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標題: 請問公同共有與分別共有之區別~~ [打印本頁]

作者: 雯雯 時間: 2015-8-21 23:32 標題: 請問公同共有與分別共有之區別~~

各位達人們,請問公同共有與分別共有,此二者皆適用土地法34-1條款嗎?另外,條款中的優先購買權是屬於物權還是債權?先謝謝解答哦~~

作者: leonardo 時間: 2015-8-22 17:57

本帖最後由 leonardo 於 2015-8-22 17:59 編輯

根據以上題目, ＂分別共有＂也適用條款中的優先購買權, 它是屬於債權, 有誤請幫忙更正。

作者: 笨羊 時間: 2015-8-22 21:06

一、公同共有與分別共有之區別

http://hunhsin.pixnet.net/blog/p ... %9C%B0%E6%B3%9534-1

土地的所有權人人數超過一個，就稱為共有。

有明確之「應有部分」的共有，即明確知道某人擁有幾分之幾所有權，稱為分別共有。
沒有明確登記「應有部分」的共有，每個人都擁有全部所有權，稱為公同共有。

公同共有形成之原因，請參考：
http://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?id=1647

] (1) 依法律規定：例如民法第1151條，繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對遺產全部為公同共有。
] (2) 依法律行為：依法律行為成立之公同關係，以有法律規定或習慣者為限，
] 例如：民法第668條合夥財產之公同共有。
] (3) 依習慣：祭祀公業、同鄉會館等。

二、都適用<土地法>第34-1條

<土地法>第34-1條第1至4項是針對「分別共有」的規定，第5項則針對「公同共有」規定：

] 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，
] 應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

] 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；
] 其不能以書面通知者，應公告之。

] 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。
] 於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。
] 其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

] 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

] 前四項規定，於公同共有準用之。

三、優先購買權是「物權之先買權」，不是「債權」

http://www.justuslaw.com.tw/news_detail.php?class=133

] 依照實務之一貫見解，土地法第34條之1第4項所規定之優先承購權乃物權之先買權，為形成權之一種，
] 一經行使，契約即成立於優先承購權人與出賣人之間。

] 此形成權之行使，須以行使時共有人與第三人間之買賣契約有效存在為前提
] （最高法院65年台上字第2113號判例、最高法院98年度台上字第734號民事判決、
] 最高法院87年度台上字第2776號民事判決參照）

也就是說，若不存在「某共有人與第三人間之買賣契約」，就不會有此「形成權」。

「優先購買權」是「物權」的「形成權」，「債權」則是一種「請求權」。

http://www.justlaw.com.tw/ViewLawTxt.php?id=1106

] 請求權與形成權的差別

] 請求權：要求他人為特定行為（作為或不作為）稱為請求權，
] 權利人不能直接支配義務人或支配管領標的物，必須有他人行為的協助，始能實現請求權的內容，
] 債權為最主要的請求權。

] 形成權：（形成新的法律關係〉
] 因權利人一方的意思表示，使法律關係直接發生、變更或消滅的權利，稱為形成權。

作者: 雯雯 時間: 2015-8-22 22:56

本帖最後由雯雯於 2015-11-8 01:39 編輯

謝謝leonardo大和笨羊大大的解說,但您二人解讀不同耶~~

我在研讀土地法34-1條時,有說若是出賣人未通知共有人即出賣土地(共有人的優先購買權被剝奪),共有人只能請求賠償(債權),可若是物權,則可認定該筆買賣契約不成立,兩者差很大,而且當物權與債權競合時,物權優先適用,所以想確認一下,土地法34-1條是個非常可怕的法條呢

作者: 雯雯 時間: 2015-8-22 23:48

再請教一個問題,若是要公同共有者要購買另幾位公同共有者的持分土地,是否跟分別共有的買賣程序一樣呢?感恩解說哦!!

作者: 笨羊 時間: 2015-8-22 23:58

雯雯發表於 2015-8-22 22:56
謝謝leonardo大和笨羊大大的解說,但您二人解讀不同耶~~ 我在研讀土地法34-1條時,有說若是出賣人未通知共有 ...

如果共有人「違反通知規定」且「已經登記」，
就變成只有「債權」關係，只能「請求損害賠償」了。

因為土地一經登記，第三人的所有權即生效力。
故關鍵之處，在是否「已經登記」。

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 00:06

本帖最後由笨羊於 2015-8-23 00:43 編輯

雯雯發表於 2015-8-22 23:48
再請教一個問題,若是要公同共有者要購買另幾位公同共有者的持分土地,是否跟分別共有的買賣程序一樣呢?感恩解 ...

公同共有人一起持有「全部土地」，只有「潛在應有部分」，
沒有「應有部分」，也就沒有「持分」。

1. <民法>第828條第2項：
「除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」
在公同共有關係未終止前，各公同共有人不得處分「其潛在之應有部分」。

2. 可先辦理共有型態變更登記為分別共有後，再依<民法>第819條：
「各共有人，得自由處分其應有部分。」辦理持分移轉登記。

3. 也可經全體公同共有人同意，處分「全部」公同共有土地，
採「買賣或贈與」移轉，將公同共有土地出售或贈與給部分共有人。

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 00:20

雯雯發表於 2015-8-23 00:15
3. 也可經全體公同共有人同意，處分「全部」公同共有土地，
採「買賣或贈與」移轉，將公同共有土地出售或贈 ...

有一繼承人失聯，那如何辦理登記為「公同共有」？

只要在辦理「公同共有」登記時，有完成登記手續的「所有公同共有人」同意，
就可順便辦理「同意出售」。所以代書才會這樣建議。

作者: 雯雯 時間: 2015-8-23 00:27

本帖最後由雯雯於 2015-11-8 01:40 編輯

3. 也可經全體公同共有人同意，處分「全部」公同共有土地，
採「買賣或贈與」移轉，將公同共有土地出售或贈與給部分共有人。

所以要如何知道土地是否被共有人賣出了呢?物權瞬間變債權,損失頗大呀~~ 另外,出賣人未通知共有人即行出賣土地,有違法嗎?若是被賤價賣出,要用何種法規伸張自己的權益呢?

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 00:39

本帖最後由笨羊於 2015-8-23 00:47 編輯

雯雯發表於 2015-8-23 00:27
3. 也可經全體公同共有人同意，處分「全部」公同共有土地，
採「買賣或贈與」移轉，將公同共有土地出售或贈 ...

只要符合<土地法>第34-1條第1項:
「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，或是「應有部分合計逾三分之二」，
就可直接賣出共有土地。

雖然規定要通知其他共有人，但其實違反而未通知，
嚴格說已經違法，但其他共有人也沒轍，若是完成登記，只能請求損害賠償。

而且不一定要「通知」，用「公告」也可以。
只要里長簽名，公告在土地所在村里辦公處就算。

因此對自己的共有土地，要隨時留意。
若被出售，在登記前，仍可向地政事務所提出異議，阻止登記。
最好一開始就分割，各人管好各人的土地。

以上是分別共有的問題，
公同共有要全體共有人同意才能處分，所以應該沒有您擔心的問題才是。

作者: 雯雯 時間: 2015-8-23 00:54

笨羊大這麼晚了沒睡,還幫我解答問題,真是萬分感恩,我現在每天都會進2home,希望早日升等,能成為可以加分的等級哦~~

作者: 雯雯 時間: 2015-8-23 00:58

笨羊大,再問一個問題,出賣人未通知共有人即出賣土地,因為尚未登記,要如何知道土地已被賣出?是被通知拿錢的時候嗎?可是如此一來,土地也會被登記了不是嗎?

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 01:02

雯雯發表於 2015-8-23 00:58
笨羊大,再問一個問題,出賣人未通知共有人即出賣土地,因為尚未登記,要如何知道土地已被賣出?是被通知拿錢的時 ...

這個嘛！真的無解，只能靠「線民」了。

如果平常與其他出售土地的共有人不常往來，是很容易被蒙在鼓裡的。

作者: 雯雯 時間: 2015-8-23 01:17

本帖最後由雯雯於 2015-11-8 01:41 編輯

是啊~~目前我家的土地就是共有地(都是親戚)

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 01:24

雯雯發表於 2015-8-23 01:17
是啊~~目前我家的土地就是共有地(都是親戚),大家的土地是阿公那一輩用口說的,並未過戶,造成你濃我濃,叔公那 ...

長輩口頭共有，實際未登記。---> 趕快辦好登記，不然夜長夢多。

已經辦好共有登記。---> 1. 公同共有比較不怕被賣掉。
2. 分別共有的土地，能分割就儘快分割。
3. 分別共有的土地，儘量收購或分割到自己至少擁有1/2持分。

作者: 雯雯 時間: 2015-8-23 01:31

好的,我了解,後天立馬處理,感恩笨羊大的解說哦~~

作者: MEADOW 時間: 2015-8-23 08:30

苯羊大，請問分別共有，做設定抵押，以及分管契約，可以避免被偷賣嗎

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 08:38

本帖最後由笨羊於 2015-8-23 09:44 編輯

笨羊發表於 2015-8-23 00:39
只要符合第34-1條第1項:
「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，或是「應有部分合計逾三分之二」， ...

> 公同共有要全體共有人同意才能處分，所以應該沒有您擔心的問題才是。

訂正：

原本內政部77年8月18日臺內地字第621767號函頒修正之土地法第34條之1執行要點第12點規定：
「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，
公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用。」

但是大法官解釋第562號，已經明定「土地法第34條之1第5項準用第1項」：
http://www.judicial.gov.tw/const ... 03_01.asp?expno=562

廢止了內政部原執行要點第12點之規定。

只要「公同共有人過半數及其潛在應有部分合計過半數」，或是「潛在應有部分合計逾三分之二」，
還是可以處分「全部公同共有之土地」。

所以「公同共有」還是有和「分別共有」一樣的隱憂，
可能被擁有較大「潛在持分」的共有人擅自處分，
最好分割或收購，讓自己擁有的「潛在持分」達到至少二分之一，比較保險。

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 09:03

本帖最後由笨羊於 2015-8-23 09:08 編輯

MEADOW 發表於 2015-8-23 08:30
苯羊大，請問分別共有，做設定抵押，以及分管契約，可以避免被偷賣嗎

一、「分管」並不能消滅「共有」關係，共有關係依然存在，所以無法避免被偷賣。
偷賣（出售處分）之時，等於宣告「分管」結束。

二、某分別共有人就其「應有部分」（即持分，假設1/10）設定抵押權給他人。

因為大法官解釋671號，認定<土地登記規則>第107條規定並無違憲：
http://www.judicial.gov.tw/const ... 03_01.asp?expno=671

<土地登記規則>第107條：

] 分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，
] 該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。

] 但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。

這是分割處分，出售處分可類推適用。

若設定抵押權之目的在避免被偷賣，則抵押權人應該立場也站在「某分別共有人」這邊。

其他擁有較大「持分」之共有人還是可以偷賣，但抵押權會轉載登記在「新所有權人」的土地權狀上，
雖然抵押權只有「某分別共有人」的「應有部分」（假設1/10），
除非「新所有權人」願意承受其土地存在「1/10的抵押權」，不然是能達到阻止偷賣效果的。

作者: MEADOW 時間: 2015-8-23 19:25

嗯，感恩

作者: MEADOW 時間: 2015-8-23 19:33

這樣說來，假如我有一塊地，與另外二人共有，每人1/3持分，另外兩人是兄弟，我被偷賣機會就存在，在無法分割情形下，如果我持分的1/3，改為與家人，如夫妻各六分之一，這樣是否被偷賣的隱憂就減少更多

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 19:59

本帖最後由笨羊於 2015-8-23 20:10 編輯

MEADOW 發表於 2015-8-23 19:33
這樣說來，假如我有一塊地，與另外二人共有，每人1/3持分，另外兩人是兄弟，我被偷賣機會就存在，在無法分割 ...

只要符合<土地法>第34-1條第1項:
「共有人過半數及其應有部分合計過半數」，或是「應有部分合計逾三分之二」，
就可直接賣出全部共有土地。

你們二人總共持有1/3，對方二人持有2/3，
確實！可破解「共有人超過1/2及其應有部分合計超過1/2」的優勢！

但如果對方也改為三人持有2/3，他們又擁有優勢了！

把你的持分1/3設定抵押權給你的家人，比較能阻止被偷賣！
因為買方買到一塊「附贈」抵押權1/3的土地，通常都會遲疑的。

作者: MEADOW 時間: 2015-8-23 20:10

抵押權設定，有代書說，設定一個月的高額設定，然後不塗銷，比低額長期設定有保障，前者不會被國稅局要求利息收益，有這種說法嗎？

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 20:24

本帖最後由笨羊於 2015-8-24 03:51 編輯

MEADOW 發表於 2015-8-23 20:10
抵押權設定，有代書說，設定一個月的高額設定，然後不塗銷，比低額長期設定有保障，前者不會被國稅局要求利 ...

這你問對人了！我有經驗。不必用那個笨方法。

我與自己兄弟之間，就一間房子設定過抵押權。
沒人規定借款一定要付利息，對吧？！我的作法如下：

1. 設定抵押權之前，要先訂立一個「借款契約書」。
在契約書裡，載明：a) 利息(率)：無，b) 遞延利息(率)：無。

2. 在申請「抵押權設定契約書」上，第(22)及(23)欄載明：

(22) 利息(率)：無
(23) 遞延利息(率)：無

3. 最後，抵押權人領取「他項權利證明書」。記得檢查要有下列記載：

利息(率)：無
遞延利息(率)：無

這樣就好了！

作者: MEADOW 時間: 2015-8-23 21:21

本帖最後由 MEADOW 於 2015-8-23 22:49 編輯

笨羊發表於 2015-8-23 20:24
這你問對人了！我有經驗。不必用那個笨方法。

我與自己兄弟之間，就一間房子設定過抵押權。

好專業，我會照辦，

作者: 笨羊 時間: 2015-8-23 22:17

本帖最後由笨羊於 2015-8-24 03:52 編輯

MEADOW 發表於 2015-8-23 21:21
好專業，我會照辦，

如果能設定抵押權給「非常信任」的家人，
你可以在「借款契約書」載明「極高」的借款金額，譬如新台幣100億元，
讓1/3的「抵押權」轉載到被偷賣共有土地的買方權狀上，
買方一定會嚇死而不敢買！

當然，必須地政事務所相信這個「高額借款」是真的，他們才會讓你設定。

作者: 雯雯 時間: 2015-8-24 09:44

本帖最後由雯雯於 2015-11-8 01:43 編輯

謝謝各位達人們的專業解說

作者: oldtree 時間: 2018-11-21 16:42

一土地Ａ，8人公同共有，請問和Ａ有糾紛時，如何處理？

另看了此樓po文，已有些概念，如欲購買Ａ，還要注意什麼？

作者: oldtree 時間: 2018-11-22 19:49

由上樓(28#)擬了份同意書，請各位大大指教，委當否？

同意暨委託書

本人.                為○○○地號之所有權人之一，同意出售該地，出售標的內、外附屬之物，任由買方處理。
並委託. 　　    （身份證字號：　　　　　　　　　）辦理相關買賣及價金事宜。

同意暨委託人：.                　　蓋章：

身份證字號：.       　　　

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