2home 打造桃花源

標題: 債務人將可以用拍定價買回抵押品 [打印本頁]
作者: 山林雅境    時間: 2015-5-5 21:03     標題: 債務人將可以用拍定價買回抵押品

司法院正在修訂破產法（債務清理法）。新版破產法將允許債務人用拍定價額，買回債權人（銀行）強制拍賣的抵押品。
相關條文分別新增的有第110條第111條以及第243條
作者: 樂活族    時間: 2015-5-5 21:13

這條有點不好

債務人不還錢才會被法拍
拍了又要買回...直接還錢不就好了

根本浪費資源  法拍產生很多其他費用的

不知是要救濟(補救)什麼?

好像本來就有停拍機制
該不會 法拍時沒錢 3個月後有錢了
作者: aotsen2004    時間: 2015-5-5 21:35

銀行 以後 就直接 降低 放款金額 !!

作者: 山林雅境    時間: 2015-5-5 21:59

兩位說得極是！
今天銀行業對此研擬法案，已經在跳腳…。也有可能影響將來銀行的放款意願。
我看到的是＿有點像每一個拍案都有了優先承購權。也許將來周遭有興趣的朋友，對債務人會特別好。如果拍賣債務不足以支應債權之時，是否債務人買回之後，又立即被銀行扣押？
倒是那些小額貸款不還錢，給您扣押拍賣，賣出成交之後又被債務人買回。
先說明＿目前是在研擬放空氣階段
作者: 樂活族    時間: 2015-5-5 22:10

山林雅境 發表於 2015-5-5 21:59
兩位說得極是！
今天銀行業對此研擬法案，已經在跳腳…。也有可能影響將來銀行的放款意願。
我看到的是＿ ...

....拍賣債務不足以支應債權之時...

更不可能成立
不夠還債那還是有欠錢...法院有憑證
債務人若買回豈不更傻...在殺一次
作者: 山林雅境    時間: 2015-5-5 22:43

樂活族 發表於 2015-5-5 22:10
....拍賣債務不足以支應債權之時...

更不可能成立

如果標地出價二三名的，仍然不死心去跟債務人談就有趣了。站在債務人立場同一個標的可以有更高的還款條件，有何不可？
或是說債務人買回之後，在債權人行使抵押權之前，立即與人達成買賣。
總之買回優先權的存在，其間的變數就多了。
有時候我們對有優先權的標的，興致就低了一些，出價反而更低，這些都是有趣的議題…。這是法院修法的原意嗎？
作者: 笨羊    時間: 2015-5-6 06:59

本帖最後由 笨羊 於 2015-5-6 07:08 編輯
山林雅境 發表於 2015-5-5 21:59
兩位說得極是！
今天銀行業對此研擬法案，已經在跳腳…。也有可能影響將來銀行的放款意願。
我看到的是＿ ...


> 如果拍賣債務不足以支應債權之時，是否債務人買回之後，又立即被銀行扣押？

我同意山林大的看法, 我的想法是這樣:

1. 假設我有一棟房子價值 1000萬, 貸款 800萬一時還不出來, 被銀行送去拍賣了.
但我在這拍賣期間, 又找到親友幫忙或出售其他資產, 又能還錢了.

如果可以優先買回房子, 不必搬家, 將能讓社會更加安定.

2. 但這樣修法, 會造成投機分子如此套利：

債務人故意不還貸款, 讓銀行送去拍賣.
會去拍賣的通常是要撿便宜, 出價及拍定價總是較市價為低.
假設拍定價是 800萬.

債務人有了優先購買權, 按拍定價買回自己的房子.
等於只用 800萬還了 1000萬貸款.

雖然銀行還有 1000-800=200萬的債權, 可以再向債務人請求.
但這時 200萬已經沒有抵押品了.
如果債務人將優先買回的房子立刻脫產過戶給眷屬, 就可套利 200萬元.
或是賣給善意第三人, 若是賣得 900萬, 也能套利 100萬元.

難怪銀行業要跳腳！
作者: STSHAOWW    時間: 2015-5-6 08:09

之前債務人好像不能投標
現在是有優先購買權
當投標的都是傻子阿
作者: pineman    時間: 2015-5-6 08:09

笨羊 發表於 2015-5-6 06:59
我同意山林大的看法, 我的想法是這樣:

1. 假設我有一棟房子價值 1000萬, 貸款 800萬一時還不出來, 被銀行送去拍賣了.
但我在這拍賣期間, 又找到親友幫忙或出售其他資產, 又能還錢了.

如果可以優先買回房子, 不必搬家, 將能讓社會更加安定.

　　有錢還隨時可以申請停拍不是嗎？另外目前也有請親友幫忙拍下來的情況，這在一些避免被法拍教戰手則的網頁也有介紹（不過是作為萬一無法避免被法拍時的最後手段，因為有可能被別人出高價搶買走）。

2. 但這樣修法, 會造成投機分子如此套利：

債務人故意不還貸款, 讓銀行送去拍賣.
會去拍賣的通常是要撿便宜, 出價及拍定價總是較市價為低.
假設拍定價是 800萬.

債務人有了優先購買權, 按拍定價買回自己的房子.
等於只用 800萬還了 1000萬貸款.

雖然銀行還有 1000-800=200萬的債權, 可以再向債務人請求.
但這時 200萬已經沒有抵押品了.
如果債務人將優先買回的房子立刻脫產過戶給眷屬, 就可套利 200萬元.
或是賣給善意第三人, 若是賣得 900萬, 也能套利 100萬元.

難怪銀行業要跳腳！


　　真施行過了，我覺得銀行也不是吃素的，頂多就是絕對不讓一拍或二拍（看已還款金額而定）流拍，自己承受下來再來弄銀拍屋。畢竟有優先承購權的房子，除非條件好比較不擔心一拍沒人拍定，不然多數人意興闌珊（出好價錢對不起自己，爛價錢不是拍不到，不然就是拍到又被人優先承購，浪費力氣和資金周轉壓力白忙一場），價錢更差。

　　不過我也很好奇，修改這個法規是為了什麼？我隱約覺得有有心人在亂搞，如果是為了救濟沒有親友可以代為標下法拍的人，那就更怪了，沒有親友卻又有錢可以自己優先承購回來？
作者: 笨羊    時間: 2015-5-6 08:34

pineman 發表於 2015-5-6 08:09
　　有錢還隨時可以申請停拍不是嗎？另外目前也有請親友幫忙拍下來的情況，這在一些避免被法拍教戰手則的 ...


> 1. 有錢還隨時可以申請停拍
> 2. 銀行也不是吃素的，頂多就是絕對不讓一拍或二拍流拍，自己承受下來再來弄銀拍屋。
> 畢竟有優先承購權的房子，多數人意興闌珊，價錢更差。

我同意, 1 是推測立法的意旨, 但既然已有其他方法可解決, 故應該不是推動立法者的 [本意].
2. 雖然銀行也能下去承接, 但轉成銀拍屋, 一樣價錢不會比市價好.

想來想去, 應該是 [推動立法者] 別有用心,
企圖藉由修法, 創造一些讓自己套利的機會吧！

有權有錢的人，就會玩弄法律與公共政策, 藉機斂財！
作者: pineman    時間: 2015-5-6 08:41

本帖最後由 pineman 於 2015-5-6 08:43 編輯
笨羊 發表於 2015-5-6 08:34
2. 雖然銀行也能下去承接, 但轉成銀拍屋, 一樣價錢不會比市價好.


　　銀行不求賣價比市價好，只求不賠或少賠。因為最初只要鑑價合理且不超貸，最高只貸八成再加上債務人之前多少有還過部分本金和利息的情況下，可能只要用市價七成賣出，銀行就不會賠本金了，原先法拍賣價還完貸款超過的部分也是還給債務人，現在承接下來，賣價超過貸款餘額的部分也不需要還債務人，所以要只求不賠很有機會，只要房地產景氣不要太差，市價不要大跌，便宜賣就很有機會把房子賣出去。
作者: open808    時間: 2015-5-6 10:24

本帖最後由 open808 於 2015-5-6 10:28 編輯
pineman 發表於 2015-5-6 08:41
　　銀行不求賣價比市價好，只求不賠或少賠。因為最初只要鑑價合理且不超貸，最高只貸八成再加上債務人 ...


房子，土地是超貸
借款人的抵押價值不夠，所以還要一位保證人，

當借款人無能力還錢時，開始進入法拍，不足部份保證人要全部接債


假設原購屋價800萬，超貸1000萬
法二拍後不足的差額，借款人及保證人都要負責

到時還可跟銀行分作三等份(以保證人的角色談判)，偶就有談過，450萬變偶負責150萬，而那150萬借錢的人有還偶
如不足450萬，每人就負責150萬(銀行/借款人/保證人)，但也跟銀行談判了一年
沒有一年的談判變偶欠銀行450萬

假設房子還不錯，又是保證人二拍拍到還是三拍，那保證人的損傷才不會加大
偶想此法是給保證人方便(而保證人大部為親人)
最可憐的是父母，兒女要創業，不挺又不行

所以就有修改此法，價值高於借款，是免保證人 ，不然以前借款都要一個保證人
作者: FlyNews    時間: 2015-5-6 10:33

本帖最後由 FlyNews 於 2015-5-6 11:00 編輯
樂活族 發表於 2015-5-5 21:13
這條有點不好
債務人不還錢才會被法拍
拍了又要買回...直接還錢不就好了
根本浪費資源  法拍產生很多其他費用的
不知是要救濟(補救)什麼?
好像本來就有停拍機制
該不會 法拍時沒錢 3個月後有錢了


反正同樣只是銀行(債權人)核貸和債務人還款的事,並不會因此而增加法拍案件。

若不動產法拍金額不足以還款,債務人的動產/薪資一樣會被銀行+法院查封。
(難不成銀行那麼好心,拍賣不動產之後,不足以還款的部份就算了?)

債務人若法拍買回(贖回)自己的房子,銀行照樣可以把不足額的欠款,再把那棟房子查封。
因產權不用辦移轉,就不用繳土增稅。
若由他人拍得,產權移轉時的增值稅/法院手續費要先扣掉,才輪得到銀行拿剩下的錢。

雖然有這本事的債務人應該不多,但比較可以預防銀行超貸...
至於銀行顧慮可能沒人來拍,造成價格一落千丈,但這對其他投標人不是更好嗎?

缺點:原本不善理財的債務人,從親朋好友弄到錢贖回房子,產權同樣在不善理財的債務人的名下,
到時這個亂花錢的債務人,可能又把親朋好友資助而贖回的房子給理財理到法拍!
作者: pineman    時間: 2015-5-6 11:02

本帖最後由 pineman 於 2015-5-6 11:05 編輯
FlyNews 發表於 2015-5-6 10:33
債務人若法拍買回(贖回)自己的房子,銀行照樣可以把不足額的欠款,再把那棟房子查封。
因產權不用辦移轉,就不用繳土增稅。
若由他人拍得,產權移轉時的增值稅/法院手續費要先扣掉,才輪得到銀行拿剩下的錢。

雖然有這本事的債務人應該不多,但比較可以預防銀行超貸...


　　債務人買回自己的房子，本質上是異常狀況（就是有能力可以還錢，不論錢是自己的或親友調度借來的），為什麼反而把這種狀況當成正常狀況在討論？更何況目前本來就有停拍可以救濟，根本不需要這條會導致其他人出價意願降低的法律。而且說實在的，法拍是短時間立刻要拿出全額得標金出來，反而只要調度到錢和銀行協商能部分還款並且停拍，原貸款還有可能可以繼續下去，對正常家庭及親友來說，這樣的資金調度壓力反而是較小的，借款的親友也可以設定後續順位的抵押權，銀行實際債權因為部分還款已經減少，後續順位抵押權是有實際保障的。

　　銀行超貸通常是發生弊端（少部分才是鑑價疏失），而不是銀行本身政策，改變法律並無助於減少弊端的發生，反而使得弊端的救濟更加困難，看不出好處在哪裏。
作者: 笨羊    時間: 2015-5-6 11:19

本帖最後由 笨羊 於 2015-5-6 12:56 編輯
pineman 發表於 2015-5-6 08:41
　　銀行不求賣價比市價好，只求不賠或少賠。因為最初只要鑑價合理且不超貸，最高只貸八成再加上債務人 ...


我家樓上（4樓）原屋主賣價太便宜, 也可能被仲介耍了.
民國 99年只賣了約 450萬, 第一個投資客很快又轉手給第二個投資客.
第二個投資客勾結銀行, 超貸貸到約 900萬出頭.  

100年6月實施奢侈稅, 等了兩年到 102年,
要出租沒人租, 要賣又出價太高, 最後人頭落跑丟給銀行去拍賣.

去年 103年法拍, 一拍約 720萬被我現在樓上鄰居買了.
他也知道雖然是拍賣得到, 還是買太貴.
同樣去年, 我家隔壁（1樓）賣了 860萬（賣很久）.

從市價看, 我家樓上雖然是拍賣得到, 其實跟市價差不多.
但追根究底, 是投資客跟銀行勾結超貸到超過 900萬.

上有政策, 下有對策.

對嗜血的投資客（很可能就是立法推動者）來說,
新的法律與公共政策, 不過就是一盤新上桌的牛肉: 三分熟, 肉汁飽滿, 咬勁十足.
作者: FlyNews    時間: 2015-5-6 11:24

本帖最後由 FlyNews 於 2015-5-6 13:45 編輯
pineman 發表於 2015-5-6 11:02
債務人買回自己的房子，本質上是異常狀況（就是有能力可以還錢，不論錢是自己的或親友調度借來的），為什麼反而把這種狀況當成正常狀況在討論？更何況目前本來就有停拍可以救濟，...

銀行把動產/不動產送法拍是強制執行，可不用再經債務人同意...
債務人可能不知躲到哪裡?那些通知只要"依法送達"即可...

聲請撤拍的大多是債權人(銀行),並不是債務人，
當債務人又開始還錢(向親友調度)或和銀行協商之後，債權人(銀行)才會撤拍。

現在讓債務人也可用拍定價贖回抵押品，
可讓債務人利用自己的門路調度資金，延續使用自己的資產，可減少更多社會成本...
但銀行放款則要注意點...

債務人都希望自己把財產賣個好價格，最好高於市價N倍海撈一票，但這是不可能的！
把財產送交法拍的是債權人(銀行)，並不是債務人送法拍，
不是由債務人把財產送交法拍的案件，債務人有權力聲請撤拍嗎?
作者: pineman    時間: 2015-5-6 11:38

本帖最後由 pineman 於 2015-5-6 11:40 編輯
FlyNews 發表於 2015-5-6 11:24
聲請撤拍的大多是債權人(銀行),並不是債務人，
當債務人又開始還錢(向親友調度)或和銀行協商之後，債權人(銀行)才會撤拍。

現在讓債務人也可用拍定價贖回抵押品，
就是可讓債務人利用自己的門路調度資金，延續使用自己的財產。


債務人都是希望自己把財產賣個好價格，
把財產送交法拍的是債權人(銀行)，並不是債務人送法拍，
不是債務人把財產送交法拍的，債務人有權力聲請撤拍嗎?


　　F大您第一段自己不就有寫，「當債務人又開始還錢(向親友調度)或和銀行協商之後，債權人(銀行)才會撤拍。」？有錢可以自己優先承購回來，但又不想先還錢來停止拍賣，這不就是異常狀況嗎？銀行不是黑道，你現金都拿出來準備繼續繳款，銀行為什麼不停拍繼續賺利息錢？即使在拍賣都公告了，只要讓債權人（銀行）相信你有誠意要還錢，債權人都還是可以在拍賣開始前撤掉（我自己就看過在拍賣當天前一兩天撤掉拍賣案停拍的，因為親人拿錢出來了），我實在想不出正常人有誰會想這樣（有錢還但仍想讓房子拍賣，再來自己優先承購）做的，大大您能舉出合理的可能性嗎？我唯一能想到的就是拍賣當天到優先承購權有效期間內才勉強調到錢或者中了樂透這種可能，這種比例太低了（正常從還不出錢到進入拍賣當天，有很長的時間讓人去調度錢，不差後面那幾天），實在不值為了這種情況，去修改現行法律，然後又提高有心人濫用的道德風險。
作者: FlyNews    時間: 2015-5-6 11:41

本帖最後由 FlyNews 於 2015-5-6 11:54 編輯
pineman 發表於 2015-5-6 11:38
　F大您第一段自己不就有寫，「當債務人又開始還錢(向親友調度)或和銀行協商之後，債權人(銀行)才會撤拍。」？有錢可以自己優先承購回來，但又不想先還錢來停止拍賣，這不就是異常狀況嗎？銀行不是黑道，你現金都拿出來準備繼續繳款，銀行為什麼不停拍繼續賺利息錢？..

這可不一定喔！
銀行和親友開的還款條件並不一樣！並不是你肯還那一點錢，銀行就一定會撤拍！
銀行和親友賺的利息錢也可能不一樣。
你有錢還，但還太少或時間拖太久，銀行照樣走法拍程序！

銀行若不肯撤拍，債務人又想要延續使用資產，
到拍定價時應該可再延長些調頭寸的時間，債務人就有較大的機會延續使用資產。
雖然會增加法院的手續費，但少了一道賣/買的水差，債權人/債務人雙方都可獲得較大利益。
只不過，銀行放款要小心點就是了...
作者: 風花    時間: 2015-5-6 12:01

在現行民事執行程序，查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封（強執§58Ⅰ）。
理論上債務人若誠實信用，且住在抵押之不動產，若遭拍賣，頗為不便，若有錢還款，早應該循程序拿出現款聲請撤銷查封。
執行程序有執行程序的規定，各實體法有許多優先權的規定，過去常有爭議。
現在若規定債務人可用拍定價買回抵押品，理論上雖與強執法§58Ⅰ精神相符（在滿足擔保物權的前提下，儘量讓物權變動越輕微越好）。
但怎麼看怎麼怪，同條第2項規定拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，還要經過拍定人之同意。那債務人說以拍定價格買回就買回，對拍定人似乎也不公平。
作者: pineman    時間: 2015-5-6 12:29

本帖最後由 pineman 於 2015-5-6 12:33 編輯
FlyNews 發表於 2015-5-6 11:41
這可不一定喔！
銀行和親友開的還款條件並不一樣！並不是你肯還那一點錢，銀行就一定會撤拍！
銀行和親友賺的利息錢也可能不一樣。
你有錢還，但還太少或時間拖太久，銀行照樣走法拍程序！

銀行若不肯撤拍，債務人又想要延續使用資產，
到拍定價時應該可再延長些調頭寸的時間，債務人就有較大的機會延續使用資產。
雖然會增加法院的手續費，但少了一道賣/買的水差，債權人/債務人雙方都可獲得較大利益。
只不過，銀行放款要小心點就是了...


　　這裏只討論一般常態情形，也就是沒有超貸，債務人也沒有異常動機（一定是欠錢搞到被法拍而不是有什麼奇怪的盤算故意不還錢使房子故意被法拍），銀行一定是希望第一拍就拍掉。以上是前提。

　　假設市價1000萬，貸800萬，一拍就拍掉最低得標價是800萬（先不考慮大環境市價漲跌等變動以及搶手房當然有可能更高）。債務人可能只積欠應還本利和兩百萬元，現在若債務人連先拿出兩百萬或更高（看銀行要求多高，我就拿多少，再高也不會超過800萬，也先不考慮利上滾利，正常人有合理困境搞到這種情況，銀行多少也會讓步只求拿回本金避掉拍更低的風險）證明還款誠意都有困難，如何能在一拍時拿出八百萬優先承購？前文已經說了，會搞到進入拍賣，都是拖很久了（至少半年一年甚至更長），然後在正式拍賣前一刻都還可以努力還錢協商請銀行停拍，如果正常情況下都調不出錢，在拍定後到優先承購期失效這幾天就能調到錢？這機會更小。

　　考量前述在那麼短的時間內調到之前那麼長的時間都調不到的錢這種微小的機會，卻要讓大多數正常法拍程序蒙受出價可能被優先承購的代價，基本上就是不合理的，更不用提後面可能潛藏的有心人濫用的道德風險（銀行呆帳在台灣幾乎可確定是全民承擔），完全沒有這個修法必要。

　　F大您還是先舉一個合理有需要這制度救濟的例子，而且說服大家這情況有可能很常見（我還沒見到您舉這類例子），值得這樣修法，比較不會淪於為辯論而辯論。
作者: pineman    時間: 2015-5-6 12:37

pineman 發表於 2015-5-6 12:29
　　這裏只討論一般常態情形，也就是沒有超貸，債務人也沒有異常動機（一定是欠錢搞到被法拍而不是有什 ...


　　我再舉個對新修法方向債務人不一定有例的例子。大家知道會有心濫用漏洞的經常會有黑道的份，現在若有這制度，黑道看上好標的，可以協迫正常無力還款的債務人用黑道代墊資金優先承購，再來高價出脫謀取差價，正常債務人敢和黑道鬥嗎？不要認為這制度一定有利債務人。
作者: 山林雅境    時間: 2015-5-6 12:43

以我們參與過法拍的人都知道，如果有優先權的，，大多數是以不參與拍賣為多，原因是拿了一筆錢標到了，法院還要花很長時間去確定優先權的購買意願。
如果本法案果真正式立法，參與拍賣的人出價反而更低，以中和優先權帶來的資金成本與成功率。銀行以後對物權的鑑價核貸金額會更低，這樣反而不利社會資金的融通與利用
作者: pineman    時間: 2015-5-6 12:50

山林雅境 發表於 2015-5-6 12:43
以我們參與過法拍的人都知道，如果有優先權的，，大多數是以不參與拍賣為多，原因是拿了一筆錢標到了，法院 ...

如果本法案果真正式立法，參與拍賣的人出價反而更低，以中和優先權帶來的資金成本與成功率。銀行以後對物權的鑑價核貸金額會更低，這樣反而不利社會資金的融通與利用


　　這一點對正當貸款買房的人而言或許只是自備負擔加重，也許還不算最致命的。另一個可能後果是銀行為了確保債權，可能會讓逾期還款更早點進入拍賣，協商也變更困難，以免所需提列的呆帳越來越高。這一切不利因素，只因為守法良善人士（不論債務人或是法拍買家）大多數正常狀況下用不到的債務人優先承購權。
作者: FlyNews    時間: 2015-5-6 13:29

本帖最後由 FlyNews 於 2015-5-6 13:59 編輯
pineman 發表於 2015-5-6 12:29
　　這裏只討論一般常態情形，也就是沒有超貸，債務人也沒有異常動機（一定是欠錢搞到被法拍而不是有什麼奇怪的盤算故意不還錢使房子故意被法拍），銀行一定是希望第一拍就拍掉。以上是前提。
　　假設市價1000萬，貸800萬，一拍就拍掉最低得標價是800萬（先不考慮大環境市價漲跌等變動以及搶手房當然有可能更高）。債務人可能只積欠應還本利和兩百萬元，現在若債務人連先拿出兩百萬或更高（看銀行要求多高，我就拿多 ...

你"常態"的前題是....大家都很乖,都沒問題...這是不可能的!
問題在於債務人亂花錢,銀行又亂超貸,若銀行很乖沒超貸,債務人沒亂花錢,就不需要修法了啊!

就是因為銀行常常擔保品不足,又高額亂放款,
到時債務人沒法還錢,銀行破產虧損呆帳要用納稅人的"存保"解決。
現在是景氣好房價漲,較沒差,但房貸幾乎10-30年,跌下來怎麼辦?
中華民國來到台灣也不過才66年,難不成這期間都不會景氣不好?
景氣差時,某個亂放款的銀行就可把股市/社會搞得動盪不安,且造成連鎖反應。

依"常態"而言,債務人幾乎不可能標回被法拍物件了! 過去若有本事標回,大多是以他人名義。
但若只討論常態情形,債務人根本沒錢,躲債都來不及了,也不用擔心債務人標回法拍物件了!

基本上,這是債務人(借錢)和債權人(銀行)的事,
只要可以避免他們胡搞瞎搞,別扯上其他納稅人的荷包,都算好的法規政策!
作者: FlyNews    時間: 2015-5-6 13:52

本帖最後由 FlyNews 於 2015-5-6 14:43 編輯
山林雅境 發表於 2015-5-6 12:43
以我們參與過法拍的人都知道，如果有優先權的，，大多數是以不參與拍賣為多，原因是拿了一筆錢標到了，法院 ...


目前有優先權的物件大多是共同持份,處理這種物件也很麻煩,

但修法過後,是所有物件的"產權持有人"都有優先權,對所有物件的風險都相同!
就像有些物件看了老半天,卻突然被撤拍一樣。對當初要投標的算是做白工,遇到也只能認了!  

若標法拍屋連這也在抱怨,法拍屋不能看屋內是不是更要抱怨?
作者: pineman    時間: 2015-5-6 14:04

本帖最後由 pineman 於 2015-5-6 14:13 編輯
FlyNews 發表於 2015-5-6 13:29
依"常態"而言,債務人幾乎不可能標回被法拍物件了! 過去若有本事標回,大多是以他人名義。
但若只討論常態情形,債務人根本沒錢,躲債都來不及了,也不用擔心債務人標回法拍物件了!


　　所以您也同意正常債務人幾乎都不會用到優先承購權（這和共有人優先承購的情況並不相同，他們不是債務人或保證人），那去修一個正常債務人幾乎不會用到，真正會用到的人幾乎居心都有問題的一條法令是要幹什麼呢？

　　一碼歸一碼，要扼止銀行超貸，是從金融監管著手，不是從這種和監管無關的法令的地方著手。

　　最後真正引發金融機構呆帳大增的，是大型企業的問題貸款以及之前的亂發雙卡（信用卡現金卡）。房地產呆帳這塊主要也是因為大環境景氣下滑引發不少人還不出錢逾放比大增，而不是超貸。超貸本身是弊端，也是少數（一般人沒關沒係，也是正常守法小老百姓，如何超貸？），為了減少超貸這種情況，去修這條法，真不知所為何來？
作者: FlyNews    時間: 2015-5-6 14:17

本帖最後由 FlyNews 於 2015-5-6 14:51 編輯
pineman 發表於 2015-5-6 14:04
　　所以您也同意正常債務人幾乎都不會用到優先承購權（這和共有人優先承購的情況並不相同，他們不是債 .
　一碼歸一碼，要扼止銀行超貸，是從金融監管著手，不是從這種和監管無關的法令的地方著手。..

就像我前面說的,這是債務人(借錢)和債權人(銀行)的事,
只要可以避免他們胡搞瞎搞,別扯上其他納稅人的荷包,都算好的法規政策!
制定出公平的遊戲規則, 讓債務人/債權人 狗咬狗一嘴毛就好了!  

原屋主都已在法院繳錢買回了,銀行可拿回借款,若有土地還不用繳土地增值稅,
若拍定價格相同,銀行可比他人標得拿回更多錢,真不知銀行在窮緊張什麼?

比較倒楣的是法拍投標者做白工,但可幫助原屋主,讓社會更安定,應該也ok吧!?
而標法拍屋...這還只是小問題而已...其他的問題還更多咧!
(理論上,原屋主應該會出點錢給法拍得標者,要求他同意。)

我想,銀行只是擔心沒法超貸, 多賺點利息,所以銀行不爽!
債務人只是擔心沒法超貸, 多貸點錢放口袋裡花而已! 所以想借錢的人不爽!
大多人都喜歡特權,不喜歡"很正常"。太正常就很難賺!

建立適當狗咬狗一嘴毛 債務人/債權人 的制衡體制,
就不用花那麼多納稅人的錢,去監管銀行超貸借錢還錢了!
花納稅人的錢金融監管超貸或少量異常,要付出多少社會成本和代價?

就像最近茶葉標示不實或含農藥一樣,只靠政府抽驗,早就不知多少吃下肚了!
但若有窩裡反/抓耙子的檢舉獎金,有既得利益的關係人,自然會有人檢舉。
作者: 山林雅境    時間: 2015-5-6 15:28

FlyNews 發表於 2015-5-6 13:52
目前有優先權的物件大多是共同持份,處理這種物件也很麻煩,

但修法過後,是所有物件的"產權持有人"都有 ...

法拍屋看屋內的的確還是有風險，但看看同一棟鄰居的格局老舊，問問鄰居對標的物的看法，以及債務人的總總生活型態，是可以猜出八九成的屋內實況…。
兩三年前我也標到一筆有優先權的持分地，等了很久很意外其他三人都沒動用優先權，主要還是其親戚彼此之間的心結與更大的餅都恨著流失了。還有地籍通訊與實住地址的問題。
猜猜我標價與市價差多少？＿只有市價的四成不到哦。所以持份與優先權都對賣方債務人的拍賣價，非常不利
作者: STSHAOWW    時間: 2015-5-6 15:53

山林雅境 發表於 2015-5-6 15:28
法拍屋看屋內的的確還是有風險，但看看同一棟鄰居的格局老舊，問問鄰居對標的物的看法，以及債務人的總總 ...

這種無償優先權本來就是很不合理


如果每個法拍優先權都是有償的
例如 要給原拍定人 3% 或 5%
相信 整個社會會更和諧





歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://2home.com.tw/bbs/) Powered by Discuz! X2