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標題: 農業設施無法過戶.......... [打印本頁]

作者: 米粒 時間: 2014-8-23 21:47 標題: 農業設施無法過戶..........

有請版上前輩解惑.......
這個月20號土地過戶完成並交地,然原地上有一農業設施於去年由前地主申請建造,
為何我買其地並包含所有地上/地下物,而此農業設施卻無法過戶到我的名下;
此案前地主是交由中X仲介處理,而代書也是該仲介公司專屬辦理,
我有問該代書為何農業設施無法辦過戶轉移,其告知現今法令為"農業設施為申請人專屬使用無法過戶轉移",
這真為如此嗎.......?
個人才初學遣有請版上前輩解惑,地處屏東縣新埤鄉,先行感謝各位!

作者: 阿俊 時間: 2014-8-23 21:51

本帖最後由阿俊於 2014-8-23 21:53 編輯

他沒有設立稅藉..你請代書拿容許使用去設立稅藉後  再用稅藉過戶吧

不過  有可能會補徵5年的房屋稅後  才准設立稅藉...
並且過戶前  也要繳契稅

將來每年都要繳房屋稅(有可能)

作者: 米粒 時間: 2014-8-23 22:42

感謝俊大的回應,補充一下資料,此農業設施前地主有設籍並申請門牌,且也有繳交103年房屋稅,
依俊大的見解這是何因?

作者: 山林雅境 時間: 2014-8-24 02:06

既然過戶前的農業檢查已經過關，表示這些設施是合法申請已有執照。表示是既有的設施非新建。沒有違規上的問題。既然主管機關這樣說，
那就給它們用自己名義去再申請一次。當然延用原農主的種植作物，種種計劃（除非作物已更改才用新種種計劃）
我想主管機關想的應該就是這個吧！！？？
如果沒過頂多由原地主名義去耕作使用設施。合約已訂含地上物設施還是您的。我想主管機關在從新申請設施時，種種計劃沒違背過去的方式，還不致於繼續卡下去吧！

作者: 米粒 時間: 2014-8-24 08:00

感謝山林兄的建議.......
補充一下:
前地主本身有房子,再加上此地於102/01取得過戶,
因要回加拿大故先賣此地,其擁有此地上未滿2年,
代書告知"會繳到奢侈稅,除非分開辦理",這是我在前地主與代書私下談時側聽到的,
不知是否為此變通方式避稅,但畢竟"奢侈稅"不是此案完整過戶的阻礙,這是前地主個人之問題;
我明天再次問問代書,並將俊大所告知的知識提出反駁.

作者: 阿俊 時間: 2014-8-24 14:06

本帖最後由阿俊於 2014-8-24 14:43 編輯

米粒發表於 2014-8-23 22:42
感謝俊大的回應,補充一下資料,此農業設施前地主有設籍並申請門牌,且也有繳交103年房屋稅,
依俊大的見解這 ...

那你要去叫代書辦理稅藉過戶

你跟他說你要辦理"稅藉過戶" 或是先辦保存登記再過戶(不是每一個縣巿都可以)
原屋主要再一張印鑑證明

頂多是再向稅捐處解釋一次

作者: 阿俊 時間: 2014-8-24 14:09

本帖最後由阿俊於 2014-8-24 14:59 編輯

米粒發表於 2014-8-24 08:00
感謝山林兄的建議.......
補充一下:
前地主本身有房子,再加上此地於102/01取得過戶,

唉..............
看來代書..............
農地的奢侈稅是對地  不對建物  ..除非此地領不到農證  否則不必課奢侈稅

如果每塊地都如此..那有農舍的人怎辦

只要農地可以取得農業證明  不管你地上物有多少間  買入是1天還是1年  都不必繳"奢侈稅"
如果領不到農證  表示他要繳土增稅了

我們來整理一下奢侈稅
1)農地:必須取得農業使用證明  才可以符合免課...不管是都內  都外  是否課的到土增稅取得農證是免課奢侈稅的唯一方法(例外是自用)
有的人很天真 ..以前法拍到農地  當年度移轉  就不須辦農證  結果奢侈稅就中了

2)都計內的土地..:不管有沒有建物  均須持有二年以上  否則就扣到奢侈稅
3)非都巿土地建地:
純素地  就沒有二年的管制..............
有建築物  就有二年的管制

工業用地我沒有延究

如果版主的代書有這種問題  你可以建議他直接去問稅捐處奢侈稅專員..
有另一種可能是..
代書疏忽了  沒有先辦保存登記後  再房屋連土地一併過戶...或是沒有同一時間內一併土地建物一起辦..
造成土地已過戶結案  但是建物卻還沒過戶到..造成建物要單獨過戶..
這時提供你給代書几個作法:
1)廢稅藉  重新補辦農業設施  但是有可能會追邀土增稅及奢侈稅更大條
2)叫地主辦贈與給你  因為土地是買賣  房屋是送的話  贈與不用繳奢侈稅...
3)叫地主把印鑑證明和卬鑑章蓋好在移轉書上(半年內有效)..等奢侈稅時效過了後再去辦過戶(假設半年內到期  否則他就要留全部的過戶證件在代書處  但是又卡到當時他不在國內  有可能政府又不承認)
4)去稅捐處解釋說  建物漏辦過戶

我看來看去如果真的閃不掉  只有贈與一途了

對了...
去年我有去稅捐處作過筆錄..
起源是  我在N年前有買一間房子  合法的建築物是2層樓  3樓是違章..
購入原因是法拍
但是  我一直不知道三樓的稅藉是第三人所有..直到去年我賣掉後(當初辦法拍和現在幫我賣的人是同一人)  才發現這個問題...當然幫我辦的仲介  他要處理這個問題..
結果他去找上三樓違章的稅藉所有人  跟他買回來..
但是他很天真  沒有直接過戶給買方  而是先過到他名下  再過戶給買方

經過了半年多  稅捐處就來文了  叫我們去解釋這種問題....我就把來龍去脈過程全部說出來  說三樓是違章的  只有稅藉...並沒有對價關係...最後  就不了了之了

http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... 49&fromuid=1499

農業用地作農業使用認定及核發證明辦法
參考4.5.6條農用和非農用的定義

作者: 樂活族 時間: 2014-8-24 19:30

阿俊發表於 2014-8-24 14:09
唉..............
看來代書..............
農地的奢侈稅是對地不對建物 ..除非此地領不到農證否 ...

哇，這麼複雜

這只有專家才會

作者: yuank 時間: 2014-8-24 23:17

1.有點疑問，那個農業設施是「農舍」嗎？還是資材室？
因為依農發條例18條4項「農舍應與其坐落用地併同移轉」，不能只過戶土地不過戶農舍阿。

2.在買方的立場，重點是契約標的物怎訂的？尾款給了沒？
契約若有約定房地要過戶，就得全拿到，否則對方就違約，尾款先緩著。

作者: copy 時間: 2014-8-24 23:40

本帖最後由 copy 於 2014-8-24 23:57 編輯

這個問題,看似簡單含合法申請的農業設施之農地買賣,好像有點難度!!
幾個農地買賣狀況~
1.含合法農舍無違規的買賣
2.違建(無建照或無申請)建物買賣
3.合法農業設施無違規的買賣
4.合法農業設施有違規的買賣

補充yuank大大的問題~
依農發條例有無規定農業設施可只過戶土地而不過戶農業設施?有無標準移轉方式?
一、農業設施有農作產銷設施。
二、林業設施。
三、自然保育設施。
四、水產養殖設施。
五、畜牧設施。
六、休閒農業設施。
七、綠能設施。

以上設施或許皆可設立稅藉門牌,但如果沒有設置如何過戶移轉?
是否在訂立契約時註明農地與農業設施一同移轉即可?此法足夠保障買方的所有權益?

作者: copy 時間: 2014-8-24 23:47

山林雅境發表於 2014-8-24 02:06
既然過戶前的農業檢查已經過關，表示這些設施是合法申請已有執照。表示是既有的設施非新建。沒有違規上的問 ...

山林兄,這話有點問題.
賣方是否有取得農用證過戶並不知,合法申請未必取得建造,所以不一定有執照.
我這樣問是覺得代書過戶的方式似乎在規避一些事情.

作者: 山林雅境 時間: 2014-8-24 23:56

copy 發表於 2014-8-24 23:47
山林兄,這話有點問題.
賣方是否有取得農用證過戶並不知,合法申請未必取得建造,所以不一定有執照.
我這樣 ...

我是假設已過戶的是農地。農地過戶只有兩個選擇＿農業檢查農地農用，或是直接繳增值稅。
第二項可能一般人比較不會去選。第一項既是農業檢查了，勢必包含了這些農業設施。如果已經過戶，想必檢查已經通過。

作者: copy 時間: 2014-8-25 00:05

是啊!就是如此,問題不難.
但建物無法併同移轉,這其中有點怪怪的.
如果我買一筆農地,地上有一棟建物我並沒有所有權,未來會不會衍生問題?

樓主過戶前是否有鑑界?賣方是否有取得農用證明?

作者: 阿俊 時間: 2014-8-25 09:21

copy 發表於 2014-8-25 00:05
是啊!就是如此,問題不難.
但建物無法併同移轉,這其中有點怪怪的.
如果我買一筆農地,地上有一棟建物我並沒 ...

這個問要來說清楚了

目前規定  只有農舍和農地  才須併同移轉設定抵押...其他的設施並沒有強硬規定
再者  這個版主他的地上物並無保存登記  所以你看不出他有建號..
中華民國對不動產登記制度  在土地是採強制登記  建物則採任意登記制

就算你有取得使用執照的建物  你沒有去地政機關辦理保存登記  也是只會出現稅藉而已

版主的問題  我剛去問了國稅局一次
他回答是
只要農業用地符合免課徵土地增值稅  他們就免課奢侈稅了
至於版主的土地因為已被事先過戶了  而房子漏掉了..
就必須再次取得農業證明來舉證  本案確實為農用..只是因為當初漏辦了過戶  現在補辦  即可

作者: 阿俊 時間: 2014-8-25 09:24

本帖最後由阿俊於 2014-8-25 21:15 編輯

copy 發表於 2014-8-24 23:40
這個問題,看似簡單含合法申請的農業設施之農地買賣,好像有點難度!!
幾個農地買賣狀況~
1.含合法農舍無違規 ...

農業設施並沒有強硬規定一定要和土地同一所有權人..

作者: copy 時間: 2014-8-25 11:54

本帖最後由 copy 於 2014-8-25 11:58 編輯

版主的土地因為已被事先過戶了而房子漏掉了..
就必須再次取得農業證明來舉證本案確實為農用..只是因為當初漏辦了過戶現在補辦即可

瞭解.
如此衍生二個問題.
土地已過戶,辦理農證是以現任地主或是前任地主名義?
代書所說"農業設施為申請人專屬使用無法過戶轉移"似有迴避自己未盡事宜的錯誤.

我想到卓蘭一位朋友家族一筆土地耕做了40幾年,且各自權利範圍也非常清楚,分割成5筆農地一筆丙建.
因早年老人家不識字,代書不知如何辦理,分割未按範圍分割,移轉贈與亦未按權利面積範圍位置.
兄弟各拿一張權狀 ,結果要買賣時,可想事情大條複雜了!
又其中一位在以為自己的範圍邊邊位置蓋了一間工寮,鑑界後發現蓋在叔伯的土地上...........自此家族大家臉都綠了!

版主這項問題應有方式解決.
歷史背景有時出錯未發現未處理會讓往後複雜化.
十幾二十年後,有位年輕人莫名發覺繼承一棟建物跑來要錢要求返回.
自己卻又拿不出當時交易文書以供證明權利就麻煩了!

作者: 山林雅境 時間: 2014-8-25 12:22

copy 發表於 2014-8-25 11:54
瞭解.
如此衍生二個問題.
土地已過戶,辦理農證是以現任地主或是前任地主名義?

若有建照使用執照的確就可以隨同土地一起過戶給新地主。
稅籍證明有點像是沒有使用執照下的確保產權方式，以前在花蓮也碰過有土地權狀也有建物就是沒有地上物的執照，價格便宜問過代書也是以稅籍證明方式接洽，唯賣方既是仲介卻沒把上一手處理好這事，行事回應都含糊最後就以退回折衝金來結束。
至於農地如果申請的是資材室，面積又低於45平米，核准主管機構就在鄉鎮公所農業課，如此農業設施要改名的確只有再開一個申請，再一次對設施容許做審核。若有增建或違規而無法改善，是有可能失去獲核准的權利。但稅籍證明是可以證明擁有者這無疑問。

作者: 阿俊 時間: 2014-8-25 12:25

山林雅境發表於 2014-8-25 12:22
若有建照使用執照的確就可以隨同土地一起過戶給新地主。
稅籍證明有點像是沒有使用執照下的確保產權方式 ...

能可以辦保存最好是去辦妥雖然有一些縣巿地政單位仍然不肯受理

作者: 阿俊 時間: 2014-8-25 12:28

copy 發表於 2014-8-25 11:54
瞭解.
如此衍生二個問題.
土地已過戶,辦理農證是以現任地主或是前任地主名義?

"農業設施為申請人專屬使用無法過戶轉移"
沒錯  代書應該是為自己的錯誤來迴避責任..

今天去問了地政...
案件過戶時  地政存有全部資料  可以申請一份影印本來佐證..
而且農業設施過戶時  要附許可才可以(許可上有地號)..

版主可以持上面的問題去找代書和賣方談也可以當面去問國稅局...

作者: 米粒 時間: 2014-8-25 12:29

感謝樓上各位前輩的解惑，剛剛運用了各位的知識與代書通過電話，
稅籍的部份這兩天就可辦好；
至於農業設施(只是一個鋼構建物，高2.4m/長24.75m/寬6.56m的框架)原地主在上方安裝太陽能板，
下方部份作水耕與養雞鴨；(此農業設施有申請門牌並有繳房屋稅)
代書回應說〝農業設施使用執照〞無法變更使用人，
且買賣契約有載明地上/下物設施包含在此案買賣，不會有任何問題產生。

作者: 米粒 時間: 2014-8-25 20:38

個人買此地也算是〝緣份〞，從看地到過戶轉移前後20天，到現場只2次，
會如此快速是地上已整理完備，有水(地下水60m 3吋管)有電，一間5坪小木屋，
再加一間溫室，再來就是合法申請的50坪農業設施，地上也種了火龍果(紅肉),
並已可收成，重點臨路旁邊是台糖數十甲平地造林，總費350......

作者: 阿俊 時間: 2014-8-25 20:52

米粒發表於 2014-8-25 12:29
感謝樓上各位前輩的解惑，剛剛運用了各位的知識與代書通過電話，
稅籍的部份這兩天就可辦好；
至於農業設 ...

如果稅藉可以移轉容許使用上的名字是誰沒差..
就像你跟別人買房子使用執照上的名字是建設公司或其他起造人一樣意思...

最重要的是
繳房屋稅的人是你的名字這就夠了

作者: 米粒 時間: 2014-8-25 21:44

俊大太感謝您了............,本來七上八下差點高血壓，
現心上大石頭完全消失，再次感謝您的解惑，
也感謝不吝提供資訊的各位前輩。

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