2home 打造桃花源

標題: 購買農地目前遇到難題了~~ [打印本頁]

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-1 13:58 標題: 購買農地目前遇到難題了~~

本帖最後由 cat87031@gmail. 於 2014-12-1 15:47 編輯

各位大大好:

小妹家最近要買一塊農地,也付了定金(無房仲,想找代書).....故事是這樣的~~

目前代書說.地上物有一個房屋(無建號),無法過戶

地主手上只有權狀(2.45分 )

80年購買,當時購買時,上面只有一個工寮(可過戶-所以買到地,鄉公所有來看過)
88年在由老一代過戶如下一代,已把工寮改建在大一點...但至少有20坪(可過戶-鄉公所有來拍照-目前地主由88年使用到今,但當中又增建約10-20坪,應該目前有40坪)
104年現在要由小妹家來購買,但代書說不能過戶(哭哭)

小妹我查了法規.....
89年前蓋的農舍....不是可以算合法嗎??

現在代書說要拆上地上物~~

現在怎麼辦~~已付定金~~卡住了~~下一步怎麼走呢～~只好上網求各位大大~~

作者: 1314 時間: 2014-12-1 14:05

地上物有一個房屋(無建號),無法過戶..應該是說那個房屋本身不能過戶吧.
說那個土地過戶是獨立的.
房屋本身如屬無權佔有，可以協調拆屋或是訴訟方式來拆屋.

付了訂金.土地所有權人應該負責把土地產權清楚點交給您.
否則契約上一般是賣方視為違約.可以解除契約.賣方要賠償買方的.

作者: 2home 時間: 2014-12-1 14:16

土地所有權人和房屋所有權人是否不同人,如果不同人是否是該視為兩個物件,兩者都要同意過戶!

如果是違建,應該是違反農地農用,該地號要徵歷年來累積的土地增值稅,如果土地增值稅大於房子的現值,那拆掉辦農地農用可能會比較划算吧!

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-1 14:21

房屋本身不能過戶吧~~房屋無建號.怎麼過戶???
土地所有權人與房屋是同人....

只是代書說..現在土地要過戶有問題....因為上面有違建物..要拆..要不然就要辦許可證,或繳增值稅~~

因為小妹我不太懂.想要問問~~
不是89年前取得農地...他算是老農配建~~也算違建嗎??

作者: 山林雅境 時間: 2014-12-1 14:28

增值稅是誰付是個問題，稅法規定是賣方付。但雙方有談到這些嗎？或是拆不拆掉有無討論？
想留建物就是是否有增值稅問題？還是有無降低課增值稅的面積方法？我想89年前建物合法化的手段，可能對目前的合約緩不濟急。還是雙方對此有無面對的共識？

作者: 阿俊 時間: 2014-12-1 14:29

你要求地主補照再過戶

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-1 14:30

本帖最後由 cat87031@gmail. 於 2014-12-1 14:37 編輯

現在有點亂~~
小妹的意思是想留建物~如何用現有法規來辦法~但地主不想付增值稅??
補照??要補什麼照~

若去申請農地農用~~不用增值稅~那依現在狀況可以申請嗎??如何申請呢??

還是可以跟小妹說說~指點如何辦法的程序~~

作者: 2home 時間: 2014-12-1 15:00

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-1 14:21
房屋本身不能過戶吧~~房屋無建號.怎麼過戶???
土地所有權人與房屋是同人....

無建號也可以過戶,很多老農舍都是只有使用執照,只要有繳稅就有稅籍證明!

如果是違建,可能賣方問題比較大,可能賣方也不知道土地增值稅這麼可怕!

若對方事後從代書那裡知道要繳高額土地增值稅,而之前的賣價又無反應出來,反悔的機會就很大,所以很多糾紛就是這樣冒出來的.

您可以自己先請代書試算一下土地增值稅要繳多少,自己心理先有個底,若真的很喜歡想快點完成交易,就想辦法過戶前幫地主農地農用或農舍合法化.

我之前買的農地,也是自行交易沒找仲介,也有這樣的問題,賣方從頭到尾都不知道有土地增值稅的問題,給我很阿殺力的價格,後來我私下算了一下20幾年都沒有交易的土地增值稅高的驚人,近農地 1/4 價格,若隱瞞不告知很不道德,我就主動告知,對方馬上嚇一跳並停售了,後來我主動幫忙其處理農地農用,以免產生交易期變長地主變掛不賣的問題,後來都很順利農地農用皆大歡喜! 只是我以後也需盡量保持農地農用,否則這高額的土地增值稅就是我未來要處理了!

農地農用土地增值稅不是都不用繳,只是先寄帳在現任地主身上!

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-1 15:13

農地農用??要去那裡辦理~~

我上網查了...無建號..叫無保存登記之農舍~~

以下是網路查到的~~
而未辦保存登記建物的事實上處分權如何移轉？現行實務上除了事實上「占有」的移轉外，一般上都由買受人與出賣人共同訂立土地建物買賣所有權移轉契約書（地政事務所的公契，1式2份）蓋妥雙方印章，並貼上印花申報契稅後，據以辦理稅籍登記名義人及水、電申請人名義的移轉，來證明事實上處分權的移轉。

農也可以這樣過戶嗎??

作者: 2home 時間: 2014-12-1 15:18

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-1 15:13
農地農用??要去那裡辦理~~

我上網查了...無建號..叫無保存登記之農舍~~

其實農地農用代書都懂,不拆就補照,我猜應該是連使用執照都沒有,才要拆,花點錢,請代書當中間人,並把地主找到代書那裡去,開個協調會,請地主補照,代書處理,這樣會比較快! 若兩光代書不懂,就換家處理!

作者: kevin 時間: 2014-12-1 15:22

http://www.pader.gov.tw/circulat ... id=2513%B5%B2%AE%D7

03.申請農地農用證明需要準備何種證件？

答：申請農地農用證明需至當地鄉鎮市公所辦理。需準備地籍圖謄本、土地登記謄本、申請人之身分證明文件、印章等，及其他相關文件。若申請土地為都市計畫內土地農業區(土地謄本中使用分區為空白)，需至縣政府申請土地分區使用證明。

作者: copy 時間: 2014-12-1 15:24

農地農用到公所辦理.
您查到的移轉方式是可以,但農地農用證明取不到,土增稅還是需解決.

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-1 15:26

本帖最後由 cat87031@gmail. 於 2014-12-1 15:29 編輯

補照是指使用執照嗎???

因為地主找的代書...說什麼要補什麼...地主也說的不清楚,要我們去問問~我目前是又在了一位當地的代書.他說要幫我去了解~我找市區的代書..說了一堆..只有一句話...拆房子~~

搞的小妹我的頭..好像被蜜蜂叮到一樣~~大包一個~~

作者: copy 時間: 2014-12-1 15:43

沒有建築執造的房子是無法補造的.
請代書以容許(農業設施)的方式申請看看.
如果面積計算等問題或土增稅地主不想繳納,
代書說了很多的意思就是......您可能會面對房子無法保留的情況.

作者: 阿俊 時間: 2014-12-1 15:44

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-1 15:26
補照是指使用執照嗎???

因為地主找的代書...說什麼要補什麼...地主也說的不清楚,要我們去問問~我目前是又 ...

地主如果說不清楚  你就
叫代書去函給鄉鎮公所  先查是否有套繪管制
如果有
就補發使用執照
如果沒有
就補發建照

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-1 19:59

目前狀況回報:

代書說要用地上物移轉也是用農地買賣...???這樣做就不用增值稅嗎???

但copy大大說..
您查到的移轉方式是可以,但農地農用證明取不到,土增稅還是需解決.

真是搞不懂..

作者: jane866 時間: 2014-12-1 21:31

我想應該這麼說：一般土地過戶要繳交土地增值稅，農地可免土地增值稅，免稅的條件是規定要持續耕作，也就是要繼續作農業使用，才能免稅，依現在的情形，是拿不到農地農用證明的，一旦拿不到農地農用證明，要過戶就會有補稅的問題，
而依我蓋農舍申請農地農用證明的經驗，地上不得有任何一項定著物，包括擺的貨櫃屋、水井等。
現在地上有了違建，無法取得農地農用證明，過戶就得補以前的土地增值稅，金額請代書試算看看。

那另一種方式是請原地主把違建合法化，再把申請合法農舍的過程跑一遍，並補繳程序違建的罰款，讓地上物成為合法的農舍，那就可以依農地移轉，可免土地增值稅。

還有請你注意，這塊地不到2.5分，農發條例實施以後取得，只能蓋資材室，而沒辦法蓋合法農舍。

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-1 21:59

土地上有不少的檳榔樹及果樹，有持續耕種，只是在土地上蓋了一棟未保存登記約40坪（半皮鐵屋），這樣可以申請農地農用證明嗎？可以達到免稅嗎？
雖然地主找的代書一直說，增值稅是賣方出（目前暫時無法知道是否有增值稅），買方不需要煩惱，但我覺得若有增值稅的費用的話還是要告知地主一聲

作者: 2home 時間: 2014-12-1 23:29

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-1 21:59
土地上有不少的檳榔樹及果樹，有持續耕種，只是在土地上蓋了一棟未保存登記約40坪（半皮鐵屋），這樣可以申 ...

農地只有2.45分,差最低門檻2.5分還少0.5分就不能合法申請農舍了,若一過戶老農資格也會消失,最後就只能申請灰色地帶的資材室了,無論如何也要保住讓現有農舍合法. 農地才有價值!

作者: sdisuper 時間: 2014-12-2 01:10

我有處理過一塊土地,因為位於水源保護區無法申請任何建設
土地上面有間合法舊房舍就變得非常珍貴,一定要保留下來
所以在不能拆除的前提下,就無法申請農地農用證明,只好乖乖繳土地增值稅
甚至為了儘快整合土地,還繳了奢侈稅
所以如果您要保有舊房舍,就告知賣方要負責繳土地增值稅,不然就不要買了
還有要請代書查清楚舊房舍列冊合法坪數是幾坪
如果被登記的是鐵皮屋,以後能不能改建別種建材(應該是不能),這一切都要考量

作者: dido0419 時間: 2014-12-2 02:22

應該可以先補容許使用 ,等容許使用下來,在申請農用證明就會過了
這是南部目前的作法,因該通用吧

作者: dido0419 時間: 2014-12-2 02:38

假如你在南部,可以幫你了解看看,這小弟常在辦

作者: 阿俊 時間: 2014-12-2 08:14

我個人認為地主是老農
不要補容許應該是要補農舍建照

作者: dido0419 時間: 2014-12-2 10:09

補建照是很正確
補容許是很簡單

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-2 10:31

目前狀況回報:

因為地主在88年過戶時已繳過,當然公告已高於現在公告,所以現在的地不用繳增值稅

目前知道狀況是
1.不能貸款,因為未保存登記,所以銀行無法貸款
2.無法申請農地農用證明,因為地上有農舍(未保存登記),所以鄉公所無法發農地農用證明...

有問些代書或房仲,他們都覺得為了一個合法而去多付那些錢,價值在那裡??其他人不都是這樣做嗎??
又被蜜蜂叮到.....大包一個

作者: 2home 時間: 2014-12-2 11:31

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-2 10:31
目前狀況回報:

因為地主在88年過戶時已繳過,當然公告已高於現在公告,所以現在的地不用繳增值稅

沒保存登記,有使用執照一樣可以辦理農地農用.除非您現在買的這間真的是違建!

無法農地農用,又不用繳土增稅,那就不用拆房子了,現況移轉就好了,還是現在法規有變? 農地移轉,不管有無農地農用,一律要恢復原狀,那標準又是什麼? 現在法院拍賣的土地,很多地上物都是未保存登記甚至違建,一樣沒有拆,也是現況移轉!

未來申請農舍會越來越困難,合法農舍會越值錢,申請補照一定會比重新申請蓋農舍來的簡單,何況這塊地只有2.45分 ,還未達蓋農舍最低標準,現在己有間老農舍對方又是老農身份,何不好好保握?

作者: cat87031@gmail. 時間: 2014-12-2 11:39

2home 發表於 2014-12-2 11:31
沒保存登記,有使用執照一樣可以辦理農地農用.除非您現在買的這間真的是違建!

無法農地農用,又不用繳土 ...

沒保存登記,也沒有使用執照,所以..在一般人的認知是違建..但房仲及代書覺得大家都是這樣..但用地上物移轉就可..不要在多花錢...

無法農地農用,又不用繳土增稅→代書查到...在88年過戶時已繳增值稅,當時增值稅較高.現在公告地價有降..所以不用繳增值稅...

作者: 2home 時間: 2014-12-2 11:43

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-2 11:39
沒保存登記,也沒有使用執照,所以..在一般人的認知是違建..但房仲及代書覺得大家都是這樣..但用地上物移轉 ...

如果直接移轉,那到您手上還是違建! 未來您要賣公告現值大於現在現值,土增稅還是會算在你頭上,而且被檢舉也是有可能被拆,如果多花十萬,能夠讓前地主把老農舍合法,我覺得值得! 前地主可能怕麻煩,但若您若堅持並協助,對方應該會同意!

作者: dido0419 時間: 2014-12-2 11:43

1:光農地就可以貸款
2:補容許證明等證明下來,辦農用證明就沒問題
3:現在不申請農用證明,將來你要賣依樣會有這些問題
你的代書有可能是常辦房屋,不常辦到農地 (這樣的代書很多)
利率農地的較高 4% 上下
所以建物就地合法(容許使用)很重要有問題可以來電0913786179

作者: 山林雅境 時間: 2014-12-2 12:04

假如賣方願意繳土增稅，就不用去申請農地農用證明。這要看當初的合約有無相附和，
還有賣方或是代書有沒有意願往申請建物補件往合法方向努力

作者: dido0419 時間: 2014-12-2 14:58

有床收起來,有廁所用竹子塞爆他 ,,就地合法不困難
祝你順利交地囉

作者: 阿俊 時間: 2014-12-2 19:12

cat87031@gmail. 發表於 2014-12-2 10:31
目前狀況回報:

因為地主在88年過戶時已繳過,當然公告已高於現在公告,所以現在的地不用繳增值稅

1)無法取得農用那表示你在二年內都不能"反悔"買地而要賣掉否則會課奢侈稅
2)看你自己...如果你不硬要農舍那你過戶後補容許吧..民國92年1月以前..面積未超過250平方公尺補照都很簡單

作者: 阿俊 時間: 2014-12-2 19:14

2home 發表於 2014-12-2 11:31
沒保存登記,有使用執照一樣可以辦理農地農用.除非您現在買的這間真的是違建!

無法農地農用,又不用繳 ...

現在一堆環保團體天天轟農舍問題..
我在猜在不久的將來應該會從嚴...

作者: 魚貓貓 時間: 2014-12-13 11:09

本帖最後由魚貓貓於 2014-12-14 09:40 編輯

感謝各位大大，也特別感謝dido0419（黃大哥）電話上的指點
目前現在有所進展，已與地主代書簽訂契書，有要求補辦及建物第一次登記，總算第一步跨出，不知後續還有什麼難關在前面，至少努力往目標前進，若還有什麼要特別注意的，也請各位大大都提點小妹，謝謝

作者: 米粒 時間: 2014-12-13 21:59

老農地(民國89年前取得)的優勢就是沒門檻可蓋農舍，依版主這塊未足2500平方(756.25坪)，過戶取得後是無法蓋農舍的，也就是說你極力要保留的40坪房本質上就是非法的違建；建議請地主補件將房舍合法後再過戶於你，如此這塊地的價值性才會高，你爾後住起來也踏實。

作者: 魚貓貓 時間: 2014-12-15 09:46

米粒發表於 2014-12-13 21:59
老農地(民國89年前取得)的優勢就是沒門檻可蓋農舍，依版主這塊未足2500平方(756.25坪)，過戶取得後是無法蓋 ...

米大大您好:目前我們請地主幫我們補辦建物第一次執照,所以過戶時間要等到所有程序辦完才可以過戶~~這段時間就只能等~~也希望其他有經驗的大大們.可以在提點小妹我有什麼要在注意的~~謝謝

作者: 水蛙 時間: 2014-12-15 15:53

魚貓貓發表於 2014-12-13 11:09
感謝各位大大，也特別感謝dido0419（黃大哥）電話上的指點
目前現在有所進展，已與地主代書簽訂契書，有要 ...

加油!關關難過，關關過，大家都是這樣一路走過來的，
等克服困難後，真正擁有農地時，還是會有一堆奇奇怪怪的問題
出現等你去解決

作者: 魚貓貓 時間: 2014-12-16 08:58

水蛙發表於 2014-12-15 15:53
加油!關關難過，關關過，大家都是這樣一路走過來的，
等克服困難後，真正擁有農地時，還是會有一堆奇奇怪 ...

感謝水蛙大大~~這塊地至少也還要明年下半年才能實際真真到我們手上..中間的種種法規規定等..還要等地上檳榔明年度採收完.這塊地就完完全全才能算小妹家的~~等真正擁有農地前,只能看看各位大大的2home家族的成果來...望梅止渴~~

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