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標題: 農地如何現買現蓋現住？ [打印本頁]

作者: 鹽水鯛 時間: 2007-5-15 00:05 標題: 農地如何現買現蓋現住？

我在保育區的農林用地（旱目三厘，林目二分八）是1994年買的，但沒過戶．在信任地主的基礎下，以原地主自耕農的身份和無自用農舍（都市計劃內的住宅不算）的現狀具名伸請建照．第一步已然通過．

申請蓋十五坪農舍的地坪，為平坦無坡度，所以不受平均坡度規定的限制（林目地只要能找出符合農舍申建面積的緩坡地，一樣不受限制）．第二步也通過．此是１９９６年的事

以後的電話’電力，使用執照，保存登記也全由原地主申請．當然，所有的錢由我付．

１９９９年入住．

２００２年經原地主幾次催促後才去辦過戶，正式置於名下．

也就是說出錢買地建屋的人是我，但所持有的權狀全是別人的名字．而持有的謹是抵押權（通貨膨脹後或地價超值後，如再被查封法拍；可能就問題重重）和二十年期房屋租約（農地非自耕農無法公証）及法庭不承認的買賣合約．

這種權利完全不受國家法律保障的買賣和使用完全合法，當然，只要能平常心看待．

１９９９年入住．

２００２年經原地主幾次催促後才去辦過戶，正式置於名下．

所以想現買現蓋現住，就找一個無自用農舍，和名下土地已蓋屋的面積加上你要蓋的面積未超過１５０坪，並且願意配合以上各種約定的地主成交．等房屋蓋好登記過了再辦過戶．當然，交易金額可能就不只地價了．．．．．．２００２年我辦理買賣過戶，是農地和房屋一併轉移．不過時隔五年，法規有否變更，請咨詢農業縣的專業代書．

作者: 鹽水鯛 時間: 2007-5-15 11:31 標題: 更正和補充

「和名下土地已蓋屋的面積加上你要蓋的面積未超過１５０坪」的「１５０坪」應更正為「１００坪」．

又：如真的要省事和無煩無惱，那只有購買已蓋有農舍的農地，只要有保存登記，破舊應該也無妨．尤其是渴望山居者，現成的山間農舍，意味的是現成的電力’電話和用水權，以及名正言順的戶政門牌．但農舍一定附屬於林地，不可能單賣農舍，而林地少者一二甲，多者四五甲，應不是大多數人所能問津．

作者: julia-yea 時間: 2007-5-16 08:29 標題: Re: 農地如何現買現蓋現住？

申請蓋十五坪農舍的地坪，為平坦無坡度，所以不受平均坡度規定的限制（林目地只要能找出符合農舍申建面積的緩坡地，一樣不受限制）．

原來林目地只要有緩坡地,一樣可以蓋阿,^ ^

作者: 陳 時間: 2007-5-16 10:11

1.鹽水鯛的方法是最好的.但外行人就急著過戶,等知道方法時為時已晚.
2.昨請教專業代書得知以下方法:
A:等二年蓋合法.
B:若馬上蓋可以,程序為建築師畫圖,建築過程儘量拍照存證,等土地滿二年再申請補照.(建築師最好這方面有經驗可省很多碰壁).補申照會有一筆數萬元罰款(六萬?),如您覺得划算,是可行的.
C:96.02.25法規改為農地地上物若無照於過戶時可免拆除,補繳XX稅,至於金額為公告現值增值部分及土地擁有年限換算,若增值很少補稅金額也很少.
D:若農地為山坡地,困難度較多,帶我星期五與專業人詳談後再告知
3.真羨慕鹽水鯛的先見及生活態度. :wink:

作者: 鹽水鯛 時間: 2007-5-16 15:24

老農戶在自己名下的土地，先前蓋有八十坪的自用農舍，後來農舍過戶給兒子，老農又恢復沒有自用農舍的身份，但已用掉八十坪的額度，下次再蓋時，就只能申請蓋二十坪，如果向他買地借用他的人頭申建，就只能蓋二十坪．不過，土地過戶你名後，你要擴建，仍有最大八十坪的額度供你使用．

早年瘋想山居，不得不一頭鑽進相關法條多方玩味，只是申建成功後就一股腦丟開了，所以提供的純屬過去的經驗．現行的法規則有待睿智的網友補充說明．．．．．

作者: 鹽水鯛 時間: 2007-5-16 16:01 標題: Re: 農地如何現買現蓋現住？

post by ""julia-yea""
）
原來林目地只要有緩坡地,一樣可以蓋阿,^ ^

台灣地塊成形不久，所以高山特多；基本上屬地形破碎的幼年期．因此台灣的山地是經不起大面積開發的，所以瘋想山居的人就不要老往挖方填方的勾當打主意．只要有一二十坪現成的緩坡地供你窩居就上上大吉了．其實鹽水鯛背對七十公尺外的，就是高差九十公尺的崚線，所以特地交待小輩：萬一山崩罩頂，就當做天賜龍穴要庇蔭你們做皇帝，千萬不要浪費國家資源來搶救．

要山居就要有這種氣魄．

作者: TEDDY 時間: 2007-5-17 16:00

請教--那樣是否..有800坪的山坡林地.其中只要有50坪的平地.就可以蓋50坪的農舍?

作者: goat 時間: 2007-5-17 23:29

post by ""鹽水鯛""
老農戶在自己名下的土地，先前蓋有八十坪的自用農舍，後來農舍過戶給兒子，老農又恢復沒有自用農舍的身份，但已用掉八十坪的額度，下次再蓋時，就只能申請蓋二十坪，如果向他買地借用他的人頭申建，就只能蓋二十坪．不過，土地過戶你名後，你要擴建，仍有最大八十坪的額度供你使用．

早年瘋想山居，不得不一頭鑽進相關法條多方玩味，只是申建成功後就一股腦丟開了，所以提供的純屬過去的經驗．現行的法規則有待睿智的網友補充說明．．．．．

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請教鹽水鯛兄 :
原地主配建的小農舍, 過戶後是否能立刻申請擴建 ?
(一般滿2.5分的地, 須設籍滿兩年, 才能申請合法的農舍)

作者: 鹽水鯛 時間: 2007-5-18 14:28

post by ""TEDDY""
請教--那樣是否..有800坪的山坡林地.其中只要有50坪的平地.就可以蓋50坪的農舍?

以下是十年前伸照成功所送的計劃書，當時選定平坦地坪１４２平方公尺（４２坪）

附件二

　　　山坡地開發建築計劃書
申請開發人：原地主
規劃設計人：事務所名稱：梁仁勳建築事務所
　　　　　　負責人：梁仁勳
　　　　　　地址：苗栗市中山路406號
      　　　統一編號：49799137
申請開發基地坐落：
　開發區位：獅潭鄉
  土地坐落：八角林段ＡＡＡ地號，八角林段ＢＢＢ地號
  基地面積：０．３０６公頃
  開挖整地範圍面積：１４２平方公尺．地勢平坦免開挖．
  土地所有權人：原地主
　土地分區及使用編定：山坡地保育區農牧用地
申請開發目的與使用：新建農舍
開發建築內容：新建農舍
建築型態：鋼結構
建築層棟戶數：壹層壹樓壹戶
建築面積：４９．８平方公尺
總樓地板面積：４９．８平方公尺
建蔽率：０．１６３／１０
附圖：

中華民國八十五年十一月

作者: 鹽水鯛 時間: 2007-5-18 14:39

[quote="goat
原地主配建的小農舍, 過戶後是否能立刻申請擴建 ?
(一般滿2.5分的地, 須設籍滿兩年, 才能申請合法的農舍)[/quote]

兄台請了！！

現行法規久未涉獵，無法作答．．．若以法理推論應該不可．

作者: goat 時間: 2007-5-18 22:06

post by ""鹽水鯛""
[quote="goat
原地主配建的小農舍, 過戶後是否能立刻申請擴建 ?
(一般滿2.5分的地, 須設籍滿兩年, 才能申請合法的農舍)

兄台請了！！

現行法規久未涉獵，無法作答．．．若以法理推論應該不可．[/quote]
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謝了, 鯛兄.
希望有高人可以解惑...

作者: 鹽水鯛 時間: 2007-5-19 11:39

<<<<若以法理推論應該不可．>>>>

<<<<若以法理推論應該不可>>>>

以法理論，非農身份取得農舍所有權，並不等於取得舊農可隨時申建的身份．買賣農地和申建農舍．各有各的適用對像；買賣歸買賣，申建歸申建；.任何人只要是碰觸到”申建農舍”就非得有舊農（購地二年以上）的身份不可．

目前農舍可以隨同農地轉移給非農身份，是因為相關法規無舉例限制，以前非農買農舍，任你孫悟空七十二變，最多只能買到地上物．如今農地開放，買農舍（地上物）可以一併買土地，而使買賣單純化．

結論：因為是農舍繫屬於農地，而非農地繫屬於農舍，所以買到農舍，位階並不高於買到農地，既然新購農地都不能立即申建，買到農舍當然更不可能申建（擴建除了所需的文件少幾頁外．實質和新建差不多）

作者: 鹽水鯛 時間: 2007-5-19 15:44 標題: 買地建屋所應該認識的法規

農業用地興建農舍辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?llDoc=all&Fcode=M0110013

山坡地建築管理辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?ullDoc=all&Fcode=D0070131

農業用地容許作農業設施使用審查辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=M0020022

農業用地作農業使用認定及核發證明辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=M0020015

農業發展條例
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=M0020001

農業發展條例施行細則
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=M0020002

集村興建農舍獎勵及協助辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=M0110010

農業用地容許作農業設施使用審查辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=M0020022

農業用地作農業使用認定及核發證明辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=M0020015

農地重劃條例
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=D0060019

原住民保留地開發管理辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=D0060026

土地登記規則
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=D0060003

土地法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=D0060002

土地法施行法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Newsdetail.asp?NO=1D0060002

區域計畫法施行細則 (
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=D0070031

土地法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=D0060001

非都市土地使用管制規則
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=D0060013

森林法施行細則
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=M0040002

實施區域計畫地區建築管理辦法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4A.asp?FullDoc=all&Fcode=D0070123

建築法
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query4B.asp?FullDoc=所有條文&Lcode=D0070109

作者: goat 時間: 2007-5-20 18:22 標題: 感謝鯛兄

感謝鯛兄的熱心回應, 由鯛兄收集的法令規章來判斷, 可窺見你用心, 佩服佩服.
不瞞您說, 剛從南投簽約回來, 買了快小農地, 5百幾坪, 已有原地主配建之10坪鐵皮屋. 所以請教有關擴散之問題.
感謝您的寶貴經驗.

作者: 陳 時間: 2007-5-21 12:06

A.原地主搭建的鐵皮屋,若當初無申請建照,視同違建,便無擴建問題,又500多坪土地是無法蓋合法農舍的.
B.昨天知道的(先蓋後補照訣竅):
1.農舍需離道路1.5米以上.離界線3米以上.
2.擋土牆不要先蓋,因擋土牆高度與房屋間距要1.5倍(若擋土牆高 3米,牆與房屋要4.5米以上的距離.)
3.房屋與道路間不要有圍牆,拱門或其他造景,簡單的說房屋一棟其餘不要.
4.與建築師達成協議先畫圖照圖施工屆時再補照申請.
5.但以上問題解決時,有一很重要的事,二年要申請農民身分,聽說有些困難度在.
C.若各位目前尚未正式過戶,請參考鹽水鯛兄的做法,由原地地主申請等峻工後再執行過戶手續.(切記這是目前最好的方法!)
D.我已錯過上上策,後面會付出非常多的時間及金錢的損耗.
E.過戶前找當地代書問清楚法規會受益良多.(我找本地代書,對山坡地法規一概不知,錯過最佳方法)
F.建議各位農舍簡單舒適就好,切忌破壞原有地形太多,不要為了蓋農舍把地大幅人工化,那會失去回歸自然法則. :shock:

作者: chungdar 時間: 2007-5-21 14:42

post by ""鹽水鯛""
老農戶在自己名下的土地，先前蓋有八十坪的自用農舍，後來農舍過戶給兒子，老農又恢復沒有自用農舍的身份，但已用掉八十坪的額度，下次再蓋時，就只能申請蓋二十坪，如果向他買地借用他的人頭申建，就只能蓋二十坪

那如果買了老農配建的農地，就無法預知可蓋幾坪了，霧煞煞！

作者: goat 時間: 2007-5-21 19:26

post by ""陳""
A.原地主搭建的鐵皮屋,若當初無申請建照,視同違建,便無擴建問題,又500多坪土地是無法蓋合法農舍的.
...... :shock:

謝謝陳兄的提醒. 有與當地的代書確認 :
(1) 有合法的建築使用執照, 但尚未辦理保存登記.
(2) 10 年前即申請小農舍, 適用舊的條例.
因此可以申請擴建為佔總面積1/10之農舍.
如有不對, 請即時糾正. 謝謝.

作者: 陳 時間: 2007-5-22 17:29

再請教代書:
1.過戶後再申照是否需滿二年?
2.過戶後適用新法規或舊法規?
3.把您所有疑問找到答案後,再正式過戶避免遺珠之憾!
叫我陳嫂吧!哈哈!此網站是陳兄註冊陳嫂享受,哇哈哈!!

作者: goat 時間: 2007-5-23 21:39

post by ""陳""
再請教代書:
1.過戶後再申照是否需滿二年?
2.過戶後適用新法規或舊法規?
3.把您所有疑問找到答案後,再正式過戶避免遺珠之憾!
叫我陳嫂吧!哈哈!此網站是陳兄註冊陳嫂享受,哇哈哈!! :

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陳嫂, 失敬失敬.
謝謝妳的提醒, 與代書確定中.

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