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標題: 土地給佔去怎麼辦 [打印本頁]

作者: djkakiu 時間: 2014-5-17 17:31 標題: 土地給佔去怎麼辦

大家好
以下是整件事，懇請各位有經驗或熟悉這法律的HOME幫幫我!

小弟將會萬二分感激!!!(還有希望沒貼錯區)

近期因為小弟打算開始從農，跟太太一直看地，事有跟岳母大人聊起，
她說她們家有一塊山坡地，大約1甲多，但權是太太的二阿姨，
所以我們就膽大向老人家問地事情，之後她說爽快把地送我們(現未過戶)
那我太太立即南下看地.......

真的地不可能那麼易得到.......
重點來那邊有間廟宇算是滿大間，他們直接佔了我們大部分的平坦地用作停車場，
還設圍欄圍起來......之後令一邊一小部分的半平半山的地，遭到一些不知名墓佔走
那些墓絕對不是自己家人......我太太還看到滿新的墓，小弟有理由跟廟宇有關......
剩下的地今本是山坡，今本不能耕作。
她阿姨每天都有交稅。

我太太的親戚也看到說應該沒法追回來因為宗教團體很強沒法鬥。

但如果不追阿公的地就這樣白白成為停車場和別人的免費墓地？

最壞最壞打算他們不走我們可以以租或賣地方式這有可能嗎？

再一次希望大家能幫一下我，我絕對有心想從事農業，但地對農民來是命。

作者: aotsen2004 時間: 2014-5-17 18:29

先申請鑑界 !! 確定我們這邊地的範圍 !!

作者: 2home 時間: 2014-5-17 18:37

這真的是麻煩的事,很多鄉下的人,若發現這農地都沒有人來使用,就以為是無嗣地或是國有地就直接佔用了,反正沒有人會抗議,就先佔先贏了,地會被佔用,地主要付大部份責任,因為你沒有把地顧好,被拿去蓋廟,是最不好處理的,因為要對付的是一群信徒而不是只有一個佔用的人,這群信徒連國有財產局的員工沒事也不敢去得罪.

所以現在能做的事,是把鑑界完還未佔用的,先趕緊處理,做圍籬宣佈所有權,被佔用的部份,再想辦法要回來,若不處理,最後連其它的地方都會失守.

或許可能到現在,連佔用的人都不知道自己佔用了,所以您現在最重要的是要先花錢鑑界,把四週的人找來, 由地政人員請他們簽名,讓他們知道他們己經佔用別的人地,接著拿著鑑界資料請里長來看,看要如何和平來處理這件事?

若你沒鑑界,就直接興師問罪,我想會沒立場讓對方心服口服,他也會說他阿公時代,就一直再用這塊地了.

作者: djkakiu 時間: 2014-5-17 19:09

2home 發表於 2014-5-17 18:37
這真的是麻煩的事,很多鄉下的人,若發現這農地都沒有人來使用,就以為是無嗣地或是國有地就直接佔用了,反正沒 ...

十分感謝站長的解答!

我們這種小小市民看來都不能做什麼，第一財力跟時間都不夠他們來.....
但和平解決可能都只有他用。我猜
因為廟本是旁邊的地，是現在蓋到我們的地上。
但已經沒法圍起來因為他們是佔了我們的山腳開始的地，是把整個地用護土牆駕起來
像城一樣......
沒法把上面的地圍起來.......

還有站長，就算我們去鑑界以你們經驗看，最後給果會是怎樣。

假設地沒法要回來，有辦法以賣的名義嗎賣給他們嗎？
因為里長都可能是他們的人......這樣今本一點事都不能做。
但只能白白幫他們交稅嗎？

還有一點.....不是農地不能蓋這類的東西(我指停車場)，只怕後來會有任務法律責任。
怕會被罰之類

不好意思可能真的太多問題。
希望你能諒解
因為我們也不想白白燒錢

作者: yuank 時間: 2014-5-17 19:16

1.由地主往地政事務所申請謄本、地籍圖、空照圖、鑑界-->確定界址
2.查清楚土地上有誰占用,停車場誰的？墳墓誰的,從戶政事務所查全體繼承人的戶籍謄本。
3.找占用人出來協調,看要購買或是承租(但出租,要是違反水土保持法等等,地主會被罰鍰)
4.協調不成,請律師提起訴訟。勝訴後強制執行。

作者: djkakiu 時間: 2014-5-17 19:29

yuank 發表於 2014-5-17 19:16
1.由地主往地政事務所申請謄本、地籍圖、空照圖、鑑界-->確定界址
2.查清楚土地上有誰占用,停車場誰的？墳 ...

感謝yuank大回覆

這一來一回，一年半載實在不止.....還有律師訴頌費應該不少
我猜應該對吧？因為我怕花上百萬最後什麼都沒有.....
這樣令我哭笑不得

唉!看來都是當沒聽到家中有地，都是自己踏實踏實找地。

真的非常感謝你用心詳細解答

作者: 2home 時間: 2014-5-17 19:42

djkakiu 發表於 2014-5-17 19:09
十分感謝站長的解答!

我們這種小小市民看來都不能做什麼，第一財力跟時間都不夠他們來.....

若佔用超過二十年以上就會非常不好處理!

有些老一輩的人,土地被墓地或廟佔用,通常不會積極處理,主因是怕得罪神明和信徒,怕被人咀咒,礙於顏面,所以就一直放著,處理心態上就有差,若您要求廟主買下,我想對方一定會推來推去,要吐出來不容易,最後一定會請廟的所有權人到法院處理,但若地未過戶到你手上,你是無權過問的,只能說服你們的長輩來處理,但他們願不願意,會是個問題?

目前看起來是很不公平的,稅你們繳,地是佔用的人使用,確實會讓人忿忿不平,看來只能鑑界完,請里長協調處理,先不要預設立場,說不定廟方很好說話,找到雙方都有利的作法,若不成,最差也是停留在原點,找律師走行政訴訟,看看有多少勝算,再打算,若沒地上物,至於水泥停車場是可以打掉墳墓可以移走,技術上應該還好處理!

另外知識就是力量,在google 查查和您相關的案例,可以參考看看.

https://www.google.com.tw/#q=%E5 ... %94%A8&safe=off

土地遭佔追訴時效10年

http://www.appledaily.com.tw/app ... e/20070517/3482622/

作者: 陳青 時間: 2014-5-17 22:04

約1甲多土地，所有權是太太的二阿姨的。

二阿姨如果要送給你們，就要先辦登記。
去找土地代書問問看，用什麼方法登記最合適。

登記之後你要申請鑑界，鑑界完，再找侵佔你土地的人出來協調。
侵佔土地的行為是犯了侵佔罪的，可以叫他們趕快復原歸還，並且賠償多年以來被侵佔的損失。
或者給你租金，或者賣給他，好好的找法律專家談一下。
給他們存證信函，將侵佔的事實和侵佔的責任以及你的要求寫清楚。

一甲多土地，是一個大財產。
值得好好處理。
（注意問所有權人你太太的二阿姨或長輩，過去是不是曾經有條件的答應過寺院可以使用做停車場或蓋墳墓）

作者: sampisam 時間: 2014-5-17 22:30

前年打一筆佔用土地的官司，為時1年勝訴，花費約10萬。
土地被臨地主占用超過10年.
但後來的拆除費用是自己出的，由於只有一間小房子所以一天就敲掉了。
怪手一天加上清除費用不到2萬.
所以...沒您想像中需要那麼多訴訟費用，至於拆除費用，看起來您的複雜許多。
尤其還有墓地，心理層面可能要先建設好來。

遇到被佔用，占用者一定頑強抵抗。
先將墓地關係人找出，告知已經佔用你們的土地，讓他們去與廟方交涉。讓廟方承受點壓力，
若廟方有向墓地關係人收費，那麼在土地不歸廟方所有的情況下，這屬不當得利.

另外這土地若有違法情事，罰單是寄給地主而非廟方喔。所以必要的保護措施先做好(調解會，法院)
免得以後別人在吃卻是你付帳。

作者: soilwater 時間: 2014-5-17 22:33

這個問題我有一點經驗，以下回答給你參考:

1.確定土地所有權人:
         看是要在你阿姨為所有權人時處理，還是是你為所有權人，
   如果是你的話就先辦理產權移轉登記。

   ps 是你為所有權人的話會比較方便，所有行政事宜有你出面即可。

2.確定佔有事實:
      申請鑑界(必須土地所有權人申請)，鑑界當天記得打樁，
確認佔有情況，費用約4000元+買樁錢。
(鑑界時，地政會通知鄰地地主或相關人士，到時廟方自然會知道有人
要處理土地占有問題)

   ps法律來看是可以直接告他，但是於社會法則來說，先鑑界，並讓
         對方知道你要認真處理土地占有問題，先行溝通後再進行必要手段
         會比較好。

3.起訴:
      如果對方沒出現或是置之不理，直接告對方無權占有，並訴求拆屋還地，
這費用大約是律師費10萬內+裁判費，通常法官會要雙方和解，和解庭時再來談
賠償細節，至少要將花出去的錢加成數當作賠償費，而現況該拆還是部份借他們
用就看你們和解內容。

   ps不要怕上法院，這只是一個手段，過程跟對方都保持友善關係，並且讓對
         方知道你只是要解決問題，不是要撕破臉對抗。

備註:
對方對於山坡地不當使用的確可以去舉發他，但是我認為先不要走到這一步，
萬一真的搞到非拆不可時那就比較麻煩了，沒有轉圜餘地。

以上希望有點用處

作者: taiwanbigmary 時間: 2014-5-17 23:33

這園地很多專家能幫忙出謀劃策或者是安慰一些吃了悶虧的朋友..
都是值得我們說聲"謝謝!"

作者: djkakiu 時間: 2014-5-18 05:49

我又快要哭喇(^.^) 大家給了我很多很多有用的資料。
我真的很感恩

如果訴頌費大約10﹣20萬上下還是可以接受，因為我跟家人方面都是怕官司變成無底深淵。
阿姨是非常願意過戶給我們，因為她要著這地也沒什麼用，老人家又不會想去開墾，
還有她家人也不想去撞田地這一塊。
之後就是要說服岳母大人，因為大家都清楚老人家對神明的敬畏。
至於花一年時間這也是一個可以，因為小弟從澳洲回來應該都很閒。
但地在台中，那是不是等於台北台中兩邊走？因為都會是在台中地方法院。
(如果一年這樣真的有點累)可能要租小套房住。

還有有一位壇友說可能自己付清拆費，如果大家知道那廟，
要拆他們的停車場也不是一個便宜工程，因為他們把山完全圍成一個護土牆，要打掉差不多要打山掉
所以最後可能都是因為不用付清拆費，沒他們辦法。

小弟還有一個要求希望各位大人幫幫忙，有沒有相熟又對這類的官司經驗律師，介紹？
其實小弟是很想拿回地，害我昨晚都睡不好。

小弟再一次多謝各位朋友們的熱烈提高資料，感謝

作者: moli568 時間: 2014-5-18 06:17

djkakiu 發表於 2014-5-18 05:49
我又快要哭喇(^.^) 大家給了我很多很多有用的資料。
我真的很感恩

我給你最簡單的方式及必需的要件:1.要取的所有權登記 2.非法占有人姓名地址 3.占有面積實況(申請鑑界再加上
實況圖加上套繪地籍圖算出占有面積)--地政或請法庭提出    4.對方佔有時間不重要(放心她沒取得地上權吧)

有些事你可以安心的事若對方向你提出補償是看你要不要給他.一般是意思一下而已  .你也可以對他要求佔有不當利得
5年加上律師費搬遷拆除費    吝外一般打官司都會贏  而且都一庭就大多OK了
  你也可以請代寫告訴書狀  再告訴前先提出給佔有人及協調(公所) 真不行在行告訴
墓地也是如同辦理.找不到人就...登報公告就算通知也可搬遷到市公所墓地

作者: edwin9135 時間: 2014-5-18 10:36

個人經驗：

1.若你不是所有權人，但可以是受委託人，代理出庭。
2.一庭律師費約5~7萬，個人前後花了約12萬。(含律師費用)
3.約一個月開一次庭，每次開庭約30~60分鐘。
4.我個人的要求返還佔用還土地訴訟，含公所調解、法院調解、法院訴訟辯論、法院鑑界、官司確認判決等歷時共約12個月，另佔用拆除又花了約2個月。
5.輸官司一方需負擔所有法院訴訟費用。(不含個人律師費用)
6.返還官司確認後，土地上的建物可要求佔用人自行拆除，或由法院拆除，被佔用人千萬不要自行顧工拆除，除非佔用人簽名同意拆除及費用。
7.拆除費用由佔用人負擔。
8.何時知道被佔用很重要，會影響取回土地使用的權利。(雖然土地仍然是你的)
9.返還官司確認，返還不當得利最多請求5年。
10.律師費及個人交通、請假、、等法官是不會同意請求的。

作者: djkakiu 時間: 2014-5-18 17:08

小弟先感謝各位，但最後家人以反對多於贊成否決了我的提案，
小弟又再一次掉到谷底。
因為牽涉老人家，他們最怕是官司那些東西(其實是怕我們吃力不討好)
但我會再多加努力希望先家人達成共識。

小弟先謝過大家幫，給我很多意見及經驗，真的十分感恩。
如果小分再有疑問希望可以用私問你們這幾位好心人感謝

作者: 王小明 時間: 2014-5-18 17:17

自己來，提告民事排除侵害，法官會請你鑑界看侵害面積，通常一定贏，不拆就提強制執行要哭的是對方，不能心軟

作者: DavidChiou 時間: 2014-5-18 18:33

所有正統宗教都是反對偷盜的，因此如果該廟是正當的，加以適當的溝通，應該是會歸還土地的，就看如何談，給對方個緩衝時間及台階下。如果該廟是斂財或不正的，那麼也沒什麼好怕的，邪不勝正。可惜現在大多數的廟都淪為廟公的維生工具，甚至勾結黑道，這種更不應該讓它為所欲為，也是功德一件，只是若對方是黑道，你就要比他還強、對公權力如何申張要非常熟悉。

「老一輩怕處理」應該是指老一輩只知道民間信仰而不知道宗教教義，所以只能被人拿著神明的名義佔便宜。其實神明怎麼會要佔人便宜？只有人會佔人便宜

作者: DavidChiou 時間: 2014-5-18 18:38

如果那廟是供奉正統神明的廟而不是陰廟或奇怪的廟，你倒可以到裡面去點個香，找神明談談，祈求神明幫你解決這個問題。

不過若那廟供奉的不是什麼正神，還是直接訴諸公權力比較好，什麼古靈精怪佔地為王還是要怕國家公權力的。

作者: 黑面 時間: 2014-5-18 21:43

djkakiu 發表於 2014-5-18 17:08
小弟先感謝各位，但最後家人以反對多於贊成否決了我的提案，
小弟又再一次掉到谷底。
因為牽涉老人家，他 ...

看開點, 那塊地本來就不是您的, 您只是回到原點, 並不是跌到谷底....

沒有那塊地的牽絆, 您就可以在台灣各處尋找跟您有緣的好地方.... 比如: 花蓮....

作者: rdmigo 時間: 2014-5-18 22:18

如果有此好康ㄟ!!....我一定往下跳...
這很好玩....值得放手一搏...
地點在中部..如果場地在台中市..
有空則來去現場看看...

作者: yuank 時間: 2014-5-18 22:54

1.不想訴訟,至少可以作到協調,有試有機會。
2.稅地主討回後,恢復農用;贈與你岳母,維持農用5年;再贈與你妻,維持農用5年。可以節省稅金。
3.不然也可就未被占用部分使用。
4.要不,就把土地就現狀賣出,讓買家去解決。

作者: hoyea 時間: 2014-5-19 09:32

看開一點吧,這種問題不一定會好處理.

不過如果易地處之,我會評估這一塊土地的價值,價差夠大
,我會用買.

對方違建的機會很大,你要找到是誰佔用的都有難度,大概
就是一個推一個吧,…..

就算是真的到法院,法院怎麼判決又是一回事,理論歸理論,
實際歸實際,有人說,台灣的司法像月亮,初一十五不一樣.

縱使你可以走到拆屋還地這一步,拆屋的過程也會困難重重,
宗教找人最厲害,隨便一找都是一坨人.

在處理的過程中,對方還會不斷的抹黑你,反正話是隨便人家
的,……..

公權力,警察算是公權力吧,我轄區的派出所,土地被教堂佔用,
派出所做了一個大門,也沒有禁止人員進出,這樣也不行,搞到
派出所所長被調到隔壁轄區變成副所長.

我的土地也被教堂佔用,教堂找立法委員對官員施壓,聽說是
內政部開會要求台東縣政府註銷我的所有權狀,然後發新的
所有權狀給教堂.

台東縣政府說他沒有辦法就這樣註銷,要經過法院的程序他
才能處理,但也不敢得罪對方,然後就把相關人員都捉來開會,
協調,…….

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 09:53

hoyea 發表於 2014-5-19 09:32
看開一點吧,這種問題不一定會好處理.

不過如果易地處之,我會評估這一塊土地的價值,價差夠大

感謝hoyes給我的例子。

我現在還極力遊說家人。
我現在都是想走恊調路線，希望和平解決，希望能以賣給他們省了麻煩。
因為那是山坡地雖近市區(但價值不便)那地的確在中部，希望會以個優惠價給大家開心。

第一我明白到坡地他們建東西有危險性，但出了況狀是我們負責任，不是他們，
到時候可能還是要跑法院，這是其中一個原因。
第二我們要付地稅但又沒法用到地這也是不平的道理，
第三那廟是佔我們的地用作停車場，可能那些墓地有關係。
第四我們也不想動到廟，但以自保情況下我們應該要做點事。
因為這地的確是我們擁有，我也明白不一定追回來，
還有我們地稅年年交，那跟我們一次付律師費差不多。

所以才堅持去做，我都是抱著希望去做。
所以我都想拿多一點資料

再一次多謝你(^.^)

作者: sdisuper 時間: 2014-5-19 10:30

之前有一則新聞,石碇皇帝殿有一間30多年的廟宇因違建必須被拆除

您家的土地被佔用蓋廟,廟方沒有土地所有權狀,所以鐵定是違建

大家能和平解決最好,如果最後還是無解,就用公權力拆了它吧

現在公務員依法辦事,只要申請人準備的資料和證據充足,公權力不會讓您失望的

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 10:41

sdisuper 發表於 2014-5-19 10:30
之前有一則新聞,石碇皇帝殿有一間30多年的廟宇因違建必須被拆除

您家的土地被佔用蓋廟,廟方沒有土地所有 ...

多謝sdisuper支持

又幫我打一支強心針(^.^)
我們都只是想和平解決......說得白一點最好是錢就能解決......
這錢可以給我之後再找土開建農場

感謝

作者: sdisuper 時間: 2014-5-19 10:52

djkakiu 發表於 2014-5-19 10:41
多謝sdisuper支持

又幫我打一支強心針(^.^)

和對方談判,就是要威脅利誘軟硬兼施,對方才會知道您不好惹,才會願意和您談判
不必找律師,找信得過的代書再加自己的努力就可以稿定了

作者: chen1969 時間: 2014-5-19 11:16

sdisuper 發表於 2014-5-19 10:52
和對方談判,就是要威脅利誘軟硬兼施,對方才會知道您不好惹,才會願意和您談判
不必找律師,找信得過的代書 ...

我很難想像在所有權如此清楚的情況下，還會有地要不回來的情況。
台灣還是有法律規範保護私人產權的。

因此，應該還是要積極處理，但不排除最後上法院。
把順序排出來吧。一是先有個說法，你想用該地作麼。二是申請鑑界，釐清範圍，也趁此時機與對方認識協調一下。
看對方如何打算，租也好，買也好，那就皆大歡喜。如果態度真的是不好，就可以考慮走法律途徑了。

不然，眾2home友看一下，是否有可能自已去檢舉你阿姨的地違法鋪設水泥及作擋土牆，之後，政府應會要求限期改善，否則向地主罰款，趁此時機將佔用的部份要回並拆除。

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 12:13

chen1969 發表於 2014-5-19 11:16
我很難想像在所有權如此清楚的情況下，還會有地要不回來的情況。
台灣還是有法律規範保護私人產權的。
...

我們就是不想負責想要拆那個停車場，因為不是一般所想的平地停車場.......
所以要拆應該也會花很多錢.....所以我才想從恊調，希望找出一個大家開心的方法。

感謝回覆

作者: 2home 時間: 2014-5-19 12:26

djkakiu 發表於 2014-5-19 10:41
多謝sdisuper支持

又幫我打一支強心針(^.^)

關鍵還是在處理態度的問題,不管用和平還是不和平的方式,絕對有方法要回來,但你老婆阿姨家人處理的態度很重要,如果不支持或沒有決心就是浪費時間,因為地還不是你的,先想辦法能過戶過來再說,過戶不過來就是浪費時間.過戶時水泥地無農地農用產生土地增值稅的問題,同時會產生贈與稅,這部份的費用要先算一下.

有些長輩通常不是很積極也迷信,因為怕被人穿鑿附會留話柄,說個案例,我老家附近有一條馬路原為3.5公尺,後來地主鑑界發現被佔用了一公尺多,於是就用鐵皮圍起來,後來只剩不到2公尺,每次經過的車輛就是罵,後來地主家裡的人開始有生病的,就被附近的人穿鑿附會連想到圍籬這事件,人言可畏啊!

在此奉勸有農地的人,不要地買了就不管,至少要種樹籬去除草露個臉,,宣示主權,先打預防針,不要讓事件有個開端,若被當公眾利益被人佔用或種下電線桿或被做成馬路,因有地上物的問題,要移走要解決就不容易了. 到時候誰記得誰痛苦啊!

作者: 黃瑞榮 時間: 2014-5-19 12:50

以訴訟去處理纷爭當然是耗時费錢的事，但更評估成本。不知該地係屬何使用分區？是農業區或是林地?或是山坡保留地?該地非原目的使用要過戶時，是否有試算土地增值稅應缴纳稅額多寡?土地現值多少?再依況而行。

作者: 大地彩妝師 時間: 2014-5-19 12:50

戰啦
戰贏了
我每天給您加分數哦

竟然都想要了
沒拿到手
相信您的心
是沒那麼容易平復的
所以與其縮回去不如伸出來
就算打輸了
你也甘願嘛

不過上法院不一定要花錢請律師
也可以自己打
我同學自己找法條自己打
照樣打贏廟方
只是比較花精力
不過看您都會上2HOME找救兵了
相信多花點時間備戰也沒什麼啦~

作者: 2home 時間: 2014-5-19 12:57

大地彩妝師發表於 2014-5-19 12:50
戰啦
戰贏了
我每天給您加分數哦

如果決心要戰,老婆的支持很重要哦! 最好透過老婆傳話到娘家,因為你畢竟還是外子的關係,有時在娘家最好不要太強出頭,因為您娘家還有其它家人的心態存在,尤其這還有利益的問題!

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 14:19

2home 發表於 2014-5-19 12:26
關鍵還是在處理態度的問題,不管用和平還是不和平的方式,絕對有方法要回來,但你老婆阿姨家人處理的態度很 ...

“過戶時水泥地無農地農用產生土地增值稅的問題,同時會產生贈與稅”

這一點我又要請教各位達人，因為這兩個東西我完全不懂，首先地的水泥地都不是業主，
是給人佔用，那這方面都要計算？

贈與稅又是什麼，如果阿姨方面1毛錢都不收，我們都要付稅？
因為我對這些東西真的不懂。
還是我可以在過戶時請教律師？

因為我要掌握所有支出的控制，我怕太太唸我，找麻煩之類。
還有真的不能在娘家太出風頭，所以都是要靠太太去跟娘家那邊說話，
由其利益問題。

多謝站長，多謝壇友。
其實我自己有一個預算，是20萬上下，如果超太多我可能付不起。

作者: yuank 時間: 2014-5-19 14:49

本帖最後由 yuank 於 2014-5-19 14:59 編輯

1.先用地號，去請一份謄本,看使用分區、使用地類別為何
2.稅的部分,一毛不收就贈與啊!
可參考農業發展條例37、38條。以我前面講的手續，就可省掉。
3.有所有權十對方無權要求返還，不當得利，這不會有問題。
也就這樣就好，可不必告刑事竊占、檢舉違建等等，搞太複雜反而耗時耗力。
4.你可全給代書+律師辦，不過20萬不一定夠。
所以才說確定界址到協調，自己來。
訴訟、執行,有點難度,才建議找律師。可省一點。

作者: 2home 時間: 2014-5-19 15:18

djkakiu 發表於 2014-5-19 14:19
“過戶時水泥地無農地農用產生土地增值稅的問題,同時會產生贈與稅”

這一點我又要請教各位達人，因為這 ...

過戶的部份,是買賣雙方的問題,也就是您老婆阿姨和您的問題,依農地農用的原則,和佔用者無關,鄉公所的認定是,沒有農地農用就要繳土地增值稅,私人佔用的部份是地主和佔用者之間的糾紛和他們無關.所以您要先查土地贈值稅要繳多少錢?若沒多少,可以付擔就ok了,若土地增值稅很高,就要考慮再過戶前,先要把農地農用的部份恢復,這有可能會要求打掉水泥種上農作物才能免繳土地增值稅過戶. 也就是在過戶前就要和佔用者攤牌,而您老婆的阿姨是地主,就要先出來面對.

或許可以用另一種方式說服您老婆的阿姨和佔用者交渉,因為她的土地要買賣,因廟方佔用土地,舖水泥,造成無法農地農用需繳高額的土地,造成土地無法過戶,別人的過錯造成自己的損失,造成不合理,請求清除水泥 ,恢復原狀!並把原因告知里長, 把責任推給需農地農用的鄉公所!

其實這塊土地若不解決,未來被收歸國有,或多人繼承持分造成的狀況會出現,最後就是無解 !

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 15:29

2home 發表於 2014-5-19 15:18
過戶的部份,是買賣雙方的問題,也就是您老婆阿姨和您的問題,依農地農用的原則,和佔用者無關,鄉公所的認定 ...

我看這樣就慘。。。。。。
因為那個水泥的地方今本是要打掉一個小山頭我護土牆等設施，
還有就是她的阿姨就是不想出面跟做任何事，如果她要做早就去管理，
就是她很多事要辦沒時間去管理，如果要這樣未見官先打三十。
因為要改回農用完全沒法，要打掉他們的東西今本沒可能，如果要交一個
不可負擔的增值稅。
因為如果不過戶只給委託權，是不可能去拿回土地，因為到時候會出現很多利益衝突，

這樣讓我覺得是叫我放棄，讓佔用者得請......

如果要找這些稅收的資料可以找那一個部門？

作者: 2home 時間: 2014-5-19 15:42

djkakiu 發表於 2014-5-19 15:29
我看這樣就慘。。。。。。
因為那個水泥的地方今本是要打掉一個小山頭我護土牆等設施，
還有就是她的阿 ...

土地增值稅的算法如下: 面積越大,年份越久,土地現值差異越大,要繳越多.

http://service.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9

另外廟方之前可能花了不少錢施作水泥及擋土牆,應該不可能輕易妥協! 另外不知擋土牆做了嗎? 山坡地的擋土牆依水土保持法要申請才能施作,若未經您老婆阿姨申請就施作,可能是私自建造,是違法的,這方面的罰則非常重哦! 嚴重者要上法院哦!

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 15:57

2home 發表於 2014-5-19 15:42
土地增值稅的算法如下: 面積越大,年份越久,土地現值差異越大,要繳越多.

http://service.etax.nat.go ...

感謝站長(^.^)

但我完全不會弄.......我看一定要找一些專業幫我去弄，因為對我來說太複雜。

對廟方是一定不會拆，還有拆的費用真的應該不會便宜，我也各得只要有合理賣給廟方，這算是我意願。

作者: 2home 時間: 2014-5-19 16:06

djkakiu 發表於 2014-5-19 15:57
感謝站長(^.^)

但我完全不會弄.......我看一定要找一些專業幫我去弄，因為對我來說太複雜。

有些廟還有信徒很有錢,賣給廟方似乎是比較好的處理方式,若是廟方或是其它信徒還有其它農地,可以提出以地易地看看,要不就把賣的錢去買別的地,如果農地不能使用,又耗在那裡,未來還有可能被廟方的違規使用害到,不如早點攤牌.

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 16:15

2home 發表於 2014-5-19 16:06
有些廟還有信徒很有錢,賣給廟方似乎是比較好的處理方式,若是廟方或是其它信徒還有其它農地,可以提出以地易 ...

對所以我都是想這一點，賣給廟方，我們再去找其他地，開農場。
如果做法是不是先做監界，通知廟方再作恊調。
還是我們先去過戶，再做監界。
因為過戶也是一個稅金問題，稅金是過戶時就要付款，還是過戶後來年的財政年才交？
像房屋稅
不好意思因為我是外藉人士所以真的不了解台灣的法律跟稅收，還有我太太都不清楚
所以希望大家不要介意我中文怪怪也，理解力。

感謝站長!!!

作者: 2home 時間: 2014-5-19 16:51

djkakiu 發表於 2014-5-19 16:15
對所以我都是想這一點，賣給廟方，我們再去找其他地，開農場。
如果做法是不是先做監界，通知廟方再作&# ...

先鑑界比較好,一筆4000元,先讓廟方知道你開始宣示主權,至於過戶後再買賣應該對你比較有利,因為若未過戶,廟方又願意買地,這就會發生金錢的問題,這時您老婆阿姨會如何看待這件事?

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 17:36

2home 發表於 2014-5-19 16:51
先鑑界比較好,一筆4000元,先讓廟方知道你開始宣示主權,至於過戶後再買賣應該對你比較有利,因為若未過戶,廟 ...

明白站長
我們先去鑑界，但我在網上去看那些鑑界需要的文件給申請都有點看不懂，
但最簡單我們不是地主都可以申請自行鑑界嗎？

希望站長再次幫助(^.^)

感謝

作者: aotsen2004 時間: 2014-5-19 17:58

本帖最後由 aotsen2004 於 2014-5-19 18:46 編輯

如果小弟遇到您這種情形 , 會採取以下行動 !!

1: 先去地政事務所申請土地謄本 !!

2: 順便也拿您阿姨(地主)的身份證印章及土地權狀跟委任書~在地政事務所申請鑑界 !! ( 要5~14天才會來鑑界 )

3: 申請好鑑界 ~ 隔天就去廟問清楚 ~ 那些墳墓是否為廟方所允許信徒蓋的 !!

當然別用興師問罪的方法 ~ 可以技巧性的用言語去問廟方!

重要時刻關乎證據時最好能錄音錄影 ! 以免廟方事後不認帳 !!

ps: 鑑界完如果証明您土地確實被佔用 ~ 那時候再來協調或上法院也是看對方的反應而定 !!

作者: 大地彩妝師 時間: 2014-5-19 18:10

啊
對了
您除了問網友外
也可以就近到
法律扶助會？
問看看喔
諮詢免費
真要打官司才計費
現在還有視訊服務哦~

作者: djkakiu 時間: 2014-5-19 18:16

aotsen2004 發表於 2014-5-19 17:58
如果小弟遇到您這種情形 , 會採取以下行動 !!

1: 先去地政事務所申請土地謄本 !!

好感謝aotsen大回答
基本上明白了解到大約程序
但土地謄本是用作證明地的權還是？

但如果去恊調時可否找代書或律師同行？因為我不會跟他們說台語，我中文也還可以。
還有一點是我不知道要去那找廟的負責人。
這點是否在進行鑑界時，地政人員會通知各旁邊地的持有人嗎？

感謝因為感覺越來越複雜，所以會有很多可能是笨笨的問題。
請見諒

作者: aotsen2004 時間: 2014-5-19 18:33

土地謄本是用作證明地的權還是？

土地謄本是可以証明您土地在這裡的文件 ~ 很多資料在上面也都有記載 !!

最好地籍圖也一併申請 !!

通常大家出門都是攜帶土地謄本 ~ 很少人把土地權狀帶來帶去的 !!

但如果去恊調時可否找代書或律師同行？因為我不會跟他們說台語，我中文也還可以。

等您鑑界出來 ~ 有確切證實對方侵佔您土地 ~ 才需協調或上法院 !!

每個縣市都有協調委員會 ~ 您可以去申請鑑界時 ~順便請問地政事務所服務台 !!

協調委員會的人都蠻熱心的 ~ 您說中文就可以了 !! 不會講台語也沒關係!!

還有一點是我不知道要去那找廟的負責人

。

協調委員會 , 會依照地政事務所登記的資料通知隔壁地主 ~ 前來協調 !!

這點是否在進行鑑界時，地政人員會通知各旁邊地的持有人嗎？

會通知相鄰的地主~ 但是他們不一定會來 !!

作者: 黃瑞榮 時間: 2014-5-19 20:54

辦理過戶移轉之初，非農用就須核稅，即要繳納土地增值稅，稅後方可續辦過戶。可詢問土地代書(地政士)或找個信任的資深仲介營業員幫忙看看。或許會更容易了解！

作者: yuank 時間: 2014-5-19 21:02

本帖最後由 yuank 於 2014-5-19 21:22 編輯

原來您是外籍人士,那麼就盡量花錢找專業人士代辦吧。
1.不需要做的：刑事竊占這不須提;法律扶助也不必,除非是中低收入戶。http://www.laf.org.tw/tw/a2_2_1.php  ;時效取得也不必擔心。
2.找當地的代書。  之後再找律師。
3.代書，請他作下列事情：
  (1)申請地籍謄本、地籍圖、空照圖、鑑界。  (鑑界只會通知鄰地所有人,不會通知違法占用人)
  (2)問可否代查占用人？如果可以就請他作  (不行就請律師作)
   a.占地蓋停車場、廟宇等的人或法人的名稱+負責人
   b.占地蓋墳墓的,查是誰的。要調全體繼承人的戶籍謄本。
4.請代書或律師,找出占用人來協調。  擬定返還或出售或出租的方案。(若出租,須訂明若違反建築、土地法規,承租人須負責。)
5.若進入訴訟,請律師-->「要全部占用人返還土地+不當得利」。
6.若勝訴,請律師聲請強制執行,將占用物拆除取回土地。

7.如果要節稅,要花12年以上：
  (1)勝訴之後,由阿姨恢復農用,阿姨贈與給岳母,請代書辦理：贈與登記、申請不課徵土增稅、免徵贈與稅。
  (2)岳母維持農用5年後,贈與你的妻子,請代書辦理：贈與登記、申請不課徵土增稅、免徵贈與稅。

8.如果不節稅,又不想等12年：在3.的時候,就請代書辦理阿姨贈與給你。
9.整個下來蠻花錢、心力,20-50萬都可能,不過比起花錢買一甲地,應該還是划算些。
不然,就是照現狀便宜賣掉,讓買家去處理。

作者: DavidChiou 時間: 2014-5-19 21:36

我在想，墳墓的部份，會不會是對方想說用墳墓佔地為王，原地主如果是個好欺負的，怕觸霉頭，看到墳墓的地就不敢要回去，也不敢拿去作其餘用途。

其實根本不要怕，哪一塊土地的有機肥份不是以前生物的屍體所造就的。您家裡讓他免費用作墓園那麼多年了，屆時通知家屬遷墓就仁至義盡了，不遷的話，直接拆掉，錯的是他的子孫而不是你，如果在鬼神住那墓，也該教訓他的子孫而不是教訓你。

曾有位婦人家裡死了人，抓狂了，找佛陀要他起死回生。佛陀就跟他說，你如果找得到有一家沒死過人，我就能起死回生。

老婦人一家家找，找到後來，才體悟到沒有人家裡沒死過人，生老病死是必然，就釋然了。

所以說，墳墓沒什麼大不了的，誰家沒有過墳墓？墳墓不會佔人便宜，人才會佔人便宜。因此也不必怕墳墓，怕觸霉頭的話就找正統寺廟祈請保祐你及保祐墳墓的人家就好了。

作者: Dreamfly 時間: 2014-5-20 04:12

我想你應該先釐清問題再決定怎麼做吧?怕你到頭白忙一場
1.你現在非所有權人,太太的二阿姨是所有權人,她打算怎麼做才是重點?
她同意先直接過戶給你並由你去解決占用的問題?
2.到底廟方是占用還是在阿公時代早已已取得你太太阿公的同意?
3.因為你打算開始從農,所以太太的二阿姨把地送你是讓你實現農夫夢想,
你說現在打算要賣給廟方再去找其他土地,這樣做有問過二阿姨?她同意嗎?
會不會本是一樁美事,但因你取得土地後賣給廟方反而搞得親戚失和?
4. 廟方只占用部分土地,我想不會把全部土地買下吧?
如果廟方只同意買他們占用的土地,其他的土地你會去使用還是仍然打算賣掉?
5.有時戰並不是真戰,而是以戰逼和,親戚都不願戰,你評估恊調後和談機率有多大?

附註:如果這是林地不能移轉給你,只能移轉給你太太。

作者: djkakiu 時間: 2014-5-20 14:56

Dreamfly 發表於 2014-5-20 04:12
我想你應該先釐清問題再決定怎麼做吧?怕你到頭白忙一場
1.你現在非所有權人,太太的二阿姨是所有權人,她打算 ...

多謝Dreamfly大的忠告，感恩

1.我們打算先過戶到我太太的名下，因為她阿姨是不會去理這地的事，所以為我們方便做事
都是會先過戶。

2.這點我們問得很清楚，舅舅們跟阿姨都好肯定沒有借或租給廟方，但為什麼他們不提告，
簡單來說會怕麻煩之類，還有都是宗教問題。

3.這點我們打算是這樣，因為賣不賣出也沒人知，還有復完地的樣貌也不知道何年何月，
還有我們打算出律師費，跟所有的事都是我自己去跑，但如果是賣出的話一定會分錢給她老人家，
但當然最少要夠我們在花東地區買到相同大小的地，因為再說她們前年有去看地，但之後也沒做什麼，
因為覺得沒可能拿回來，所以這風危我覺得可以去試，反正我回台後都沒工作
(會找農業課程去學)。

4.對可以這樣說廟方是佔部分，但是佔馬路旁最好的地，山上的山坡，他們今本想佔都沒辦，
除非把山打掉蓋平，還有他們蓋的今本是出入口，這樣來說我們如果要回去剩餘的地，
一定要經過他們，不然就要飛~..~!!!所以我們只有兩條路給廟方選，一是買我們的地，
二是拆廟建的東西，當然是勝官司後才能這樣說，因為我也想不到第三條路。

5.其實親戚們是抱放棄心態，只是我這個想地想瘋又有閒時去做事才能這樣子。

還有一問.....其實代書是怎找，因為我不明白代書這是什麼職業來......。(很笨的問題但我真的看不懂)

再次多謝大家幫忙，果大家看後有什麼想法或意見請出接提出。(因有時人會有角尖想不通)
請大家多多指點
感謝

作者: 山林雅境 時間: 2014-5-20 15:16

djkakiu 發表於 2014-5-20 14:56
多謝Dreamfly大的忠告，感恩

1.我們打算先過戶到我太太的名下，因為她阿姨是不會去理這地的事，所以為 ...

如果要過戶，那就先鑑界。把佔用相對位置面積做個了解。可能的話請代書把佔用不合農用的，與合於農用的分割出來。至少可以減低大筆增值稅的負擔。也可以評估增值稅有多少。鑑界時也可以順便跟所有佔有者取得溝通管道。

作者: aotsen2004 時間: 2014-5-20 15:34

其實親戚們是抱放棄心態

老祖宗留下的土地，一寸也不能丟!

寧願要回來後送人 ~ 也不爽看到被別人佔去..........

作者: djkakiu 時間: 2014-5-20 16:07

aotsen2004 發表於 2014-5-20 15:34
老祖宗留下的土地，一寸也不能丟!

寧願要回來後送人 ~ 也不爽看到被別人佔去..........

對

雖然地還不是我，我都覺得給佔的感覺很差。

作者: djkakiu 時間: 2014-5-20 16:15

山林雅境發表於 2014-5-20 15:16
如果要過戶，那就先鑑界。把佔用相對位置面積做個了解。可能的話請代書把佔用不合農用的，與合於農用的分 ...

了解(^.^) 多謝大大
清晰講解
我覺得我多一分資料對我拿回地又多一分機會。

但是不是我應該先要找一個好代書，因為我沒有人脈在台中地區，
所以希望大家如果有相熟又對這方面，價錢又合理，的代書
介紹一下更好，因為怕成廣告，請PM我最為理想

因為我其實連代書是什麼都不知道，我剛剛打去問我太太......
她說我是白癡嗎還說要去打官司(哈哈哈開心的罵罵)

作者: chen1969 時間: 2014-5-20 22:03

djkakiu 發表於 2014-5-20 16:15
了解(^.^) 多謝大大
清晰講解
我覺得我多一分資料對我拿回地又多一分機會。

既然決定要先過戶，山林大所提的部份一定要搞清楚。由於你的中文造詣不太好，且活用資金只有二十萬，因此，我幫你解釋一下這個的重要性。
(1)土地要過戶，必需繳交土地增值稅。這是由於你阿姨當初取得土地時，土地較便宜，現在土地變貴了，表示資產變多了，因此必需繳稅。土地變貴多少，主要應該是看土地公告現值，這是政府訂出來的(土地謄本上會寫。)
通常土地增值稅是賣土地的人要付的，不過你阿姨要將土地給你，總不能叫你阿姨付這筆錢吧。因此，只要大於二十萬你會很困擾。至於到底多少，可請代書先幫忙估算一下。
(2)某些情況下，你可以不用付土地增值稅，就是你的土地是合法使用，即所謂的農地農用。然而你是否有農地農用並不是你說了算，是由政府來審查的，審查通過會發給你農用證明，證明你真的是農地農用，就可以免付土地增值稅。
(3)現況是，你的土地上有水泥地、有墳墓、可能還有車道，最慘的可能還有違建，絕對無法取得農用證明，因此，你只能想辦法降低要交的稅。不過，這個複雜度頗高，最簡單的方法還是直接把稅繳一繳直接辦過戶。
(4)把非法使用的部份分割出來，這一部份未來過戶要交土地增值稅；合法的部份申請農用證明，這一部份就可以暫時免交土地增值稅了。不過這個比較複雜，有其它的規定，例如一塊地割成二塊，二塊地的面積皆必需大於2500平方米。

另外，還有二項要注意：
(一)你阿姨將土地贈與給你，如果總價值超過免稅額，還要交贈與稅、可能還有契稅(只是可能，我不確定)。
(二)計算土地增值稅時，要查一下該土地的前次移轉現值與民國89年時的公告現值之間的差異。如果前次移轉現值低於89年時的公告現值，法律好像有規定，可以將前次移轉現值改為民國89年時的公告現值，那麼要繳的土地增值稅就會降低。這是我過去辦過戶時的印象。不過我猜你也看不懂這一段，你只要記得，到時候提醒代書注意這一項。

還有，二十萬要搞定這完整的事，以你的情況，不是太容易，因為大部份的程序你必需委託他人(即代書還有後面可能會上法院所需的律師費)辦理。不過這地有廟表示不是荒山野嶺，臨路表示很好使用，只要處理妥當，並遷走墳墓，絕對划算。

作者: djkakiu 時間: 2014-5-25 18:28

chen1969 發表於 2014-5-20 22:03
既然決定要先過戶，山林大所提的部份一定要搞清楚。由於你的中文造詣不太好，且活用資金只有二十萬，因此 ...

先感謝大大的回覆
真的非常有用，我已存下做寫記，
但我這一來一回看來看去，其實都不太明白，
因為有點複雜，簡單就是政府計算後繳稅，繳稅過戶，
之後再鑑界，之後恊相，完全明白。

真的很感謝大大的提醒。
但聽到要付出的錢好像不小，已經不是官司費用而是，過戶費用........
可能這一點要跟太太相討一下，看她有什麼看法，
因為怕她說付那麼多錢又不知道會否拿到地之類，一串問題，問我
我都不知如何是好。話需如此都要努力找出答案

還有各位已幫小弟解答不少謝謝。

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