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標題: 不動產買賣契約－違約罰則　與　該付價款比例之糾結 [打印本頁]

作者: 瑞鑫-寧鈞 時間: 2014-4-9 14:16 標題: 不動產買賣契約－違約罰則　與　該付價款比例之糾結

前年(101年)四月
買了一塊賣了6~7年沒賣掉的土地, 建商投資客不買的原因, 除了路小(3米8), 深度不夠(才13米), 現場沒水溝, 社區較髒亂等等之外, 其他還好, 因為處於市中心 , 離我上班地點走路5分鐘, 所以殘殘給她出價, 賣方也願意賣, 就約時間簽約了~

簽約前, 問過幾個朋友才知道, 原來, 地主之前還曾經跟幾個買方簽過契約, 但是 , 因為建築線, 或進出道路, 或是需要退縮, 或是水溝問題, 或根本不划算, 等等等原因, 所以都沒有"實際成交"。

所以問題來了!! 已經下訂金15萬了, 雖然總價款600萬, 訂金才2.5%, 可.....
於是要求訂金轉第一次期款, 先申請建築線後, 再付100萬....賣方也同意, 就簽約了!!

５月
有不好的預感還真的實現了, 建築線請不出來, 因為"夾有畸零土地", 阿哩勒, 當初地主可是拍胸補保證沒有畸零地的耶!!
怎麼辦!? 畸零地是市公所所有, 地主也願意配合先申購, 不行的話, 買賣不成立! 心想, 既然都如此了, 好吧! 那就申請看看吧!!

６月
與代書、建築師跑公家單位，公文往返一個多月的結果：準買！
當下是快樂的不得了，辛苦沒白費，馬上準備手續辦理！

快樂的日子總是過的特別快，收到"準買"公文不到一天，又收到另一張公文．．．
"因設定法定空地”，故無法出售與申請人！　蝦密？這是三小？法定空地！？

－暫離－還沒吃中飯，老婆大人連發了１３張太后諭令．．．（容後再補）

作者: janey 時間: 2014-4-9 14:45

哈哈我也剛吃過中飯

椅子、爆米花、咖啡..........已備妥
好戲上場囉

作者: 山林雅境 時間: 2014-4-9 14:49

janey 發表於 2014-4-9 14:45
哈哈我也剛吃過中飯
椅子、爆米花、咖啡..........已備妥
好戲上場囉

怎麼下午茶當起中飯吃了起來

作者: janey 時間: 2014-4-9 15:01

山林雅境發表於 2014-4-9 14:49
怎麼下午茶當起中飯吃了起來

報告山林大
退休了自由自在
沒事總是睡到自然醒
吃完早餐還沒消化中午又來到

肚子不餓只好往後延囉
有時還會吃brunch(早午餐一齊解決)

作者: 阿俊 時間: 2014-4-9 15:08

表示公家那塊地已被提供法定空地比使用過了依法不得再次申請建照..

作者: 水蛙 時間: 2014-4-9 15:20

泡杯茶，聽人說故事

作者: 瑞鑫-寧鈞 時間: 2014-4-9 15:59

本帖最後由瑞鑫-寧鈞於 2014-4-9 16:28 編輯

之前發現畸零地時，就詢問地主，
地主回復：當初土地被規劃成計畫道路，徵收了兩筆各為１平方公尺與６平方公尺的土地。
而且，市公所還曾經通知過地主，但是地主說通知什麼他自己不知道、不清楚、不了解，反正就是有畸零地就對了。
怎麼辦!? 曾經通知？那你還跟我拍胸補保證！？

７月
也擔心跟阿俊大大所說的：已被提供法定空地比使用過了，依法不得再次申請建照。
所以請代書配合建築師，趕緊函問相關單位。

這時候，啥事都說自己不知道、不清楚、不了解的地主不開心了，
認為我們拖延他收款的時間，要求先交付第二期款，不然視同我們違約，他要沒收已付價金！

挖哩勒！你什麼事情都說自己不知道、不清楚、不了解！收錢的事情怎麼不乾脆忘得一乾二淨？
我們當然不答應啦！相關單位的函文都還沒收到，地主老兄就上市公所申請調解，要解除契約。

８月
調解三次不成立。地主揚言，再給我們一次機會，等縣府通知下來，若不付款就要解除契約，還要沒收款項！
當然，我們只答應：等通知內容再說！

９月
縣府回函：該法定空地，為地主設定！
蝦～密～？地主設定的？他又說他自己不知道、不清楚、不了解？
詢問地主是否有這回事，地主這次沒有三不政策了，他回：好像是！但他忘記了！＠＃＄％︿＆＊（

作者: 瑞鑫-寧鈞 時間: 2014-4-9 16:26

本帖最後由瑞鑫-寧鈞於 2014-4-9 16:29 編輯

我自己或是拉著代書或是建築師，跑了縣府、市公所、地政事務所，Ｎ趟！
因為地主後來想起：這塊土地曾經想要蓋房子，但是房子沒有蓋，連建照都沒有～

連建照都沒有？可你有設定法定空地呀！到底是怎麼一回事？
那段時間，一星期有五天跑相關單位（挖賽，意思是星期６日休息就對了）
我一定要想辦法解決這問題呀！
因為地主說：不關他的事！他沒有錯，錯的是我再拖延付款，他又要沒收已付價款．．．
那段時間，代書很怕看到我～建築師也怕～相關承辦人員會躲我（感覺啦！）

１０月
縣政府回復：查無相關資料，請地主提供！
地政事務所回復：查無相關資料！請地主提供！
地主說他沒有任何資料．．．連當初誰辦的都忘了．．．

地主要我先付其他款項，不然就沒收我已經付的錢，解約。
我要地主退我錢，所產生的費用他要付。
並且告訴他：
１．建築線還沒申請到。
２．畸零地保證沒有，結果有。
３．法定空地是你設定的。
就算地主沒有違約，但過失部分都是屬於地主的呀！　憑啥沒收？
雙方無結論。

１１月
縣府某單位承辦員教我們一個方式：訴願！
因為現場沒有任何建築物，縣府及地政等相關單位也查無任何相關資料，僅有畸零地的土地謄本上註記設定法定空地。
訴願成功的機率是１００％

於是，請地主至代書事務所，在訴願書上簽名蓋章！地主也同意了。
但！地主同意後的第七天，代書通知我，地主還沒去簽名！
可是地主卻有去縣府，詢問訴願可行性，也知道訴願申請後應該會成功的機率。

作者: 瑞鑫-寧鈞 時間: 2014-4-9 19:45

１２月
斷斷續續催促了一個多月，地主在１２月中，寄了一封存證信函表示：
限期於年底（１２／３１）前繳交第二期款項，並不得拖延後續款項，
如逾期未繳，視同違約，賣方自行解除契約！

當然，我也寄了存證信函，回應他這個無理的要求，並請他去代書那兒簽名！
結果電話也不接了（包括請仲介、代書、建築師）
等等等了４個多月沒結果＠＠

１０２年４月
終於聯絡上，並且約在地主家協調．．．
地主說：我只能退給你已經付給我的１５萬！就醬！
仲介、代書、建築師等等相關費用勒？不付！
我當然不同意啦，跑了半年多的相關單位耶。。。。

經過不算冗長的訴訟，法官依照雙方契約（內政部１０１年版本）
地主願意賠給我已付價款的一倍，也就是退還３０萬，
並支付近５萬的訴訟費，以及建築師因本件產生的相關費用。
（建築師是地主要求並且介紹的）！

可我悶呀！對方一塊沒人要，並且無法"建築使用"的土地，現在可以誘F

15萬要幹嘛？　半年多的時間，加油錢跑路費都不夠付薪水勒。

－－－－分隔線－－－－

拍謝，終於說到主題了

違約罰則與該付價款比例之糾結

內政部１０１年版本的不動產買賣契約，對於雙方違約罰則如下：

賣方不賣，僅需要加倍退還已付價款。

內政部最新版本的不動產買賣契約，對於雙方違約罰則也差不多，
更可憐的是，不可以超過總價金的１５％

按這裡顯示圖片

問題來了，訴訟當時，要不是我要求：
如果地主不付費，我們會另外提出詐欺或背信，並請代書跟建築師一起提告，
地主最後才答應賠錢給我，並支付建築師等費用。

如果賣方不賣，費用怎辦呀？買方出？
還是像當庭法官說的：你付太少了啦，不然多付個一百萬，就可以付了

可是，明知道這塊土地或陳u的沒辦法貍苳l，那怎麼辦？多付？少付？
昨天判決，當晚一整夜的糾結睡不著．．．現在還在氣的勒

作者: 山林雅境 時間: 2014-4-9 20:44

瑞鑫-寧鈞發表於 2014-4-9 19:45
１２月
斷斷續續催促了一個多月，地主在１２月中，寄了一封存證信函表示：
限期於年底（１２／３１）前繳 ...

拿違約多出來的錢，去住好的民宿，做個蓋屋前的考察旅行，放鬆心情無得無失。做完快樂的旅遊後，可能真正的心中好地，已經等在那裡了。ㄝ

作者: 瑞鑫-寧鈞 時間: 2014-4-10 11:32

當時發現有畸零地(還不知道已設定法定空地)時，我們還很慶幸，頭期款僅僅付了地主１５萬元而已，
因為那時，地主已經很會拖延簽屬申請書的時間了。。。。

再次提醒大家，若購買的不動產需要地主配合申請，就算有附帶"買賣不成仁義在"的但書，
也要另外特別註明：若賣方違約，需要負擔的費用等等條款。
畢竟，制式契約或內政部版本契約書，完全沒提到這個部分！

當然也得考慮到，資金的多寡，延滯的利息等等風險。。。。

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