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標題: 計畫道路導致退縮變成畸零地，天啊，買地請小心啊 [打印本頁]

作者: jiakabai 時間: 2015-9-22 11:17 標題: 計畫道路導致退縮變成畸零地，天啊，買地請小心啊

初次發帖，若有不妥處還請指教。

年中於高雄鄉下買了「農建地」，聘請建築師畫圖，畫完約三個月後準備申請建照，竟然被告知「建築線」申請遭駁回，原本退縮的部分不夠，因為計畫道路要拓寬，所以整整要退3m。

由於原本基地就不大，要求退三米如同晴天霹靂，悔不當初，想請教諸位有經驗的造房先進們，對於一個想要買地蓋房子的民眾，如果要避免這種悲劇，購地之前，到底可以從哪裡查到道路寬度、拓寬計畫的資訊？？因為我們當初為了確認這塊地是否可以蓋房子，已經問了許多專家、建築師、甚至地政方面的朋友，還自己跑到市政府上上下下跑了一圈，問過都計、建管、工務，全部都查不到退縮的資料，或是說法不一，聽得我們無所適從。

事後有專家告訴我們，應該要去區公所（我猜他的意思是區域的地政事務所），就可以查到包括拓寬路段的都市計畫細部資料（雖然我們名義上是非屬都市計畫區），但這位專家又說，一般民眾去可能是查不到的，想請各位前輩們解惑，難道真的買地，就是注定要承受這種風險嗎？

作者: pineman 時間: 2015-9-22 11:29

　　換個角度想，你的地靠近更寬的馬路（馬路需要拓寬也代表預估未來交通流量變大），理論上將來是增值的。只是你短期的目的「蓋房」沒達成而以。就看你怎麼看待了。

作者: 2home 時間: 2015-9-22 11:50

另外要注意一點,買農地時,不要剛好買756坪,若真的有道路計畫,部份徵收,可能會讓您農地變成不足756坪,蓋不了農舍!

作者: jiakabai 時間: 2015-9-22 11:50

唉，感謝pineman大，似乎也只能這樣想了，我拿去安慰老婆看看。只是...我真的只是想在鄉下蓋個小房子，安分的過日子而已啊

作者: jiakabai 時間: 2015-9-22 11:57

2home 發表於 2015-9-22 11:50
另外要注意一點,買農地時,不要剛好買756坪,若真的有道路計畫,部份徵收,可能會讓您農地變成不足756坪,蓋不了 ...

沒錯，如果被徵收不足2.5分，那就跟我一樣悲劇了

作者: pineman 時間: 2015-9-22 12:03

本帖最後由 pineman 於 2015-9-22 12:08 編輯

jiakabai 發表於 2015-9-22 11:50
唉，感謝pineman大，似乎也只能這樣想了，我拿去安慰老婆看看。只是...我真的只是想在鄉下蓋個小房子，安分 ...

　　我的建地從地形來看也是社區鋪設道路之後剩下來的畸零地，形狀很醜（狹長三角形），我買的時候就是這樣，我當時是計劃將來蓋農舍，後來農舍要修法，我大概就準備放貨櫃（要蓋得醜理論上有機會可以合法蓋就是），反正山不轉路轉，說不定哪天退休後真正變農民或者法令又改了，誰知道？

　　至於你的建築線不過，不一定是有什麼計劃道路，你可以google 「建築線退縮」就可以得知臨現有巷道時，巷道長度不同有不同的退縮規定，不見得巷道有計劃要拓寬，單純就是依巷道長度先退縮起來準備在那裏等將來而以。所以買地前可以先根據都市／非都市，既有道路／私設道路，道路長度，單向出口（俗稱死巷）或雙向出口，來自行依法規估計之建築線最少要從道路中心線退縮幾公尺。這也是個自保方法。

作者: 新農 時間: 2015-9-22 12:18

你不知道區公所有個單位叫建設課嗎

作者: jiakabai 時間: 2015-9-22 12:29

新農發表於 2015-9-22 12:18
你不知道區公所有個單位叫建設課嗎

真的不知道耶，恕我無知，我真的是第一次買地

，網路上查到的資料，都是叫我去市政府查都計處和建管課。可以請您再多指點一些嗎？我想應該也有跟我一樣無知的購地者，可以學到東西（馬上上網去查建設課...）

作者: 新農 時間: 2015-9-22 12:45

jiakabai 發表於 2015-9-22 12:29
真的不知道耶，恕我無知，我真的是第一次買地，網路上查到的資料，都是叫我去市政府查都 ...

申請使用分區.道路鋪設擴充.溝渠建設.路燈架設.都可找公所建設課詢問
地方的基礎建設都會會同建設課會勘處理

作者: jiakabai 時間: 2015-9-22 15:28

新農發表於 2015-9-22 12:45
申請使用分區.道路鋪設擴充.溝渠建設.路燈架設.都可找公所建設課詢問
地方的基礎建設都會會同建設課會勘 ...

感謝新農大，看來我們真的是疏忽了，竟然沒想到要去區公所

奇怪的是，我們向市政府查詢時，竟然也沒有任何一個公務員指點我們去區公所，我咧，真的是標準都市聳，市政府和我們都是，唉

作者: BuildATM 時間: 2015-9-23 22:20

本帖最後由 BuildATM 於 2015-9-23 22:22 編輯

我的case 是因為過戶時一塊地居然有兩個地號, 就先去申請地號的分區使用證明, 結果一塊地號上面有載明道路用地(但未徵收). 之後發現另塊地號可能成為畸零地而無法賓�. 又去找相關地方自治法畸零地使用規則, 發現新版法規是有機會可以賓�. 和建築師討論後, 決定先花錢請測量公司先指定建築線, 再搭配相關法規來規劃, 之後申請建照就過了. (檢討畸零地時, 只多0.12, 低空飛過)

參考之.

作者: jiakabai 時間: 2015-9-24 15:15

BuildATM 發表於 2015-9-23 22:20
我的case 是因為過戶時一塊地居然有兩個地號, 就先去申請地號的分區使用證明, 結果一塊地號上面有載明道路用 ...

Build大的案子，聽起來也頗為曲折，不知前後花了多少時間？

先前找建築師時，也有人建議先花錢請測量公司，確認建築線，現在想想，或許當初花了這個錢，就可以免去兩三個月的空轉？就算真的不能蓋也可以早點知道。

作者: BuildATM 時間: 2015-9-24 15:31

本帖最後由 BuildATM 於 2015-9-24 15:37 編輯

jiakabai 發表於 2015-9-24 15:15
Build大的案子，聽起來也頗為曲折，不知前後花了多少時間？

先前找建築師時，也有人建議先花錢請測量公 ...

我跟建築師一起搞了快五個月才拿到建照(併拆照). 但開始的前二個月內測量公司就已搞好指定建築線, 只花15000. 知道可蓋後就開始跟建築師討論蓋屋細節.....

ps 當初未找建築師前去趟區公所問建設課說地能不能蓋, 那些公務員冷冷的回我說先要指定建築線才知能不能蓋?! 當時家父氣到不行, 一直回來罵那些公務員混. 但現在想一想, 冷漠是冷漠, 但也讓我進度一直在進行....真的也要謝謝他們!!

參考之!

作者: jiakabai 時間: 2015-9-25 11:38

BuildATM 發表於 2015-9-24 15:31
我跟建築師一起搞了快五個月才拿到建照(併拆照). 但開始的前二個月內測量公司就已搞好指定建築線, 只花 ...

唉，當初沒跑區公所，就是潛意識裡認為市政府的人可能比較願意幫忙，不過，從Build大的經驗看來，就算是跑去區公所，公務員也是要你去申請建築線，說法跟市府一模一樣啊，還是一整個在繞圈子，無法解決「在買地之前就先讓民眾了解是否可以蓋房」，資訊透明的根本需求。

作者: pineman 時間: 2015-9-25 12:03

本帖最後由 pineman 於 2015-9-25 12:14 編輯

jiakabai 發表於 2015-9-25 11:38
唉，當初沒跑區公所，就是潛意識裡認為市政府的人可能比較願意幫忙，不過，從Build大的經驗看來，就算是跑去區公所，公務員也是要你去申請建築線，說法跟市府一模一樣啊，還是一整個在繞圈子，無法解決「在買地之前就先讓民眾了解是否可以蓋房」，資訊透明的根本需求。

　　因為負責指定建築線是另外的單位，指定建築線必須考慮另外的法規，也要針對每個申請個案實際情況去審查其情況，所以你問的單位人員無法事前確認是正常的。

　　所以公務員雖然態度不和藹，但是他們告訴民眾先去申請指定建築線這點是完全正確的。另外建築線申請過，還有其他問題（如山坡地有水保問題等等），一關一關過是很正常的。

　　至於希望事前就能確保自己不會買到自己不能蓋的地，除了事前多瞭解相關法規（我在本標題前面#6那篇有提到建築線這部分），詳細調查之外，大概只剩請地主保證這種方式。地主若說他也不知道也不懂，大概也不會和買方簽這種保證。若敢拍胸脯保證，就可以請你寫在合約內，說若非因買方之因素，申請建照無法通過，由賣方依合約原價無條件買回，賣方敢簽再買。不過這樣大概也很難買到就是了。（這就像要保證買了房子不會跌價類似，有哪個賣方敢保證呢？）比較可行的是由買賣雙方先簽買賣意向書，約定買方負責出申請建照的錢，等建照申請下來再進行交易。

PS: 如我上半年農舍預告修法剛出來時所說，本站多數人心中並未將買農地看成是投資行為，但實際上它是。必須有自行承擔風險的心理準備會比較好。手上有部位，享受部位可能增值的潛在利益，但也得承擔可能貶值的風險。能承擔多少，決定能投入多少。

作者: jiakabai 時間: 2015-9-25 18:43

pineman 發表於 2015-9-25 12:03
　　因為負責指定建築線是另外的單位，指定建築線必須考慮另外的法規，也要針對每個申請個案實際情況去 ...

確實如pineman大所說，買賣過程，如果要確保買方權益，勢必要用類似意向書的方式，來約定交易，同時申請建照，但也如pineman大所說，有些賣方恐怕就覺得我咧這麼麻煩，弄個三四個月還有可能賣不出去，誰要等你啊，你不買我等別人買。

最後可能還是考驗買方意願強度，願不願意冒這個險，賭一下了。

作者: a953969430 時間: 2015-10-27 19:28

建築線位置當地建築師應該都有資料...不可能都畫好設計圖...才發現退縮距離錯誤
在初期規劃時就應該注意到的事....

作者: jiakabai 時間: 2015-11-30 12:10

a953969430 發表於 2015-10-27 19:28
建築線位置當地建築師應該都有資料...不可能都畫好設計圖...才發現退縮距離錯誤
在初期規劃時就應該注意到 ...

確實，建照申請之前，一定要先申請建築線，因此照理說，畫設計圖之前，應該就已經知道要退縮。

只不過我的情況是，建築線拖了兩個月還下不來，我們就先按照承辦人員的口頭告知(原本是說應該不需要拓寬)，去畫設計圖了，因為不可能空等他兩個月。等到設計圖畫完，建築線也終於下來，準備去掛件時，才知道需要退縮那麼多。

作者: ee920325 時間: 2015-11-30 21:19

感謝分享小弟買地時也還好代書有提醒先指定建築線並列入合約不然以後要自建就麻煩大了

作者: 阿俊 時間: 2015-11-30 21:31

jiakabai 發表於 2015-9-22 15:28
感謝新農大，看來我們真的是疏忽了，竟然沒想到要去區公所奇怪的是，我們向市政府查詢時，竟然也沒 ...

承辦人員這種辦事態  是習慣  是世襲是傳承是免於麻煩的作法
因為他如果你跟你說找誰問  如果你去找這個部門問卻得不到答案時你會說誰誰誰叫我來這裡的
到時那個誰誰誰就會被人點名..

退縮三米也還好  只是扣掉那退縮的部份建敞容積而已
而且你蓋房子也不會蓋在正路旁....
買建地時
1)你以去區鄉鎮公所建設課問一下這塊地有什麼計劃道路要經過
2)可以要求賣方說  建築線核發後再買賣

作者: jiakabai 時間: 2015-11-30 23:27

阿俊發表於 2015-11-30 21:31
承辦人員這種辦事態是習慣是世襲是傳承是免於麻煩的作法
因為他如果你跟你說找誰問如果你去找這 ...

感謝阿俊大指教，這兩個步驟真的是買地的基本功，我沒練功，活該倒楣，希望看到此帖的桃友們，別再上當啊。

而且要注意，別以為買到建地，就不會有農地的問題，事實上，只要"使用分區"是農業區，不管使用類別是建地還是農地，都會碰上農地的問題，因為農業區的建地，以前其實都是農地，牽扯錯綜複雜，絕對不會因為變更為建地，就一切OK了。

作者: 阿俊 時間: 2015-12-1 09:47

jiakabai 發表於 2015-11-30 23:27
感謝阿俊大指教，這兩個步驟真的是買地的基本功，我沒練功，活該倒楣，希望看到此帖的桃友們，別再上當啊 ...

如果你買到都計內的建地一樣有問題
只是可能問題不同而已

作者: jiakabai 時間: 2015-12-1 11:11

阿俊發表於 2015-12-1 09:47
如果你買到都計內的建地一樣有問題
只是可能問題不同而已

哈哈，阿俊大此言甚是，都市內的建地，道路巷道騎樓空地等等問題也是一堆，真的買地就是練功啊。

作者: yellow1 時間: 2015-12-1 14:20

花錢作一下建築線指定..............可以省去很多麻煩....
也可以確認很多事情

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