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標題: 可以主動申報土地增值稅嗎? [打印本頁]

作者: 2home 時間: 2014-1-14 23:54 標題: 可以主動申報土地增值稅嗎?

最近一直在想一件事.

土地增值稅的算法是 ,現在的土地現值-上次調整的土地現值,若超過20年是有個折扣,另外還要計算物價指數.

問題來了,以花蓮來說,近年來土地現值調了好幾倍,有一塊土地,上次調整的土地現值是83年,也就是20年前,80/平方公尺,現在是 670/平方公尺,也很順利的把農地農用辦下來了,但上次的土地現值還是80/平方公尺,也就代表新地主未來沒有農地農用,就會繼承之前所有的土地增值稅.

若5年後,把農舍搞的太大了,農地農用一定不會過,結果5年後的土地現值可能變2000元了,若要易主時 ,變成 (2000-80)x 25年 x折扣x物價指數.

若早知道農地農用不會過,還不如5年之前買地時就給他調一次主動讓上次土地現值變670,則土增稅的算法則是 (670-80)x20x折扣x物價指數,5年後賣地時 (2000-670)x5 ,這兩樣加起來應該會比 (2000-80)x 25年 x折扣x物價指數要少吧!

不知這樣的理論對不對?

作者: 王小明 時間: 2014-1-15 07:49

應該要乘土地大小，我買的時候地主要付.26萬嚇的他趕快辦農地農用，以你的我估6—70萬跑不掉，不知對不對

作者: tsair0314 時間: 2014-1-15 09:28

本帖最後由 tsair0314 於 2014-1-15 09:30 編輯

您用今年的謄本到財政部網址去是算一下(您可以要求以89年1月29日以後的公告現值為起算基準)

http://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9

作者: aotsen2004 時間: 2014-1-15 11:06

本帖最後由 aotsen2004 於 2014-1-15 11:08 編輯

我有些農地在過戶時 ~ 也是主動把增值稅繳一繳 ~

小弟跟站大想的一樣 ~ 乾脆繳一繳增值稅~ 免得夜長夢多 !!

ps: 這些地我繳稅前農業証明也有請下來喔!!

還有另外2張繳稅收據在我代書那邊!!

1甲地我這邊增值稅繳約 76~80萬左右

作者: 阿俊 時間: 2014-1-15 12:57

aotsen2004 發表於 2014-1-15 11:06
我有些農地在過戶時 ~ 也是主動把增值稅繳一繳 ~

小弟跟站大想的一樣 ~ 乾脆繳一繳增值稅~ 免得 ...

哦很便宜哦..
我們這2分地的土增稅就要70-80萬了..我那天算一下如果我手上的532坪要繳土增稅(89年的公告現值)..差不多要繳60萬

作者: aotsen2004 時間: 2014-1-15 13:10

阿俊發表於 2014-1-15 12:57
哦很便宜哦..
我們這2分地的土增稅就要70-80萬了..我那天算一下如果我手上的532坪要繳土增稅(89年 ...

對啊~

所以小弟就是這樣想 ~ 不用很多錢 !

乾脆繳一繳省麻煩 !! 哈~~

作者: 2home 時間: 2014-1-15 13:31

王小明發表於 2014-1-15 07:49
應該要乘土地大小，我買的時候地主要付.26萬嚇的他趕快辦農地農用，以你的我估6—70萬跑不掉，不知對不對

依你的案例,若您也擔心未來農地農用超過的問題,買的時候說服地主不要農地農用,各分攤一人一半土地增值稅,不知對您會不會比較有利!

其實我最擔心的就是那個平方公尺,為什麼呢?

若您有一個地號3000坪,沒有分割,直接在上面蓋了一個農舍,出包後,農地農用拿不下來,3000坪土地增值稅算起來是很可怕的!

若分割成最小單位一個地號756坪,再申請農舍,出包了,就是用那個地號 756坪來算.

所以最好的是老農配建地,300坪 ,蓋10%足坪,30坪農舍,出包了,就算300坪的面積!

作者: 阿俊 時間: 2014-1-15 13:59

2home 發表於 2014-1-15 13:31
依你的案例,若您也擔心未來農地農用超過的問題,買的時候說服地主不要農地農用,各分攤一人一半土地增值稅 ...

其實如果真的全筆違規..還是有方法不用把全筆納入課稅....
因為有人靠這個方法賺錢所以在台面上我不能說..有機會再私下問我
這個月22日我會去"某個地方"參加盛會..站長會不會去?

作者: 2home 時間: 2014-1-15 14:05

阿俊發表於 2014-1-15 13:59
其實如果真的全筆違規..還是有方法不用把全筆納入課稅....
因為有人靠這個方法賺錢所以在台面上我不能 ...

過年快到了,應該是有某人要入新居吧!

不過 22號可能還在花東處理修繕事情! 有機會會再去拜訪您!

作者: moli568 時間: 2014-1-15 14:07

aotsen2004 發表於 2014-1-15 11:06
我有些農地在過戶時 ~ 也是主動把增值稅繳一繳 ~

小弟跟站大想的一樣 ~ 乾脆繳一繳增值稅~ 免得 ...

請問你是主動繳? 還是辦過戶繳?

作者: 阿俊 時間: 2014-1-15 14:07

2home 發表於 2014-1-15 14:05
過年快到了,應該是有某人要入新居吧! 不過 22號可能還在花蓮處理一些事情! 有機會會再去拜訪您!

是啊那個張凱文不知會不會去好久沒見到他的..
聽說他"退休"了

作者: aotsen2004 時間: 2014-1-15 14:13

moli568 發表於 2014-1-15 14:07
請問你是主動繳? 還是辦過戶繳?

過戶我是可以用農地農用證明去免稅!!

但是我是選擇乾脆繳一繳 !!

作者: 阿俊 時間: 2014-1-15 14:16

aotsen2004 發表於 2014-1-15 14:13
過戶我是可以用農地農用證明去免稅!!

但是我是選擇乾脆繳一繳 !!

主動報繳要注意有沒有"等交稅"的問題也就是你持有年限要超過2年否則會被追繳奢侈稅

作者: aotsen2004 時間: 2014-1-15 14:23

本帖最後由 aotsen2004 於 2014-1-15 14:25 編輯

阿俊發表於 2014-1-15 14:16
主動報繳要注意有沒有"等交稅"的問題也就是你持有年限要超過2年否則會被追繳奢侈稅

喔 ~ 幾乎都是繼承的 ~ 除了一些是家族內他們懶的管乾脆賣給小弟!!

還好沒有 2年奢侈稅的問題 ~

對了~ 我有一塊地差點 (假如賣掉) ~ 就可能要補奢侈稅 !! 所幸剛好持有快滿 2年 ~ 呵 !!

作者: 2home 時間: 2014-1-15 14:24

阿俊發表於 2014-1-15 14:07
是啊那個張凱文不知會不會去好久沒見到他的..
聽說他"退休"了

他20號會先來花蓮找我!

作者: 阿俊 時間: 2014-1-15 14:30

2home 發表於 2014-1-15 14:24
他20號會先來花蓮找我!

這個張董現在退休狀態都在家裡準備手工早餐給一雙兒女和老婆吃

過的超幸福的

作者: 種瓜得蟲 時間: 2015-7-30 23:22

tsair0314 發表於 2014-1-15 09:28
您用今年的謄本到財政部網址去是算一下(您可以要求以89年1月29日以後的公告現值為起算基準)

http://www. ...

我的土地跟站長的很類似
103年買地過戶，因為地主申請到農用證明免繳土地增值稅，
所以前次移轉年份仍然是民國70年，
那假如我以後賣出土地，因為違建無法取得農用證明而要繳土地增值稅，
或是就算取得農用證明但是買方要求我先繳土地增值稅，
可以跟國稅局要求前次移轉年份及現值改為從民國89年起算嗎?
我查到土地稅法第39-2條如下，不知道是不是依據這條的第4項規定而可以改為從89年起算?
另外，第39-2條第2項的意思是不是，如果有被罰款6萬的農地，
以後就算恢復農地農用而取得農用證明，賣地時一樣要繳土地增值稅?

土地稅法第39-2條
作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。

前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經
有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業
使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用
情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。

前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，
應合併計算。

作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第
一次移轉，或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法
應課徵土地增值稅時，以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價，計
算漲價總數額，課徵土地增值稅。

本法中華民國八十九年一月六日修正施行後，曾經課徵土地增值稅之農業
用地再移轉，依法應課徵土地增值稅時，以該土地最近一次課徵土地增值
稅時核定之申報移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅，
不適用前項規定。

作者: 笨羊 時間: 2015-7-31 07:59

種瓜得蟲發表於 2015-7-30 23:22
我的土地跟站長的很類似
103年買地過戶，因為地主申請到農用證明免繳土地增值稅，
所以前次移轉年份仍然 ...

正確, 可以在「再移轉」時, 申請將「前次移轉現值」從70年墊高到89年的公告土地現值.

] 作農業使用之農業用地，於本法中華民國八十九年一月六日修正施行後第一次移轉，
] 或依第一項規定取得不課徵土地增值稅之土地後再移轉，依法應課徵土地增值稅時，
] 以該修正施行日當期之公告土地現值為原地價

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