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標題: 土地已有買主,共有人不賣怎麼辦? [打印本頁]

作者: all600 時間: 2014-12-8 14:24 標題: 土地已有買主,共有人不賣怎麼辦?

土地為10人共有,有7人想賣但是持分不足1/2 ,已有買主要購買整筆土地,但是其餘3人共有人認為開價太低,不願意賣,雖然數次提高價錢還是無法滿意,也無意吃下共有部分,請問有甚麼方法處理?

作者: sdisuper 時間: 2014-12-8 14:45

雖然人數佔多數,但持分不足1/2,於法就一切免談了

建議想辦法先買到1/2持分,再行使土地法34-1條進行整合

作者: 樂活族 時間: 2014-12-8 20:48

長期抗戰

買願意賣的持分
往下砍
等

作者: FlyNews 時間: 2014-12-8 23:47

本帖最後由 FlyNews 於 2014-12-9 00:08 編輯

1. 等那3人願意賣

2. 等到願意買"非整筆土地"的買主。 (土地分割)
共有人可優先承購,搞不好某個共有人錢較多,看到你那麼想賣,就還是買了!

土地法34-1第六項：依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

作者: all600 時間: 2014-12-9 12:00

1人長期占用一部分(持1/5)-->不願賣也沒錢買
1人(持1/5)-未達希望價錢不賣-->也不想買
1分(持1/5)-國有財產局
因土地為長條型,臨路部分只有3 ~ 4公尺,不是很好分割

有點想用下面最後一條辦法來進行,不知道是否可行?
（１）共有土地裁判分割方法
　　依民法第八百二十四條規定，共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命為左列之分配：
‧以原物分配於各共有人。
-->‧變賣共有物以價金分配於各共有人<--

作者: 山林雅境 時間: 2014-12-9 13:19

持分地會比完全自有地的交易價格差異原因就是這樣。我也有不少類似的農地
如果要上法院申請裁定變價拍賣，也要肯上法院的所有人都同意。除非不肯賣的人也不出席法院。
自己持分如果想賣，就便宜賣自然有買主。
如果想留就長期抗戰慢慢買下願意賣的，等到合乎法律的條件再談其他。
如果不願意賣的能分割出來，能達到附和法律的條件也是方式
總之，持分地有一定的買賣或使用的障礙。要處理就要有耐心。

作者: 山林雅境 時間: 2014-12-9 18:43

all600 發表於 2014-12-9 12:00
1人長期占用一部分(持1/5)-->不願賣也沒錢買
1人(持1/5)-未達希望價錢不賣-->也不想買
1分(持1/5)-國有財 ...

未達希望價錢者的1/5不賣＿＿這個人是遊說溝通的主要對象。留到下一代持份者變多問題更難解，這個議題是這3/5者共同的利害。
如果能摸清價格底限。這個價格與原先願意賣的2/5的價格差異做個比較。
這個差價部份看是買主能否吃下？或是由2/5願意賣者與買者均攤？
總之有捨有得多加折衝幾回，再如何也比無法成交還好

作者: leonardo 時間: 2014-12-11 00:58

本帖最後由 leonardo 於 2014-12-11 09:28 編輯

all600 發表於 2014-12-9 12:00
1人長期占用一部分(持1/5)-->不願賣也沒錢買
1人(持1/5)-未達希望價錢不賣-->也不想買
1分(持1/5)-國有財 ...

有點想用下面最後一條辦法來進行,不知道是否可行?
（１）共有土地裁判分割方法
　　依民法第八百二十四條規定，共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命為左列之分配：‧以原物分配於各共有人。-->‧變賣共有物以價金分配於各共有人<--

是可行的, 協議分割須全部共有人"過半數"之同意, 法院判決分割(或是變賣共有物以價金分配於各共有人)只要一個人同意。可以委託有經驗的代書辦理。

作者: 笨羊 時間: 2014-12-11 03:13

本帖最後由笨羊於 2014-12-11 03:29 編輯

all600 發表於 2014-12-9 12:00
1人長期占用一部分(持1/5)-->不願賣也沒錢買
1人(持1/5)-未達希望價錢不賣-->也不想買
1分(持1/5)-國有財 ...

照您的說法:

1. 土地為10人共有,有7人想賣但是持分不足1/2 , 其餘3人認為開價太低,不願意賣.

2. 其餘3人是:
1人長期占用(持1/5), 不願賣, 也沒錢買
1人(持1/5), 未達希望價錢不賣, 也不想買
1分(持1/5), 國有財產署
-------------------------------------------------------

依小弟看法, 解決步驟有三:

一. 滿足持分及人數皆過半的條件: 買方先買下5人持分

] 土地法第34-1條
] 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，
] 應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。

] 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；
] 其不能以書面通知者，應公告之。

] 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。
] 於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。

] 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

] 土地法第三十四條之一執行要點
http://www.land.moi.gov.tw/law/c ... amp;lawname=%A4g...

] 第6點
] 本法條第一項所稱共有人過半數及其應有部分合計過半數，指共有人數及應有部分合計均超過半數.

可知: 必須持分過半, 也必須人數過半.
願意賣的7人出賣持分時，不願賣的2位私人雖然得以同一價格優先承購, 但他們不想買, 不會構成阻礙.

解決方法:
(a) 願意賣的7人中的5人先賣給買方, 辦好移轉登記. 變成:

買方1人
願意賣的留下2人, 以上3人持分2/5

國有財產署算1人, 持分1/5
不願賣也沒錢買1人, 持分1/5
嫌價錢低不賣也不想買1人, 持分1/5

(b) 買方接著將國有持分1/5買下, 變成:

買方1人
願意賣的留下2人, 以上3人持分3/5

不願賣也沒錢買1人, 持分1/5
嫌價錢低不賣也不想買1人, 持分1/5

總共3人持分3/5, 滿足持分及人數皆過半的條件, 就可按土地法第34-1條進行全筆土地之處分.

二. 接著申購國有持分

] 國私共有土地處理原則
http://www.fnp.gov.tw/Edict.php? ... =108&act=ArtAll

] 第3點
] 國私共有土地國有持分辦理出售，承購人非他共有人時，除其他法令另有規定外，
] 應依土地法第三十四條之一第四項規定，限期通知他共有人優先承購.

因為買方已經是私有持分所有權人（稱為他共有人）,
故他若購買國有持分, 國有財產署不必通知 [不想賣的2位他共有人] 優先承購.

] 第5點
] 他共有人處分其私有持分，函詢本署是否優先承購時，除國有持分已有使用計畫者外，不予主張優先承購。

所以步驟一那5人賣持分給買方, 要函詢國有財產署是否優先承購, 但國有財產署會答覆 [不優先承購].

] 第1點
] 為利國私共有土地有效利用，除有下列情形外，國有持分得不辦理分割，逕依有關法令規定管理、處分：
] （一）已有自行規劃使用計畫者。
] （二）私有持分所有權人（以下稱他共有人）擬以低於預估當時之市場價格處分全筆土地者。
] （三）申請讓售之國有持分面積逾五百平方公尺，依規定不得辦理讓售者。

] 國有財產法
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0370001

] 第52-1條
] 非公用財產類之不動產，有左列各款情形之一者，得專案報經財政部核准讓售︰
] 三、共有不動產之國有持分。

只要國有財產署持分1/5的面積小於500平方公尺, 為利國私共有土地有效利用,
國有持分得不辦理分割，逕依國有財產法專案報經財政部核准讓售給買方.

三. 按土地法第34-1條進行全筆土地之處分

買方購買5人私有持分及國有持分之後, 也是私有持分所有權人,
與願意賣的剩下2人, 總共3人持分3/5.

土地持分及人數皆過半, 就可行使土地法第34-1條進行全筆土地之處分.

作者: all600 時間: 2014-12-11 21:15

感謝笨羊大詳細解說, 因為國有財產局持分超過500平方公尺,所以沒法承購國有財產局持分,只能將國有財產局及不願意賣的人之持分用34之1方式賣給買主!!
現在只能全力向嫌價錢低不賣也不想買那人來溝通了!!

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