2home 打造桃花源

標題: 合法農舍但有很多的違建, 買了以後會有問題嗎? [打印本頁]

作者: mowyen 時間: 2015-2-21 16:39 標題: 合法農舍但有很多的違建, 買了以後會有問題嗎?

最近陪友人看了一塊農地, 農地約500坪, 有一合法農舍約80坪蓋二樓, 但是發現有很多的增建,
如旁邊加蓋三間套房(租人), 房子後邊加蓋很大的鐵皮倉庫, 水泥圍牆環繞著農地, 還有水泥走道樓梯等等.....
請問如果買這種農地/農舍會有問題嗎? 需要注意什麼?
如果把違建套房和鐵皮倉庫拆掉, 需要申請嗎?

作者: chensam1999 時間: 2015-2-21 19:35

通常既是合法農舍,也有繳增值税
除非有人去檢舉才會去辦理後續的處理
自行拆除不合法處連公部門都希望你這樣做！
所以應該不會有問題,最好先拍照以证明非行為人_

作者: mowyen 時間: 2015-2-21 19:56

chensam1999 發表於 2015-2-21 19:35
通常既是合法農舍,也有繳增值税
除非有人去檢舉才會去辦理後續的處理
自行拆除不合法處連公部門都希 ...

.......最好先拍照以证明非行為人_.......

請問拍照後是否需要請第三方人(如仲介)簽名?

另外很難拆得完全符合農地規範, 如:

喜歡圍牆, 可以有隱私感
農地裡的水泥走道, 乾淨好走
頂樓鐵皮可以遮雨遮陽

想拆除的部分是加建的房間和破舊的工具間, 移除這些加建物,
可以多種樹或是蔬果等

作者: chensam1999 時間: 2015-2-21 20:04

mowyen 發表於 2015-2-21 19:56
.......最好先拍照以证明非行為人_.......

請問拍照後是否需要請第三方人(如仲介)簽名?

拍照最好有日期以備將來遇見“有人檢舉”
時舉証,免第三人簽名
通常没與人結怨,在台灣大家都很善良不像國外鄰居那麼雞婆
站內行家很多,可多看看應有助益！

作者: yuank 時間: 2015-2-22 10:36

本帖最後由 yuank 於 2015-2-22 10:38 編輯

簽約時註明哪些部分是增建的，及是否已遭主管機關命令拆除。

之後，如果被主管機關查到，是有可能開罰+命拆。(所有人負"狀態責任")
如果要自行拆掉，大概是不會管。

作者: 小漢 時間: 2015-2-22 10:55

怕熱就不要進廚房…

作者: mowyen 時間: 2015-2-22 12:59

小漢發表於 2015-2-22 10:55
怕熱就不要進廚房…

怕熱就不進廚房有點太消極了!

好在2 home人才濟濟, 多聽意見, 多想想
我們自是會斟酌情況來走下一步.

作者: 2home 時間: 2015-2-22 15:02

農地農舍二次施工後的問題未來是否符合農地農用,除了被意外檢舉外,大都是出在未來買賣,拿不到農地農用證明,而被追朔到以往所有的土地增值稅,通常賣方會比買方還怕,若長達二十幾年的土增稅,繳起來會嚇死人,如果我是買方,我會刻意讓賣方一次全部繳完.下次我要賣時,若不幸過不了農地農用.最多只繳我買到賣之間的土增稅. 所以農地不是不用繳土增稅,而是這帳全部會記在現任地主身上.就看你要賣時有無信心拿到農地農用證明!

所以投資客只敢炒素農地不敢炒農舍! 因為五年才能買賣, 而且開發過度還有大筆的土贈稅甚至罰款要繳.

所以現任地主有很多違建,他可能自己頭要抱著燒,要想辦法解決,否則農地農用證明會有問題,當然對方可能會要求一人一半來解決!就看你願不願意!

農地法拍市場,就有很多農地上的違建,若債務人未辦農地農用證明,而法院處理的方式,都是以農用證明拿不到,就直接從拍賣所得,扣除土增稅,違建也未必會拆掉,而是由得標人自行處理! 所以法拍的物件通常有點交的較無爭議且洗的較乾淨!

台灣的法規多如牛毛,照規定來說,連都市內屋的水塔和圍籬都是要申請的,若被檢舉,就要從樓上慢慢把水搭吊下來!若得罪相關人員,毛起來查,一條一條慢慢算,就會發現 , 什麼.... 這也算是違建 ....

作者: 阿俊 時間: 2015-2-22 15:08

mowyen 發表於 2015-2-22 12:59
怕熱就不進廚房有點太消極了!

好在2 home人才濟濟, 多聽意見, 多想想

我是覺得
在這個風雨飄遙的年代

農舍面臨了人人喊打人人喊殺的過街老鼠

最好全都合法..免的讓正義之師有藉口毀了你
尤其是在宜蘭

●發起團體：守護宜蘭工作坊
●聯名發起：社團法人中華民國荒野保護協會、地球公民基金會、台灣千里步道協會、社團法人宜蘭縣公民監督聯盟、宜蘭社區大學、羅東社區大學、宜蘭縣教師會、宜蘭縣教師職業工會、惜根台灣協會、綠色陣線、台灣農村陣線、宜蘭縣生態教育協會、人禾環境倫理發展基金會、美濃愛鄉協進會、旗美社區大學、合樸農學市集、竹蜻蜓綠市集、台南社區大學、綠水滴聯盟、屏東環保聯盟、綠農的家、宜蘭農田水利會、台灣主婦聯盟生活消費合作社、主婦聯盟環境保護基金會。
【宜蘭小農團體】：穀東俱樂部、倆佰甲、友善生活小舖、有田有米工作室、月見學習農場、土拉客實驗農家園、小間書菜。
●連署團體：台灣農村發展規劃學會、永和社大、好棒綠市集、國立成功大學生命科學系行為與演化生態研究室

以上這些團體對農舍是不友善的
https://www.facebook.com/lanfarmhouse/info?tab=page_info

很多人都會檢舉..
尤其是現在"倆佰甲"的人當宜蘭農業處長..

連農舍有合法申請美食小吃或民宿的  他們也可以強說是"違法"了
這個世界上已經沒有黑白對錯了  只有拳頭大的人說話的份
我個人是建議你  走向全部合法的方向去吧

作者: 2home 時間: 2015-2-22 15:13

阿俊發表於 2015-2-22 15:08
我是覺得
在這個風雨飄遙的年代
農舍面臨了人人喊打人人喊殺的過街老鼠

有一句客家諺語!

如果會過,牽一條牛都會過,不會過,一根牛毛吹過去,都過不了! 有關係就沒關係,沒關係就有關係!

作者: 阿俊 時間: 2015-2-22 15:17

2home 發表於 2015-2-22 15:13
有一句客家諺語!

如果會過,牽一條牛都會過,不會過,一根頭髮吹過去,都過不了! 有關係就沒關係,沒關係就 ...

哈哈哈..
這讓我想到有一些好友在申請農業設施時..竟然都誠實告知(文書)給承辦人員
雖然老實是沒錯..但是不會過就是不會過

作者: stella2013 時間: 2015-2-22 21:12

本帖最後由 stella2013 於 2015-2-22 21:15 編輯

也希望依法有據，農舍該如何申請就照著走
確實遵守農地農用，還要辦辦理農保

不知道辦理農保，現在的勞保會有損失嗎
困擾中.....

作者: 笨羊 時間: 2015-2-22 23:48

stella2013 發表於 2015-2-22 21:12
也希望依法有據，農舍該如何申請就照著走
確實遵守農地農用，還要辦辦理農保

勞動部勞工保險局: 已參加農保的人再參加勞保，會有什麼影響？
http://www.bli.gov.tw/print.aspx?a=Zev5G96aDjc%3D

] 因重複參加勞、農保，經本局取消農保被保險人資格，嗣後勞保退保後重新申請參加農保，
] 但係於87年11月13日以後再加入農保者，如有領取社會保險老年給付，則不符合老農津貼請領資格。

勞動部勞工保險局: 領取相關社會保險老年給付會影響農保資格嗎?
http://www.bli.gov.tw/sub.aspx?a=SedmLlLYNoE%3D

] 已參加農保者，於102年2月1日後（含）領取社會保險（公、勞、軍保及國民年金）老年給付後，
] 自領取後即喪失農保資格

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-2-23 01:08

本帖最後由 taiwanbigmary 於 2015-2-23 01:10 編輯

重複了..看下一篇即可!!

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-2-23 01:08

姑不論各種程序問題..
如有需要拆的時候..
只要花錢僱用..
都能找到合適的廠商..
當下先住著應該無妨吧..
誰能住到自己120歲(或更久)

而拆除部份或是全部..
更是一個容易解決的事情而已!!

作者: chensam1999 時間: 2015-2-23 08:30

有接觸過我們區的承辦人,因為是山林保育區連翻耕都需要申請
承辦人其實是很熱心助人的
除非你沒有申請(被空照或衛星拍到後續處理就要自己買單)不然他只能依法行政
除非有人檢舉他們必須辦,不然就會被檢舉人檢舉圖利他人等等...
他不會主動為難誰,但我們也不要為難他們(就是依法令規定做就行)
taiwanbigmary大說得很好
土地農地農舍都是我們在有生之年有緣暫借用而已
百年過後依然要還啊!

作者: mowyen 時間: 2015-2-23 08:34

這塊農地約500坪, 有合法農舍, 在都市的邊緣, 臨路且可會車, 走路(約10分鐘)可到大學和小學, 有超商, 便利店, 公車也方便. 重點是安靜而且很綠很平和.

只是對我們一向奉公守法的退休老人人來說, 總覺得違建是一種無形的壓力. 仲介和朋友覺得還好, 只要不要改的太過招搖, 應當可以舒適過生活. 而且仲介說全台灣真正完全沒有違建的房子比例非常非常低, 就如站長所言連水塔都可能是違章之一呢.

作者: 阿俊 時間: 2015-2-23 12:28

mowyen 發表於 2015-2-23 08:34
這塊農地約500坪, 有合法農舍, 在都市的邊緣, 臨路且可會車, 走路(約10分鐘)可到大學和小學, 有超商, 便利店 ...

買了啦...
聽你說那麼多優點剩下的只是金額問題而已
違章頂多拆掉而已

作者: chrisccc 時間: 2015-2-23 13:10

有空的話帶"等露"去拜訪左鄰右舍，聊看看此地點的優缺點，如淹水、氣候等，順便了解鄰居的個性，相信應該能有一番收穫。

作者: mowyen 時間: 2015-2-23 16:06

chrisccc 發表於 2015-2-23 13:10
有空的話帶"等露"去拜訪左鄰右舍，聊看看此地點的優缺點，如淹水、氣候等，順便了解鄰居的個性，相信應該能 ...

有和附近在地居住超過40年的鄰居交談過,
是說住得很安全舒適, 沒淹過水......
鄰居感覺上也挺不錯的

也曾經晚上自行前往, 路燈很明亮
只是野狗很多 (那天大概有7-8隻左右)
還好蠻乖的, 我們走過去會自動讓路, 沒有亂叫

作者: mowyen 時間: 2015-2-23 16:11

阿俊發表於 2015-2-23 12:28
買了啦...
聽你說那麼多優點剩下的只是金額問題而已
違章頂多拆掉而已

請問哪個單位可以鑑定"違章"?
地區區公所或是縣市政府??
還蠻想徹底了解清楚違章的地方後再考慮看看是否值得購買.

作者: 阿俊 時間: 2015-2-23 16:23

mowyen 發表於 2015-2-23 16:11
請問哪個單位可以鑑定"違章"?
地區區公所或是縣市政府??
還蠻想徹底了解清楚違章的地方後再考慮看看是否 ...

唉...
如果讓你搞清楚的話屋主就不用賣了準備拆違章了..
你只要問他本人就知道了..
叫他拿竣工給你看.....

作者: dennis5262 時間: 2015-2-23 16:38

說真得,如果是我,我一定不敢買~~~就算再便宜,再方便,我都不會買.
現在政府拆市區違建不手軟的樣子,誰知以後會不會燒到農舍.
而且離市區不遠很容易被盯上.
土地糾紛多到讓人害怕,說不定那塊地的地主,很想早些脫手正慶幸~~~~~(後面不打了,應該知道什麼意思~)
還有,如果這地以後要買賣或傳給子孫都會蠻麻煩的.
只要有違法的東西,想想就很麻煩,結論是我會再找找別塊地囉!!!

作者: 阿俊 時間: 2015-2-23 17:07

dennis5262 發表於 2015-2-23 16:38
說真得,如果是我,我一定不敢買~~~就算再便宜,再方便,我都不會買.
現在政府拆市區違建不手軟的樣子,誰知以後 ...

如果是我  我會買
理由
1)現在蓋農舍的門檻越來越高了
2)現在對新農的農舍要求越來越高了
3)新農舍完工後會有5年的管制期  這五年內他檢查違規使用很嚴
4)其他......................

他人的農舍  我們只要把違反農業使用的部份改正即可..畢竟他的主建物是合法的..

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-2-23 23:26

本帖最後由 taiwanbigmary 於 2015-2-23 23:28 編輯

如果是我..
不會拿來這裡問各位先進..
因為機會在門口..
不會駐足太久..
機會下次再來時..
有時是遙遙無期..
也就是說如果版主所敘述客觀現實為真的話:
里仁..狗友善..位置佳..大致合法..
如此四美之2 HOME..可以啦!
如果放棄..請版主公布一下..
讓有意擁有者可以洽詢圓夢!!

作者: mowyen 時間: 2015-2-24 08:47

taiwanbigmary 發表於 2015-2-23 23:26
如果是我..
不會拿來這裡問各位先進..
因為機會在門口..

這就是2 home 令人愛戀的好所在.........

為何還要來這兒聽取意見, 實在是因為我們已經是毫無收入的退休族
很怕掏出大筆錢財又惹上不懂法而觸法的恐懼

偏偏我兩老人又很喜歡玩泥土, 種菜種樹, 整理庭園,
也喜歡綠蔭圍繞, 安靜寧靜, 加上家中老寶貝(乖狗狗)也可以隨時安全的躺在院子裡曬太陽

我們只是荷包有限的退休族, 期盼能在出手前廣納前輩先進的意見和建議,
因為我們真的輸不起啊!

非常感恩所有參與和給予意見的朋友們,
這些寶貴的建言對我們都是非常重要而實用.

作者: 崴 時間: 2015-2-24 10:20

我分享一下我那花蓮的農舍~也是500多坪一間合法農舍
當初買的時候，農舍前有一條通到屋前的水泥路，路旁有停車亭，仲介說除了停車亭違建外，其他沒問題，先拆了停車亭，過完戶後再搭起來，由賣方負責。就買了，原本打算退休後去過日子用的。
後來，因為長時間還無法前往，加上蘇花公路常有狀況，心想先出租賺點利息還貸款，結果最後的房客要求要搭廚房，就在屋後既有的水泥地上，心想這樣應該沒問題吧!同意其搭建。過了二、三年，決定賣了!才發現問題~~
1.因為加蓋沒申請----拆
2.要申請農業證明----所有的水泥必須以土覆蓋(還泡括原有的)
還好我沒有圍牆，因為圍牆內的不再算農用，全部要課稅
以上，供參考囉!

作者: tengteng 時間: 2015-2-24 10:35

合法農舍？姑且不論增建的部分.
搞不好連最基本的"擁有農地滿2年, 才可申請蓋農舍"的條件都沒有喔. 只是運氣好, 在兩年內沒被檢舉罷了.
哪來的主體建築合法, 增建不合法. 屆時只有拍照紀錄(現在影像造假很容易).
苗栗地區現在被檢舉屬實即罰6萬, 可連罰至60萬.
農舍違建現象在台灣地區是普遍現象, 反正公權力不彰, 就個人看著辦囉.

作者: 阿俊 時間: 2015-2-24 11:27

tengteng 發表於 2015-2-24 10:35
合法農舍？姑且不論增建的部分.
搞不好連最基本的"擁有農地滿2年, 才可申請蓋農舍"的條件都沒有喔. 只是運 ...

搞不好連最基本的"擁有農地滿2年, 才可申請蓋農舍"的條件都沒有喔. 只是運氣好, 在兩年內沒被檢舉罷了

對不起  我聽不懂你這句的意思?

他會說土地5XX坪  就一定是老農地
基本上  老農地蓋農舍完全沒有以上的問題

作者: mowyen 時間: 2015-2-24 21:27

阿俊發表於 2015-2-24 11:27
搞不好連最基本的"擁有農地滿2年, 才可申請蓋農舍"的條件都沒有喔. 只是運氣好, 在兩年內沒被檢舉罷了

...

這的確是合法農舍, 農舍蓋於民國72年間,
原地主以前全家(三代同堂)都住在這裡.
只是孩子大了逐漸離家, 這間農舍已經空屋一段時間了

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-2-24 21:51

本帖最後由 taiwanbigmary 於 2015-2-24 21:52 編輯

版主顧慮的確也是人之常情啊!

其實如同幾位前輩所言..
好物件又合乎自己所需的確不容易..
至於顧慮的因素是否能透過查訪以及專業服務業者來釐清?
農田還有老農舍..
若干年之後當易手之時..
一來能讓其他有緣者得償宿願..

二來能讓自己家人晚輩有點金錢挹注..

等於讓現在到那時的使用是白白讓您的..
比之許多東西的折舊..
更適合長期持有!

作者: 2home 時間: 2015-2-24 21:55

mowyen 發表於 2015-2-24 08:47
這就是2 home 令人愛戀的好所在.........

為何還要來這兒聽取意見, 實在是因為我們已經是毫無收入的退 ...

不知違建打掉會損失多少錢,看地主能不能打折一下! 我有個朋友一直擔心資材室有馬桶的問題,我問一個馬桶多少錢,他說二千多元,我說那就當耗材打掉吧! 不用去傷那個腦筋!

作者: 阿俊 時間: 2015-2-25 10:48

mowyen 發表於 2015-2-24 21:27
這的確是合法農舍, 農舍蓋於民國72年間,
原地主以前全家(三代同堂)都住在這裡.
只是孩子大了逐漸離家, ...

1)你先看有沒有保存登記如果有謄本上有使照號碼可以去鄉鎮公所補發
2)72年應該有使用執照了否則也有完工證明

作者: 黃瑞榮 時間: 2015-2-25 20:27

合法農舍~ 一.係指於容許範圍內申請物容積率及地坪面積(基本面積:2500平方公尺，約756坪以上)之10之1比率，建築物基地總面積不得超過100坪。二.建物容許範圍定需與申辦完工竣工圖相符(即為報準建築之設計圖施工圖) 三.領有建物保存登記並非認定現有建物是皆為合法，可能圍牆.雨棚.車庫.車道.水泥步道.水塘造景舉凡與二次施工與竣工圖不符合即為違建景，無法取得農用許可(主管單位:鄉鎮公所建設課)辦理過戶.移轉即須課土地贈值稅，否則要拆除和原圖面相符。四.是否要核稅或拆除依現埸建物價值而評估，農許的認定依主管單位而記定，南北.左鄉右鎮皆不同。如屏東蘇嘉全的農舍即斷定其草坪造景非農用。總之;要詳加釐清建物範圍而評估核稅或拆除，其費用由何方負擔。

作者: smhu 時間: 2015-2-25 23:14

阿俊發表於 2015-2-25 10:48
1)你先看有沒有保存登記如果有謄本上有使照號碼可以去鄉鎮公所補發
2)72年應該有使用執照了否則 ...

這個就是有趣的地方囉，很多人心目中的合法農舍就是在89年以前蓋的都算是合法的，但真的是這樣嗎？

作者: mowyen 時間: 2015-2-26 07:16

是不是只要有房屋權狀及每年都有繳稅就是合法農舍？

作者: 阿俊 時間: 2015-2-26 09:09

smhu 發表於 2015-2-25 23:14
這個就是有趣的地方囉，很多人心目中的合法農舍就是在89年以前蓋的都算是合法的，但真的是這樣嗎？

不完全是合法..
只是89年以前申請農舍的法令較寬鬆  但是壞處就是會把名下土地全套繪住..
而且以前的農舍房屋稅是免稅的(很久以前)....
又
農發條例中第8-1條又有說明
如果農業生產設施是在92年1月以前即有的  可以申請補容許..
但是不限定實體RC圍牆(PS:所以我們游前縣長說他的農舍圍牆合法的是錯的)...
在以前的法令中  作矮矮的擋土牆+1公尺內的圍牆  是可以的
但是超過就很難了

作者: 阿俊 時間: 2015-2-26 09:12

mowyen 發表於 2015-2-26 07:16
是不是只要有房屋權狀及每年都有繳稅就是合法農舍？

不一定..
要看使用執照內容

作者: smhu 時間: 2015-2-26 10:08

阿俊發表於 2015-2-26 09:09
不完全是合法..
只是89年以前申請農舍的法令較寬鬆但是壞處就是會把名下土地全套繪住..
而且以前的農 ...

俊大太善良了啦，我說的是古早某些人不管三七二十一的把它蓋了就住了進去...根本就沒有申請...所以只能像您說的那樣補申請容許來補正。但在程序沒有跑完前並不能說它是合法的農舍吧...

作者: 阿俊 時間: 2015-2-26 10:59

smhu 發表於 2015-2-26 10:08
俊大太善良了啦，我說的是古早某些人不管三七二十一的把它蓋了就住了進去...根本就沒有申請...所以只能像 ...

可是這個年代反而舊違章建築吃香勒

作者: open808 時間: 2015-2-26 13:00

阿俊發表於 2015-2-26 10:59
可是這個年代反而舊違章建築吃香勒

就偶家一樣沒保存登記，60幾年空照圖上有的房子，土地向地主租(在風景區內的房子，先去卡位)，
建管處也有來看過，就是不能當民宿就對了(不然就是要採，來去鄉下住一晚的模式還可通)
其它還算ok，外觀也不能更改，可買賣

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