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標題: 各位大大請幫我評估一下營造商估價單是否合理 [打印本頁]

作者: rik.chw 時間: 2013-8-7 02:58 標題: 各位大大請幫我評估一下營造商估價單是否合理

本帖最後由 rik.chw 於 2013-8-7 17:09 編輯

Hi 各位前輩:

小弟針對日前從營造商那邊回來的估價單

以相同性質的品項做了以下分類但對於內部數量單價的部分有很多的疑問

不知各位大大能否幫我們家裡判斷這兩張估價單有什麼不合理的地方

少估超估或者其他遺漏的部分

謝謝您!!

如下圖表左右兩半邊分別代表不同營造商

縮圖可能會太小還請移駕到以下連結謝謝@@"

https://drive.google.com/folderv ... b28&usp=sharing

感謝您的幫忙

作者: yellow1 時間: 2013-8-7 16:13

鋼筋模板單價偏高，天然級配現在只要380元嗎..............這單價偏低!

其它字很小.......眼睛不好!

作者: MEADOW 時間: 2013-8-9 11:34

其實兩家報價差不多，現在營造估價其實不會差太大，雖然細項有差異，但其實總價都在1﹣2成間，因為營造也是逐項外包，他再賺差價，重點在其內材料用好或壞，會差很多
1。第一家寫的較細些，如鋼筋的尺寸，有寫清水模板，第二家只寫模板組立，真的清水模成本很貴，工班也不容易找，很多都是有清水模之表而已，這個要確定
2。我比較重包商的口碑，至於總價可以殺，當然由廠商利潤，工程圍籬標準等名義，請降總價即可
3。你的內容很多都沒指定特定廠商，所以估計合理性無從比較，像水泥台泥，國產與他廠價格就差很多，磁磚同樣類似花色一坪由1500元到8000元都有，大門也是，光門把，門鎖就可由1000元到20000元的價差，玻璃也是，一般清玻璃與台玻的玻璃價格差很大，埋在地底的水管材質是一般的或銅製接頭也差很多，土建部份價差較少，磁磚，門，玻璃，木板等價差就很大；另外一個玻璃厚度是幾MM 要確定，有無抗UV或顏色需求也要確定，要隔音好，厚度要夠，甚至有的要雙層玻璃，要談清楚，
4。清水模板要確定清除，當初我家廠商拒絕做清水模，因為他確定高雄地區一般工班沒有清水模做的好的師傅，除了花高價不可能做的好，
5。你的地板，磁磚的花色，要自已先挑仔細，否則則應要註名每塊的單價為何，屆時業主可以換同等價位的或扣錢由業主自行購買，我當初的合約是施工費，磁磚由我們自行選購，所以若要求品味高的，最好貼磁磚，衛浴的工錢與材料分開，到時才能有空間轉換自已要的

第一家材料規格較細緻，但這不表示這個廠商一定比較好，廠商一定不會做虧本生意，他的利潤夠，日後溝通或現場遇到問題要修正會較有空間，你壓的很死，不是雙方據理力爭就是廠商另外補回來，我的直覺你再找3 家來，價格也是在500﹣550萬間跳動，中間的價差，就是材料成本差異與明面廠商利潤，管理費的差異了，有的廠商不賺你材料費，但不降管理費，有的降管理費，用副廠的材零，像油漆，防水漆，ICI等大廠與水電師傅用的廠商價差可不是一點點

作者: home2ben 時間: 2013-8-9 20:17

樓主您好，
小弟最近也在找營建商，
看過您的估價單後，
請問這是要蓋幾坪的估價？
謝謝！

作者: rik.chw 時間: 2013-8-9 21:31

本帖最後由 rik.chw 於 2013-8-9 21:33 編輯

Yellow大:
請問有什麼網站或是資訊來源可以提供材料目前價格呢?
因為現在就是多方喊價卻沒有衡量的標準
譬如鋼筋每噸價差就差了$4000
但無從了解便宜的是否偷工貴的是否浮報....哈

Meadow大:
因為在多方估價的情況下
家人認為在尚未很確定跟他們合作前
不要太過於麻煩人家做太細的規劃
但總覺得這觀念怪怪的

右半邊那家營造商今天相談甚歡
目前只有關於氣密窗的價格有做細部詳談

但關於其他建材的細部時他們總是會說合併到其他項目中了
以至於有些細節不是很詳盡

請問這張估價單上的明細都還都是初估
簽約時他們會再提交比我手上估價單更細的項目嗎?
我們可以請營造商在估價時把施工所用的細項品牌
要求他們規畫出來嗎??

Home2ben大:
我這個是兩層樓53坪的平房
價格修正前一坪造價將近10萬....
自建這回事真的很累人....

作者: MEADOW 時間: 2013-8-9 23:46

鋼筋是包商估成本時很大的變數之一，價格浮動很大，一不小心包商會栽在鋼筋上，有時我們想的是每樣單價都是最低，但其實廠商也不見得每樣都那到最低，因為要一家家去問去比較，以營建的包山包海，估價是廠商成敗的關鍵，自已蓋完房子，與包商也成了朋友，加上弟弟本身也是土木監工，所以現在回頭較能理解包商的難處。營造商順風時大賺，但有大變動時很多人跑路，我的包商同班同學40名，目前僅剩他一人仍在做營造，他本身也曾休息過五年做家族生意，他現在54歳

一棟房子總價550萬，他毛利估150萬元好了，表面很高，但其實不一定，一個房子工期要一年甚至一年半，一個包商基本要請一個現場配合總務型的工作來管理及協助，一個專門配合的水電工，一人一個月4﹣5萬元計算，也得60萬元﹣80萬元開銷，而且台灣都是統包，所以若遇建材大漲，馬上就虧本，更不用說中間若有延誤，如基礎期遇雨季，或地質有問題﹣﹣﹣，他都要去吸收，克服，師傳做錯了，他也得收尾﹣﹣﹣。所以營造商的經營沒有大家想的風光吧

像你說的鋼筋每月都在變動，營建商又不可能買下來囤積，資金壓太大，不小心買高了會跑路，等接到案子，施工時才買，現在估價到開工買貨時間差3﹣6個月的時間，價格變動很大，每噸價差幾千元是常有的事，有如股票，沒人能百分之百掌握，你用現在鋼筋時價來估，對小型廠商來說並不公平。像氣密窗你去建材大展看，五花八門，根本沒有標準，除了鵝X等較知名外，我們根本很難比價，我們買電腦，電視，那是規格品，很容易比價，建材五花八門，很難比價，營造商一般都是找小型工廠訂做你要的規格，品質如何，那真的不是能規範的了

作者: MEADOW 時間: 2013-8-10 00:16

我當初較幸運是，我的建築師是老婆認識的一個很好的建築師，他本身以設計公共工程公園等為主，他介紹的包商是他合作過的人中，他覺得人品很好的人，因此他不用到現場監工，我們可省下給他監造費用，他只收營造商給他的公定回饋部份。我另外一個客戶老公是做大型營造設計，他介紹一個他的相關包商估價，兩者相差十幾萬。朋友說那還是給建築師介紹的包商做，因為牽涉到與建築師溝通的問題，與監造費用等，兩者其實差不了多少，所以就選用建築師介紹的包商，我是由2個好蘋果中挑一個，所以就很順。
我們的包商，確定合作後，他把設計圖很認真的看過，許多設計師設計他覺得有不妥，以及我們要求的總預算為500萬以下，但依設計他估計得600萬以上，原本我們設計鋼構，但加上防火法規後，反而不如以RC建划算，在他建議下，我們建築師整個重畫圖變更設計為RC結構來降低成本到符合我們預算。

有時換個角度與包商談談，說明你的總預算，比如500萬，在這樣的預算下，如何調整材質或設計，可以達到雙方的需求，這種問法可以較易了解你包商的能力與用心程度，每個包商談的建議你吸收後，也可大幅增加你對單價的掌握度，這比想找到什麼材料比價網來的實際，

以前我也試過想掌握每個單項的價格比較，答案是沒有，材料隨時間不斷在變，材質及廠商也不斷在變，真的不要花時間在這上面，以浴缸為例，外型相似的價格隨廠商不同可能會有五萬元以上的價差，同一廠商的，僅型號末端一個字變化，價格也可能差很大，怎可能一個個去追，你去買預售屋，他也會帶上一句或同級品。

作者: hohohuang 時間: 2013-8-10 00:39

這兩份報價單可以談的東西不少
不知道你自己的看法如何

作者: jeffer 時間: 2013-8-10 01:13

因為大部份的業主都非建築本行, 而且通常估價並非拿得到此工程.
所以最好鎖定幾個較在意且價格較透明的項目.
例如鋼筋和水泥原料部份, 可約定依當時牌價(和估價時的價差),做總價的追加或(減少通常比較不可能...)

挑營造廠不是挑最便宜的就是好.通常是挑口碑. 或是依能接受的價錢要求真材實料不偷工(這個真是比挑老公還難).
最後挑定廠商後, 一定要將可能更換的項目(如磁磚,地磚)價格在約中明定. 或是也可由業主購料扣款.
這時候這些項目一定不能模糊.

另外給款時時間點和比例也是重點.(最好是做多少事給多少錢,而不是給多少錢做多少事)

作者: yellow1 時間: 2013-8-10 12:37

http://just2.entrust.com.tw/z/ze/zeq/zeq.djhtm

請參考.........還有就是損耗和定尺料的問題......需評估再價錢或數量裡面!

作者: rik.chw 時間: 2013-8-11 17:26

本帖最後由 rik.chw 於 2013-8-11 18:12 編輯

謝謝MEADOW, Jeffer, Yellow , Hoho各位大大指教

目前認為口碑上來說是比較支持右邊那家廠商
我們有跟之前與他們合作過的屋主連絡過
他們相當推薦
而且總造價較低談起來也是最投緣
談完他們就直接在工程管理費用減半大概減價12萬
讓預算緊繃的我們非常開心

唯一的缺點就是有些細項我個人覺得不太合理
雖然是估價但有些細項上有遺漏
譬如汙水處理他們就少估了排水陰井的部分
後來他們解釋是算在水電處理項目底下

我的想法是希望他們能夠在更新估價時
再多提供一些相關細節
這樣我們未來在發生糾紛時雙方也都有憑有據

鋼筋是我覺得不太合理的部分 (感謝Yellow大的網址提供)
目前市場鋼筋價格是$17,500/每頓
而廠商則是估價到$24,500/每頓
中間大概是$7,000的差價
利潤一定要給人家但我們預算也是要拿捏
如果我取中間價格的話ex.22,000 這樣談的話不知是否妥當呢?
不知各位大大的想法如何?

磁磚這部分因為一直都沒有時間去看
所以只能從每塊磁磚$75, $190, $40等每塊單價
來評估未來營造商會給我們鋪怎麼樣的磁磚

再次謝謝各位大大的幫忙

作者: l70077007l 時間: 2013-8-11 19:02

rik.chw 發表於 2013-8-11 17:26
謝謝MEADOW, Jeffer, Yellow , Hoho各位大大指教

目前認為口碑上來說是比較支持右邊那家廠商

鋼筋每Kg24.5是行價～
17.5是豊興每兩週的出廠價～
你出價22元沒人做的～

作者: rik.chw 時間: 2013-8-12 00:11

I700大大:
17.5是從豐興出廠的價格
24.5行價是指出廠價包含綁紮工費(+7)嗎?
這樣認知是否正確呢?

作者: hohohuang 時間: 2013-8-12 08:25

本帖最後由 hohohuang 於 2013-8-12 08:32 編輯

首先我認為你這些表分類就分的很亂
錯誤的過程可能導致錯誤的結果

其次我覺得你不夠用心
你這合約一大堆可以檢討的問題都沒看出來
甚至我想其中有很多數量你都沒算
沒算的結果就是包商隨寫便，你隨便相信

最明顯就是那個模板數量

作者: easycosway 時間: 2013-8-12 08:48

MEADOW 發表於 2013-8-9 11:34
其實兩家報價差不多，現在營造估價其實不會差太大，雖然細項有差異，但其實總價都在1﹣2成間，因為營造也是 ...

我的清水模就有這個問題，開這樣單價比較高，但做出來搞不好跟一般模一樣，後來也得另外加錢收拾，除非真的是專業，且規範清楚，不然要多考慮。

作者: rik.chw 時間: 2013-8-12 09:55

感謝Hoho大指教:
目前還沒有到簽合約的階段仍在估價中

建材面積的部分這也是我現在很困擾的地方
我這邊其實已經有用3D建出外觀模型
精算過各個部分的面積與體積

礙於目前尚未簽約只是跟對方再談估價
未確定是否要跟對方合作
很難要求對方一項項精算面積

不知Hoho大能否請再行指點
哪些細項以你的經驗是不合理的呢? 不勝感激!!

作者: QLULU 時間: 2013-8-12 10:31

新手入門,真的很辛苦,只能盡量到處吸收資訊消化,
慢慢仔細比較,不要急,一旦簽約就比較難更改
給您加油!

作者: hohohuang 時間: 2013-8-12 11:53

rik.chw 發表於 2013-8-12 09:55
感謝Hoho大指教:
目前還沒有到簽合約的階段仍在估價中

既然你都算過了，那請問你算出來的模板面積是多少?

作者: rik.chw 時間: 2013-8-12 12:09

本帖最後由 rik.chw 於 2013-8-12 12:19 編輯

我目前是只有算建築表面積

隔間梁柱跟樓地板的表面積還沒估算進去
所以無法給您模板的面積這點很不好意思
需要一點時間去估算
我下午會給您個答覆

再次謝謝Hoho大撥空指正

我目前是估算
洗石子: 200平方公尺
二丁磚: 185平方公尺
屋頂: 188平方公尺

以上述建材的數值來說的話
右邊那家他說
洗石子跟還原磚的面積比例有錯
但兩者總面積應該差不多
他們說是400平方公尺考慮到餘料的話
我認為右邊那家在牆面建材的估算數量
以我來看是合理的...

作者: yellow1 時間: 2013-8-12 22:49

rik.chw 發表於 2013-8-12 00:11
I700大大:
17.5是從豐興出廠的價格
24.5行價是指出廠價包含綁紮工費(+7)嗎?

鋼筋時價:17.5........(盤價)

經銷商:加工及損耗17.5*10%=1.75KG/元

所以鋼筋實際售價為17.5+1.75=19.25KG/元

這樣可以得知鋼筋組立費用24.5-19.25=5.25KG/元

作者: rik.chw 時間: 2013-8-13 23:23

本帖最後由 rik.chw 於 2013-8-13 23:29 編輯

Hoho大:
不好意思這兩天公司比較忙
比較難騰出時間去計算
我後來的計算的面積大概是1700平方公尺
的確是比營造商估的2280平方公尺
金額上的差距大概是15w左右
關於這點今天也打電話過去給廠商詢問這部分怎麼回事

他們回答是因為造型複雜板模工很貴 blablabla....
最後說把建物裡的木門就算是免費送我們 (-5w)
希望我們不要再殺價

想拿3D算圖的面積給他們
又怕我專業不夠數據不足以採信
打聽到說是可以拿給工程顧問公司來計算面積
也很怕把這家營造商給嚇跑(因為宜蘭最近在搶建僧多粥少)

講到這邊各位大大(包括我)
應該都會覺得該是看另外一家的時候
但礙於預算問題這家的價格已是最低(其它三家也是貴大概一兩成)
而且家人深怕因為宜蘭建築法令的變更
導致過去的努力成為一場空(老農農地配建)

希望我就在這賣方市場的情況下把這部分的差額吞下去...

請問該如何是好?

作者: 872f457f 時間: 2013-8-14 20:20

今拜見令堂尊
覺得總價承包是最適合您們家建屋'
只是以鄰近居民口碑為參考依據
一家營建商不會突然破壞
自己原本遵守的職業規範
當然價格高低也是重要考量
但如是我價格高一點我會選擇信用優良廠商
畢竟這是一次很大金額的交易
一輩子能有幾次~!

作者: rik.chw 時間: 2013-8-15 01:54

872f457大大
謝謝您撥空為我爸媽解說
今天因為工作問題不好意思沒有親自拜訪
改天一定過去您那邊觀摩

謝謝您

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