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標題: 農地,遇上了可能要課徵遺產稅及土地增值稅,求解 [打印本頁]

作者: rider 時間: 2015-3-6 14:18 標題: 農地,遇上了可能要課徵遺產稅及土地增值稅,求解

本帖最後由 rider 於 2015-3-6 14:21 編輯

是這樣的:
老爸身體出了點狀況,老爸為了預防萬一,要我們子女算算看有沒有可能要繳交遺產稅什麼的.
但談到過世及遺產,自己心理總覺得怪怪的,我們也都想父母吃百二,但事情遇上了還是要處理
希望大家不要責怪我們不孝才是
進入正題,老爸名下有3筆不動產,

第一筆:建地+自用住宅(31年老家,磚造),土地公告現值1250萬
第二筆:農地300坪,地上有鐵皮工廠違建在出租中,土地公告現值565萬
第三筆:農地793坪,地上無任何建物目前種菜,土地公告現值813萬

目前有打算在第三筆農地上興建農舍,取得合法執照後並興建車庫及一些設施
現在假設,3年後萬一遇上我們子女需要繼承時,農地如果沒有取得農業使用證明,勢必要繳納遺產稅及土地增值稅
還沒有去請教代書處理,只是先查詢相關法規,了解相關規定

現在有幾個疑問想了解:
1.第二筆農地上的違建,可以在老爸過世後,才想辦法將違建清除,再取得農業使用證明,讓這筆土地免計入遺產總額嗎?及免徵土地增值稅
2.第三筆農地萬一真的蓋農舍,因為有部份違建,那在老爸過世後,要繼承時,還要再重新取得農業使用證明嗎?(如果要,勢必又要花錢將違建清除)

因為想蓋農舍,又遇上老爸身體建康不好,如果沒弄好,要繳交不少的稅,各位有什麼高見,或更好的處理方法嗎?

作者: 阿俊 時間: 2015-3-6 16:28

1.第二筆農地上的違建,可以在老爸過世後,才想辦法將違建清除,再取得農業使用證明,讓這筆土地免計入遺產總額嗎?及免徵土地增值稅
這一筆  我建議把違章拆掉  把農舍蓋好  別過戶..也維持農用
等將來繼承..只要五年內不賣掉  就免遺產稅

2.第三筆農地萬一真的蓋農舍,因為有部份違建,那在老爸過世後,要繼承時,還要再重新取得農業使用證明嗎?(如果要,勢必又要花錢將違建清除)
這一筆  我也是建議維持農用  或是目前先贈與給你們兄第持分(我是建議等將來再繼承)
頂多是5年內不要移轉並維持農用

作者: rider 時間: 2015-3-9 17:01

阿俊發表於 2015-3-6 16:28
1.第二筆農地上的違建,可以在老爸過世後,才想辦法將違建清除,再取得農業使用證明,讓這筆土地免計入遺產總額 ...

俊大,你建議的做法,也是我們家人認為最理想的做法,只是第二筆農地上的違建老爸不好意思趕人家走,不然這筆農地臨省道,又近市區,再理想不過了...
萬一有一天要繼承時,我們如果有辦法拆掉違建,並回復農用狀態,可以再去申請農業使用證明,再來辦理繼承過戶嗎?
還是繼承事實發生時,就決定了這筆農地的命運,就算再辦農業使用證明也來不及了?

作者: 阿俊 時間: 2015-3-9 17:15

rider 發表於 2015-3-9 17:01
俊大,你建議的做法,也是我們家人認為最理想的做法,只是第二筆農地上的違建老爸不好意思趕人家走,不然這筆 ...

可以
上次我幫一個代書拍過照  他幫人辦繼承過戶
是要去申請農證  但是現場有違法水泥  不能辦農證但是後來水泥清除後農證就核發了
也順利辦好管制五年免遺產稅了..

這個案例給你參考..應該是在開始辦理繼承手續前都可以恢復原狀吧

作者: copy 時間: 2015-3-13 10:46

我發覺rider可能還要考慮如申請農舍需拿無農舍證明的問題.
第二筆農地上的違建處理時程需掌握一下.

作者: abelchen 時間: 2015-3-13 16:04

農地上的違建若是在民國73年以前就已存在, 可申請航照圖證明, 仍可申請農證.

作者: 樂活族 時間: 2015-3-18 19:54

用爸爸名義貸款...現金藏起來
從現在開始花爸爸貸款的錢
子女戶頭現金都不要動...並累積起來...必要時可以買入爸爸的資產

記得資金流向保存好...應該免稅的
若您沒處理好...扣除免稅額...可能應稅 100萬
所以利息小事

作者: 樂活族 時間: 2015-4-5 10:23

遺產稅規劃重點在  資金流向
沒做好...國稅局都會處罰
首先您要了解...有任何的避稅規畫都要有完整的  "資金流向"
讓國稅局調出資料也啞口無言...所以才能合法節稅

逃稅和節稅是不同的

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五大避稅行為追追追重病期間課徵遺產稅

被繼承人重病期間的財產交易將被課遺產稅(圖/卡優新聞網) 𠐟  © 卡優新聞網被繼承人重病期間的財產交易將被課遺產稅(圖/卡優新聞網)
逃漏遺贈稅是國稅局去(103)年選案查核的重點之一，尤其針對被繼承人重病期間的財產移轉及買賣、借貸等等，其中，中區國稅局去年一整年連補帶罰就為國庫挹注1.5億！中區國稅局表示，今(104)年持續針對有逃漏遺贈稅之虞的案件，加強查核。

中區國稅局去年針對遺產及贈與稅五大可能避稅行為，包括移轉財產、大額舉債、解約提領存款、購買免稅的農業用地、公共設施保留地等項目，列為加強選案查核的對象，查核結果補徵稅額9千多萬，罰款5千7百多萬，為國庫挹注1.5億的稅收。

原本50％的遺贈稅率，已大降為10％的單一稅率，且提高免稅額，但不想繳稅的納稅義務人，還是想方設法逃漏稅，刻意安排規避稅負。最常見的是被繼承人重病期間，進行多項財產交易、舉債借貸等行為，而這些都會被國稅局視為遺產，仍應列入遺產課徵遺贈稅。

中區國稅局舉例，被繼承人為102年9月7日死亡，繼承人申報遺產稅時，列報土地價值1,300萬，並主張該地為公共設施保留地，依應都市計畫法，自遺產中扣除。但國稅局查核後發現，該筆土地的購地契約簽訂日為9月2日，9月3日支付價款3千萬，取得日期為9月4日，被繼承人於同年8月27日就醫，住院期間皆呈深度昏迷狀態，並於9月7日死亡。

也就是說，購買這筆土地期間，被繼承人處於完全無法處理相關事務的狀態，因此依實質課稅原則及遺贈稅規定，購地3千萬應併入遺產總額課稅，補稅3百萬，罰款1倍，補稅加罰6百萬元。

國稅局指出，遺產稅有所謂「重病期間」的規定，這段「重病期間」的舉債、出售財產、提領存款，如果繼承人無法對這些借款、價金或存款舉證用途時，這些項目就會被列入遺產，課徵遺產稅。

作者: 樂活族 時間: 2015-4-9 09:27

稅務問題真的要小心點
國稅局和您想的不一樣

坊間奢侈稅有人亂用...別相信仲介代書律師...您最好跑一趟國稅局
教的人又不用賠...

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賣屋總價805萬挨罰421萬

工商時報【記者張國仁╱台北報導】

台北市蕭姓婦人，先將一間房地贈與給兒子，再代理兒子將房地出售，遭稅官查獲，認定她出售持有1年內房地未報奢侈稅，蕭婦不服打起行政官司，但被法院判決敗訴確定，蕭婦遭補徵奢侈稅120萬元，又被處2.5倍罰鍰計301萬元，總計421萬元稅款都必須繳給國庫。

蕭婦這間房地的買賣總價才805萬元，卻要連補帶罰課取421萬元稅款，實在得不償失。

最高行政法院判決指出，蕭婦在100年9月11日出售持有期間在1年以內房地，未依特種貨物及勞務稅條例規定，在期限申報並繳納特種貨物及勞務稅，台北國稅局通知她限期補報及補繳稅款，她又未依限補報及補繳稅款，具有故意逃漏奢侈稅的事實，應予補稅並按規定課罰。

法院判決指出，蕭婦在99年12月間買入台北市一間建地面積689平方公尺應有部分10,000分之93，及其地上建物即房屋面積46.8平方公尺共有部分。100年5月間，蕭婦將該房地所有權以贈與形式移轉給陳姓兒子。

不過，蕭婦隨後在100年9月間代理其子與胡姓民眾簽訂房地買賣合約書，以總價805萬元完成房地交易。

台北國稅局後來查獲，認定蕭婦利用其子名義，出售持有期間在1年以內的房地，卻未依特種貨物及勞務稅條例（俗稱奢侈稅條例）規定，在訂約之次日起30日內申報並繳納奢侈稅，於是按該房地交易總價格，依適用稅率15％，核定應納稅額為120萬元；並審酌蕭婦違章情節，按漏稅額120萬元處2.5倍的罰鍰計301萬元。

作者: rider 時間: 2015-8-11 11:29

謝謝大家的意見
我們最後的作法是:
將第二筆有違建的農地,過戶給我媽了
準備在第三筆農地上,用老農身份申請農舍
目前正在申請農業證明

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