2home 打造桃花源

標題: 舊農舍可以改建嗎? [打印本頁]

作者: jack626 時間: 2014-1-6 06:08 標題: 舊農舍可以改建嗎?

各位好
小弟最近看過一些農舍(土地大約3~500坪)
有些有點舊需要修繕
有些甚至不能住人要整個重建
請問這些舊農舍能改建到怎樣的程度?
我想應該是不能用現有土地的10%去重蓋
如果用目前農舍的地基範圍去重蓋可以嗎?
謝謝

作者: jack626 時間: 2014-1-7 07:01

這問題有人了解嗎?
買中古農舍的風險好像很高

作者: sdisuper 時間: 2014-1-7 14:36

你要買的舊農舍有辦理保存登記嗎?
如果有,就是合法建物
如果沒有.就必須申請民國70年以前的空照圖
由空照圖佐證舊農舍在民國70年以前就已存在
接著再到主管單位申請辦理保存登記
舊農舍有了保存登記,才可以進行下一步的改建

作者: sdisuper 時間: 2014-1-7 15:26

jack626 發表於 2014-1-7 07:01
這問題有人了解嗎?
買中古農舍的風險好像很高

買中古農舍的風險比較高,主要是農舍所在之土地必須要產權獨立不能共有
舊農舍大部份年代久遠沒有所有權狀, 所以一定要賣方出示保存登記證明

作者: 2home 時間: 2014-1-7 15:33

去年有改法令,增建必需是原起造人,若不是,最多只能想辦法恢復到原來的狀況,若是己有使用執照,沒有登記保存,只要過戶後或請原地主去補辦就可以了. 不過會依使用執照的藍圖,實際測量.

最近幾年,有些權狀會有註記異動,若是領用使用執照的農舍,會在其它項目顯示己興建農舍,使用執照核發日期: xx 年 x月x日

若還未過戶,請原起造人,先增建到您需要的樣子,再過戶比較好,不過這期間可能會有風險.

作者: sdisuper 時間: 2014-1-7 15:58

2home 發表於 2014-1-7 15:33
去年有改法令,增建必需是原起造人,若不是,最多只能想辦法恢復到原來的狀況,若是己有使用執照,沒有登記保存, ...

舊農舍大部份年代久遠,原起造人幾乎是早就做古的祖先,更不可能有使用執照

作者: 2home 時間: 2014-1-7 16:00

sdisuper 發表於 2014-1-7 15:58
舊農舍大部份年代久遠,原起造人幾乎是早就做古的祖先,更不可能有使用執照

所以最好是找己領有使用執照的,有使用執照就會有設計圖,記得 89年前有許多老農蓋的違法農舍,去補辦拿使用執照都非常容易,現在就沒這麼好了.就算舉證,似乎也不容易.

作者: jack626 時間: 2014-1-7 20:48

sdisuper 發表於 2014-1-7 14:36
你要買的舊農舍有辦理保存登記嗎?
如果有,就是合法建物
如果沒有.就必須申請民國70年以前的空照圖

保存登記、使用執照、建物所有權狀，這三個指的是同一件事情嗎?
對方是有提到有建物所有權狀，那這樣可以在原地基範圍內修建嗎? 謝謝

作者: 2home 時間: 2014-1-7 21:13

jack626 發表於 2014-1-7 20:48
保存登記、使用執照、建物所有權狀，這三個指的是同一件事情嗎?
對方是有提到有建物所有權狀，那這樣可以 ...

應該不是相同的物件憑證,但保存登記應該和建物所有權狀是相同的,早期的老農舍大都只辦到使用執照就沒有去做保存登記,因有使用執照就可以辦理後續申請水電門牌的問題,至於有保存登記,銀行貸款比較容易吧!,若是要增建還是提出申請,至於修復,若修復成當初使用執照畫的藍圖一模一樣,應該自己搞定就可以了,只是外表看起來比較新,農舍的長寬高還是老樣子.

至於增建問題,就像之前談到的,去年己改為原起造人才能辦理增建.所以老農舍過戶換人後要申請增建可能會有困難.

以上是個人最近去了解的看法,不代表正確,請了解的人再多做說明.

作者: sdisuper 時間: 2014-1-7 21:25

jack626 發表於 2014-1-7 20:48
保存登記、使用執照、建物所有權狀，這三個指的是同一件事情嗎?
對方是有提到有建物所有權狀，那這樣可以 ...

站長已經回答的很詳細了既然建物已經有所有權狀了，那當然可以在原地基範圍內修繕
記得要叫修繕,

修繕是可以不用申請的

作者: jack626 時間: 2014-1-7 21:41

2home 發表於 2014-1-7 21:13
應該不是相同的物件憑證,但保存登記應該和建物所有權狀是相同的,早期的老農舍大都只辦到使用執照就沒有 ...

非常感謝大家的回答
小弟了解囉

作者: 2home 時間: 2014-1-7 23:16

若有小坪數約300坪領有使用執照的舊農舍,沒有辦法住人沒有關係,記得通知一下,說不一定是個寶,賣方當廢墟賣,買到賺到!

作者: jack626 時間: 2014-1-8 06:12

2home 發表於 2014-1-7 23:16
若有小坪數約300坪領有使用執照的舊農舍,沒有辦法住人沒有關係,記得通知一下,說不一定是個寶,賣方當廢墟賣, ...

最近我在看的都是2~400坪之間，問過都有建物所有權狀或使用執照，但是單價都不低，譬如土地300坪上下開價要1300~1700萬左右，差價就在於農舍的新舊程度，而且議價空間最多只有1成左右，不像北部隨便殺都有2~3成，
請問領有使用執照，是不是可以用修繕的名義原地基範圍重建? 然後跟鄰居打好關係就ok

作者: 2home 時間: 2014-1-8 10:51

jack626 發表於 2014-1-8 06:12
最近我在看的都是2~400坪之間，問過都有建物所有權狀或使用執照，但是單價都不低，譬如土地300坪上下開價 ...

使用執照應該有副件,也就是畫有房子的外型,長寬高,及材質,及和路的關係,當然畫的越模糊越不精準,越有操作空間,只要依副件的描述去修復回復原狀,應該沒問題吧,鄰居有什麼話好說?至於有可能的二次施工,增建問題,都市更嚴重,被查到有增加使用面積,大都補稅了事,只是農地二次施工搞的太超過,未來移轉,可能會被取消農地農用,刻土地增值稅.

作者: sdisuper 時間: 2014-1-8 11:32

jack626 發表於 2014-1-8 06:12
最近我在看的都是2~400坪之間，問過都有建物所有權狀或使用執照，但是單價都不低，譬如土地300坪上下開價 ...

請問看地的地點大約在哪裡?

作者: jack626 時間: 2014-1-8 13:05

sdisuper 發表於 2014-1-8 11:32
請問看地的地點大約在哪裡?

楊梅、富岡、湖口，沿著火車站看農舍，大概是距離火車站五公里以內的

作者: jack626 時間: 2014-1-8 13:07

2home 發表於 2014-1-8 10:51
使用執照應該有副件,也就是畫有房子的外型,長寬高,及材質,及和路的關係,當然畫的越模糊越不精準,越有操作 ...

所以農地的增建不會被拆? 只會補稅嗎? 那是要補哪方面的稅呢? 謝謝

作者: 2home 時間: 2014-1-8 13:14

jack626 發表於 2014-1-8 13:07
所以農地的增建不會被拆? 只會補稅嗎? 那是要補哪方面的稅呢? 謝謝

這不是我說了算,我都只是聽說而己,有些增建的違建被拆,有些補稅(己非農地農用,就如建地房屋一樣要繳稅,可能是房屋稅吧!) ,都有發生過,認定不一. 確實答案,還是問一下當地鄉公所或縣政府吧!

作者: sdisuper 時間: 2014-1-8 13:59

jack626 發表於 2014-1-8 13:07
所以農地的增建不會被拆? 只會補稅嗎? 那是要補哪方面的稅呢? 謝謝

沒人檢舉,一切都沒事
有人檢舉,一切靠關係
關係不夠,乖乖等被拆
關係小夠,補稅好辦事
關係很夠,一切都沒事

作者: 2home 時間: 2014-1-8 14:02

sdisuper 發表於 2014-1-8 13:59
沒人檢舉,一切都沒事
有人檢舉,一切靠關係
關係不夠,乖乖等被拆

會被拆,大都是做違法生意,佔用他人土地,或影響公眾權益或有公共危險的問題!

作者: sdisuper 時間: 2014-1-8 14:10

2home 發表於 2014-1-8 14:02
會被拆,大都是做違法生意,佔用他人土地,或影響公眾權益或有公共危險的問題!

還有樹大招風的政治人物

作者: jack626 時間: 2014-1-11 10:36

2home 發表於 2014-1-8 14:02
會被拆,大都是做違法生意,佔用他人土地,或影響公眾權益或有公共危險的問題!

是喔
我老家的農舍想要把廚房外推大約十坪
原本廚房要改成孝親房
外推十坪都是在自己的農地上
這樣被拆的機率高嗎?

作者: star173 時間: 2016-4-28 10:40

sdisuper 發表於 2014-1-7 14:36
你要買的舊農舍有辦理保存登記嗎?
如果有,就是合法建物
如果沒有.就必須申請民國70年以前的空照圖

您好！
請問保存登記應該向何單位查詢？
如要辦理抱存登記，又該如何？自己辦？請代書花錢辦？
因自己手上也有這疑難問題，急尋處理方法！

作者: tsyuchen 時間: 2016-5-2 01:04

sdisuper 發表於 2014-1-7 14:36
你要買的舊農舍有辦理保存登記嗎?
如果有,就是合法建物
如果沒有.就必須申請民國70年以前的空照圖

各地建築管制時間好像不一
以我台南縣來說, 非都市計畫區外幾乎都是民六十六年前 ,
有戶籍門牌 , 水 , 電 , 稅籍都可以拿來證明時間 ~~~

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://2home.com.tw/bbs/)