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標題: 法律問題求教: 購買土地之權狀面積與實測面積有出入之問題 [打印本頁]

作者: jerrylai63 時間: 2013-10-31 12:23 標題: 法律問題求教: 購買土地之權狀面積與實測面積有出入之問題

本帖最後由 jerrylai63 於 2013-10-31 20:18 編輯

各位先進好:

本人於101年4月購買一小塊土地要合併使用，
不動產買賣契約書約定摘要如下：

一、不動產標示：土地…面積40㎡，為12.1坪。甲方…保證…出售之不動產地號、面積及一切均與地政機關所出具權狀證明文件相符無訛，如有虛偽不實，一切責任由甲方負責。

二、買賣總價款議定為壹百伍拾柒萬三千元。…

辦理鑑界後實際面積為26㎡(減少14㎡) ，地政人員說在誤差範圍內，須重新修改權狀上的面積。另查該地於民國49年進行分割轉載(備考照舊登記簿有效部分轉載)且該地未曾辦理過地籍測量.

如果權狀確定被修訂為26㎡，請教：

一、本人可否有救濟管道？

二、本人如向前地主要求返還14㎡部分之不當得利金額約55萬元(當時口頭約定1坪13萬，原約定40㎡，鑑界實際面積為26㎡)，就法理上有立足點嗎？(甲方實際出賣的面積也是依據權狀所載，只是權狀面積與實際鑑界面積有所出入)。

三、本人可否向地政或稅捐稽徵機關要求退稅或相關費用嗎？

四、買賣契約之面積係依政府機關出具之權狀為依據，權狀登載與實際面積不符，人民因此權利受損，是否有國家賠償法之適用？

以上~謝謝~感恩~。

作者: lola 時間: 2013-10-31 13:05

過戶前應該都要做鑑界...

作者: 宏宏 時間: 2013-10-31 16:48

這問題,好像可依土地法及民法規定,可提"不當得利"及買賣無效"....您查查及問問法務(對土地法有研究的先進問問)或律師....55萬不是小數目
供參~~~

作者: kuoheidi 時間: 2013-10-31 17:06

跟你代書或仲介反應，應該是可以作加減帳。我們家土地鑑界後也是少了10平方米，代書從尾款作加減帳，最後少付約20萬。

作者: jerrylai63 時間: 2013-10-31 19:08

謝謝大家~
或許當初太匆促了~忽略了先鑑界~
再者想想市中心人口密集的土地~
而且也才40㎡~不太可能權狀與實測面積會有出入~
誰知出入竟達三分之一以上~
連地政的人也覺的不可思議~
再去地政查~該地於民國49年進行分割轉載(備考照舊登記簿有效部分轉載)~
之後一直都沒測量過~
很奇怪都市土地難到都不用土地重測的嗎~
分割轉載時不用確定實際面積嗎?
26㎡會登記成40㎡~出入也太大了?
目前方向在思考國家賠償之可能性~
如果有擬好稿~再向各位請教~

作者: jerrylai63 時間: 2013-10-31 19:13

轉載新聞如下~今日去查我的土地~竟沒有重測過~~~~真是

買法拍地縮水聲請國賠勝訴 ----和美鎮被測量出實際面積較地籍圖面積少3分之1的法拍地
。（記者蔡文正攝）對照地籍圖才知短少〔記者阮怡瑜、蔡文正／綜合報導〕和美鎮柯姓民眾透過法拍買下一塊土地登記面積達451平方公尺的土地，事後對照地籍圖卻發現面積整整少了3分之一，氣得向和美地政事務所及國土測繪中心聲請國賠，彰化地院5日判決民眾勝訴，2 個失職單位要賠給民眾52萬餘元。判決指出，柯姓民眾95年間透過法院拍賣，以162萬餘元買下位於和美鎮和北段一塊登記面積廣達451平方公尺（約136.43坪）的土地，事後地主對照地籍圖，發現圖上的面積似乎小了點，向地政所再調閱相關資料，才知道土地真實面積僅304平方公尺（約91.96坪），整整少了3分之一，民眾多花了52萬餘元買地，氣得向地政所與國土測繪中心聲請國家賠償，要求賠償溢付的土地價金。國土測繪中心搞烏龍對此烏龍，國土測繪中心坦承確實在民國70年進行土地重測時，測量錯誤；和美地政所則認為，是國土測繪中心測量錯誤，才讓該所登記錯誤，雖在87年間與92年間先後因前地主要求複丈土地，以及辦理地籍圖數值化過程時，已知道出現圖、簿登記不符的情況，但因前地主沒有同意，地政所無權擅自在土地登記簿上進行面積變更，所以，此案的責任，不該由該地政所承擔。2單位判賠52萬餘元但法官審理指出，根據地籍測量實施規則指出，此事件中，土地登記錯誤的原因單純是技術問題而測量錯誤，在此情況下，地政單位可自行辦理變更，無需再經土地關係人同意，但地政單位卻未變更，造成民眾多花了50多萬元購買根本不存在的土地，要求國土測繪中心與和美地政所應共同賠償這筆費用，於法有據。

作者: sola 時間: 2013-10-31 21:51

lola 發表於 2013-10-31 13:05
過戶前應該都要做鑑界...

請問鑑界費有規定買或賣方付嗎？謝謝

作者: kuoheidi 時間: 2013-11-1 07:55

通常是賣方付

作者: lola 時間: 2013-11-1 08:51

sola 發表於 2013-10-31 21:51
請問鑑界費有規定買或賣方付嗎？謝謝

是賣方付,買賣時由賣方付,但因為蓋屋時還是要再鑑界一次,所以當初買賣時,就有人建議我把當時的鑑界費跟賣方收下,但先不要鑑界,等蓋屋時再做鑑界就好,但為了避免問題產生,當時還是堅持做鑑界. 經驗供參考~

作者: kuoheidi 時間: 2013-11-1 09:15

買賣簽約時，我當著代書，賣方面前問了，萬一鑑界結果有誤差時怎麼辦？他們都說不可能。那我說萬一有誤差是不是作加減帳，多退少補。因為雙方都同意，所以代書就直接加減帳，從尾款扣。鑑界是在簽約後一個多月才進行，尾款是鑑界後才撥付，一切程序都是代書安排。

作者: sola 時間: 2013-11-1 21:28

lola 發表於 2013-11-1 08:51
是賣方付,買賣時由賣方付,但因為蓋屋時還是要再鑑界一次,所以當初買賣時,就有人建議我把當時的鑑界費跟賣 ...

我也認為這筆𣎴要省！
有個怪現象:鄉下的土地買賣“好芹菜”，朋友買地要求鑑界，在場全說𣎴用，說連代書也沒聲音…
我叫他要求~說已簽約，可能還要付兩筆費用(含一筆道路用地)………

作者: sola 時間: 2013-11-1 21:33

kuoheidi 發表於 2013-11-1 09:15
買賣簽約時，我當著代書，賣方面前問了，萬一鑑界結果有誤差時怎麼辦？他們都說不可能。那我說萬一有誤差是 ...

請問為何鑑界後一個月才鑑界？有規定嗎？謝謝！

作者: sola 時間: 2013-11-1 21:39

kuoheidi 發表於 2013-11-1 09:15
買賣簽約時，我當著代書，賣方面前問了，萬一鑑界結果有誤差時怎麼辦？他們都說不可能。那我說萬一有誤差是 ...

把簽約打成鑑界…還好沒人發現

作者: kuoheidi 時間: 2013-11-1 22:51

好像是習慣，因為申請地政鑑界要一個月以上才排的進去。賣方都要確定成交簽約後才申請鑑界，免得白花錢。事實上鑑界那天土地已經過戶給我們了（尾款未付）～全都是代書安排，我也不懂。

作者: lola 時間: 2013-11-2 14:09

sola 發表於 2013-11-1 21:33
請問為何鑑界後一個月才鑑界？有規定嗎？謝謝！

鑑界是要去地政事務所申請,時間要看地政事務所何時有時間安排鑑界,有時2周,有時要排隊3個月以上

作者: 陳青 時間: 2013-11-2 15:14

目前居住的社區大樓基地面積約600坪，10幾年前重測結果，竟比權狀少了約50坪。
請教高明達人，為什麼？至今似乎無解？要怎麼辦才好？

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-2 20:54

本帖最後由 jerrylai63 於 2013-11-2 20:56 編輯

陳青發表於 2013-11-2 15:14
目前居住的社區大樓基地面積約600坪，10幾年前重測結果，竟比權狀少了約50坪。
請教高明達人，為什麼？至今 ...

為了研究國賠的問題
這一兩天找一些法院的裁判整理成摘要~
貼一些供您參考:

臺灣高等法院臺南分院民事判決101年度上國易字第11號
（一）按因不動產之登記，具公信力，買賣不動產，通常以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據，則被上訴人在不知系爭土地實際面積與土地登記面積有所誤差，且信任原法院拍賣公告及系爭土地登記簿所載之面積而為應買；又其係按3,664平方公尺之面積拍定取得系爭土地，較實際面積3,064平方公尺，多支付600平方公尺之價款，已如前述；則被上訴人即受有溢付價金之損害，且該損害與上訴人所屬承辦人員就系爭土地面積登記錯誤間，確有相當因果關係存在，揆諸首揭規定，被上訴人依土地法第六十八條第一項前段規定請求上訴人負損害賠償責任，自於法有據。
（二）…故本件被上訴人實際所受損害，仍應以上開溢付價金275,100元為屬適當。至被上訴人逾此部分金額之請求，尚屬無據。
…………………………………………………………………………………………
臺灣高等法院花蓮分院民事判決94年度上國易字第4號
一、被上訴人之損害賠償請求權尚未罹於時效：
（一） …由於土地法第68條之賠償責任並不以地政機關有歸責事由為要件，且不以行使公權力為要件，因此與國家賠償法第2條所規定之國家賠償責任有所不同，因此最高法院84年度台上字第2060號以及85年度台上字第670號判決均認為「土地法第68條所定賠償責任，係以行政行為之失當為其要件，與民法上不法侵害他人權利之行為有間，土地法既未特別規定其時效，自應適用一般規定之15年時效，而無民法第197條之適用。」，亦即有關土地法第68條之時效應適用民法第125條之15年時效。…
（二）…縱然土地登記有與實際權利狀態不合的情形，也因為土地登記具有絕對的效力，因此在法律所處的世界裡，除非經過更正登記等等程序將土地登記之狀態變成與實際權利狀態一致，否則仍然必須以土地之登記為準。本件被上訴人於79年購買土地時，土地登記謄本記載面積為1660平方公尺，則被上訴人在「法律上」就一直擁有一筆面積為1660平方公尺的土地，一直到93年被上訴人申請複丈發現錯誤後，地政機關發現錯誤而加以更正之後，被上訴人在「法律上」原來擁有的土地才從1660平方公尺減少了675平方方尺，直到這個時候，被上訴人在「法律」上才真正受到損害，也到這個時候，其權利才處於可得行使的狀態，時效也應該從這個時點開始起算，則被上訴人之請求權也還沒有罹於時效…
二、上訴人所屬公務員就系爭土地面積計算之謬誤，確有過失，且與被上訴人損害間有因果關係：
（一）…且不動產之登記，具公信力，常人買賣不動產，恆以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據。系爭土地如上訴人登載面積正確，被上訴人當不致溢付價款，其溢付價金，自與上訴人所屬地政人員面積計算疏漏間具相當因果關係。至本件被上訴人於應買系爭土地時，雖可申請複丈，辦理地籍測量，然此並非被上訴人之義務，被上訴人亦非明知系爭土地實際面積與土地登記簿記載有所差異，其信任土地登記簿所載之面積大小而為估價應買，即可認受有溢付價金之損害。是上訴人前開所辯，尚不足採。
（二）按因登記錯誤遺漏或虛偽致受損害者，除能證明其原因應歸責於受害人者外，由該地政機關負損害賠償責任，土地法第68條第1項定有明文。又土地法上開規定，其立法意旨係在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。至土地登記規則第13條所指情形，乃僅屬例示；應解為如登記錯誤、遺漏或虛偽係因不可歸責於受害人之事由所致者，地政機關均須負損害賠償責任。苟解為僅具該條所定情事者，地政機關始負損害賠償責任，將限縮土地法第68條第1項之適用範圍，而有危害交易安全及損害權利人權利之虞，難謂與該條之立法精神無違（最高法院91年度台上第1173號判決可資參照）。本件因上訴人所屬公務員有前開面積計算錯誤之過失，致被上訴人依此登記內容買受系爭土地而溢繳價款，揆諸上開說明，被上訴人依前開土地法第68條第1項之規定，請求上訴人賠償洵屬有據，應予准許。
三、本件損害賠償之計算：
本件被上訴人購買系爭土地當時是以1660平方公尺作為價金核算標準，買賣總價為0000000元，有土地買賣契約一份在卷足稽，故被上訴人主張系爭土地實際面積為985平方公尺，因上訴人誤載面積為1660平方公尺，虛增675平方公尺，則依當時登記面積及買賣總價計算買賣單價…，被上訴人為此請求賠償溢付之價金損害…，為有理由。上訴人雖主張被上訴人購買土地是整筆購買，而不是按照土地面積來購買，但交易常情，都是以土地面積作為計價的基本單位，再審酌土地坐落位置等情況來增減價格，上訴人主張被上訴人是整筆土地買賣，因此沒有受到損害，並不可採信。

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-2 20:56

本帖最後由 jerrylai63 於 2013-11-2 21:02 編輯

臺灣士林地方法院民事判決101年度國字第20號
一、被告因系爭土地面積登記錯誤，應對原告負損害賠償責任：
(一)、按土地法第68條第1 項規定…係就職司土地登記事務之公務員因故意或過失不法侵害人民權利…核係國家賠償法之特別規定（最高法院98年度第6 次民事庭會議決議參照）。
(二)、查被告自承系爭150-18地號土地於68年間分割時，因圖籍坵塊面積測算謬誤，造成圖簿面積不符，則本件原告於98年1月22日依登記面積44平方公尺購得系爭土地，並…完成所有權移轉登記，然所購得之系爭土地實際面積僅為22平方公尺，乃因被告就圖籍面積計算錯誤而致登記面積錯誤，顯見系爭土地之面積短少，係因被告之過失所致無誤。而按土地登記有絕對效力，且不動產之登記具公信力，而一般不動產買賣均以土地登記簿所載面積作為買賣之範圍及計價之依據，本件原告信任被告掌管之土地登記簿所載面積而計價購買，致受有溢付價金之損害，該損害與被告所屬地政人員面積計算錯誤間有相當因果關係。是揆諸前揭說明，被告應因該登記錯誤致原告所受損害，負賠償之責。
(三)、至被告另辯稱原告與訴外人連忠義買賣時，雙方應有實地點交，而系爭150-18地號土地之登記面積44平方公尺與實際面積22平方公尺相差很大，且本件原告實際使用土地之範圍，除其所購買之訊塘埔小段28-18 地號、系爭150-18地號外，尚有150-31及150 地號土地，其使用之土地現狀為四方形，而系爭150-18地號於地籍圖上顯而易見並非四方形，原告復自承知悉其使用範圍有占用到他人之土地，足認原告明知系爭土地之登記面積與實際面積不符云云。惟查，原告並非地政專業人士，依法亦未規定買賣土地時須先鑑界及測量土地實際面積大小，難期原告於購地前應先調閱地籍圖並自行比對地籍圖坵塊之形狀及估算圖籍之面積是否與實際受點交土地之形狀及面積相符；又原告後續就土地之使用狀況是否逾其所購買土地之範圍，僅屬被占用土地之所有權人得否請求原告負無權占有責任之問題，尚難以之推論原告確悉所購買土地之正確界址，而得知悉系爭土地之實際面積與登記面積不符；準此，被告所質上情，均不足認原告受損害之原因應歸責於其本人，被告不得執此主張免負損害賠償責任，洵屬明確。
三、原告得請求之損害賠償金額：
(一)、查本件原告所受之損害，為其因誤信錯誤之登記面積購買系爭土地，並完成所有權移轉登記，而溢付之土地價金，業經前述認定在案…因本件原告買受系爭土地並非以公告現值計算價金，則其溢付之土地價金自應以其買賣契約所約定之價金計算，被告此節主張，尚屬無據。

臺灣臺北地方法院民事判決100年度國字第51號
(一)原告因系爭123之5地號土地面積登記錯誤而受有損害，被告應負擔損害賠償責任。
  1 …所謂「登記錯誤」，依土地登記規則第12條規定，係指登記之事項與登記原因證明文件所載內容不符者而言；地政機關，於其所屬登記人員執行登記職務，因登記錯誤、遺漏或虛偽有故意或過失而致人民權益受損害時，即應負損害賠償責任，並不僅以故意為限（最高法院89年台上字第2213號、83年台上字第2379號、73年台上字第4520號判決意旨參照）。經查，原告於96年7 月19日向王文和購買如附表所示之5 筆土地，系爭123之5地號土地之面積登記為3479平方公尺，嗣被告辦理圖籍整理作業時，發現圖簿面積不符，於99年6月23 日……通知原告系爭123之5地號土地面積應由3479平方公尺更正為3333平方公尺…，且據被告自承其之所以更正系爭123之5地號土地面積，係因辦理分割時面積計算錯誤所致…，則原告如因被告上開面積登記錯誤之行為受有損害，即得依土地法第68條第1 項前段之規定請求被告賠償之。準此，系爭123之5地號土地面積既於99年6 月23日更正為3333平方公尺，原告前因信賴被告登記之面積，以3479平方公尺計算系爭123之5地號土地之價金，就減少146 平方公尺部分…顯然溢付價金，堪認受有損害，依上開說明，原告依土地法第68條第1項前段之規定請求被告予以賠償，自屬有據。
  (二)原告得請求被告賠償494萬3766元。
  1.按土地法第68條第2 項規定因登記錯誤所生之損害賠償，不得超過受損害時之價值，所謂受損害時之價值，指受損害時之市價而言（最高法院85年台上字第406 號判決意旨參照）…

臺灣臺北地方法院民事判決99年度國字第60號
(二)…而經查：
   1.被告自承系爭土地於68年間辦理土地分割時，實際圖上計算面積為1,502平方公尺，係因被告機關面積計算錯誤致登記面積亦為錯誤，顯見系爭土地面積短少，係因被告之過失所致無誤。又按土地登記有絕對效力，且不動產之登記，具公信力，而不動產買賣均以土地登記簿所載之面積作為買賣之範圍及計價之依據。查系爭土地縱如被告所辯，係於68年間辦理土地分割時因面積計算錯誤致登記面積亦屬錯誤，然原告既非明知系爭土地實際面積與土地登記簿記載有所差異，而信任被告掌管之系爭土地登記簿所載之面積而計價購買，則原告即受有溢付價金之損害，且該損害與被告所屬地政人員面積計算錯誤間有相當因果關係，揆諸前揭說明，自應由被告依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任。

臺灣臺北地方法院民事判決99年度國字第46號
  (一)…土地法第68條第1項定有明文。故不動產之登記因地政機關人員之故意或過失，而登記錯誤遺漏或虛偽時，除能證明其原因應歸責於受害人者外，由該地政機關負損害賠償責任。此項規定係國家賠償法之特別規定，依國家賠償法第6條規定，自應優先適用。又土地法上開規定，其立法意旨係在貫徹土地登記之公示性及公信力，使土地權利人不因地政機關就土地登記之錯誤、遺漏或虛偽而受損害，以兼顧交易安全及權利人之權利保障。
  (二)查原告於96年2月27日…拍賣程序取得系爭土地，土地面積為3870平方公尺…嗣被告…通知原告，系爭土地於35年間辦理總登記時，土地登記簿所載面積為3870平方公尺，圖上計算面積為2879平方公尺，應為總登記時面積計算錯誤，因係原登記錯誤，應依地籍測量實施規則第232條辦理更正，更正面積為2879平方公尺。復於98年10月29日辦理面積更正為2879平方公尺完竣…。是以，原告取得系爭土地時之登記面積為3870平方公尺，因被告於35年間面積計算錯誤而更正系爭土地之登記面積為2879平方公尺，登記面積自有減少991平方公尺…
  (三)次按土地登記有絕對效力，且不動產之登記，具公信力，買賣不動產，恆以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據。查系爭土地之既因被告於35年間辦理總登記時面積計算錯誤，致誤登載為3870平方公尺…原告非明知系爭土地實際面積與土地登記簿記載有所差異，而信任本院拍賣公告及系爭土地登記簿所載之面積大小而為估價應買…，則原告即受有溢付價金之損害，且該損害與被告所屬地政人員面積計算錯誤間有相當因果關係，揆諸前揭說明，自應由被告依土地法第68條第1項規定負損害賠償責任，被告抗辯，洵無理由。

臺灣臺北地方法院民事判決99年度國字第23號

(一)…查被告職司土地及建物之登記測量工作，系爭土地因35年間土地總登記時，土地登記簿所載面積為3870平方公尺，圖上計算面積則為2879平方公尺，顯係總登記時面積計算錯誤，為兩造所不爭執，是系爭土地面積登記錯誤，自屬土地法第68條第1項之登記錯誤。…本件原告就系爭土地因被告土地登記錯誤之損害，於原告取得系爭土地登記即86年3月15日時已發生…

臺灣臺北地方法院民事判決98年度重國字第4號
  (二)原告是否因系爭土地面積登記錯誤，而受有出售系爭土地價金減少之損害？如是，其損害金額為何？
  1 …惟系爭土地實際面積為28平方公尺，因地政處辦理地籍清理面積計算錯誤，致系爭土地面積誤載為56平方公尺，再由中山地政事務所依其錯誤之結果，於69年間辦理土地標示變更登記，為兩造所不爭執，堪認地政處於66年間辦理地籍清理時，將系爭土地面積計算錯誤有過失。
  2 …至土地登記規則第13條「土地法第六十八條第一項及第六十九條所稱登記錯誤，係指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者‧‧‧」規定所指情形，僅屬例示；應解為如登記錯誤、遺漏或虛偽係因不可歸責於受害人之事由所致者，地政機關均須負損害賠償責任，苟解為僅具該條所定情事者，地政機關始負損害賠償責任，將限縮土地法第68條第1項之適用範圍，而有危害交易安全及損害權利人權利之虞，難謂與該條之立法精神無違（最高法院91年度台上第1172號判決意旨參照）。查…本件係因66年間地政處辦理地籍清理時面積計算錯誤，致中山地政事務所依據錯誤之測量結果辦理土地標示變更登記，固為兩造所不爭…是系爭土地面積登記錯誤，自屬土地法第68條第1項之登記錯誤。中山地政事務所抗辯其係依地政處所檢送之重劃地區地籍清理土地對照清冊所載面積56平方公尺登載相符，無登記錯誤云云，即無可採。

臺灣雲林地方法院民事判決101年度國字第1號
一、 …查被告職司土地及建物之登記測量工作，系爭土地登記面積於56年間因被告筆誤造成錯誤，為兩造所不爭執，則系爭土地面積登記錯誤，自屬土地法第68條第1 項之登記錯誤，依上開規定，原告如因此受有損害，即得向被告請求損害賠償。
二、原告的損害賠償請求權是否已罹於消滅時效？
３、…惟查，系爭土地於56年間因被告登記錯誤後，在原告拍定取得系爭土地所有權以前，原土地所有權人既未就土地權利為行使，其對土地之權利自不因該錯誤登記而受影響，依上開說明，尚難認被告之錯誤登記已造成土地權利人之損害，須至原告取得系爭土地所有權卻未實際受讓符合登記面積之土地時，原告始因此受有損害。本件被告是因辦理地籍圖重測而發現土地面積登記錯誤，若在重測完成以前未發生原告因拍定而取得系爭土地所有權一事，並由被告直接更正重測前之應有面積，則在登記錯誤至發現並更正登記之全部過程中，顯熬並未有任何人因該錯誤登記而受損害，以是可知所謂損害，非如被告所辯係於登記錯誤當時即已發生。而是原告於99年4 月21日拍定買受系爭土地，進而取得不動產權利移轉證書並辦理登記後，原告因此取得與登記面積不符之系爭土地所有權，始受有損害。則被告辯稱系爭土地於56年間登記錯誤時即已發生損害，其損害賠償請求權之消滅時效應自斯時起算，殊有未合，自非可採…
三、原告是否因上開投標應買的結果而受有損害？如有損害，其損害範圍如何界定？
１、因不動產之登記，具公信力，買賣不動產，通常以土地登記簿所載之面積，作為買賣之範圍及計價之依據，則原告在非明知系爭土地實際面積與土地登記面積有所誤差，且信任本院拍賣公告及系爭土地登記簿所載之面積而為應買，又其拍得系爭土地時之登記面積較實際面積多出600 平方公尺，已如前述，則原告即受有溢付價金之損害，且該損害與被告所屬地政人員就系爭土地面積登記錯誤間有相當因果關係，揆諸首揭規定，自應由被告依土地法第68條第1 項規定負損害賠償責任。
２、本件原告係於99年4 月21日經執行程序拍定取得系爭土地面積3664平方公尺，權利範圍全部，拍定金額為168 萬元，但其實際取得之面積僅有有3064平方公尺，原告顯然溢付600平方公尺之土地價金，其金額為27萬5100元（計算式：168萬元÷3664＝458.5 元。458.5 元/ ㎡×600 ㎡＝27萬5100元）。…本件原告實際所受損害，仍應以上開溢付價金27萬5100元為準。

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-2 20:58

參考這些裁判~
似乎只要因地政機關的計算錯誤~測量錯誤~登記錯誤~筆誤~造成損害~
且沒有超過時效~
好像就有機會國賠了

作者: kuoheidi 時間: 2013-11-2 21:21

國賠賠不完了，我建築師說就他知道的鑑界，沒一件面積沒減少的，尤其農地少的更多。倒是國有的，鑑界後面積都增加。現在用gps鑑界，地政說是最準確的，以前人工劃的誤差太大。

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-2 21:47

kuoheidi 發表於 2013-11-2 21:21
國賠賠不完了，我建築師說就他知道的鑑界，沒一件面積沒減少的，尤其農地少的更多。倒是國有的，鑑界後面積 ...

鑑界原本應該可能都會有一些些的誤差~
尤其在山地可能誤差更大~
但如果是在市中心~
又只有40平方公尺的小塊平地~
也能有14平方公尺的誤差(誤差超過三分之一)~
就真得不知道是甚麼情形能造成這麼誇張的誤差~
連地政事務所的課長也覺得不可思意議~
反正有機會~
就來玩玩國賠看看~
畢境也是人生難得的一次經驗~

作者: 陳青 時間: 2013-11-2 22:51

小時候，爸爸告訴我，地籍圖上的一條線，就可以是相差一公尺。
要偏袒線左或線右的地主，不是就差很多了嗎？

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-3 12:21

陳青發表於 2013-11-2 22:51
小時候，爸爸告訴我，地籍圖上的一條線，就可以是相差一公尺。
要偏袒線左或線右的地主，不是就差很多了嗎 ...

我覺得這是早期測量技術比較不精準~
再加上對法令的素養比較不像現在成熟~
如果在市中心的建地一條線相差一公尺~
那肯定會有人提告訴的~

作者: soilwater 時間: 2013-11-4 12:08

jerrylai63 透過慘痛的經驗讓大家知道花大錢的東西還是謹慎一點好，該先鑑界就先鑑界，該在合約做但書就要先註明，非常感謝你的分享。
話說該代書實在是沒盡到責任，非常糟糕。

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-4 21:11

本帖最後由 jerrylai63 於 2013-11-4 21:22 編輯

soilwater 發表於 2013-11-4 12:08
jerrylai63 透過慘痛的經驗讓大家知道花大錢的東西還是謹慎一點好，該先鑑界就先鑑界，該在合約做但書就要先 ...

謝謝您的留言~
買地前最好還是鑑界一下~

不過此案錯不在代書~
因為地是我自己找前地主買的~
當初也是請代書幫忙處理買賣與移轉登記的程序面而已~
而且地才12坪(實測完不到8坪)~又在市中心~
想說不會有大誤差才對~
誰知...

買土地的細節真的很多~
人生第一次買地~
卻同時碰上許多狀況~
最開始法拍買了一塊公設保留地及住宅區的土地~疑似裡地
我的地臨接的周圍土地同時有國有地~未登記地(含水溝)~未繼承地~私有地~
為了解決通路~才再買這塊12坪土地~
而未登記地剛近期剛申請國有地登記完畢~
為辦理公有畸零地合併使用證明而鑑界測量這塊12坪土地~
誰知卻是土地登記面積與實測面積誤差逾三分之一~
現在又要研究國賠的問題~
內人開玩笑地說這次買地的連串經驗可寫成一本書了~

作者: 燕子 時間: 2013-11-6 12:31

現在地籍圖檔，即可用電腦精算出面積，在核對謄本登記面積，就知道是否誤差。
最近正在買一塊建地，從圖檔計算為101坪，現場我實際丈量計算出也剛好101坪(長方形)，權狀登記為95坪。買賣是以權狀面積為主。
位置我都清楚，且臨地最近都鑑界過，所以簽約時我特別要求不鑑界，鑑界費折讓給我。

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-6 12:48

燕子發表於 2013-11-6 12:31
現在地籍圖檔，即可用電腦精算出面積，在核對謄本登記面積，就知道是否誤差。
最近正在買一塊建地，從圖檔 ...

那真是恭喜您了
賺到六坪的面積了~
今日去遞交國賠申請書了
http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... mp;extra=#pid430966

希望能順利~

作者: 阿俊 時間: 2013-11-6 13:15

jerrylai63 發表於 2013-11-6 12:48
那真是恭喜您了
賺到六坪的面積了~
今日去遞交國賠申請書了

這個東西應該是向前手告吧.....給付部份不能之訴
你向政府打國賠跟本沒用

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-6 19:35

本帖最後由 jerrylai63 於 2013-11-6 19:56 編輯

阿俊發表於 2013-11-6 13:15
這個東西應該是向前手告吧.....給付部份不能之訴
你向政府打國賠跟本沒用

俊大
冒昧請問一下~為何打國賠沒用~
看很多法院的判決~
似乎應該可以~
可以請教您的看法嗎~
謝謝~

法院判決部分摘要如下網址
http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... hread&tid=23738

另外~看其中一篇判決(摘要如下)~
      小弟是可對債務人提出不當得利或給付不能+違約金賠償(契約約定)
               亦可對提國賠(如地政有過失~)
               但因為有一些層面的考量~所以先選國賠了~

台灣高等法院民事判決八十六年度上國更 (二) 字第二號
被上訴人(即買方)_基於上訴人(即地政所)之錯誤登記行為，對上訴人有損害賠償請求權；被上訴人基於原地主謝金泉溢領價金之行為，有不當得利或瑕疵擔保請求權。被上訴人在其損害獲得賠償前，就上述請求權，得擇一行使。上訴人不得以被上訴人對於謝金泉有請求權，而解免其責任。至上訴人理賠後，得請求謝金泉返還不當得利，無庸贅言。

作者: 阿俊 時間: 2013-11-6 19:44

jerrylai63 發表於 2013-11-6 19:35
俊大
冒昧請問一下~為何打國賠沒用~
看很多法院的判決~

這是我個人看法而已...我是覺得是前手賣給你的  而事實上  面積減少也是事實..
至於地政事物所說的誤差值內  我記得是錯的  誤差值只能2%以內..

是前手賣給你的物件有減少..我是認為你向前手打"給付部份不能  減少價金之訴"可能會稍微快一點

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-6 20:22

阿俊發表於 2013-11-6 19:44
這是我個人看法而已...我是覺得是前手賣給你的而事實上面積減少也是事實..
至於地政事物所說的誤差值 ...

俊大~
其實前手也是在民國50多年的時間買地的~
該地在民國40多年的辦理分割登記~
照說他也是受害者~
還有另一個考量點是我這塊地原以為臨10米既成道路~
現在極可能還需要再向前主購買1坪左右(地也是前地主的)的地~
不過這也要等改天申請建築線才能確定~

另請教您對這買賣契約條款的看法:
一、
不動產標示:土地...40㎡.持分全部。...甲方並保證所出賣給乙方不動產確係自有,同時出售之不動產地號.面積...均與地政機關所出權狀證明文件相符無訛，如有虛偽不實，一切責任由甲方負責。
十三、
甲方違反本契約各條之一者，除退還對乙方所收之款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。…

請問如今甲方如因地政事務所之登記錯誤致所交付的土地不足40㎡，
是否會構成第十三條的違約金？
如果我主張前主應給付第十三條的違約金，是否意謂前主一定要將買賣價金還我並賠償我同額的金錢，但已移轉登記的地就要登記回去給前主？
我可以主張第十三條的違約金(想以此向前地主談購地事宜)但同時買賣行動與移轉行為仍有效，
另外請求權時效是兩年或十五年，謝謝。

PS：其實對民法與國賠法令都不熟～只是遇上了～就要研究一下～

作者: 阿俊 時間: 2013-11-6 21:22

依照此契約..應不算是那一方違約..因為都不是刻意的
但是..
你可以向對方請求解約或減少價金畢竟他的給付物明顯不足而不是不能給付

民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，除了上述的立即通知外，這個發現也必須是在標的物交付時起五年內，超過五年，即便發現後立即通知仍然無法再主張瑕疵擔保責任。

http://mypaper.pchome.com.tw/jesse9645/post/1322525490

所以我建議你向前手追索

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-7 15:02

阿俊發表於 2013-11-6 21:22
依照此契約..應不算是那一方違約..因為都不是刻意的
但是..
你可以向對方請求解約或減少價金畢竟他的給 ...

俊大您好:

想再跟您確定一下買賣契約條款的看法:
一、
不動產標示:土地...40㎡.持分全部。...甲方並保證所出賣給乙方不動產確係自有,同時出售之不動產地號.面積...均與地政機關所出權狀證明文件相符無訛，如有虛偽不實，一切責任由甲方負責。
十三、
甲方違反本契約各條之一者，除退還對乙方所收之款項外，應再支付所收到款項相等金額之違約金予乙方。…

甲方雖然不是故意致交付之土地不足40㎡(約差4.2坪)~
但就契約而言~實際上是否已屬違反應交付40㎡土地的約定~
因此甲方就此契約~是否應對乙方應付第十三條的違約金~
至於甲方所受的損失~係起因於信賴地政登記錯誤的面積~
甲方是否就可依法向地政事務所申請國賠~

小弟主要不是想要索取違約金~
因為新買這40㎡土地實測後~可能還差0.5~1公尺(不足1坪)才臨10m既成道路~
剛好臨路的土地也是前地主的~
所以現在想跟前地主談交換給我臨路4.2坪的土地~
但因為這4.2坪的土地大部分都是屬於公用地役關係的既成道路~
故要請他以低於公告現值計算土地的價值~
差額再退還給我(當初買13萬/坪~公告現值約7.2萬/坪)~
因此想以這條違約金為條件~
讓他同意上面的換地~還有以公告現值的價值計算後退還差額的部分~

以上~煩請再撥空惠示意見~謝謝

作者: 阿俊 時間: 2013-11-7 18:35

jerrylai63 發表於 2013-11-7 15:02
俊大您好:

想再跟您確定一下買賣契約條款的看法:

其實任何條件都有可能談..只要你提出..
雖然錯不在他  但他確實也是給付部份不能  也要負瑕疵保證的責任
但是如果以違反契約事項來說他違約  恐怕站不住腳  因為他的權狀確實是有這個面積

一般來說  我們在打契約時  都會註記在地政事務所測量容許誤差值內(我記得是2%)以外面積因鑑界後有增減  應依單價互相補貼

作者: Ericg89127 時間: 2013-11-7 20:57

鑑界的基礎是什麼?
大範圍從三角點開始吧? 小區域應該是有參考點
一筆一筆排下來，邊界點打界樁
久了界樁不見了，重新鑑界就在那附近再打一根
是不是兩頭一路打過來，自己變畸零地? 能往隔壁擠嗎? 樁非樁，怎樣才算數?
最近鑑界，仲介就拍幾根樁的照片，實務上鑑界時有去算面積嗎?

前陣子在台東看的一筆地，地籍圖和現場不符，連新鑑界樁位也不合，就一陣思緒重整，想想大家也是過得好好的，外來人何故惹塵埃

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-11 11:37

阿俊發表於 2013-11-7 18:35
其實任何條件都有可能談..只要你提出..
雖然錯不在他但他確實也是給付部份不能也要負瑕疵保證的責任 ...

俊大您好:
先撤回國賠申請書~未來也將以走國賠的路主~
當然會先視陳情後的地政公文答復原因進行判斷~

對於前賣主~當初也是因為合併使用的需要請他賣地的(雖然價格談不下來)~
他也算是受害者(當初50幾年的買主)~
所以如果可能~是不會向他主張權利轄疵~
再依法院判決實務~
如果地政當初有測量錯誤~登記錯誤~計算錯誤~筆誤...等原因~
國賠應該不成問題~
反正在兩年內都可主張~再加上可要求5趴的法定利率~收益也不錯~

現在顧慮的是~
如果向地政主張國賠成功後~地政是否會向前賣主主張不當得利或其他請求權~
因查不到相關的判決~
不知俊大您的看法如何~地政賠償後是否有其他請求權向地主主張~
畢竟前地主也是屬於受害者~錯誤的原因也可能是地政當初的行政行為引起的~
以上~謝謝

作者: daive 時間: 2013-11-20 13:12

請問有人可以介紹懂土地律師給我嗎？要高雄的,有事要請教律師,謝謝大家

作者: jerrylai63 時間: 2013-11-20 21:40

daive 發表於 2013-11-20 13:12
請問有人可以介紹懂土地律師給我嗎？要高雄的,有事要請教律師,謝謝大家

個人覺得再請教律師之前~
自己的問題還是要先自行研究一下會比較好~

至少面對律師時~能判斷律師的回答的程度(專業的程度或誠心的程度)~
                        曾聽人說過~有些很專業但卻不一定全心(
                        例如資詢價知識~八分錢的知識~十分錢的知識~
                        當然也是有人是不計較收多少的~

作者: lawck 時間: 2013-11-21 01:58

本帖最後由 lawck 於 2013-11-21 02:00 編輯

Ericg89127 發表於 2013-11-7 20:57
鑑界的基礎是什麼?
大範圍從三角點開始吧? 小區域應該是有參考點
一筆一筆排下來，邊界點打界樁

以我所知，鑑界時應該有當場計算面積，但說明只是參考用

本人十分贊同Ericg89127所言：大家也是過得好好的，外來人何故惹塵埃

所以，除非關係到能否蓋農舍，否則，讓ㄧ步又何妨

特別申明，只針對購買土地之權狀面積與實測面積有出入之問題

作者: 黃瑞榮 時間: 2013-11-22 01:57

依一般買賣慣例、鑑界後實際面積與權狀記載面積有所出入時，則需以加減價計算,經驗上而言皆是減價。若地政測量說合理誤差,那何必再更換權狀登載面積。在買賣簽約時,地政士必定以該筆土地面積減少,增加作補充條款己保障雙方利益，如果您此土地買賣非經仲介公司媒合,那處理上就麻煩了。不過真理是站在您這邊。

作者: jerrylai63 時間: 2013-12-2 20:33

黃瑞榮發表於 2013-11-22 01:57
依一般買賣慣例、鑑界後實際面積與權狀記載面積有所出入時，則需以加減價計算,經驗上而言皆是減價。若地政測 ...

謝謝您
誤差於三分之一~
今日已遞國賠申請書了~
再來可能要來研究起訴狀要如何寫~

作者: 黃瑞榮 時間: 2013-12-2 20:43

辛苦的大大;國賠的路是很遥遠的，唯有請加油!

作者: jerrylai63 時間: 2013-12-2 21:22

謝謝您~
凡事都有第一次~之後就是自己累積的經驗了

作者: jerrylai63 時間: 2014-2-9 17:14

最近看了一些國家賠償的法院判決~
如果買賣沒有約定請賣方申請鑑界~
有關判決如下:

，依法亦未規定買賣土地時須先鑑界及測量土地實際面積大小；亦未限制受有損害之人需
向原出賣人請求返還溢付價金而未果後，始得向該錯誤原登記之行政機關請求賠償（臺灣高等法院86年度上國更(二) 字第2號、臺灣高等法院102年度上國易字第8號等判決參照），

所以~能約定先請賣方鑑界當然更好~能免除一些困擾
      但法並無規定一定要鑑界~
      萬一真的不小心遇上了~在申請國家賠償時~
   法院實務似乎不會採認沒鑑界就是買方的過失~

還好這一點~小弟還站的住腳~

作者: 荒山過客 時間: 2014-2-9 17:32

我記得地政機關是有一筆錢，準備作賠償之用，蓋錯誤難免。
＂人民於辦理登記時均向地政機關繳納登記規費，以該等儲金作為賠償之用＂

我堂兄曾因地政機關登記錯誤權益受損，成功國賠過。

另外：國家賠償法第8條第1項：「賠償請求權，自請求權人知有損害時起，因二年間不行使而消滅；自損害發生時起，逾五年者亦同。」

提國賠是有時效的，知道權益受損時，還是趕快提國賠比較保險。

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