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標題: 難題!(請教各位前輩)法拍農地申請農地農用證明 [打印本頁]

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-3-18 00:44 標題: 難題!(請教各位前輩)法拍農地申請農地農用證明

本帖最後由 taiwanbigmary 於 2015-3-18 00:46 編輯

有一個難題..先謝謝來參閱和教導的前輩們!
1.一般申請都是賣方申請來免增值稅的?
2.法拍的那個債務人都聯絡不到了..那怎辦?
3.得標人辦過戶先?還是辦農地農用先?
4.稅務局有來函好像意思是叫我申請..主旨中是寫逾期申請將不予受理..
說明中是:
  (1)依據台灣XX法院OO號函及土地稅法第34條之1第2項..土地稅法第39條之3第2項規定辦理
  (2)本案核定稅額為0元
  (3)應檢附之證明文件

我想應該申請的是~~作農業使用之農業用地移轉不課徵土地增值稅:
1.直轄市..縣(市)農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明書..最遲應於於本通知函送達30日內...

作者: chen1969 時間: 2015-3-18 07:48

好奇怪，法拍取得的農地為何要辦農用證明？
一般取得農地辦農用證明是為了免交土地增值稅。不過土地增值稅是賣方必需支付的，
因此，如果沒辦，拍賣所得的價金有一部份是拿去交土地增值稅，被拍賣人獲得的剩餘金額就會減少。

不過這麼奇怪的事我做過。
法拍取得的地，被拍賣人或買受人皆可以辦理農地農用證明，並進而申請免收增值稅。
因此，你不需要找到被拍賣人。

我當初辦的時候，是為了讓被拍賣的人實質上可以得到較多的價金，
稅捐處的承辦人員說好奇怪，通常法拍的買受人不會幫被法拍人辦理這一件事，
因為與買受人無關。

作者: 阿俊 時間: 2015-3-18 09:46

你別理他..
稅捐處是說..法拍地
1)地主也可以辦農用
2)拍定人也可以

只是節稅而已讓債權人多分一點錢.對你沒好處的..
因為如果你不理他地主也沒去辦
那麼你拍定的土地前次移轉現值可以調到今年度......

作者: STSHAOWW 時間: 2015-3-18 10:48

阿俊發表於 2015-3-18 09:46
你別理他..
稅捐處是說..法拍地
1)地主也可以辦農用

我有拍過一筆農地
被法拍的地主竟然去辦農證
嚇我一跳

作者: copy 時間: 2015-3-18 11:08

稅務局有來函好像意思是叫我申請..主旨中是寫逾期申請將不予受理......
稅務局這個就是千萬別去申請的意思

你拍定的土地前次移轉現值可以調到今年度..
這個對買受人是相當有利.

作者: chen9460 時間: 2015-3-18 11:20

若公告現值89年的高於今年就辦農地農用證明並請稅捐機關提高交易的公告現值(會提高至89年)

以後若轉手且不合農地農用時就可少繳一些稅

農地農用證明可能需一至兩星期才能拿到所以兩者可同時進行

若89年低於今年那辦土地過戶即可

作者: samtsai 時間: 2015-3-18 11:33

不申請對你更好
下次要轉手就不用繳太多土地增值稅

作者: all600 時間: 2015-3-18 11:49

阿俊發表於 2015-3-18 09:46
你別理他..
稅捐處是說..法拍地
1)地主也可以辦農用

請問阿俊大:

關於[如果你不理他地主也沒去辦
那麼你拍定的土地前次移轉現值可以調到今年度......]

前次移轉現值是在土地登記時就調了,還是要另外申請? 如果拍定價格比公告現值低呢?

作者: 阿俊 時間: 2015-3-18 13:29

all600 發表於 2015-3-18 11:49
請問阿俊大:

關於[如果你不理他地主也沒去辦

稅繳好了就會自動調整到你繳稅那一年度去了

作者: 阿俊 時間: 2015-3-18 13:30

STSHAOWW 發表於 2015-3-18 10:48
我有拍過一筆農地
被法拍的地主竟然去辦農證
嚇我一跳

也沒差你可以調到89年..
然後維持農用就好了

作者: STSHAOWW 時間: 2015-3-18 16:51

阿俊發表於 2015-3-18 13:30
也沒差你可以調到89年..
然後維持農用就好了

我是看有一條寫
五年內沒保持農用
要追討增值稅
不知增值稅是要找誰討
是被法拍的原地主
還是買法拍的我

作者: 阿俊 時間: 2015-3-18 19:58

STSHAOWW 發表於 2015-3-18 16:51
我是看有一條寫
五年內沒保持農用
要追討增值稅

現在改跟新的地主了
以前是跟舊地主..但是因為實在不公平誰知新接的人會違規勒

作者: phl001 時間: 2015-3-18 20:24

我也沒辦, 如果想蓋農業設施或農舍, 出售, 再整理再來辦應該就可以
高手指導一下,是不是這樣???

作者: 阿俊 時間: 2015-3-18 20:35

phl001 發表於 2015-3-18 20:24
我也沒辦, 如果想蓋農業設施或農舍, 出售, 再整理再來辦應該就可以
高手指導一下,是不是這樣???

如果你標到後在二年內出售
就一定要整到拿到農證才可以

因為會加課奢侈稅+土增稅

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-3-18 22:00

chen9460 發表於 2015-3-18 11:20
若公告現值89年的高於今年就辦農地農用證明並請稅捐機關提高交易的公告現值(會提高至89年)

以後若轉 ...

請問您:怎麼查那個89年的公告現值?

作者: chen9460 時間: 2015-3-18 22:30

taiwanbigmary 發表於 2015-3-18 22:00
請問您:怎麼查那個89年的公告現值?

http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100

內政部地政司全球資訊網/資訊與服務/地政相關系統查詢/公告土地現值

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-3-18 23:18

小聲問一下:
如果轉移價格低於上一次的公告價格..
就不用去申請那個"農地農用證明"~~對嗎?
什麼時候一定要申請農地農用證明??
那有些朋友都有討論到的申請"農地農用證明"是用來作什?

作者: copy 時間: 2015-3-18 23:28

農地農用證明用在
1.賣方移轉土地時免課土增稅.
2.地主申請農舍.
就這二個用途.

作者: STSHAOWW 時間: 2015-3-19 10:48

阿俊發表於 2015-3-18 19:58
現在改跟新的地主了
以前是跟舊地主..但是因為實在不公平誰知新接的人會違規勒

因為當初很多塊附近的地
一起被法拍
主要的標的被別人標走了

我只標到一小塊
不具花錢整理他的價值
沒有去整理他長雜草
我可能會被強徵增值稅
好可怕被法拍的退了 50萬的增值稅

意思是這塊地我可能會被罰 50萬嗎?

太嚇人了

為什麼是這麼不公平

作者: iaal4u 時間: 2015-3-19 12:20

請問~若這次拍得金額萬一還不足額繳納土增稅的話...
將來會是由拍得人先墊繳嗎?
或是稅捐處向原地主要求補繳?

作者: 阿俊 時間: 2015-3-19 12:32

STSHAOWW 發表於 2015-3-19 10:48
因為當初很多塊附近的地
一起被法拍
主要的標的被別人標走了

沒有那麼嚴重如果政府說你家的草太長會叫你期限內改善

作者: 阿俊 時間: 2015-3-19 12:34

iaal4u 發表於 2015-3-19 12:20
請問~若這次拍得金額萬一還不足額繳納土增稅的話...
將來會是由拍得人先墊繳嗎?
或是稅捐處向原地主要求補 ...

沒錯..
但是拍賣公告上會註明說如果不足繳納土增稅拍定人要代繳

作者: STSHAOWW 時間: 2015-3-19 13:20

iaal4u 發表於 2015-3-19 12:20
請問~若這次拍得金額萬一還不足額繳納土增稅的話...
將來會是由拍得人先墊繳嗎?
或是稅捐處向原地主要求補 ...

基本上是不會有這個問題

假設今年公告現值共500萬
那個地很差你100萬就標到了

因為法拍有公開公正的價格
所以他會用 100萬當成本次的轉移價格
增值稅是用 100萬去算的一定不會大過100萬

作者: 阿俊 時間: 2015-3-19 19:00

STSHAOWW 發表於 2015-3-19 13:20
基本上是不會有這個問題

假設今年公告現值共500萬

不是
法拍的增值稅是用公告現值下去算的哦

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-3-19 22:32

阿俊發表於 2015-3-19 12:34
沒錯..
但是拍賣公告上會註明說如果不足繳納土增稅拍定人要代繳

這是真的!
農田還會寫如有欠重劃工程款...
須繳清欠款方得轉移..
這種字樣..
參加法拍時..都要看清楚!!

作者: all600 時間: 2015-3-22 08:36

再請問一下增值稅問題
農地若依規定申請經營漆彈場或露營區或休閒用地....等等營業場所,是否仍可申請農用證明?

作者: 阿俊 時間: 2015-3-22 15:28

all600 發表於 2015-3-22 08:36
再請問一下增值稅問題
農地若依規定申請經營漆彈場或露營區或休閒用地....等等營業場所,是否仍可申請農用 ...

只要有合法申請的文件就可以

作者: bibo2kwm 時間: 2015-3-22 16:22

本帖最後由 bibo2kwm 於 2015-3-22 16:29 編輯

其實買受人根本就不需要辦理農地農用證明，如果前ㄧ手的地主繳過增值稅，以後萬一你的地出售但不符農地農用時，你要繳的增值稅會少很多，同時也不五年內非農用補增值稅的問題。

作者: akila 時間: 2015-4-2 15:50

STSHAOWW 發表於 2015-3-19 13:20
基本上是不會有這個問題

假設今年公告現值共500萬

我前年法拍的農地，也沒有注意這個問題，

自己直接去辨過戶，也不知可以申請農地農用將其墊高至89年度的公告現值，

所以取得成本單價為法拍總價減去地上物價值，除以總坪數，

只有89年度公告現值的三分之一，所以有沒有申請差很大，

好在中間有一塊建地，所以農地的部份維持農用，想蓋房子就在建地上想辦法，

就不怕龐大的土地增值稅，

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