer
水保局手中握有的"資源"更可觀~是一般民意代表的NXN倍!
經手的可都是X千萬的~
l70077007l 發表於 2012-11-12 17:35

正常
農地上的檔土牆排水溝和農路也能拗公家機關出，真得很正常

作者: jim7744256 時間: 2012-11-12 23:07

農地附近的水溝及道路等均是私有地,地圖上也看不到,有一天來了一些人進行測量,後續又來量了幾次,問了之後,是要把原始的排水溝改成水泥,使溝旁的道路能耐重車行駛,是租鄰地的人申請的,水利局施工,附近的地主均不用負擔,但因其中有一地主未能連絡到,整個工程中止,....

作者: cocacola 時間: 2012-11-13 12:59

難怪我家那邊的水圳最近在翻修, 附近又沒有什麼人在種稻子說,

作者: Tempocomputer 時間: 2012-11-13 16:45

剛剛看到km8332在另一個主題說的，"買地1/3預算，整地1/3預算，蓋屋1/3預算"，所以整好的地就大約比素地貴一倍左右了，這樣對不對?

作者: ch 時間: 2012-11-13 16:54

我看到的經過整理過後的通常都超過一倍以上
因為要廣告要行銷,仲介要賺錢等等

作者: add888 時間: 2012-11-13 20:18

見鬼了，農地上的檔土牆排水溝和農路也能拗公家機關出?這是用公共安全的名義嗎?
Tempocomputer 發表於 2012-11-12 15:27

有關係的人就.......

看過私人的地上的
台電XX電廠回饋建設金做的大排水溝.灌溉溝渠.實為魚池之蓄水沉砂
鄉公所+農會幫想蓋農舍的在地人做的擋土牆,蓋好以後要申請農舍就很方便了

作者: 陳青 時間: 2012-11-13 20:58

剛剛看到km8332在另一個主題說的，"買地1/3預算，整地1/3預算，蓋屋1/3預算"，所以整好的地就大約比素地貴一倍左右了，這樣對不對?
Tempocomputer 發表於 2012-11-13 16:45

看看整理到什麼程度，看看他花多少錢整理，再去計算整理後的價值吧。

作者: Tempocomputer 時間: 2012-11-13 21:42

14# 陳青
問題就是對方說的有沒有灌水或誇張，因為我沒整過地，不知道每一分山坡地，可能會花多少錢整地做駁坎及農路?

作者: 自在 時間: 2012-11-14 03:28

有關係的人就.......

看過私人的地上的
台電XX電廠回饋建設金做的大排水溝.灌溉溝渠.實為魚池之蓄水沉砂
鄉公所+農會幫想蓋農舍的在地人做的擋土牆,蓋好以後要申請農舍就很方便了
add888 發表於 2012-11-13 20:18

很多事~~只能做..不能說

哈哈哈哈

.

作者: dab72218 時間: 2012-12-3 14:24

我還記得小時後約20年前吧!!(後來有聽老爸敘述過)
老爸買了一塊地約8~900坪整片都是樹木跟爛泥~完全沒整過的地!!花了約150萬!!
之後每星期都全家去砍樹被附近的村民跟一些人笑說是傻子呆子買了塊爛地
之後經過整地又蓋了間三合院之後弄得舒舒服服的!整地加蓋三合院約花了200多萬!!樹都自己砍花了3~4年的時間!
之後那些笑我爸呆子傻子的人帶了5~600百萬現金要買地!!都被我爸轟了出去!!
後來想說賣看看也賣了500多萬吧!!(賣完成交後沒一星期就走山房子裂了 = =")
第二塊地約7分多的山坡地約70%都瞞陡的買了約300萬
後來花了30幾萬整地!!本來要蓋房子的!!但老爸得了癌症需支付龐大醫藥費!!只好賣了!!
開價760萬,賣沒一星期就以735萬成交!!
整地很重要也要會整才會有價值!!老爸已經走了10年了~老媽去年也買了一塊地準備蓋房子養老了!!

作者: Tempocomputer 時間: 2012-12-3 19:17

謝謝!我就是需要前輩們的經驗做參考，因為我沒有整地的經驗。看到素地，仲介都說只要花一點小錢就可以整得很漂亮，看到已整好的地，又變成前地主花了好大工夫用心經營....哇咧.....

作者: taiuanlang 時間: 2012-12-3 19:46

本文章最後由 taiuanlang 於 2012-12-3 19:48 編輯

謝謝!我就是需要前輩們的經驗做參考，因為我沒有整地的經驗。看到素地，仲介都說只要花一點小錢就可以整得很漂亮，看到已整好的地，又變成前地主花了好大工夫用心經營....哇咧.....
Tempocomputer 發表於 2012-12-3 19:17

整地是一筆錢，整地後的維護也是一筆錢。

整地是花一次，維護要花長期的，一直到入住為止。如果入住拖很長的話，維護費用也很可觀。

只整地，不維護，那整地也是白花的，將來蓋房子的時候還要再整一次。

我的建議是買了地，如果短期內不計畫蓋屋，就不要整地。等要開始蓋房子之前1年才開始整地就好了。

當然，口袋深或是有能力自己維護的人例外。

作者: 中埔阿布 時間: 2012-12-3 20:15

本文章最後由中埔阿布於 2012-12-4 10:57 編輯

素地跟經過整理過後的土地價差
也要看地目跟使得區分
如果是林地
那就差很多囉
現在的林地是無法以機械開發的
步步靠人工
所以價差很大ㄛ

作者: deantseng 時間: 2012-12-3 20:59

整地學問很多問題更多，就説我可愛的鄰居，同一地點整過3～4次，因塌了就扶，扶了又塌，就像蘇花公路一樣難斷根

作者: copy 時間: 2012-12-3 22:34

整地主要談後續需求!
是農作或是建築或是多種需要的結合,才比較好以初步規劃方式幅度與預算.
以建築為主來說,個人認為山坡地最好經過初步的整地,
除了多加瞭解地質地形,直至正式開工亦可以讓泥土更加堅實穩固.
至於開工還是必須整地來說,這對於山坡地是必然的,
開挖基礎還是要申請水土保持計劃.

土地價差個人認為還是多看多比較,每個人拿捏尺度眼光標準不一,
說個幾分之幾過於籠統誤差大了.
加上開發者原就以賣土地為主而整地時,當然會多說對自己有利的部份,
而價值的多寡就會在您多看土地時顯示是否存在了.

作者: deantseng 時間: 2012-12-4 00:48

22# copy
有些地質地形很難人定勝天

作者: Tempocomputer 時間: 2012-12-4 15:52

19# taiuanlang

因為我還要4-5年才有時間好好照顧這塊地，所以購地計劃暫緩中。再等2-3年看看吧!

作者: swc 時間: 2012-12-4 23:29

今天看到2home網友gary介紹內政部不動產交易實價查詢網站(真是謝謝)，上去看了一下，發現有一個已交易物件和我正在考慮的山坡地位置相當接近，很便宜，我猜可能是未整理的素地。但是我看的山坡地是已經整理好，地上水 ...
Tempocomputer 發表於 2012-11-12 15:00

相同土地條件下, 未經整理的山坡地和已整理過的價錢應該差很多.

作者: copy 時間: 2012-12-5 11:54

22# copy
有些地質地形很難人定勝天
deantseng 發表於 2012-12-4 00:48

對大地應有敬畏之心.
實不必把自己推向極限,中庸部份比較寬廣.

作者: skywang 時間: 2012-12-5 18:59

17# dab72218

您說坡度70%＠＠

這樣還可以蓋農舍嗎??

板上大大說的一句話 [水土保持可能就要花百萬以上]

難道用其他方法或是自己的力量絕對無法完成嗎??

若是一定要講關係和人脈~~~我想我是絕對不可能找到公家來幫我蓋擋土牆吧

作者: skywang 時間: 2012-12-5 19:03

23# deantseng

請問除了

像田寮"月世界"那種光禿禿的不毛之地

還有歧嶇的惡地地形

大大還有哪種"很難人定勝天"的地形範例可參考嗎??

作者: skywang 時間: 2012-12-5 19:06

26# copy

請教copy大:

買山坡地的確價差很大~~

最近看了,地勢較平緩的,整過地的...開價一分近90萬

另外有沒整地的...開30萬一分,仲介一直強調坡度有30%以上,要我考慮清楚,而且路沒有很寬(5m)

但是真的很便宜~~難道這種地沒有開發價值嗎?

作者: copy 時間: 2012-12-5 19:46

本文章最後由 copy 於 2012-12-5 19:47 編輯

wang兄,
平心來說我們一般人最難的就是看開發價值!
怎麼做?怎麼花?
所以我並不敢下任何的結論!
但我的經驗告訴我,皆有開發的可能.
任何所見最終的價值都是自己經年慢慢累積下來.
並不是一次性投下所有經費打造,那也不是大家所要的,因為想法會變.

我的一位朋友於國姓鄉所打造的退休之地,
那5分地,當年一分地評為農保地,總價50萬還不知賣得出去嗎!?
這我朋友轉述,我看坡度約30度.
921後所蓋農舍50坪(RC文化瓦斜屋頂180萬)建,令我羨慕不已.
現依我看含農舍市價值仟萬以上.
其實,環境的打造很重要,而且要有興趣與毅力.

作者: taiuanlang 時間: 2012-12-5 19:58

19# taiuanlang

因為我還要4-5年才有時間好好照顧這塊地，所以購地計劃暫緩中。再等2-3年看看吧!
Tempocomputer 發表於 2012-12-4 15:52

農地有可能一直漲，幾年後再買極可能不是現在的價錢。

最好是持續看地，有看到滿意的就先買下來放。

當然也有可能因為政策改變或是國際情勢，造成農地大崩盤，到時也不要怪我。就跟買股票一樣，賺了我也不會跟你要吃紅，賠了也不要找我。自己喜歡最重要。

作者: 中埔阿布 時間: 2012-12-5 20:37

26# copy

請教copy大:

買山坡地的確價差很大~~

最近看了,地勢較平緩的,整過地的...開價一分近90萬

另外有沒整地的...開30萬一分,仲介一直強調坡度有30%以上,要我考慮清楚,而且路沒有很寬(5m)

但是 ...
skywang 發表於 2012-12-5 19:06

開價歸開價
殺價是一定要的
坡度有30%以上開30萬一分
先打個七折吧
一般成交價約七五折到八五折之間
用力給他殺下去就對了啦

作者: skywang 時間: 2012-12-6 13:16

30# copy

本文章最後由 copy 於 2012-12-5 19:47 編輯

謝謝copy兄:

開發價值的確是最難估看的
如果有經驗或[眉角]還請提點一二

一般的花費如果是都能手動完成,那還有開發圓夢的一天(先忽略時間年數...)

最近問到兩塊地
1.一塊4分多,之前曾被溪水沖掉尾巴,仲介說只剩3.9分左右,詳細有待查證
2.另一塊就是我說的,坡度30%...仲介也是帶看意願不高,倒是一直提醒,擋土牆可能有部份鬆落,意思可能要再花錢

認同您說的: " 任何所見最終的價值都是自己經年慢慢累積下來 "
只要不是要用人力去抵抗大自然的自然改變[如:河川&崩塌]
想法雖然會變;預算也通常總是不夠,但是只要有心整地,基本上,投入下去應該會有成果
弟現在擔心山坡地如果用植樹擋土不知道有無效果!?

ps
您國姓鄉的朋友,坡度約30度,他可以蓋出漂亮農舍50坪
小弟我也羨慕不已~ 只是不知道他整地,水土是用了甚麼方法? 投入了多少金錢&時間?
有機會請分享小弟知道喔~感恩

作者: skywang 時間: 2012-12-6 13:18

21# deantseng

請問D大:

那是哪一種山坡地的地形呢??

會崩塌是因為大雨就會這樣嗎?

還是缺乏植被的保護?

很想知道...哪一種地的情況會這樣

作者: skywang 時間: 2012-12-6 13:28

32# 中埔阿布

謝謝熱心阿布大哥:

您用力殺的提點,我會銘記在心...屆時看好出手,一定大殺一次

另外請教:

1. 您的地是屬於林地嗎?

我看到的地坡度30%,仲介說是山坡地保育區,地目是[林]還是[田]沒講清楚~~

2.請問一下,[田]和[林]如果是未整理的,價格差不多嗎? 整地完~[田]和[林]會差多少? (因為您提到林地只能人工開墾)

3.您申請自用道路後,日後會顯示在地籍圖上嗎??

作者: copy 時間: 2012-12-6 15:04

本文章最後由 copy 於 2012-12-6 15:08 編輯

33# skywang
兩塊地~
1.臨溪土地我會注意水利單位的擋土牆是否有做或是否會做?
以及後方山勢地形及一年平均雨量溪流寬度來評估此地之風險,
個人是否有能力承擔才來思考價格.
2.仲介帶看意願不高應是其個人評估對一般個人花費過高或是危險較大.
可能再花錢算小事,怕越花越多還無效果就糟了,此地多加小心.
另外您問~
1.山坡地如果用植樹擋土不知道有無效果!?
有,但是太慢了!樹之長成要有夠長時間且要夠密紮深根效果才會佳,
但是覺得危險的都是不能等的地方.
崩的原因太多水量的問題,坡度越高的土含水越少越好,
水路(排水)是最重要課題,您看地時擺在第一要務,至少您要有能力處理.
2.我朋友蓋房前一年曾初步整地挖出小平台(未申請),
申請動工蓋房時挖出平台約25深x20寬米,前後RC擋土牆約3.5米高,
房蓋好後,後方再砌大石3.5米高三個平台合計共花費100萬初.

PS:個人經驗應改為心得,
我只買了一塊地,其它皆是跑山坡地及看親友的地而來,
大家交流我並不專業,心得參考即可.

作者: skywang 時間: 2012-12-6 18:53

36# copy

超哥您客氣了:

您的提點很有用~ 有吸收到一些想法!

1.臨溪的地我看要期待水利單位的擋土牆~恐怕這塊要先放掉了!
萬一該做太晚做~或做了豆腐渣工程....恐怕會求償無門~~暫時先放棄^^"

2.坡地呢~山勢地形等天候好一些時,再去拍照上來給大家看看,給點意見!
您說到仲介的心態,小弟會特別留心.以防誤踩陷阱!

3. 呵~看來植樹太慢了~ 除非不住那裡,之前看照相機大大的山坡地農舍,他的擋土牆好像兩道...大工程
就算有RC擋土牆加種樹好了~~我想,像您提到的還要勘查一下水路排水順不順

大自然的力量很強,上回經過杉林集來,看到土石流從山溝沖刷下來...我想不要說擋土牆了,就連橋也斷了(新橋蓋了拱型,又架更高了)

4. 山坡地處處學問,看來要去惡補一下地質學~ 多看多聽多研究,以免買到土石經常滑動的地段...那可能會美夢成噩夢!

感謝您的熱心交流^^

作者: 中埔阿布 時間: 2012-12-8 23:25

32# 中埔阿布

謝謝熱心阿布大哥:

您用力殺的提點,我會銘記在心...屆時看好出手,一定大殺一次

另外請教:

1. 您的地是屬於林地嗎?

我看到的地坡度30%,仲介說是山坡地保育區,地目是[林]還是[田] ...
skywang 發表於 2012-12-6 13:28

1. 您看到的地坡度30%,仲介說是山坡地保育區,地目是[林]還是[田]沒講清楚~~如果是農牧用地價值會高些
如果是林地那就得跟我一樣苦戰脌

2.[田]和[林]如果是未整理的,價格差很多多ㄛ? 整地完~[田]和[林]的價差差會因地點跟需要整理的複雜度
而異沒看到現場很難評估ㄛ

3.申請自用道路後,日後不會顯示在地籍圖上的

作者: cn3298 時間: 2012-12-11 14:01

最近3個月看到的.
以下是"標價"實際成交價不知
地主自售約100萬可談賣出.
1個月後仲介標價約200萬賣出.
再1個月後整地除草換個仲介標價約300萬賣出
大約都是刊登2~3個星期賣出.
另一塊,
地主委託仲介賣約400萬"配蓋",地上有農作物,賣出
約1個月後現在換別家仲介標價約500萬.地上已無農作物.

作者: copy 時間: 2012-12-11 14:54

談到這個標價或許一時之間難去認定合理與否,
除非類似相同條件可以比較,最重要的是知道"實際成交價".
經常性的瞭解農地資訊的朋友大概也知道同一筆物件直至下架的開價.
曾經看過一個"開價"680萬物件稍似整理後開價1680萬,現在還在!
這種物件買方不知要如何出價?
雖說買賣您情我願,但如果知道前手實際成交價還買算是非要不可的下手了!

作者: copy 時間: 2012-12-11 14:58

37# skywang
您或許有意願,有空還是多關心不要輕易放棄!
如臨溪那筆便宜的話還是可以考慮評估.
畢竟風險雖有%數但並非100%,而且可以爭取水利單位來施作.

作者: 中埔阿布 時間: 2012-12-14 10:34

最近3個月看到的.
以下是"標價"實際成交價不知
地主自售約100萬可談賣出.
1個月後仲介標價約200萬賣出.
再1個月後整地除草換個仲介標價約300萬賣出
大約都是刊登2~3個星期賣出.
另一塊,
地主委託仲介賣約400萬 ...
cn3298 發表於 2012-12-11 14:01

買地要抱著要就來不要就算了的心態
別被市價或仲介標價影響
要堅持自己購買的底價
多看多找一定能達成願望
我買一塊地都花了兩年左右的時間
當然遇到適當的就應該立及下手啦

作者: 大地彩妝師 時間: 2012-12-16 19:44

42# 中埔阿布

大大：
林地是不是就只能林用
就只能種樹
收取造林補助金一公頃每年六萬？
還是可以有其它用途？

作者: 中埔阿布 時間: 2012-12-17 08:59

42# 中埔阿布

大大：
林地是不是就只能林用
就只能種樹
收取造林補助金一公頃每年六萬？
還是可以有其它用途？
大地彩妝師發表於 2012-12-16 19:44

林地理論上就只能林用就只能種樹(果樹類外)
如果轉移它用被註記的話會罰款
而且無法取得農用證明
收取造林補助金在我們這裡是20年60萬/公頃
林地還是可以設置建築物
但是需水保計劃
坡度也有限制
申請非常繁雜

作者: 大地彩妝師 時間: 2012-12-17 09:21

44# 中埔阿布

林地不是規定只能種樹
那怎麼還能取得「農用證明」
另一年一甲地才3萬
那以22k算
一年以24w計
那要承做8甲耶
又不能使用機器
就算是團隊想要把成本押下來也很難吧~
難怪我爸總是說
山上一朵花不值平地一棵草~

作者: 中埔阿布 時間: 2012-12-17 10:40

本文章最後由中埔阿布於 2012-12-17 10:42 編輯

44# 中埔阿布

林地不是規定只能種樹
那怎麼還能取得「農用證明」
另一年一甲地才3萬
那以22k算
一年以24w計
那要承做8甲耶
又不能使用機器
就算是團隊想要把成本押下來也很難吧~
難怪我爸總是說
山上 ...
大地彩妝師發表於 2012-12-17 09:21

林地還是可以取得農用證明
主要的影響是稅
尤其是買賣時取得農用證明可免稅
造林補助本來就不划算
所以很多林地寧可放荒也不申請造林補助

作者: Example 時間: 2012-12-18 00:52

就我們的經驗來說，山坡地不建議買整過的地，最好買很久沒有動過的地，不然整地粉飾太平的能力太好了。我們當初在新竹購地的時候，正是買農地氣氛剛起來的時候，我們每天經過的路上看到一個山頭被整個拉下來，敲成一階、一階的平台，平台下的陡坡被植上草皮看起來很美，但那個地方是會有土石流的，哪一天會滾下來不曉得。竹苗這一帶這種地太多，不建議入手。

我們當初買的那塊地本來地目是林地，後來我們要求變更為農牧用地才肯買，中間有位代書花了點力氣才辦成功。這個要有門道的人才能處理，不是一般人能辦的。

最後，就我們看地這幾年、幾個不同縣市的經驗來講，一分三十萬的地不能住人，肯定有問題。溪邊的地，一分五十萬以下的也不能用，多半會淹水。買來純種植的話就沒差，想蓋農舍還是要找單價高一點，條件好一點，面積小一點沒關係，一家人用個兩分半也用不完了。

作者: Tempocomputer 時間: 2012-12-18 14:19

47# Example

Example 兄的建議很實用，謝謝您!

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