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標題: 錯誤的買地經驗 [打印本頁]

作者: 石中玉 時間: 2013-5-10 18:17 標題: 錯誤的買地經驗

站內有許多前輩寫的很多寶貴的資料但我自己買地之前也沒有關注這個網站
也搞不太清楚究竟是怎麼回事我就來分享一下自己關於買賣流程錯誤的經驗

小弟之前沒買過農地也沒做神麼功課加上沒什麼錢也不敢擺大爺所以買地的流程
都是聽仲介代書說的  對於懷疑的部分仲介或代書都說他們比較"專業",自己又不確定就不敢堅持
還好小弟逢凶化吉沒有打水漂還是把地買下來了

故事是這樣的
小弟我一開始買地的目標就放在2-3分地左右總價控制在90萬內因為總價低不好意思麻煩仲介帶看大多是電話問在哪自己去看
預算太少很難找後來有一塊條件不是很好的農地一半是挖低的水田一半是較高的旱地(荒地)但開價不高  小弟抱著不成也沒關係的心態
就約仲介議價(這時我連權狀地籍圖都還沒看過) 跟仲介見面時拿地籍套圖跟權狀給我看一下只對了地號跟面積
其他的也沒說我就開大約售價的6成議價仲介說也有他人有意思阿地主價格很硬沒議價空間之類的
我沒理他反正條件不是很好不便宜就不買然後仲介還是拿議價書出來寫議價時間我只給5天
仲介說應該不會成他就不收斡旋金了省的退麻煩然後東西收一收就走了連議價邀約書也沒有留一聯給我
然後議價期間仲介也都沒打給我聯絡直到議約時間結束過了2天仲介才突然打電話來說議價成功了
約我要簽約我說要去哪簽約他就說他來找我就可以了我也沒想太多方便就好
結果仲介帶來一個自稱是代書的黃先生(連名片都沒給) 也沒看到地主一張白紙打的買賣契約書
就要我簽約還要簽約金越高越好金額不大一次付清最好
我說要簽履約保證仲介就說麻煩啦金額不大簽履保不划算不用多花錢之類的
還好我有堅持要簽履保仲介就說那隔天約在銀行結果隔天到銀行地主出現了
而那個自稱是代書的黃先生沒來換了一個女的X代書(雖然她有問題但怕麻煩我就不說了)
她就假裝跟地主不認識要她助理查最新的權狀資料跟雙方核對資料及討論交易條件跟流程
這時我才知道地主有設定第一筆金額不大的私人借貸我說要由履保支付土地也要鑑界
代書都說好地主也答應付鑑界費用我就沒什麼擔心結果代書用定型化契約寫交易流程挖了3個洞給我跳
1.先前我說地主的私人債務要由履保支付代償結果她故意寫成部分金額不入履保帳戶拿部分現金會同地主清償
2.先前我說要鑑界結果代說故意把鑑界寫在設定代償之後跟過戶寫一起(看倌發現哪裡有鬼了嗎)
3.仲介說他要省稅金所以買賣契約書就沒有寫在見證人上面也沒有付土地現況說明書地籍圖等附件資料(我後來才知道這是有利害關係的)
然後代書就跟我聊其它的事情飲開我的注意力然後要我簽約然後我也沒仔細看就簽了等回家又拿出來仔細看已經晚了

後來我找台中也是仲介的朋友幫我看他才幫我看出第1跟3點問題建議我一定要把全部的交易金額存進履保帳戶
要代償時在跟賣方一起領出來也要爭取把仲介補寫上去還要蓋仲介公司的大小章,土地現況說明書也要附上
價金全部存入履保沒問題但補資料難我就沒再跟仲介提了
代書通知要會同地主做設定代償時我就說錢提現金麻煩錢已經都在履保帳戶了代書才改約地主跟債權人在銀行辦
這一次改說要從履保帳戶轉匯全部的債務金額(小於交易金額)給債權人我說跟契約寫的不一樣應該要在契約上加註清楚
代書仲介地主都說不用後來連玉X銀行的襄理都說不用我也就不好說甚麼後來這倒也沒出什麼問題
轉帳辦完債權人給印章同意塗銷後代書就遊說我說錢已經給快一半了要我同意趕快辦過戶才好我也沒多想就說好了
過幾天代書通知我過戶完了我還是沒多想雖然還沒鑑界我還是同意付尾款了因為我以為鑑界頂多只是面積有些小差異而已
(結果鑑界的結果都超出買賣雙方的預期) 尾款付完代書費付完代書才請地主找人去除草才好鑑界地主堅持說不用
之前我有提到買的地有一半是挖低的水田一半是較高的旱地(荒地=雜草雜樹)  我只好自己去想說開一條路出來
鑑界的時候可以進去結果出了一個問題嚇我一大跳我在田地的邊緣發現一小間蓋好用的小祠堂
我就連絡地主說權狀上沒有之前也沒說有這東西阿地主才說之前因為申請沒過就廢棄了要我自己找人拆掉就好
小弟傻傻的只是糾結找人拆也要花一些錢的希望地主要負責拆掉地主說賣沒多少錢不肯處理
這時候只有仲介費還沒付就只能找仲介了仲介也是幫地主說話沒法得到滿意的結果
最後地政事務所鑑界的人來了一鑑界不知道是當初就蓋錯還是地殼位移的關係結果那間小祠堂沒在我買的地上
讓我鬆了一口氣仲介費付一付雖然過程曲折小弟還是把它買下來了

作者: 石中玉 時間: 2013-5-10 18:52

故事說完了小弟來總結一下

最基本的買地流程
1.議價前至少要跟仲介地主現場核對一下範圍跟現況
2.看地籍時不要只看地號, 面積還要注意有無建物跟他項權利登記的部分,如果有私人債權設定據說銀行不願意承作履約保證(我的案例是代書幫銀行想好了)
3.斡旋金只要賣價的2-5趴就行了不要像我傻呼呼的寫到1成
4.議價成功簽約一定要當面跟地主簽簽約金1成就可以了(這關係到後面的鑑界)
5.基本的流程是簽約--鑑界(公鑑-就是要地政事務所辦的才行)-- 再議價--過戶--付尾款
6.再議價是指鑑界可能會出現一些你預期之外的問題,比如邊界跟面積跟地主說的不一樣
或是路阿,水溝阿可能是在你的地上如果之前議價跟簽約付太多鑑界出現問題你就不好處理了不買的話之前付的幾乎就打水漂了

另外仲介的話聽聽就好代書更是要注意說的跟寫的一不一樣
代書最好自己找有朋友幫忙推薦最好像我遇到仲介找的代書就挖洞給我跳沒把雜草雜樹清掉她也能讓公所開出農地農用證明辦過戶就是透過關係的問題也代表她早就知道地上物有問題雖然鑑界出來沒在我的地上

還有履約保證手續費的問題西部這問題不大專辦的公司不論大小金額都只收萬分之六
花東的話玉山銀行是一定金額以下(3百還是1千萬以下我忘了)要收3000的手續費
另外注意一點履保帳戶裡的錢在交付尾款前如果有動用要記得補匯款的手續費進去喔
不然到時後尾款會不足的

作者: 石中玉 時間: 2013-5-10 19:02

再補充一下如果你要買的農地有明顯開挖過的痕跡買之前最好去公所問一下有沒有問題
還好鹿野這是說不是在山坡地保育線以內的農地只要土石不外運怎麼挖沒人管像宜蘭好像就比較嚴格網路上宜蘭跟花蓮都有找到農地違規使用的開罰的紀錄台東我是沒找到

作者: 陳青 時間: 2013-5-10 19:22

小祠堂鑑界沒在您的土地上，真是一個奇蹟，太好了～～～

作者: sola 時間: 2013-5-10 19:58

謝謝提供寶貴經驗！

作者: 石中玉 時間: 2013-5-10 20:38

4# 陳青

是阿一日夜之間峰迴路轉實在是運氣

作者: samlee 時間: 2013-5-10 20:59

小弟也是差一點被仲介和地主唬弄了。地主甚至要求簽約前100%須全額付清全額。否則免談不跟我簽約。後來很幸運在約好付錢的當天早上某個偶然機會發現此土地一半被鄰地主占用蓋農舍另三分之一是道路跟原先地主與仲介說所說範圍差之千里。買土地學問真的很大差點被夢想衝昏頭。最近找地到都快……

作者: 茶葉 時間: 2013-5-10 21:24

真是傻人有傻福
好分享

作者: 石中玉 時間: 2013-5-10 21:55

呵呵我自己找地的時候也很急
但經歷過了真的要說--不要急
買地不比買房子已經蓋好了看得到買地可能潛藏很多問題一定要小心再小心
還有就是不要怕得罪仲介地主一定要問清楚白紙黑字寫清楚才能拿出錢來
就算地主一付很誠懇的樣子說得好像很合理但其實只是騙局--我就遇到了

作者: ccp 時間: 2013-5-10 22:26

總之這種東西不要急一切按規矩白紙黑字按法規什麼自己人都可能有問題多聽多問交易過程陷阱多多花一點時間確認事後少一份麻煩(這是過來人的經驗)

作者: peet 時間: 2013-5-10 22:36

9# 石中玉
謝謝分享寶貴的經驗.

作者: open808 時間: 2013-5-10 23:42

11# peet
很實用的經驗
加入收藏中

作者: 陳青 時間: 2013-5-11 00:12

買地前，一定不要急，要確實把所有應注意的事情都調查清楚再下手。
請教專業及代書以及有經驗的人，要不恥下問，不要疏忽。
我知道曾經有一個人，一地兩賣，同時賣給兩個人，您說可怕不可怕？

作者: cn3298 時間: 2013-5-11 11:19

您描述的應該是"中人"
不像"仲介".

作者: 石中玉 時間: 2013-5-11 14:00

13# 陳青

是阿我想還有很多奇奇怪怪的陷阱沒經驗的人很難想像怎麼會有那種事
分享經驗給有緣分的人也許有機會幫到有耐心做功課的聰明人

作者: open808 時間: 2013-5-15 23:28

13# 陳青

是阿我想還有很多奇奇怪怪的陷阱沒經驗的人很難想像怎麼會有那種事
分享經驗給有緣分的人也許有機會幫到有耐心做功課的聰明人
石中玉發表於 2013-5-11 14:00

不過大大也真的跟那塊地有緣，今天聽偶的客人說鹿野本來還有1分5~60萬，聽說某明星去買1分100萬，之後
聽說那邊的價格，從從欲動
可能大大你那時沒買，現在可能難買到了

作者: 石中玉 時間: 2013-5-15 23:44

是阿主要是緣份我是不清楚有明星買不過鹿野龍田那邊現在都是一分地一兩百萬在開的

作者: brown發哥 時間: 2013-5-16 17:38

本文章最後由 brown發哥於 2013-5-16 18:01 編輯

買地、賣地雙方要具誠意、
說了就算數、不能反悔
第三方仲介、代書應實情相告
不可欺瞞
這是大家應有的共識與責任
在2home爬文久了，
自然也看多奇怪的小插曲

home友不少老會員
都有多次買地經驗、甚至超過3~5塊地
摒持大家都是老實的台灣人
老地主賣地--拿到錢
買主付錢、合法擁有地
就是一句 " 你要地、他要錢 "
各取所需、皆大歡喜
稍為讓步、吃點小虧、不算什麼！

發哥的原則是
別為了些小錢計較太多
將來還有需要老地主協助的地方！

作者: aotsen2004 時間: 2013-5-16 19:26

老地主賣地--拿到錢
買主付錢、合法擁有地
就是一句 " 你要地、他要錢 "
各取所需、皆大歡喜
稍為讓步、吃點小虧、不算什麼！

發哥的原則是
別為了些小錢計較太多
將來還有需要老地主協助的地方！

brown發哥發表於 2013-5-16 17:38

如果大家都能像  發哥這樣想這樣有肚量, 想必糾紛一定會少很多.........
但是以小弟的經驗!!  就是有些人實在貪心( 光外表還真看不出來)!
唉 ~~~ 給了他一些好處  卻跟你要更多!!

小弟賣地快滿 4年了 ~~ 光我們 2home 的網友來看地應該超過 100組人馬,
包含各行各業 ~~ 醫生律師代書商人老師公益人士 ....... 還有真正的出家人ㄟ( 和尚 )
所以看到發哥寫這些話 ~~~ 讓小弟感觸良多!!!

作者: margaret 時間: 2013-5-16 20:36

我買房賣房買地賣地都會找自己信任的代書這錢我絕不省可替自己省很多麻煩

作者: 傻妹 時間: 2013-5-16 21:42

一切都是緣份因為有誤有疑問
才會入2home結起另一個福緣
我很喜歡這個園地一有空總是開啟電腦看一看
只是站長您辛苦了也感謝各位大大不吝分享

作者: jacky-cmc 時間: 2013-5-17 02:46

本文章最後由 jacky-cmc 於 2013-5-17 02:48 編輯

一切都是緣份因為有誤有疑問
才會入2home結起另一個福緣
我很喜歡這個園地一有空總是開啟電腦看一看
只是站長您辛苦了也感謝各位大大不吝分享
傻妹發表於 2013-5-16 21:42

轉貼剛看到的一則笑話...

黑猩猩不小心踩到了長臂猿拉的大便，
長臂猿溫柔、細心地幫其擦洗乾淨後，牠們相愛了。
別人問起他們是怎麼走到一起的？
黑猩猩感慨地說：猿糞！都是猿糞啊！

作者: open808 時間: 2013-5-17 23:58

轉貼剛看到的一則笑話...
黑猩猩感慨地說：猿糞！都是猿糞啊！
jacky-cmc 發表於 2013-5-17 02:46

哈!哈!哈!那就臭味相投，好康道相報

作者: freeshadow 時間: 2013-5-19 09:30

那我傻傻的都不知道
還好仲介都沒騙我
只要把錢拿出來就好了
到現在農舍改好了,一切都順利!!

作者: 小佳 時間: 2013-5-19 11:11

謝謝分享經驗！

作者: richlee0728 時間: 2013-5-21 12:15

土地鑑界真的很重要，仲介為了成交都會隱瞞部分事實

作者: 種瓜得蟲 時間: 2014-8-2 03:20

石中玉發表於 2013-5-10 18:52
故事說完了小弟來總結一下

最基本的買地流程

小弟有個疑問
一般流程是過戶完成，才從履保帳戶匯款全部價金給地主，
這樣對買賣雙方最有保障。
但若地主有私人債權設定，必須先從履保帳戶(或普通帳戶)匯款給債權人，
這好像就有風險，如果債務清償了，地主不願意過戶怎辦?
而且他項權利設定的債權金額，也不知道地主已經償還多少了，
這樣怎麼確定剩下多少款項要還呢?

作者: rsoj 時間: 2014-8-2 13:46

不管是銀行債權、私人債權，都是先清償、塗消，之後過戶完成、剩餘款項交付地主。

作者: kevin18 時間: 2014-8-3 17:51

感謝-很寶貴實用的經驗
加入收藏中-謝謝分享

作者: 浪子 時間: 2014-9-29 16:41

感謝分享

作者: mylla 時間: 2014-10-2 11:28

謝謝分享
感恩

作者: 蔡先生 時間: 2014-10-2 14:03