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標題: 三七五租約的問題 [打印本頁]

作者: rftea 時間: 2014-7-23 11:14 標題: 三七五租約的問題

1. 地主A通知佃農B，將以150出售耕地給買家C。由於B放棄優先承受權，所以C以150買到該耕地，A得到150並以價金的三分之一即50給B作為補償，交易後三七五租約合法塗銷。這樣正確嗎？

2.同上，若B行使優先承受權以150購得該耕地，那B還可以跟A要求三分之一價金即50作為補償嗎？因為我有看到一個說法就是說買賣跟三七五租約是兩回事，所以B還是可以要求三分之一的價金。

3.交易價金的三分之一為補償是因為一般來說交易價比公告現值高，但若交易價金比公告現值低呢？且實際上B放棄優先承受權，而C也確實用150購得耕地，那麼A到底該用什麼標準對B做補償呢？

作者: 王小明 時間: 2014-7-23 11:34

應該就是這樣，要是沒付租金b是什麼都沒有

作者: 樂活族 時間: 2014-7-23 12:03

不對...買了地...375租約無法塗消(除非佃農說好)

新地主取得土地佃農可以繼續租的新地主不能說不

...

我買賣過375租地要abc三方一起簽約啦!...別亂搞.買了地別人用

作者: nenghsin 時間: 2014-7-23 13:15

樂活族發表於 2014-7-23 12:03
不對...買了地...375租約無法塗消(除非佃農說好)

新地主取得土地佃農可以繼續租的新地主不能說不

應該算是買地前原地主跟佃農談妥，以三分之一價格換取375租約註記或塗消，先到鄉公所辦理，然後鄉公所函送地政事務所，如果地政事務所的資料有375租約註記，還是少碰為妙！
http://www.land.moi.gov.tw/law/p ... O%B2M%ACd%AA%ED%A1v

作者: 樂活族 時間: 2014-7-23 13:24

本帖最後由樂活族於 2014-7-23 13:29 編輯

nenghsin 發表於 2014-7-23 13:15
應該算是買地前原地主跟佃農談妥，以三分之一價格換取375租約註記或塗消，先到鄉公所辦理，然後鄉公所函送 ...

讓地主跟佃農談交易很容易破局(他們通常是世仇)
買方vs地主買方vs佃農談到最後3方簽約啦(各取所需...允許暗盤存在..回扣啦)

所以不會是 1/3 vs 2/3

恐嚇地主便宜賣地否則永遠拿不回地
恐嚇佃農少拿一點否則永遠種田去.地還有可能被收回.什麼都沒有

總之用盡辦法取得土地啦!

還有另外方式...看狀況再告訴您

作者: nenghsin 時間: 2014-7-23 19:37

本帖最後由 nenghsin 於 2014-7-23 19:41 編輯

樂活族發表於 2014-7-23 13:24
讓地主跟佃農談交易很容易破局(他們通常是世仇)
買方vs地主買方vs佃農談到最後3方簽約啦(各取所需 ...

有些已不耕種也無法耕種的地，通常都有地主要賣地，但佃農要千分之375的價款，才願意放棄租約，一些現在的所謂精華區，以前都這麼玩，這是他們的共識！
通常是地主乖乖付錢了事。
千分之375基本上是公定死豬價，反正地主地拿不回，佃農沒錢拿，誰多沒好處，375減租當初沒定落日條款，地主其實也很無奈。

作者: 蔡先生 時間: 2014-7-23 19:59

要小心雙方繼承或者政府重劃後會讓事情複雜不小心經由訴訟地主就無條件收回土地囉因為現在已經沒有共產黨的引誘也沒有人遵照三民主義

作者: nenghsin 時間: 2014-7-23 21:53

蔡先生發表於 2014-7-23 19:59
要小心雙方繼承或者政府重劃後會讓事情複雜不小心經由訴訟地主就無條件收回土地囉因為現在已經沒有共產黨 ...

怎說呢！
地主跟佃農的比例大概1:10，地主想上街頭爭取他們的權益，但佃農人更多，想比選票，政治人物當然跟佃農站在一起了，地主靠官司拿回375租約的土地，贏的真的是特例中的特例！
現在375減租統一換約，幾年一次我忘了，聚集在村里活動中心等地換約，真的是人潮洶湧，以前沒落日條款，現在很難解決，之後就是靠時間以及土地售出後，以那個公定死豬價給佃農當補償，來解決這個問題了。
新竹那個一年交兩百斤蕃薯當租金，他把土地租給倉儲，一個月拿幾十萬，除非地主後台硬，地主是縣政府算他倒楣，反正人家租金有正常繳納，基本上一點辦法都沒有！

作者: rftea 時間: 2014-7-24 15:08

本帖最後由 rftea 於 2014-7-24 15:12 編輯

樂活族發表於 2014-7-23 12:03
不對...買了地...375租約無法塗消(除非佃農說好)

新地主取得土地佃農可以繼續租的新地主不能說不

蛤～佃農拿到1/3還不能合法塗銷喔？這也太夭壽了吧@@

另外是有看到此一說法，但不知道是不是於法有據。

http://ago.gcaa.org.tw/env_news/199806/87061701.htm
一、出租人（地主）得給予承租人（佃農）出租耕地終止租約當期公告土地現值的三分之一後，請求終止租約返還土地，承租人（佃農）不得拒絕。
　二、承租人（佃農）得要求出租人（地主）給予出租耕地終止租約當期公告土地現值三分之一後，終止租約返還其所承租的土地，出租人（地主）不得拒絕。

作者: 樂活族 時間: 2014-7-24 18:00

若買方跟地主簽約，
明定1/3給佃農

但請小心，最後佃農告訴您，我沒說要賣

您就給騙了，地主拿錢走了
剩買方和佃農

這時佃農最大

交易375農地要小心

作者: dahoo 時間: 2014-7-24 23:54

375沒那摩恐怖啦！
我買過2筆375農地
第一筆佃農拿15%
第二筆佃農拿30%價金

這2筆交易有點時間了.過程不太記得.
大概是...地主與佃農到公所解除契約.再持證明到地政移轉過戶.

樂活大所述情況是不太可能發生的.仲介與代書惡搞除外.或買方沒做功課

作者: nenghsin 時間: 2014-7-25 01:59

本帖最後由 nenghsin 於 2014-7-25 02:01 編輯

樂活族發表於 2014-7-24 18:00
若買方跟地主簽約，
明定1/3給佃農

拿千分之375是死豬價，有良心的佃農會拿少一點，畢竟那些錢算是天外飛來的。
拿多少是地主跟佃農先前的約定，確定要賣了，可能會先告知作375塗銷，然後簽本票之類的給佃農，然後地主跟佃農到公所辦塗消，之後資料會送到地政事務所，買主被告知他們將去塗銷了，接下來才是買主跟地主的事情，沒375問題之後就拿錢過戶，地主拿錢換回他的本票，當然這中間通常是代書在作處理。
當然這些需要額外碰法律的案件，我總覺得敢去碰的人都很有勇氣。

作者: misutsu 時間: 2014-7-25 08:48

請教各位前輩
因為我與鄰地邊界有不規則情況不方便使用，我想與鄰居談把邊界拉直，但其他鄰居告訴我這是375的地而且又欠租，那我應該跟地主還是佃農鄰居談呢？

作者: 樂活族 時間: 2014-7-25 09:17

dahoo 發表於 2014-7-24 23:54
375沒那摩恐怖啦！
我買過2筆375農地
第一筆佃農拿15%

別被騙了上新聞就好

只要找佃農出來簽不就好了
別太相信別人...有人欠錢...就會發生的

15% 30% 差很多是不是努力談就對了

作者: 樂活族 時間: 2014-7-25 09:20

misutsu 發表於 2014-7-25 08:48
請教各位前輩
因為我與鄰地邊界有不規則情況不方便使用，我想與鄰居談把邊界拉直，但其他鄰居告訴我這是37 ...

欠租您更要小心了

地主與佃農正在爭奪自己的權益

作者: vcr 時間: 2014-7-25 12:29

樂活族發表於 2014-7-25 09:20
欠租您更要小心了

地主與佃農正在爭奪自己的權益

這點不懂??

欠租不能依三七五減租條例第17條中之第三款(如下), 終止契約嗎?

第 17 條

耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：
一、承租人死亡而無繼承人時。
二、承租人放棄耕作權時。
三、地租積欠達2年之總額時。
四、非因不可抗力繼續1年不為耕作時。
五、經依法編定或變更為非耕地使用時。
依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：
一、承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。
二、尚未收穫農作物之價額。
三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。

作者: 樂活族 時間: 2014-7-25 12:56

vcr 發表於 2014-7-25 12:29
這點不懂??

欠租不能依三七五減租條例第17條中之第三款(如下), 終止契約嗎?

懂這麼多法條幹麻? 還是會有糾紛
國家有責任要保護佃農的

叫佃農在合約上簽字再給錢就對了

要收回佃農的地要打官司的

作者: 山林雅境 時間: 2014-7-25 13:16

nenghsin 發表於 2014-7-25 01:59
拿千分之375是死豬價，有良心的佃農會拿少一點，畢竟那些錢算是天外飛來的。
拿多少是地主跟佃農先前的 ...

看這些作業流程對買方其實還蠻安全的。主要還是地主與佃農雙方對價值的認定接受度。雙方沒喬好買方也沒甚麼損失。
就是不知還有甚麼法律上的顧慮？？

作者: 樂活族 時間: 2014-7-25 13:33

山林雅境發表於 2014-7-25 13:16
看這些作業流程對買方其實還蠻安全的。主要還是地主與佃農雙方對價值的認定接受度。雙方沒喬好買方也沒甚 ...

買方跟地主簽約  佃農的部份都是轉達

到時您就知佃農的利害

千萬記得  買375農地  買方最小會出問題的機率很大的

作者: 山林雅境 時間: 2014-7-25 16:16

樂活族發表於 2014-7-25 13:33
買方跟地主簽約佃農的部份都是轉達

到時您就知佃農的利害

其實還好就看買方如何談如何主張。簽約時把三方找來一起簽約，付款方式甚麼順序，還有本票在其中運作。
沒塗消375當作合約成立與否首要條件。
這些都可以談
除非買主愛土地愛到甚麼都不管就是要。

作者: 樂活族 時間: 2014-7-25 16:46

山林雅境發表於 2014-7-25 16:16
其實還好就看買方如何談如何主張。簽約時把三方找來一起簽約，付款方式甚麼順序，還有本票在其中運作。
...

375農地真的很多問題

若地主已經數十年沒用到地了...甚至傳2代了
也跟人借錢了

這時更要小心被騙簽約金或1-2期款

因為地主要那些就夠了---其他擺爛

履約保證才有效

當然您如果都碰到好人...算我白講

作者: 山林雅境 時間: 2014-7-25 17:12

樂活族發表於 2014-7-25 16:46
375農地真的很多問題

若地主已經數十年沒用到地了...甚至傳2代了

過戶會碰到的問題，其實都一樣。合約不當履約照常可能把雙方都卡住動彈不得。人是主體這是跑不掉的。

作者: 樂活族 時間: 2014-7-25 18:01

山林雅境發表於 2014-7-25 17:12
過戶會碰到的問題，其實都一樣。合約不當履約照常可能把雙方都卡住動彈不得。人是主體這是跑不掉的。

卡住動彈不得---錢還有機會拿回來

人會跑路的---您不會想追人吧

方法對了---才可以睡覺

作者: 山林雅境 時間: 2014-7-25 18:08

本帖最後由山林雅境於 2014-7-25 18:11 編輯

樂活族發表於 2014-7-25 18:01
卡住動彈不得---錢還有機會拿回來

人會跑路的---您不會想追人吧

買賣土地也要選人，不必強求。以前也碰過買方要履約又要自己找代書的，我給他二選一。最後他選了自選代書。總之買賣要雙方善意公平，人不對了方式自然不同

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