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標題: 老舊房屋蓋在國有地上~~ [打印本頁]

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作者: 雯雯    時間: 2015-8-13 20:27     標題: 老舊房屋蓋在國有地上~~



請問各位有經驗的大大們

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作者: limin6626    時間: 2015-8-14 09:05

我有一個朋友他加的狀況跟你差不多,
但他土地比你的還複雜,國有財產局擁有5/4所有權,
另外5/1經過代代相傳後共有9個人承租,
其中更有被銀行凍結的.
很好奇這樣的狀況是否有法可解,
或是就如此住到終老,
然後再繼續代代相傳???

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作者: andy.liu    時間: 2015-8-14 09:53

沒有   建物權狀  ,因是民國57年興建的,目前房屋   所有權人       怪怪地...

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作者: 笨羊    時間: 2015-8-14 10:22



以下就最單純的情況說明，也就是房屋佔用國有地，房屋為單獨一人持有。

一、老屋的所有權

老屋蓋在國有地上，是無法保存登記的（指第一次建物所有權登記），
所以老屋屬於「未保存登記」的建物，沒有「建築改良物權狀」。

雖然是祖傳，但該老屋其實是「佔用國有地的老違章建築」，
它都無法辦理「建物所有權登記」了，如何辦理「繼承登記」？稅捐處人員恐怕不清楚法規。

不過老屋如果有門牌，還是有房屋稅籍，要繳房屋稅。
只不過年代久遠，房屋折舊之後，房屋稅金額低到不必繳了。

只要有房屋稅籍，未保存登記的老屋還是有所有權，也可以移轉。
（通常是買賣移轉，這時「買賣移轉契約書」就要留下來作為所有權證明。）

首先要做的是，將房屋稅籍的名字移轉為你們家裡某一人，以簡化後續問題。
這個部份只牽涉稅捐處，問稅捐處人員如何辦理即可。
（不是去地政事務所辦理「建物所有權登記」，這個個案不能辦。）

二、承購國有地

購買國有地有兩種方式：一是標購，一是承購。

如果你沒有特殊資格，去向國有財產局申請購買國有地時，
國有財產局會先將「那塊國有地」「公告標售」，
雖然你有老屋在國有地上，你只有優先購買權，還是要經過「標售」程序，
有人得標後，再以「得標價格」詢問你要不要優先購買，如你不買，就賣給得標者。
這時，你們「佔用國有地的老屋」，就要被得標者拆除了。

什麼「特殊資格」呢？其中一項就是「國有地承租戶」。

老屋稅籍移轉之後，
接下來你們就要去承租那塊國有地「作為建築基地」，以取得「承租戶」資格。

申請承租國有地時，當然就等同承認你們當初「佔用國有地」了，
按民法規定，地租可回溯追討五年，所以國有財產局會要求你們補繳過去五年的地租。
（很多人不懂法律，以為這是佔用國有地的「罰款」。）

有了「那塊國有地承租戶」的資格，就可以利用這個「特殊資格」，
申請「承購」那塊國有地，不需要經過「標售」程序了。

這種情形的國有地購買價格，比較不會因為「競標」而大幅拉高。

但是國有地出售價格是國有財產局依據市價及其他條件核定的，
有些偏遠鄉鎮的出售價格，有可能反而高於市價。
為了保有祖傳房屋，只好忍痛買下了。

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作者: 雯雯    時間: 2015-8-14 21:29

感謝笨羊大的解說哦~~這樣我就很清楚了,感恩!!

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作者: 笨羊    時間: 2015-8-17 19:25

雯雯 發表於 2015-8-14 21:29
感謝笨羊大的解說哦~~這樣我就很清楚了,感恩!!

補充最後一個步驟。

三、申請老屋保存登記

等到買到國有地之後，也有了那塊土地的權狀，
就可以到地政事務所申請祖傳老屋的「保存登記」（第一次建物所有權登記）了。

祝你們順利完成。

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作者: 雯雯    時間: 2015-8-17 22:04



謝謝您~~非常感恩哦~~

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作者: 笨羊    時間: 2015-8-17 22:55

雯雯 發表於 2015-8-17 22:04
謝謝您~~我婆婆有說,很久以前有繳過房屋稅,但後來不知道為何就不用繳了,我有去稅捐處詢問,承辦人員告訴我,以 ...

那就再告訴你們一個「密技」喔！

如果國有地實在太貴了，至少你們要做到「承租地基」那個步驟。
為什麼呢？這個太太太重要了。

因為如果不承租，按國有財產局的法規，你們祖厝只能「現況使用」。
意思是，若老屋遭到天災人為發生了破損，你們也不能「整修」。
若是「大動作整修」，被檢舉的話，是要恢復原狀（也就是破損原狀）的。

只有「承租戶」才能「大大方方整修」（加上小小的罰金），
而且萬一有人惡意申購那塊國有地，至少你們還有優先購買權。
切記切記！

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作者: 雯雯    時間: 2015-8-18 13:00

好哦~~馬上去辦,謝啦~~

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作者: 樂活族    時間: 2017-8-15 13:46

國家的能佔就佔
反正好處比壞處多

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https://tw.news.yahoo.com/video/ ... 3%A0-045100923.html

量錯國有地! 地主拆屋提國賠

華視影音•2017年8月15日

這真的太離譜！國有財產署去年發函給嘉義縣鹿草鄉四名地主，告知他們因為佔用國有地，因此要求限期拆屋還地，否則就要賠錢告上法院，四名地主只能乖乖的花錢請人把房子給拆了。沒想到一年後，國產署才發現，當初水上地政事務所測量錯誤搞烏龍，那塊地不是國產署的，讓四名地主氣得怒罵國產署把房子還給我！原本連棟的磚瓦房，現在只剩下一棟，另一棟已經變成水泥平地，離譜的是房子會拆除，就是因為國有財產署，106發函給四名共同持有人，說他們的房子佔用國有地，要求限期拆屋還地，否則就要賠錢告上法院，四個地主只能乖乖的，30坪兩層樓的磚瓦房給拆了。沒想到一年後他們得知，這是場大烏龍，丈量錯誤害人猜拆房的，就是嘉義水上事務所，說是早年就留下的錯誤，所以無法賠償，這樣的說詞實在難以讓人信服，公部門的犯了錯還牽脫，地主吞不下這口氣要申請國賠，絕對要水上戶政務所還他們房子。

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作者: knc    時間: 2017-8-15 22:49

樂活族 發表於 2017-8-15 13:46
國家的能佔就佔
反正好處比壞處多

地政的錯，為何要戶政賠錢？記者累了嗎？

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作者: goddamnx2    時間: 2017-8-16 21:06

笨羊 發表於 2015-8-14 10:22
以下就最單純的情況說明，也就是房屋佔用國有地，房屋為單獨一人持有。

一、老屋的所有權

笨羊大:
我的狀況是我承租國有地的建物有保存登記
現行法規都沒法把這塊地買下來~
不知是否有其他方法可以買這塊國有地?

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作者: 笨羊    時間: 2017-8-16 22:45

goddamnx2 發表於 2017-8-16 21:06
笨羊大:
我的狀況是我承租國有地的建物有保存登記
現行法規都沒法把這塊地買下來~

1. 承租的是「國有建物」嗎？國有地還沒承租？
2. 還是已經承租國有地，但國有地上的「已保存建物」是你們私有的？

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作者: goddamnx2    時間: 2017-8-17 08:33

笨羊 發表於 2017-8-16 22:45
1. 承租的是「國有建物」嗎？國有地還沒承租？
2. 還是已經承租國有地，但國有地上的「已保存建物」是 ...

1. 是已經承租國有地，但已保存建物是私有

       --> 這塊地我買的時候的狀態，是已經承租國有地上有老舊房屋
              
                --->後來查到老屋的稅籍是民國57年
               
                          --->申請保存登記成功
                    
                                   --->目前狀態就"承租國有土地"+"私有建物"

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作者: 笨羊    時間: 2017-8-17 13:20

goddamnx2 發表於 2017-8-17 08:33
1. 是已經承租國有地，但已保存建物是私有

       --> 這塊地我買的時候的狀態，是已經承租國有地 ...

你的現狀，正好可以隨時申請「承購」國有地（國有基地）。
為何你說找不到法規可購買？

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作者: goddamnx2    時間: 2017-8-17 14:51

笨羊 發表於 2017-8-17 13:20
你的現狀，正好可以隨時申請「承購」國有地（國有基地）。
為何你說找不到法規可購買？

大大我當初用
國有非公用不動產讓售作業程序
第 11 點
依國有財產法第五十二條之一第一項第六款及同法施行細則第五十五條之一第一項第六款、第三項第一款至第四款規定申購其他使用情形或位置情形特殊之國有非公用不動產者，應依實際個案情形分別加附下列文件：
（一）可資證明於國有土地上之建物為合法建築物之文件及第六點第二項規定之所有權證明文件。
          ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
申請讓售
但國產局駁回
理由是
因為國產局有與我租約存在，所以他們基於租約需要出具土地同意書讓我可以保存登記
但租約有註明該土地不得設地上權
所以不適用第11點 讓售


以上 gg

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作者: 笨羊    時間: 2017-8-17 18:13

goddamnx2 發表於 2017-8-17 14:51
大大我當初用
國有非公用不動產讓售作業程序
第 11 點

你申請時用錯法條。

你房子下面的土地，叫建築基地。那塊地是國有地，就是國有基地。

1. 如果你租用的國有基地有下列情形之一，就「不能」用我說的方法申請讓售國有基地：
a. 是用「標租」方式取得租用權利，
b. 位於直轄市以內，
c. 併計鄰接之國有土地面積，超過330平方公尺。

2. 如果符合下列全部條件，就「可以」用我說的方法申請讓售國有基地：
a. 是用「逕予出租」方式取得租用權利，
b. 位於直轄市以外區域，
c. 併計鄰接之國有土地面積，不足330平方公尺。

什麼方法呢？

一、按<國有財產法>第42條第1項第2款，可以用「逕予出租」方式承租國有地：

] 非公用財產類不動產之出租，得以標租方式辦理。但合於左列各款規定之一者，得逕予出租︰
] 二、民國八十二年七月二十一日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者。

按你的說明，老屋的稅籍是民國57年，
符合上列法條，可用「逕予出租」方式租用國有基地。也就符合 2a 條件。
2b 和 2c 請自己檢查是否符合。

二、按<國有財產法>第49條第1項：

] 非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。

及<出租之國有非公用不動產得予讓售範圍準則>第2條第1項第2款，得「讓售」予承租人：

] 本法第四十九條第一項得予讓售之非公用不動產，以符合下列各款情形之一者為限：
] 二、依本法第四十二條第一項第一款、第二款規定出租或依同條第三項規定訂定書面租約之建築基地，
位於直轄市以外區域，且併計鄰接之國有土地面積在三百三十平方公尺以下。

三、最後，你應該用<國有非公用不動產讓售作業程序>（民國104年6月15日修正）第6點第1項第1款去申請，
而非第11點：

] 依國有財產法第四十九條第一項規定申購出租之國有非公用不動產者，
應加附國有基（房）地租賃契約（租約遺失附切結書）。
] 申購租用基地者，應再加附下列地上建築改良物所有權證明文件：
] (一)地上建築改良物已辦理所有權登記者：所有權狀影本或建物登記謄本。
] (二)地上建築改良物未辦理所有權登記者：蓋有印鑑章之建築改良物確屬申購人所有切結書及印鑑證明。

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作者: goddamnx2    時間: 2017-8-17 20:20

笨羊 發表於 2017-8-17 18:13
你申請時用錯法條。

你房子下面的土地，叫建築基地。那塊地是國有地，就是國有基地。

其實我最早就是用國產法49條去申請
但是卡在2C 並鄰國有地>330 m2
被打槍之後
我才想去申請保存登記想用剛剛提到的法源去申請
然後又gg
所以才說目前無解只能以租代變~

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作者: open808    時間: 2017-8-18 01:36

goddamnx2 發表於 2017-8-17 20:20
其實我最早就是用國產法49條去申請
但是卡在2C 並鄰國有地>330 m2
被打槍之後

房屋折舊之後，房屋稅金額低到不必繳了。

想要收到房屋稅單，可把房子登記營業用，
一年只繳幾佰元(看當地價算，稅捐處會幫你算)，這樣你就可收到房屋的稅單

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作者: goddamnx2    時間: 2017-8-18 09:36

open808 發表於 2017-8-18 01:36
房屋折舊之後，房屋稅金額低到不必繳了。

想要收到房屋稅單，可把房子登記營業用，

不好意思~小弟愚昧
為啥要收到房屋稅單阿?

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作者: open808    時間: 2017-8-18 13:43

goddamnx2 發表於 2017-8-18 09:36
不好意思~小弟愚昧
為啥要收到房屋稅單阿?

地上物上確實有間房子(沒辦保存登記時)
所以政府收點稅金

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作者: goddamnx2    時間: 2017-8-18 15:27

open808 發表於 2017-8-18 13:43
地上物上確實有間房子(沒辦保存登記時)
所以政府收點稅金

難怪我有看過友人不小心蓋到林地的鐵皮屋
申請房屋稅
意思是說他日若有人要拆至少可以證明有地上物對嗎?

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作者: 小小書僮    時間: 2018-5-26 18:56

笨羊 發表於 2015-8-14 10:22
以下就最單純的情況說明，也就是房屋佔用國有地，房屋為單獨一人持有。

一、老屋的所有權

笨羊大大您好，

想向羊大請教，因為所使用的鐵皮屋（有門牌號碼）也是建在國有地上，但已經繳清您所提到5年的補償金，但是這個金額的繳交對於我們還沒承租的人是否有保障的意義，因為問了承辦人員，他是說有租約與沒租約是沒有太大的差異，一樣是可以使用。如果接下來想要承租，是否會更不容易呢？
因為對這個真的很外行，所以看到您的回覆才向您詢問，真的很抱歉也非常謝謝您。

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作者: 笨羊    時間: 2018-5-26 20:37

小小書僮 發表於 2018-5-26 18:56
笨羊大大您好，

想向羊大請教，因為所使用的鐵皮屋（有門牌號碼）也是建在國有地上，但已經繳清您所提 ...

1. 申請承租國有地，准了，才會同時補繳過去 5年的「地租」。

照你的描述，已經補繳過 5年「地租」，但現在又是「還沒承租的人」，
顯然，租約應該是中斷了。

承租國有地的租約中斷，就得重新申請租用，
是否補繳過去 5年的「地租」，就看中斷時間是否超過 5年而定。

2. 無租約，接下來想要承租，是否會更不容易呢？

國有「基地」是否要租給你，是看「有無占有事實」，
地上有鐵皮屋，就是占有的證據。

過去有無租約，不是考量因素。
過去曾經有過租約，不管是誰去承租，現在中斷了，還是得重新申請租用國有地，
還是得補繳「中斷期間的地租」，中斷超過 5年就補繳 5年。

3. 有無租約，一樣可以使用「地上的既有違建」

相同的是，不管有無租約，都不能「擴大違建」，
譬如把鐵皮屋改成磚造，一層樓改成二層樓。

有差別是：
a) 無租約時，萬一颱風吹壞吹倒，不能修理。
如果鐵皮屋不見了，等於不再擁有「占有事實」，永遠不再能申請承租了。
如果重新蓋違建，就會立刻被拆除。
有租約時，就可以修理。當然，也可以繼續承租國有地。

b) 無租約時，不能申請「承購」蓋鐵皮屋的「國有基地」，
只能用「標購」跟大家一起競爭。
有租約時，算是「那塊國有地承租戶」，
就可利用這個「承租戶資格」，申請「承購」那塊國有地。

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作者: 小小書僮    時間: 2018-5-26 21:15

笨羊 發表於 2018-5-26 20:37
1. 申請承租國有地，准了，才會同時補繳過去 5年的「地租」。

照你的描述，已經補繳過 5年「地租」， ...

羊大感謝您的回覆，

我剛剛問了一下家父，我們是82年以前就使用，之前一次繳交5年的是補償金，現在每年也都有繳交。但是完全是沒有租約的狀況。這樣這個補償金的繳交是否也是等同於租金呢？會有補償金是否也是國產局認定有在此使用的事實才能繳交補償金繼續使用呢？

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作者: 笨羊    時間: 2018-5-26 21:22



應該是「租約遺失」，或是「忘記領取租約」？

既然繼續在繳交「租金」，表示還在「承租中」。
請直接向「國有財產署」詢問，請他們「補發」租約。

承辦人員如果以「有無租約都可使用」來搪塞，
請告訴他，你要依法申請「補發」租約。

有租約在手，才有承租的證據。

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作者: 小小書僮    時間: 2018-5-26 22:36

笨羊 發表於 2018-5-26 21:22
應該是「租約遺失」，或是「忘記領取租約」？

既然繼續在繳交「租金」，表示還在「承租中」。

謝謝羊大的詳細說明

我會再向承辦人員詢問，看是否有租約，或是該如何承租。

再次謝謝羊大的熱心協助^^

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作者: 2ha    時間: 2018-5-26 23:54



補償金並不等同於租金…
有租約繳交的是租金，
無租約，繳交的是不當得利使用補償金

詳細請參考下列…
被占用國有土地處理業務

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作者: 笨羊    時間: 2018-5-27 07:08

那就是不符合「承租條件」，只能每年「被追繳」「補償金」。

1. 不是「民國八十二年七月二十一日前已實際使用」的違建。

<國有財產法>第42條：
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0370001

2. 雖然「已實際作建築使用」，但屬於「不予出租」的國有地。

<國有非公用不動產出租管理辦法>第21條：
http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=G0370019

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作者: 小小書僮    時間: 2018-5-27 22:49

鐵皮屋是在82年以前建造的，以前國產局人員有來勘查過，一次繳交5年的補償金，

現在每年就是以補償金方式繳交，但家父認為已經有在繳租（就是所謂的補償金）就不會被收回，

所以覺得可以使用就好，不要搞得那麼麻煩。

但是我覺得沒有租約好像就沒有保障的感覺，爾後也擔心會有其他困擾，

所以一直找尋可以解決的方法。

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作者: chen168    時間: 2018-5-27 23:11

小小書僮 發表於 2018-5-27 22:49
鐵皮屋是在82年以前建造的，以前國產局人員有來勘查過，一次繳交5年的補償金，

現在每年就是以補償金方式 ...

民國八十二年七月二十一日前已實際使用

可跟國產局申請承租，取得承租權後以後可申請價購。

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作者: 笨羊    時間: 2018-5-28 10:40

小小書僮 發表於 2018-5-27 22:49
鐵皮屋是在82年以前建造的，以前國產局人員有來勘查過，一次繳交5年的補償金，

現在每年就是以補償金方式 ...

既是民國82年前的國有地違建，
就可根據<國有財產法>第42條，向國有財產署申請承租國有地。

因為你們目前繼續在繳「補償金」，
應該可以免「追繳」過去 5年的「地租」。

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作者: 2ha    時間: 2018-5-28 19:07

82年7月21日前實際使用之時間證明文件（依國產法第42條第1項第2款規定申租者，以下擇一檢附）：【詳出租管理辦法第22條、作業程序第10點】
(1)戶籍證明文件影本（申租人記事欄勿省略）
(2)房屋稅繳納證明
(3)水電費收據或裝設證明文件
(4)建物所有權狀影本
(5)建物登記謄本
(6)門牌證明書
(7)政府機關於82年7月21日前攝製之圖資
(8)其他政府機關或公營事業機構出具之證明文件
(9)公營事業機構出具之農業或水產養殖供電證明或電費收據
(10)當地農漁會、鄉鎮市（區）公所、農田水利會或其他政府機關出具之證明文件

如您要承租的國有地，有符合上面其中一項，可以下載申請書並檢附相關文件，直接去國產署各分區辦公室申請....
承 租 國 有 非 公 用 不 動 產 申 請 書(北區分署)

上面是北區分署的國有非公用不動產的承租申請書，如果您的房地不是在北區，請查詢國產署的各分區網站下載使用

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作者: 笨羊    時間: 2018-5-28 19:42

2ha 發表於 2018-5-28 19:07
82年7月21日前實際使用之時間證明文件（依國產法第42條第1項第2款規定申租者，以下擇一檢附）：【詳出租管理 ...

如有繳納過房屋稅，到縣市政府稅務局申請 「房屋稅籍證明書」，最方便。因為：

1. 雖然是國有地違建（未保存登記建物），也有建築坪數紀錄。
2. 有違建的建造年月，或至少是開始繳交房屋稅的年月，可證明民國82年以前已擁有。

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作者: ab2244    時間: 2018-5-29 16:14

笨羊 發表於 2018-5-28 19:42
如有繳納過房屋稅，到縣市政府稅務局申請 「房屋稅籍證明書」，最方便。因為：

1. 雖然是國有地違建（ ...

請教羊大:
老媽在新北市郊區老家有分到三合院一角約20坪平房,但多數是佔用到國有地,連同鄰接的其他親戚地上建物(也沒登記)有共同的門牌與電費房屋稅(51年)證明,皆在82年以前,想請教幾個問題?
1.向國產局承租機會大嗎?直轄市修法後不能買會有特例嗎?
2.申請土地使用同意書進行修建,建物能做保存登記嗎?
3.有其他能證明建物的所有權與合法性的建議?
4.另修建或增建實務怎麼做比較簡單?

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作者: 小小書僮    時間: 2018-5-29 20:39

chen168 發表於 2018-5-27 23:11
民國八十二年七月二十一日前已實際使用

可跟國產局申請承租，取得承租權後以後可申請價購。

陳大，謝謝您。這部分我會再向國產署詢問，因為真的還是租下來比較有保障。

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作者: 小小書僮    時間: 2018-5-29 20:40

笨羊 發表於 2018-5-28 10:40
既是民國82年前的國有地違建，
就可根據第42條，向國有財產署申請承租國有地。

羊大，也很謝謝您幫我解惑，因為對國有地的相關問題真的不是很了解，網路上的訊息也真的有限。謝謝您。

另外如果是使用攝影圖資申請是否會不易申請呢？

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作者: 小小書僮    時間: 2018-5-29 20:48

2ha 發表於 2018-5-28 19:07
82年7月21日前實際使用之時間證明文件（依國產法第42條第1項第2款規定申租者，以下擇一檢附）：【詳出租管理 ...

2ha大，謝謝您。

不過如果是以攝影圖資申請是否會較不易成功呢？因為有看過一篇yahoo上的留言，說不建議使用圖資申請。

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作者: 笨羊    時間: 2018-5-29 21:11

小小書僮 發表於 2018-5-29 20:40
羊大，也很謝謝您幫我解惑，因為對國有地的相關問題真的不是很了解，網路上的訊息也真的有限。謝謝您。 ...

若沒繳過房屋稅，無法申請「房屋稅籍證明書」，
但有門牌，就用「門牌證明書」。

只要能證明民國82年7月21日以前「已經占用」即可。

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作者: 笨羊    時間: 2018-5-29 21:54

ab2244 發表於 2018-5-29 16:14
請教羊大:
老媽在新北市郊區老家有分到三合院一角約20坪平房,但多數是佔用到國有地,連同鄰接的其他親戚地 ...

1.向國產局承租機會大嗎? 直轄市修法後不能買，會有特例嗎?

有繳房屋稅，申請「房屋稅籍證明書」，且能證明民國82年之前占用，
就能申請「承租」國有地。

你們「共有三合院，共同門牌、電費、房屋稅」，令堂分到其中「20坪平房」。

首先，申請承租國有地需要門牌證明、電費收據、房屋稅籍證明書，
只是要「證明民國82年7月21日前已經占用」，才能符合承租條件。
並不需要「20坪平房」的「單獨」門牌、電費、或房屋稅證明。

申請承租時，請申請承租「20坪平房」底下占用的國有地，
此時要附國有地地號的「使用分區證明書」。
如果「那塊國有地」面積超過「20坪平房」，或其他親戚分到的房舍也占用到「那塊國有地」，
無妨，申請承租時，請同時「請求分割國有地」，
只承租「20坪平房」底下分割出來的國有地即可。

將來要承購「20坪平房」底下的「國有基地」，必須位在直轄市外，
且併計鄰接國有地面積小於 330平方公尺。

新北市，目前是直轄市。很遺憾，不能承購國有基地。
但是承租比不承租，還是有好處。如前面我貼文所說明。

2.申請土地使用同意書進行修建，建物能做保存登記嗎?

建物第一次登記（保存登記），需要「當初建築」的相關證明，
看來你們的「20坪平房」應該是找不到，我想是無法進行保存登記。

向地方政府申請土地使用同意書，要公私畸零地合併、或認定應與鄰地合併使用，
我猜應該是申請不出來。

3.有其他能證明建物的所有權與合法性的建議?

國有地上的違建，所有權屬於 (1)「原始起造人」或是 (2) 被法拍，由法院認證的「拍定人」。
或是 (3)「原始起造人」或「拍定人」的「繼承人」。

令堂應該是繼承到「20坪平房」，如果「原始起造人」是你外公，
那令堂就是「繼承人」，也擁有「20坪平房」違建的所有權。

4.另修建或增建，實務怎麼做比較簡單?

承租國有地，就能「修理違建」，沒承租，就不能「修理違建」。

增建，即使承租國有地，也不行。（會被罰款）
除非承購，變成了私有地，就可依照建築相關法規，申請進行增建。

但你的個案位在直轄市內，無法承購國有地，就永遠無法「合法」增建了。

我的瞭解，是這樣。

---

作者: 2ha    時間: 2018-5-29 22:40

小小書僮 發表於 2018-5-29 20:48
2ha大，謝謝您。

不過如果是以攝影圖資申請是否會較不易成功呢？因為有看過一篇yahoo上的留言，說不建 ...

免客氣~
只要戶籍、房屋稅、門牌或水、電証明是民國82年7月21日以前就有滴，直接就用這幾種其中1種申請最快.....其他都比較麻煩...
..

---

作者: ab2244    時間: 2018-5-30 06:42

笨羊 發表於 2018-5-29 21:54
1.向國產局承租機會大嗎? 直轄市修法後不能買，會有特例嗎?

有繳房屋稅，申請「房屋稅籍證明書」，且 ...

承蒙回覆，再請教
1.如當初是外公兄弟們一同起造，但房屋稅單上是伯公，繼承也是他子女，會影響我們口頭分配到的屋子地上權嗎?如何確保?
2.承租國有地後的違建維修，有需要申請或注意的地方嗎?

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作者: 笨羊    時間: 2018-5-30 11:28

ab2244 發表於 2018-5-30 06:42
承蒙回覆，再請教
1.如當初是外公兄弟們一同起造，但房屋稅單上是伯公，繼承也是他子女，會影響我們口頭 ...

1. 如當初是外公兄弟們一同起造，但房屋稅單上是伯公，繼承也是他子女，
會影響我們口頭分配到的屋子地上權嗎? 如何確保?


如果是「口頭分配」，除非找到「您外公兄弟」一同起造的「證明」，
否則「承租」國有地，可能會有風險。

按<國有非公用不動產出租管理辦法>第17條，
未保存登記的國有地違建，「現使用人」是：原始建造人、繼承人、買受人、受贈人。

你伯公的子孫是繼承人，算是法律上的「現使用人」，
如果他們說，「20坪平房」是借給你們使用的，那就麻煩了。

因為是「口頭分配」，當然沒有書面的「分產協議書」。
無法證明「原始起造人」包含你外公，也無法證明令堂是「繼承人」。

最好請你外伯公的子女（令堂的堂兄弟姊妹）出具「20坪平房」的
「買賣契約書」（價格寫1元應該也可以）或「贈與同意書」，
讓令堂變成「買受人」或「受贈人」。

因為房屋稅名字是你外伯公，與申租人（令堂）不同。
雖然按<國有非公用不動產租賃作業程序>第10點，
申租人填具「建物確屬申租人所有」的切結書，就可辦理承租，
但恐怕你伯公子女來亂，所以最好有書面證明。

有了這份「買賣契約書」或「贈與同意書」，
雖然無法證明令堂是你外公（原始起造人）的繼承人，擁有違建的「所有權」。
但卻可證明令堂擁有違建的「事實上處分權」。

目前法院判例，擁有違建的「事實上處分權」，
「幾乎」等於擁有違建的「所有權」。

別人無權要你搬遷：
臺灣屏東地方法院100年度簡上字第90號民事判決，
臺灣臺中地方法院101年度訴字第3149號民事判決。

只有你能拆除違建：
最高法院86年台上字第2272號民事判決。

當然，這時候令堂也可以填具「切結書」申請承租國有基地了。


2. 承租國有地後的違建維修，有需要申請或注意的地方嗎?


按<國有非公用不動產出租管理辦法>第37條，已經承租國有地之後，
再向出租機關（國有財產署，不是地方政府）申請同意發給「土地使用權同意書」，
就可以「增建、修建、改建、新建」。

同意的條件，見<國有非公用不動產租賃作業程序>第44條。

如果違建的基地包含私有地、國有地，則不同意發給「土地使用權同意書」。
如果「承租契約」載明：禁止增建、修建、改建、新建，也不會發。

我猜想，只有遭遇<災害防救法>第2條「天災」造成的違建損害，
出租機關比較可能發給「修建」的「土地使用權同意書」，也可申請減免租金。

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作者: jett    時間: 2018-11-17 19:15

楊大你好:
近日在搜尋關於這類主題的問題，想借版問一下，
我曾跟國產局申請標售現租建地，上有一棟建築改良物，
在跟國產中有註明此建物，國產局退回的原因有二:
1.依國有財產法53條規定，已經跟我有訂租約，所以不能標售!
2.依'出租之國有非公用不動產得予讓售範圍準則"規定，併計鄰接可供合併建築之國有土地面積
  在非直轄市(我在南投)為500平方公尺，但我承租面積達537平方公尺!

請問這樣有解決方案嗎?最近一直被法條給困擾中!!!???

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作者: jett    時間: 2018-11-17 19:17

抱歉，把羊大給換名字了!

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作者: 笨羊    時間: 2018-11-17 21:11

jett 發表於 2018-11-17 19:15
楊大你好:
近日在搜尋關於這類主題的問題，想借版問一下，
我曾跟國產局申請標售現租建地，上有一棟建築改 ...

> 1.依國有財產法53條規定，已經跟我有訂租約，所以不能標售!

只能申請「讓售」。

> 2.依'出租之國有非公用不動產得予讓售範圍準則"規定，
> 併計鄰接可供合併建築之國有土地面積在非直轄市(我在南投)為500平方公尺，
> 但我承租面積達537平方公尺!

這個真的無解了。

而且，現在已經由「併計鄰地 500平方公尺」，再限縮到「併計鄰地 330平方公尺」。

https://www.mof.gov.tw/Detail/Index?nodeid=388&pid=63648

] 100年9月26日再修正發布「出租之國有非公用不動產得予讓售範圍準則」，
] 自即日起，再限縮租用基(房)地得予讓售範圍，
] 僅有位於直轄市以外區域，且併計鄰接之國有土地面積在330平方公尺以下之建築基地得予讓售。

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作者: jett    時間: 2018-11-17 21:44

謝謝羊大
我一直卡在第二點上!
持續觀望中，希望能有解決方法!

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作者: HwH.V    時間: 2019-3-18 15:20

笨羊 發表於 2018-11-17 21:11
> 1.依國有財產法53條規定，已經跟我有訂租約，所以不能標售!

只能申請「讓售」。

想請問∼
如果是佔用國有農地,目前已承租該農地,其上有未保存登記房屋,
請問∼可否申請讓售國有農地？

另∼
若房屋於建管前所興建,該興建房屋範圍的農地,可否申請變更為建地？

感謝！

---

作者: 笨羊    時間: 2019-4-14 12:00

HwH.V 發表於 2019-3-18 15:20
想請問∼
如果是佔用國有農地,目前已承租該農地,其上有未保存登記房屋,
請問∼可否申請讓售國有農地？ ...

> 如果是佔用國有農地, 目前已承租該農地, 其上有未保存登記房屋,
> 請問∼可否申請讓售國有農地？

可以。
依 <國有財產法> 第 49條第 1項：
] 非公用財產類之不動產，其已有租賃關係者，得讓售與直接使用人。
https://www.fnp.gov.tw/Edict.php ... ID=6&act=ArtAll

依 <國有非公用不動產讓售作業程序> 第 6點：
] 依國有財產法第四十九條第一項規定申購出租之國有非公用不動產者，
] 應加附國有基（房）地租賃契約（租約遺失附切結書）。
https://www.fnp.gov.tw/Edict.php ... =103&act=ArtAll

> 若房屋於建管前所興建, 該興建房屋範圍的農地, 可否申請變更為建地？

「特定農業區」和「一般農業區」，
只能「建地」變更為「農牧用地」，不能「農牧用地」變更為「建地」。



但是：
農地上有老舊建物者，仍有可變更為建地的適用，只是可變更的面積以該老舊建物所佔的面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。
http://www.2home.com.tw/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=2316

譬如彰化縣是「民國69年6月1日編定管制前」視為「老舊」：
https://www.homei-land.gov.tw/ch ... ?web=106&id=116

] 如該地有本縣民國69年6月1日編定管制前存在之舊有房屋，
] 請檢附土地複丈及標示變更登記申請書
] (內附身分證影本、土地所有權狀、合法房屋證明文件
] 「水電證明、稅捐、設籍或房屋謄本、建築執照或建物登記證明之一」及更正編定申請書)
] 來所申辦更正編定分割，本所受理再會同建管單位實地會勘據以判定是否為合法房屋憑辦。

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