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標題: 新購農舍能否改建? [打印本頁]

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作者: hching    時間: 2014-4-10 20:35     標題: 新購農舍能否改建?

若農舍(鐵皮屋)有使照，依建築法和2013年修正的最新的農業用地興建農舍辦法, 買主(非農民)能否申請改建或修建(如改木屋或SRC)?


建築法
第九條　本法所稱建造，係指左列行為：
一、新建：為新建造之建築物或將原建築物全部拆除而重行建築者。
二、增建：於原建築物增加其面積或高度者。但以過廊與原建築物連接者，應視為新建。
三、改建：將建築物之一部份拆除，於原建築基地範圍內改造，而不增高或擴大面積者。
四、修建：建築物之基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋架或屋頂、其中任何一種有過半之修理或變更者。

農業用地興建農舍辦法
第 2 條
依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民

若是買主仍以鐵皮屋修繕(加一層屋頂隔熱及改牆面), 是否須變更使照?


若不申請改建或變更使照， 將來轉賣時會不會有問題?
無法申請農地農用證明?
違章建築?

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作者: 阿俊    時間: 2014-4-10 21:10

你應該看的是
興建農舍第九條及第二條
第九條　興建農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人。
興建農舍應符合下列規定：
一、農舍興建圍牆，以不超過農舍用地面積範圍為限。
二、地下層每層興建面積，不得超過農舍建築面積，其面積應列入總樓地板面積計算。但依都市計畫法令或建築技術規則規定設置之法定停車空間，得免列入總樓地板面積計算。
三、申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。但於離島地區，以下列原因，於本條例中華民國八十九年一月二十八日修正生效後，取得被繼承人或贈與人於上開日期前所有之農業用地，申請興建農舍者，不在此限：
(一) 繼承。
(二) 為民法第一千一百三十八條所定遺產繼承人於繼承開始前因被繼承人之贈與。
四、興建之農舍，應依建築技術規則之規定，設置建築物污水處理設施。其為預鑄式建築物污水處理設施者，應於申報開工時檢附該設施依預鑄式建築物汚水處理設施管理辦法取得之審定登記文件影本，並於安裝時，作成現場安裝紀錄。
五、農舍之放流水應符合放流水標準，並排入排水溝渠。放流水流經屬灌排系統或私有水體者，並應符合下列規定：
(一) 排入灌排系統者，應經該管理機關（構）同意及水利主管機關核准。
(二) 排入私有水體者，應經所有人同意。
六、同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合第二條第一項資格，且農舍建築面積應超過四十五平方公尺。但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。

第二條
依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。
二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。
三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。
四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。
五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用，並屬未經申請興建農舍之農業用地。

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作者: evapatch    時間: 2014-4-14 21:44

我也想知道老農配建地農舍，在完成過戶後是否在不增加高度面積得情況下申請修建或改建

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作者: ricca55555    時間: 2014-4-14 22:10

evapatch 發表於 2014-4-14 21:44
我也想知道老農配建地農舍，在完成過戶後是否在不增加高度面積得情況下申請修建或改建

合法來講是不可以 , 但一般來講是可以 ,
如果是有增建來講 , 房屋稅是會增加的 , 內部修改沒有人會管你(使用執照拿到再來改)

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作者: yuank    時間: 2014-4-14 22:31



1.過戶承受農舍之後,就成為所有權人。
2.農業用地興建農舍辦法裡頭,申請興建農舍之「農民」,依農發條例規定是「直接從事農業生產之自然人」,沒有排除兼職的農民,認定應該很寬鬆。
3.所有權人可以申請建造。
  多一層屋頂,我猜可能會被認為是增建。  
  什麼程度是  不須經許可、變更使照、申請改建修建,問建築師或建築主管機關吧。

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作者: hching    時間: 2014-4-19 22:03

1. 但很多房仲告訴我需要是原地主才能申請改建或增建?
2. 多一橧屋頂若是主張防漏是否被接受?

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作者: yuank    時間: 2014-4-20 11:12

hching 發表於 2014-4-19 22:03
1. 但很多房仲告訴我需要是原地主才能申請改建或增建?
2. 多一橧屋頂若是主張防漏是否被接受?

農業用地興建農舍辦法去年的修正,可參見下列連結的法條、新聞。
修法是避免前手興建農舍出售,後手買進農舍後,馬上申請改建把農舍變成別墅的現象。

該辦法第6條,取得農舍建照後,「原申請人」原則上5年內不能申請建照--不能新建、增建、改建、修建。
該辦法第9條第6款是說採分期改建,後手也要符合興建農舍資格(第2條)+最小45平方公尺。   (修法讓後手還要多2年時間限制)

我猜,房仲可能是把新聞上色那句誤解成原地主才能申請。實則：
1.如果是分期興建,符合興建農舍資格(2年)就可申請改建。<-->不符的非農民才不行。
2.如果是買進老舊農舍,申請修建改建,沒「分期興建」第9條第6款的適用,就不會受2年的限制。

條文裡根本沒有要求原地主才能申請阿。
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http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=M0110013
農業用地興建農舍辦法
http://news.chinatimes.com/politics/11050202/112013070800201.html
中時：「新規上路 嚴管1坪、豪宅農舍」
「內政部本月起祭出新規定，緊縮農舍建坪、申請資格及年限，依修正發布的《農業用地興建農舍辦法》，農舍最小興建面積為四十五平方公尺（約十三坪），除了原起造人外，分期興建者也皆應辦理農民資格審查，包括買地應滿兩年，居住在戶籍所在地也要兩年。
    　此外，五年內曾取得農舍建照執照者，除因原執照撤銷、失效或因天災拆除，不得再申請興建許可。也就是說，農民興建農舍的面積不得低於十三坪，五年內也不得再蓋其他棟農舍，若轉賣給非農民者，買家則不得再申請擴建或改建。」

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作者: pineman    時間: 2014-4-20 17:30

yuank 發表於 2014-4-20 11:12
農業用地興建農舍辦法去年的修正,可參見下列連結的法條、新聞。
修法是避免前手興建農舍出售,後手買進 ...

修法是避免前手興建農舍出售,後手買進農舍後,馬上申請改建把農舍變成別墅的現象。

該辦法第6條,取得農舍建照後,「原申請人」原則上5年內不能申請建照--不能新建、增建、改建、修建。
該辦法第9條第6款是說採分期改建,後手也要符合興建農舍資格(第2條)+最小45平方公尺。   (修法讓後手還要多2年時間限制)

我猜,房仲可能是把新聞上色那句誤解成原地主才能申請。實則：
1.如果是分期興建,符合興建農舍資格(2年)就可申請改建。<-->不符的非農民才不行。
2.如果是買進老舊農舍,申請修建改建,沒「分期興建」第9條第6款的適用,就不會受2年的限制。

條文裡根本沒有要求原地主才能申請阿。
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=M0110013
農業用地興建農舍辦法

　　條文雖沒明講，但實質上，有點像數學題可以「證明」：分期興建「幾乎」只有原地主能申請。

　　因為第９條第６款說：「採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合第二條第一項資格」，而第二條第一項的資格除了戶籍２年這種新農基本款外，也包含新農另一基本款「不得小於0.25公頃」。而會去買配建的通常是因為不滿0.25公頃，不然就買來自己等２年，愛怎麼建就怎麼了建了，不會走配建＋分期興建這條路。買大於0.25公頃又配建＋分期興建是唯一的例外，但「幾乎」沒人會這麼做吧？但既然可能性存在，所以我第一段才寫「幾乎」

　　所以雖然條文沒有明著說「只限原申請人」，但就實質效果上是有這種效果。新聞的報導不盡然精確，修建改建（不改原農舍格局坪數）本來就沒什麼問題，最近這次修法第九條第６款主要堵一般鳥籠農舍那種分期興建。所以新聞報導大概是以這個方向來寫的。

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作者: 阿俊    時間: 2014-4-21 13:05

其實並非沒有明講
第九條最後一款 就明白指出 分期興建農舍者.申請人(增建)若非原起造人 .均須符合第二條
第一項資格

而第二條第一項...
也就等同是"新農"的條件了..

現在沒有農民這個身份了  當你有農地要申請農舍時 才須審核"農民資格"...而農民資格的審核  並非看你的職業..而是審核你符不符第二條各項條件

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作者: nhkvnhkv    時間: 2014-12-28 18:45

阿俊 發表於 2014-4-21 13:05
其實並非沒有明講
第九條最後一款 就明白指出 分期興建農舍者.申請人(增建)若非原起造人 .均須符合第二條
...

所以若現在購入農地400坪，上有20坪的平房農舍，就不能再增建了嗎？
…還是可以，有人有實際申請過嗎？

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作者: 阿俊    時間: 2014-12-28 19:13

nhkvnhkv 發表於 2014-12-28 18:45
所以若現在購入農地400坪，上有20坪的平房農舍，就不能再增建了嗎？
…還是可以，有人有實際申請過嗎？

不可以..

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作者: nhkvnhkv    時間: 2014-12-28 19:15

阿俊 發表於 2014-12-28 19:13
不可以..

瞭解 。感謝回應 。

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作者: nhkvnhkv    時間: 2014-12-28 19:18

阿俊 發表於 2014-12-28 19:13
不可以..

再問一下，若取得鄰地四百坪，再合併…
應該就能增建了吧@@

其實這樣基本上就能興建了…@@

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作者: 阿俊    時間: 2014-12-28 21:30

yuank 發表於 2014-4-20 11:12
農業用地興建農舍辦法去年的修正,可參見下列連結的法條、新聞。
修法是避免前手興建農舍出售,後手買進 ...

哇   回覆到舊文章去了..


但是補一下解釋好了

也就是說  農地  一旦經過"過戶"的行為後  就視為新農了(這個不用解釋了  宜蘭一堆小農舍屋主已去陳情很多次了)
唯一..就是面積要增購到大於0.25公頃以上...
但是  並沒有說  如果面積符合後  不能"馬上"申請增建   已經有人完成增建了  當然是買了毗鄰地主的地來湊足0.25公頃

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作者: 阿俊    時間: 2014-12-28 22:46

nhkvnhkv 發表於 2014-12-28 19:18
再問一下，若取得鄰地四百坪，再合併…
應該就能增建了吧@@

農舍過戶及增建問題

有人問了農委會了  你看一下解答吧

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作者: nhkvnhkv    時間: 2014-12-28 22:58

阿俊 發表於 2014-12-28 22:46
農舍過戶及增建問題

有人問了農委會了  你看一下解答吧

感謝大大回應

其實我也是看到同一個網頁啦，只是實務上想說是不是還有一絲絲的機會…答案…果然沒有。

另，這個首長信箱！感覺很中肯，以後什問題也來寫信給首長信箱好了…

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作者: 阿俊    時間: 2014-12-28 23:00

nhkvnhkv 發表於 2014-12-28 22:58
感謝大大回應

其實我也是看到同一個網頁啦，只是實務上想說是不是還有一絲絲的機會…答案…果然沒有。 ...

那賣方是原起造人嗎?
如果是的話 請他配合一下..
如果不是  而你硬要買..
你只有在屋後再申請一間資材室而已..

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作者: nhkvnhkv    時間: 2014-12-28 23:07

阿俊 發表於 2014-12-28 23:00
那賣方是原起造人嗎?
如果是的話 請他配合一下..
如果不是  而你硬要買..

賣方就算不是原起造人，如果取得地的時間比101 年12 月14 日早，其實也能再增…
只是他沒有入籍二年什的，沒興建農舍資格核定文件，所以就沒了…

http://www.miaoland.idv.bz/doc/farmhouse01.htm

「農業用地興建農舍辦法」第16 條補救措施規定之適用對象及非屬該條規定適用對象者應如何適用新舊法規疑義，經討論結論如下：

(一)本辦法第16 條補救措施規定之適用對象，係指於本辦法101 年12 月14 日預告前已取得興建農舍資格核定文件者，無論是否涉及本辦法第5 條之禁止事項，於向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照時，得適用本辦法修正施行前規定辦理。

(二)本辦法102 年7 月3 日修正生效前，已提出申請興建農舍之案件，其新、舊規定適用原則按中央法規標準法第18 條規定辦理，即原則上適用新法規，但舊法規有利於申請人且申請案件未涉及本辦法第5 條禁止興建農舍之情形者，得按本辦法修正施行前規定辦理。

(三)本辦法102 年7 月3 日修正生效前，已取得農舍興建資格核定文件並已申請建造執照者，得按本辦法修正施行前規定辦理，如有申請變更設計之情形，應回歸建築法相關規定辦理。

(四)本辦法102 年7 月3 日修正生效後，如有變更起造人之情形，無論屬本辦法修正前、後申請或核定之案件，應依本辦法第8 條第2 項規定辦理。

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作者: 阿俊    時間: 2014-12-29 07:59

nhkvnhkv 發表於 2014-12-28 23:07
賣方就算不是原起造人，如果取得地的時間比101 年12 月14 日早，其實也能再增…
只是他沒有入籍二年什的 ...

這個只限定說  在生效前你有"送件"進去  才能符合舊法的規定
所以 很多人在當初不管證件齊不齊  都先丟進去  等承辦單位要求補件時  又可以拖時間了
這是一個救助條款而已  在現在來說  都沒有用了

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作者: 2home    時間: 2017-11-26 22:34

阿俊 發表於 2014-12-28 22:46
農舍過戶及增建問題

有人問了農委會了  你看一下解答吧

這文章回答寫的還蠻奇怪的..... 這89年前興建的老農舍,是否適用舊法...非起造人,可以申請增建.....因對方在第三條寫 爰台端申請農舍增建，應符合上開規定...到底是准還是不准啊!

http://www.swcb.gov.tw/class2/in ... &m1=9&m2=53

潘君：您好！
您103年3月10日致本局首長信箱郵件，所提「農舍過戶及增建問題」事宜，本局說明如下：
一、依農業發展條例第18條第1項規定，以89年1月28日後取得之農業用地申請興建農舍，應符合「農業用地興建農舍辦法」第2條所定各項資格要件，請參照附件條文。

二、次依「農業用地興建農舍辦法」第9條第2項第6款規定，略以「同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，採分期興建方式辦理 者，申請人除原申請人外，均須符合第2條第1項資格」，合先敘明。

三、爰台端申請農舍增建，應符合上開規定。

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作者: 阿俊    時間: 2017-11-27 13:59

2home 發表於 2017-11-26 22:34
這文章回答寫的還蠻奇怪的..... 這89年前興建的老農舍,是否適用舊法...非起造人,可以申請增建.....因對 ...

104年修正了
[修正內容
所以  他的申請解釋跟本多此一舉..原本就可以申請增建了
因為當時還在討論中  所以還是舊法
修正前管地不管人..只是你的地是屬於老農資格下去申請的..那塊地就永遠是老農地  
但是
104年修正了..
改為管地又管人
如果申請增建人不是原起造人  就不可以申請
除非  他符合

第二條　依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，並經直轄市、縣（市）主管機關核定：

一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。

三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。

四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。

五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定，由申請人檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，載明該筆農業用地農業經營現況、農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。

直轄市、縣（市）主管機關為辦理第一項申請興建農舍之核定作業，得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，審查前二項、第三條、第四條至第六條規定事項。


但是  申請增建時農民資格不用重新申請(聽說的)...倒是省不少事

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作者: 2home    時間: 2017-11-27 14:17

阿俊 發表於 2017-11-27 13:59
104年修正了
[修正內容
所以  他的申請解釋跟本多此一舉..原本就可以申請增建了

若是要申請增建...是要找那個單位辦理......

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作者: 阿俊    時間: 2017-11-27 19:57

2home 發表於 2017-11-27 14:17
若是要申請增建...是要找那個單位辦理......

應該可以直接找建管單位申請了

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