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標題: 請問履保專戶、塗銷抵押權、過戶的問題 [打印本頁]

作者: 種瓜得蟲 時間: 2014-8-14 02:30 標題: 請問履保專戶、塗銷抵押權、過戶的問題

本帖最後由種瓜得蟲於 2014-8-14 09:09 編輯

最近計畫買一筆土地
此筆土地有抵押給私人借款
如果沒有抵押，
我知道是分期把足額款項存入履保專戶，先過戶給買方，最後才從履保專戶匯款給地主
但因為有抵押，想請問以下問題

1.是先塗銷抵押權才過戶，還是先過戶再塗銷抵押權?
  如果是前者，那要先從履保專戶把地主的私人債務清償才能塗銷抵押權之後才過戶，感覺有點風險，
  因為如果還清債務之後，地主不願過戶烙跑怎辦

2.塗銷抵押權和過戶可以在同一天辦理嗎?

3.辦理過戶有限定在土地所屬鄉鎮的地政事務所嗎? 譬如土地在彰化，
  但是代書在新竹的地政事務所辦理過戶不知道可以嗎?

4.辦理履保，代書是不是要由履保公司指派，不能由買方或賣方指定代書?

以上問題，先謝謝回覆

作者: 風花 時間: 2014-8-14 09:43

大大您所述的情形在實務上經常可見。
賣方不動產上有擔保物權的比比皆是。
實務上的作法，只要有履保專戶，買方匯進去任何一筆款項，都清清楚楚，
有資金流向的清楚證明。
另外，簽約之初要找雙方都信賴的地政士，賣方已經把權狀放在地政士那裡，也不可能讓他拿回去。
程序是一直在跑的。
而塗銷抵押權登記和移轉所有權是不同的程序，
只要拿到清償證明就可以塗銷抵押權登記。
清償證明哪裡來的？當初應該在私契裡寫清楚，賣方匯入的錢，足以塗銷抵押權登記，就要先還銀行，再去塗銷抵押權。
賣方拿到錢還不去塗銷抵押權登記的話，你才要擔心吧！

作者: chinang 時間: 2014-8-14 10:16

1.是先塗銷抵押權才過戶，還是先過戶再塗銷抵押權?
  --->先過戶再塗銷
2.塗銷抵押權和過戶可以在同一天辦理嗎?
  --->可以,只要時間抓得好
3.辦理過戶有限定在土地所屬鄉鎮的地政事務所嗎? 譬如土地在彰化，
  但是代書在新竹的地政事務所辦理過戶不知道可以嗎?
  -->不可
4.辦理履保，代書是不是要由履保公司指派，不能由買方或賣方指定代書?
  -->不是,履保公司應該會跟您說您附近有哪些代書可配合, 自己也可以找跟"履保"有配合的代書!

作者: 種瓜得蟲 時間: 2014-8-14 11:59

chinang 發表於 2014-8-14 10:16
1.是先塗銷抵押權才過戶，還是先過戶再塗銷抵押權?
--->先過戶再塗銷
2.塗銷抵押權和過戶可以在同一 ...

也就是說
如果土地在彰化縣和美鎮
辦理過戶就一定要到和美地政事務所對嗎?

作者: pineman 時間: 2014-8-14 13:21

　　一般銀行提供的是「價金信託」（仲介提供的也多是此類），知名的建經公司提供的是「履約保證」，不過一般人很少看清楚合約內容，都混稱為「履保」。你用括號內的兩個詞去google，會發現保障內容不太一樣。

　　簡單講，前者是中立第三者幫忙保管錢，一旦出問題還是要自己去打官司，要回已動支的差額。後者是類似保險，對買方而言沒辦法拿到產權清楚的房地產，就賠你全部買方已支出的錢（對賣方則是發生問題不是歸還屋，就是付給賣方合約金額），然後建經公司自己會去代位求償。

　　後者會有特約地政士（名單都列在網站上可查，據說特約代書要把自己的房地產設定抵押給建經公司做為保證才能當的），前者一般代書多半都可以請銀行承做（因為只負責管錢，沒有賠償責任，銀行當然樂得承做）。

　　雖然銀行的價金信託不負責賠錢，不過已經比傳統的方式安全許多，至少有銀行相關負責人員在盯著過戶清償等進程。這裏主要是提供多一些資訊給大家參考。

作者: 種瓜得蟲 時間: 2014-8-14 14:27

pineman 發表於 2014-8-14 13:21
　　一般銀行提供的是「價金信託」（仲介提供的也多是此類），知名的建經公司提供的是「履約保證」，不過一 ...

原來是這樣
又長知識了
但我上網查了合X與僑X等建經公司
感覺上也是價金信託
出問題也是要等法院判決才來決定專戶裡面的錢要給誰
p大所說的先賠償給某方之後再代位求償的知名建經公司是哪一家?
還有他的手續費是不是比較貴? 大概是幾趴
若不方便明說請發PM給我
謝謝啦

作者: pineman 時間: 2014-8-14 16:57

本帖最後由 pineman 於 2014-8-14 17:14 編輯

種瓜得蟲發表於 2014-8-14 14:27
原來是這樣
又長知識了
但我上網查了合X與僑X等建經公司

出問題也是要等法院判決才來決定專戶裡面的錢要給誰
p大所說的先賠償給某方之後再代位求償的知名建經公司是哪一家?
還有他的手續費是不是比較貴? 大概是幾趴

法院判應該是指要確定責任在誰那方（應該說建經公司也必須透過法院判決確定責任歸屬，才能依約執行把錢給買方或賣方）。如果是賣方責任，那麼買方所付的錢即使已經因合理原因動支，一旦不能獲得產權，建經公司會把錢墊付給買方，自己再去追償。銀行只負責信託（確定每筆錢都是合理動支，相關程序有做到，理論上這樣出問題的機會就已經很低了），但法院判決是賣方責任後，把剩下的錢歸還買方，已經支用的錢銀行也不負責先墊再再追償，也就是萬一出問題，已動支的部分還是要買方自己想辦法追回來。所謂的合理動支不是賣方領走的（賣方領走的還是不在保證範圍），而是塗銷設定等所需的。

我因為有用過銀行價金信託，也看過建經公司網貢的說明，才知道兩者有差異。至於建經公司的收費，各家的網貢上應該有寫。我自己是沒真的用過，只是因為曾經有準備要自售房子才去瞭解，已經過好多年，收費標準已經忘記了。如果是透過各大知名仲介公司，大概也只能配合使用仲介公司提供的「履保」（實際是銀行價金信託），沒得選擇吧。如果大大是要自售，或者是遇到的賣方願意由買方選擇履保，再考慮使用建經公司（僑X和安X是國內最知名的兩家，算是值得信賴，特約代書都列在網貢上，買賣雙方都不需要擔心代書是對方挑的）。

作者: 種瓜得蟲 時間: 2014-8-14 17:46

pineman 發表於 2014-8-14 16:57
法院判應該是指要確定責任在誰那方（應該說建經公司也必須透過法院判決確定責任歸屬，才能依約 ...

突然想到一個問題
如果是買方要貸款，履保對於地主好像比較沒保障
因為可能只付了3~5成價金
就要先過戶給買方才能辦貸款
但是假如買方貸款辦不成
或是辦的金額太低
買方又不願意過戶還給地主
雖然買方有簽本票
但也可以賴皮不還錢
像這種情形
代書會用什麼方式防止買方短時間又過戶給別人?
譬如過戶的時候有限制登記或是預告登記?

作者: chinang 時間: 2014-8-14 19:28

種瓜得蟲發表於 2014-8-14 17:46
突然想到一個問題
如果是買方要貸款，履保對於地主好像比較沒保障
因為可能只付了3~5成價金

突然想到一個問題
如果是買方要貸款，履保對於地主好像比較沒保障
因為可能只付了3~5成價金
就要先過戶給買方才能辦貸款
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以上這現象正常作業不會發生!
因為有確定銀行貸款今天確定要撥款了
代書手上早就都已經請買方填寫好領款與匯款單了
才會去辦過戶接著塗銷,這樣才不會產生瑕疵

以下不會發生!

作者: chinang 時間: 2014-8-14 19:34

種瓜得蟲發表於 2014-8-14 14:27
原來是這樣
又長知識了
但我上網查了合X與僑X等建經公司

我聽過的建經公司

橋馥建經 (無任何仲界公司背景)  / 第一建經 (台灣房屋的) / 安信建經 (信義的)  / 永慶自己的

手續費  萬分之六  , 100萬收600塊  ,雙方一人一半!

我推薦  橋馥建經,法務專業中立

作者: 種瓜得蟲 時間: 2014-8-14 22:59

以上這現象正常作業不會發生!
因為有確定銀行貸款今天確定要撥款了
代書手上早就都已經請買方填寫好領款與匯款單了
才會去辦過戶接著塗銷,這樣才不會產生瑕疵
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c大說不會發生已過戶但貸款額度不夠的問題
是不是說
貸款額度核准下來之後
只有核貸金額+目前履保專戶的金額=總價金
代書才會辦理過戶
過戶到買方之後銀行才會將核貸金額匯入履保專戶

所以到銀行辦理貸款
還在審核貸款金額的流程
是不需要過戶到買方
跟我在網路上看到有些人說
要先過戶才能辦理貸款好像是錯的
正確應該是說要先過戶銀行才會撥款
但過戶之前就可以得知核貸金額有多少
應該是這樣沒錯吧?

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