2home 打造桃花源

標題: 從這塊不買農地來省思 [打印本頁]

作者: 心身活莊園 時間: 2013-7-26 22:06 標題: 從這塊不買農地來省思

本文章最後由心身活莊園於 2013-7-26 22:22 編輯

從這塊不買農地來省思[1]
]Happy和Lucky
註冊會員

　　

代書介紹一塊壽豐鄉00段農地，約６分多，可以買一半，每坪底價：4500元

　　割一條寬６米，深１００米的路（二人共用）來臨忠孝路，有排水溝。　　

　　請教各位前輩！在這個地段，這個價錢適合嗎？

9# 發表於 2013-7-26 11:01
　　謝謝各位前輩！您們好神準！

　　昨天晚上代書來，確認地主是今年二月買的，當時每坪買４０００元。
　　需填土１米，所以不要買了！

我們對於農地要有外在條件與內裡條件來判斷,也就是現場去實地瞭解,
當然接觸到資料,會大致想像地段好不好?
以這塊農地位於台九線東側鄉道內之產業道路上,也正是豐田與壽豐之間,但可能是平和村所轄,地段地理所在是良好的交通狀況,
可是向東附近有許多養殖場,

作者: 2home 時間: 2013-7-26 22:41

沒有道路或是道路不足申請農舍條款,是很麻煩的事! 也別相信仲介袋地權的事情! 沒路就是沒路! 卡到最後,只能便宜賣給卡路的地主!

最近才聽說一個很有名的開發案,分割時,每塊割足剛剛好2500平方公尺,沒把路留給後面的農地,結果後面的農地要申請農舍申請不出來,前面的農地又不肯讓路,結果到法院告開發商的事情! 很多事情不是買來才發現有問題,而是後續申請的作業才發生的!

作者: 心身活莊園 時間: 2013-7-28 06:15

本文章最後由心身活莊園於 2013-7-28 06:17 編輯

1# 心身活莊園
從這塊不買農地來省思[2]
由有意願買主首先找到的代書是有職業道德與經驗,能夠探得地主在2月買入,而且探得買入價每坪4000元,

每坪4000元在附近是很低價位,通常在距花蓮溪堤防邊農地,貧瘠又有砂石車出入,不時揚起塵埃,夏日花蓮溪還有砂塵滿天,才有每坪4000元上下的行情,
從地理位置而言:每坪4000元是動心價,以地主原先如想從事養殖業也是合理,以我堂外甥在立川漁場附近的養殖場,也是三池幾分地,有屋舍豬舍,當年購入價1600萬元,
也許地主買來後,發覺要從事養殖要花一筆錢,如地主是想像一般作為農家2HOME,但是要填一米以上土方,問題來了,
那土方要多少?那裡買?運輸費?整地費等等,而且周圍鄰地相關排水問題,如鄰地仍有因雨大量雨水灌入農地不退,或者填土方後影響周圍農地水之出入?
地主在心動買來僅僅過了幾個月,急於換手理由何在?
如成交獲利約80萬,找到與自己當時一樣,認為低於該地段行情價的接手人,
由一件搬上的物件來省思一下,不也增長些見識,

作者: Ericg89127 時間: 2013-7-28 10:56

地主在心動買來僅僅過了幾個月,急於換手理由何在?

短線進出，週轉率高，也是一種模式
獲利額等於金額(玩多大)X毛利率 X週轉率(時間也是成本)

一次帽子戴很高，只求找到一個資訊不對秤的"受害者"，這樣的經營太短視
找出便宜的物件，以行情價轉出，才是較長線的做法
便宜的因素有很多，急售，大塊，袋地...... 把因素消除，行情價就會有空間

作者: Ericg89127 時間: 2013-7-28 11:14

近期關注一下山海線的地，分享幾個觀察現象

1. 建地與農地價差
海線的建地相對於海線農地，價差 2-3倍，山線的到了4倍等級
代表在山線買建地相對較貴

探討下可能原因
價量關係山線的農地，有土地重劃，雷同物件多，供給量大
山線看山，看山是看山頂，故沒有第一排的問題
海線看海，看海要看海岸線。故要搶第一排；偏偏未重劃，臨路又第一排，物件很稀少

建地部分海線建地多位於部落內，鄰居的考量可能是減分；山線的人口族群組成較平均，生活機能較完備

作者: Ericg89127 時間: 2013-7-28 11:30

山海線的土地分級
海線第一線的臨路第一排景觀地 4-8000等級物件不多，價位上做生意還可以，純休閒住算不便宜。第二線就有點遠觀海景，3-4000等級，建屋成本可能比地貴，需要想是否值得投入；第三線與海景無關時，就不值得花時間分析了
山線第一線靠近車站幹道釋出物件也不多第二線重劃區內農地物件相對多第三線靠山有土石流考量及靠河有淹水考量區，很大片也很便宜1-2000就有了

作者: 阿俊 時間: 2013-7-28 16:43

我可不可以問一下..

從這塊不買農地來省思

這句話是什麼意思?

作者: 心身活莊園 時間: 2013-7-28 17:18

本文章最後由心身活莊園於 2013-7-28 17:25 編輯

8# 阿俊

我可不可以問一下..

從這塊不買農地來省思

這句話是什麼意思?

未成交或退場的物件,不論當事人或旁觀者,或想買農地者,皆可由物件的優缺點來省察思考

農地當然都有主人,所謂[物換星移],該什麼的天,[如景氣利多等等]地如交通變化環境變遷]人如買賣雙方因素]時[如時機時局等等的四大因素,使此物件[物換星移,]其脈絡,其經緯,就是買農地者,在無緣分時,也會想想當時會放棄選擇的原因,
就阿俊大大經手也有不[冒泡]的物件,也會省思給買賣雙方建議,或含蓄表達對方意見,讓人覺得就是成交未成,也敬仰您的專業,有夠朋友的感覺,

作者: 阿俊 時間: 2013-7-29 14:13

8# 阿俊

未成交或退場的物件,不論當事人或旁觀者,或想買農地者,皆可由物件的優缺點來省察思考

農地當然都有主人,所謂[物換星移],該什麼的天,[如景氣利多等等]地如交通變化環境變遷]人如買賣雙方因素]時[如時 ...
心身活莊園發表於 2013-7-28 17:18

我作了2X年的仲介真的是什麼案子都賣的掉..
除非他是天價..
五結和蘇澳交界處  十多年前有一間凶宅在拍賣..
屋主殺掉老婆和二個小孩後被抓去關  房子就整棟連傢俱都被拍賣了..
全屋open house  門沒鎖  所有的東西一件都沒人去偷
結果有一天這個案子有三個人下標  結果最高標是131萬  全場掌聲如雷...連書記官都感動的噴淚出來了(這一段我自己加的情節)..得標人真是爽到天上去了

結果隔天他就去要整理房子了鄰居們也來慶賀他買到"吉屋"
其中一個鄰居就在恭喜他的言談中跟他說
你買到了齁恭喜你我跟你說一下..因為每逢換季時媽媽都會抱小女兒來跟我們要衣服到時再麻煩你們"燒"一下嘿..

至於他家大兒子有時會在客廳玩  你自己再找人處理一下  別造成鄰居的困擾哦..

結果得標人馬上衝到法院大哭說他不買了(他是仲介公司老闆娘  當年自己打廣告號稱"法拍領航員")  結果法院就跟他說  不買可以..但是
押標金没入  如果下次再標售  不足額你要補足到這次標價..
最後勒  法院再推出標案時  怹用他婆婆的名義下標150萬..最後他的押金返還  又不用補差額

結果  最後由一個"老竽仔"以8x萬標下...他說他不同宗教  他不怕...好像也住了1X年了  沒什麼問題了

那你們說  是價金取決於案件還是條件取決於案件?

作者: Tempocomputer 時間: 2013-7-29 14:32

"他用他婆婆的名義下標150萬..最後他的押金返還又不用補差額"

這樣就不用補差額?難道他婆婆可以棄標?不太懂....

作者: 山林雅境 時間: 2013-7-29 16:51

本文章最後由山林雅境於 2013-7-29 17:08 編輯

這物件既然剛換手，表示有人買也有人賣。我不會去猜他為什麼去買？或是他為什麼會賣？我會想我有能力買嗎？買了到我使用還要加那些成本？還有那些障礙要解決？
价格是個重要因素，就如阿俊兄講的類似，即使是凶宅還是有買主。賣方的標地條件，跟買主的需求有沒有碰出火花。這才是要點。在什麼場合能把適合的買賣方都得到資訊，這才能成交。
舉個我新城17年空屋的例子，既使我買的便宜，賣价也遠低於市場，沒有在適當的場所賣，也沒有弄到消費者需要的樣子。既使賣得再便宜也沒買主。那這地是不成交地嗎？
等到我再花一筆錢整出屋子的特色，再用適當的人於適當的場所推廣。那種需求是前撲後擁，真正的買主是太需要這間屋子了。這種屋子他們可是東南西北找得很辛苦才找到的.
賣得太快也非我的計劃.因為還住得不過癮.

話說回來如果還熬到現在還沒賣出,那又要歸納於本文的不買地了.

及早賣出.這也是萬幸!萬幸!

不好意思!PDA寫文章很好笑,跳開後就亂插跑不回原地.只好再用筆記本再修改一次.

作者: 阿俊 時間: 2013-7-29 19:22

"他用他婆婆的名義下標150萬..最後他的押金返還又不用補差額"

這樣就不用補差額?難道他婆婆可以棄標?不太懂....
Tempocomputer 發表於 2013-7-29 14:32

因為他婆婆粉老粉老了老到要"阿勞"來推了...當然財產也被兒子過戶光了

沒財產當然法院無法強制執行囉..

作者: catbooth55 時間: 2013-7-29 19:30

我覺得每塊地都有他的主人!
以我第一次買的農地來說好了,
當初原地主有8分農地不分割賣,有一兄地買主只願意買5分地,剩下的3分地一直在等待他的主人出現,聽仲介說他找了快一年,終於等到一個我這個憨頭,二話不說也沒殺價就買了!
後來因為常常在田裡工作到天黑,被對面農地的阿伯告誡我說年輕人(當年我才31)你不知道你旁邊是什麼嗎?當時我真的不知,所以就問說是什麼?阿伯告訴我說那是日據時代的火葬場!
他以為我會嚇一跳!結果我跟他說是喔!那跟我還滿有緣的!希望在這裡的好兄弟保佑我!
事後每次賣我地的仲介帶人看地如果有到附近都會繞到我田裡問我,地有沒有要賣,每次問我都遠遠的跟他揮揮手打招呼,他都跟他帶看的客人說我一坪五千塊才要賣!

當時一坪1500都不錯了!聽那仲介說他每次用這招,在帶看地的買方去看其他地幾乎都成交!
三年後有一天居然有人到我家找我買地!說因為我旁邊是火葬場所以他們打算買來蓋廟希望我能賣地!其實口氣有點半恐嚇的跟我說!他不知我這個人吃軟不吃硬,一口被我回絕了!
事後還是一直纏我,也被我轟了幾次,他們還是不灰心!
一直到幕後真正買主出現,很有誠意的跟我約了時間,將他想買我地的原因跟我說,也將他打算怎麼做的規劃圖帶來給我看,我評估後覺得對地方發展有利,最後答應賣了這塊地!
賣了這塊地我獲利300%!
(冥冥之中,好兄弟們聽到了,一坪真的5000塊,當時附近地點好的也不過2500一坪!)
賣了地之後買方開始大動作的進行動工,我也看到我的地真如他們所說,成了一個水池!
從此這附近的農地就一路漲到今天成交價以破8000一坪!
這裡就是莊主成經介紹過豐田忠孝街的農場!

其實每塊地一定有他的主人,我自己通常買地都以第一眼決定要不要買,只要這塊地自己第一眼看到就能馬上出現自己要的畫面,那我會二話不說就買!
所以不論地點好或壞,只要符合心中想要的,就是好地!
好地發好願!自然很多事都會有好結果!
好地也要用心去耕耘,千萬不要買到後一直嫌,土地會流淚的!
這是我自己這10年來買了5次不動產的心得!

作者: 阿俊 時間: 2013-7-29 19:39

這物件既然剛換手，表示有人買也有人賣。我不會去猜他為什麼去買？或是他為什麼會賣？我會想我有能力買嗎？買了到我使用還要加那些成本？還有那些障礙要解決？
价格是個重要因素，就如阿俊兄講的類似，即使是凶宅還 ...
山林雅境發表於 2013-7-29 16:51

今天遇到一件事
有一個人在30年前來宜蘭買一間透天厝  約35萬
現在他賣出了  約8X萬
問題是他土增稅也高達3X萬
房子的屋況佷差  地點很差  但生活機能還不錯...近公園近巿場近工業區  當然也近墳墓區

原本的仲介全店上上下下沒人持肯定會賣出結果勒........
買到快打架了...

搶破頭

當然天底下沒有便宜又好的東西吧..
要價格  要地點  要實惠  要有鄰居而且鄰居要夠親切..............................
選來選去的結果  多年後你再轉頭算算你會發現  你以前看過的案子都夠便宜  條件都夠好
我們口中不好的案子  或許在另一個人眼中是個寶
每一個案子都無所謂好與壞  個案不喜歡都是你的個人看法而已..
今天  如果我窮的只剩錢  當然我會選地點  不會選價格
今天  如果我只夠買新北  我去強求找大安區  那當然就會嫌東嫌西了...

買不動產  你只能設立三個條件  並訂出優先順序
價格交通環境
=

我認為花蓮不錯  但是我不會去買  因為我的生活圈在宜蘭  否則在台東更好

我們沒有直昇機可以改善自己的交通問題  那我們只能選價格和環境二擇一來選

還是回到那句老話  只有價格問題  沒有物件問題.............一個物件只要賣給一個人就夠了  不須要要求每一個人都喜歡
我蓋農舍來賣  當然我要設計大家能接受的
如果蓋來自己住  當然只要我自己喜歡就夠了  別人嫌我的醜也無所謂

作者: 阿俊 時間: 2013-7-29 19:49

我覺得每塊地都有他的主人!
以我第一次買的農地來說好了,
當初原地主有8分農地不分割賣,有一兄地買主只願意買5分地,剩下的3分地一直在等待他的主人出現,聽仲介說他找了快一年,終於等到一個我這個憨頭,二話不說也沒 ...
catbooth55 發表於 2013-7-29 19:30

福地福人居..
我有一個非常有錢的客戶...他的兒子從國中開始一直拿獎學金
後來考上建中  他買一間房子給他住..結果他兒子一直讀到台大  還把大學4年的學分3年就修完了
出國讀書拿到恩主公全額獎學金+生活費....最後這几年他把台北房子賣掉了  好像賣出N倍價
他在2008去美國買一間大公寓給兒子住  結果光分租  就賺了一大筆錢..

他在信大水泥旁標到一塊地  沒什麼路  也沒什麼人煙
結果買了3年後  有人直接到他家去表明要買那塊地
他問說  對方要作什麼用途  他沒想要賣  如果對方肯說出用途+出價  他可以考慮
結果對方說要養流浪狗  也剛好提出一個他穫利2倍多的價錢  就成交了

人比人氣死人  人選地  地也是選人的

作者: 阿俊 時間: 2013-7-29 20:03

8# 阿俊

未成交或退場的物件,不論當事人或旁觀者,或想買農地者,皆可由物件的優缺點來省察思考

農地當然都有主人,所謂[物換星移],該什麼的天,[如景氣利多等等]地如交通變化環境變遷]人如買賣雙方因素]時[如時 ...
心身活莊園發表於 2013-7-28 17:18

我賣不掉的案子我都直接表態
我不接或你賣太貴
無所謂優缺點的只有價格好不好賣而已

我遇到每一個客戶  都會問他  你為什麼要選這裡?
我也會問說  你有多少的預算  我才能幫你介紹地點

有人說填土很貴  有人說土地很貴..
但是  我都覺得不及營造成本來的貴

室內稍用好一點  上百萬跑不掉
至於填土...也不用太認真  不必全用田土  也不必全用級配(如果量不多  另當別論)....只要別拿垃圾或化學廠廢棄土來填就夠了
拆房子的  山上挖下來的都不錯  但是方法要用對..
要把自己本身的好土挖起來放  買來的土方及石塊放最下方  自己的土放上方(或田土).............因為你要考慮到的是"排水"問題
不知大家有沒有認真算過"土方"的成本  應該都比你們的圍牆便宜不少的

一立方米的土如果100元如果你的土地2500平方公尺填高1公尺也是2500立方而已但是你會填那麼多那麼高?
山坡保育區的地便宜..但是
1)不太能貸款
2)開發成本高
算了一下也沒有比平地便宜多少吧

作者: 阿俊 時間: 2013-7-29 20:56

再補一句
我最近如果有零用錢都會去行政執行處買一些沒人要的道路用地

而且我選的是
1)編定為道
2)現場還未開發未遭舖泊油
3)道路15米以上..
都是一坪數千元而已的也是一再流標好几年都沒人要的

生命自會找尋出路的

土地也是..我現在還在評估另外一些道路用地  或是宜蘭的河;川用地也是一樣..
原因是
1)現在都在防洪  有編預算
2)私有地他沒徵收  無法整治
3)徵收依附近土地巿價
4)水利地沒人要

這才是重點重點在於你認為多少是便宜?你可以擺多久?你口袋夠不夠深?

作者: 山林雅境 時間: 2013-7-29 21:12

18# 阿俊
這種標的真是讓人省思!

也是思潮解放

難怪我那被洪水沖走的農地,不是防坡堤征收兩次.就是道路征收兩次.最近還要征收做大路.明明有洪水的威脅,買的人還前仆後繼

作者: 阿俊 時間: 2013-7-29 21:24

18# 阿俊
這種標的真是讓人省思! 也是思潮解放
難怪我那被洪水沖走的農地,不是防坡堤征收兩次.就是道路征收兩次.最近還要征收做大路.明明有洪水的威脅,買的人還前仆後繼
山林雅境發表於 2013-7-29 21:12

我跟你說一件事
大約5年前  我相中宜蘭河中的一塊水利法拍地  約莫每坪1500元
我打去水利會查詢是否有整治計劃  他們支支唔唔的問我地號是什麼  我是什麼人
我就拿一旁的私有水利地號去問他  還說我是地主  結果他們回答我"不知道"

結果勒       三年前我去查詢  嘿........................徵收款每坪9千多勒

作者: 內湖阿祥 時間: 2013-7-30 13:53

本文章最後由內湖阿祥於 2013-7-30 14:03 編輯

請問阿俊...購買的農地水溝/圳旁的水利地，這可以購買嗎

有次跟老農聊天～老農在水溝邊種菜，被水利處的人說這要租喔....登你好久了
水利處會來種花美化，老農說你來種啊～我旁邊種稻會噴除草劑再多也不夠死...

謝謝

作者: 阿俊 時間: 2013-7-30 14:07

請問阿俊...購買的農地水溝/圳旁的水利地，這可以購買嗎

有次跟老農聊天～老農在水溝邊種菜，被水利處的人說這要租喔....登你好久了
水利處會來種花美化，老農說你來種啊～我旁邊種稻會噴除草劑再多也不夠死...
...
內湖阿祥發表於 2013-7-30 13:53

應該是不能買按理也不能出租

作者: 小邱 時間: 2013-7-31 10:47

:他用他婆婆的名義下標150萬:??????那他婆婆下標也要押標金。

作者: 阿俊 時間: 2013-7-31 11:26

:他用他婆婆的名義下標150萬:??????那他婆婆下標也要押標金。
小邱發表於 2013-7-31 10:47

是所以只須賠押金再次標售差額不用再付了少損失了數十萬吧

作者: rexla 時間: 2013-8-8 07:58

阿俊發表於 2013-7-29 19:39
今天遇到一件事
有一個人在30年前來宜蘭買一間透天厝約35萬
現在他賣出了約8X萬

俊大說得太好了依個人的條件和需求來選擇價格交通環境 + 5

作者: 橄欖樹 時間: 2014-11-5 19:28

catbooth55 發表於 2013-7-29 19:30
我覺得每塊地都有他的主人!
以我第一次買的農地來說好了,
當初原地主有8分農地不分割賣,有一兄地買主只願 ...

擇你所愛，愛你所擇

作者: tome9910 時間: 2014-11-5 20:44

不太懂耶
是因為每坪.被賺500
不買
還是需要填土不買

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://2home.com.tw/bbs/)