2home 打造桃花源

標題: 從干支 的五行氣流 漫談房地產走勢 [打印本頁]

作者: kai    時間: 2008-1-25 13:24     標題: 從干支 的五行氣流 漫談房地產走勢

從干支 的五行氣流  漫談房地產走勢

先談 近年來的

這是我年前在某個部落格寫的
雖然寫的哩哩剌剌 .僅供無聊時看...

淺談房地產景氣

      房地產以干支五行輪替論來說,民國95年 是丙戌年天火地土 ,換言之只要是投資客在此年立夏前,所購置的房地產還有投資的價值空間,然而丙火生土 土乃是房地產,故地產業95丙火戌土年最勝,96 丁火亦生土,繼續持旺但已然如股票市場已經到達高點,別忘記看天干是火,地支可是亥水 ,丁亥年下旬 ,連法拍屋都已經沒有賺錢空間了。

      若非自住換或換屋有必要追高嗎? 聰明的你已經嗅出,有物極必反的氣息出現,明年97年乃戊子 98是己丑 尚可持平,但已經是下滑波段了。從歷史經驗軌跡可以告訴我們。民國77 年末 78年 , 79 年那時後買的房地產,除非地段好(如.北市區域)其他地區到現今快二十年了大部份屋價還只是平盤而已,但比那些成為壁紙的股票好吧!!!買屋買地段 。買股票買公司。功課少不得,七分命三分努力。

     就如同民國85年丙火年 86"丁丑"年都是火年,當時房地產業推案超多建商賺翻天,然而好景不長,到了86年末期五行氣流銜接時一轉,87年戊寅 .88年"己卯"年土一被剋,房地產當時慘不忍睹。相信你也記憶尤新,投資房地產 低的時候是買點 ,除非是要自住或換屋,賣高買高來回一遭,沒什麼差別,如果你閒錢多多要去拼經濟我們也鼓勵你,呵!!呵!!
作者: kai    時間: 2008-1-25 16:14

如 果  .有人提出其它看法..



喜愛 看..



捧場




小弟偶再 續...
作者: 陳    時間: 2008-1-25 19:41

post by ""kai""
如 果  .有人提出其它看法..



喜愛 看..



捧場




小弟偶再 續...


再續,再續,我是一位默默支持您的人.

別人找老師聽故事要給錢的,您能無私的公佈,早就坐板凳細細品味您的表述了.
作者: Robert 2007    時間: 2008-1-25 20:12

願聞其詳

板凳已搬好了 請老師繼續
作者: kai    時間: 2008-1-26 16:04     標題: 房地產 衰旺

房地產  衰旺 當然是以 看 氣的強與弱  來決定.。

在天干中 代表 土的是  戊 .己
在地支中代表 土的是 辰 戌  丑 未
又代表 四季土.。

   天干  地支 五行 關係   
十天干甲 乙 丙 丁 戊 己 庚 辛 壬 癸

十二地支子 丑 寅 卯 辰 巳 午 未 申 酉 戌 亥
十二地支所配之十二生肖

子-鼠; 丑-牛; 寅-虎; 卯-兔; 辰-龍;巳-蛇;午-馬;未-羊;申-猴;酉-雞;戌-狗;亥-豬

天干地支  五行的關係

干者如樹之有幹, 天干在八字中, 亦稱天元。天干有陰陽之分:
甲 丙 戊 庚 壬 為陽, 其性剛強 。

乙 丁 己 辛 癸 為陰, 其性柔弱。
在五行的位置:

甲乙同屬木屬東方;
丙丁同屬火屬南方 ;

戊己同屬土屬中央;
庚辛同屬金屬西方;
壬癸同屬水屬北方;

天干主動, 顯露於外, 動則有為。


五行生剋:

五行相生:金生水、水生木、木生火、火生土。  

五行相剋:金剋木、木剋土、土剋水、水剋火。



什麼五行 會 生 當然是火。
那那一種五行 會剋當然是  木  。
那那一種五行 會讓去生它 答案是 金。
一般是如此記憶
相生
土裡面 能挖到金屬或藏有金屬;火燒完灰燼就產生泥灰。
相剋
樹木根會深入泥土破壞泥土, 把土中養份吸收,泥土卻只能默默承受。




例如:
民國 95年是  丙戌年  :  天干丙火 會生地支 戌土。
火土相生. 、生生不熄  、當然房地產是最勝的時期.。
天干先來 地支隨後而來
96年丁亥年 ︰
上半年先來火 當然續旺;下半年亥當權
亥是水,丁火沉入到亥水裡,丁火舜間熄滅、從極盛走入黑暗。

97年是戊土泡在子水上,泥土慢慢分漰離散︰
上半年先來冷冷的戊土,因為去年丁火已經熄滅了,這土已經泡過冰水、幸好它是戊土是極陽之土,但是生機已經滅了,只剩下如長城城牆般的硬土,只適合觀望,不宜把玩,無利可圖。


一年 87 年.、88年 是 戊寅年 天干是戊土,   地支是寅木,
木剋土 、倖好 、戊土是 陽土 還暫時能承受, 大陽木的衝剋。

一到 88年己卯年 、 表面的己土只是田園之土,  那能承受卯木之衝剋。
所以 88年己卯年 是 最慘烈的一年.。
80辛未年、  地支是土 、天干是金  、也是一脈相生的氣流。。。所以7 80-81-82-83那幾年也是房地產、營建業當旺。

ps︰六十干支
天干和地支合稱干支。
十天干分別是甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸。 十二地支是子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申、酉、戌、亥。

5x12=60

天干和地支組合便成為以「甲子」為首的六十干支
例如:辛亥革命  是民國前一年
民國元年是甲子…陽配陽…陰配陰
5x12=60

謝謝    不懂 不清楚 歡迎 發問!
偶會儘力回答︰…
作者: kai    時間: 2008-1-26 23:23     標題: 初探 三峽台北大學地產

除了 學 從五行氣流 看房地產外..
學 五行太無趣...
穿插一篇   哩哩 蠟蠟  文章  


初探 三峽台北大學附近房地產

這有一篇之前偶寫的..文章也是遺留在某部落格.
沒有稿費..
錯別字在所難免..

區域性地段 興盛否的規劃..

立向  定局   規劃  也將會影響到 興盛否

先來張圖


初探  三峽台北大學房地產

筆者因緣際會來到三峽台北大學看新成屋,surprised三峽台北大學校區大門竟然是做在後面,風水中所謂 ”山管人丁,水管財” , 納不到龍氣及水,只能左看大漢溪,右看三峽溪之財水往前流,望水興嘆。這樣的三峽台北大學怎麼可能有充裕經費呢? 經費如何能拿到? 財神爺過門而不過入,只隨意灑些銀子於附近離去了。學校能分配到的經費實在有限,試問學校經費如何充裕呢? 軟硬建設如何能按照進度完成呢?



     依風水巒頭而言此地局此地為大漢溪之上游,又臨大豹溪下游之三峽溪、及橫溪交會處不遠,當初"局"如果造的夠好,嘿 !  !  maybe 有機會成為台灣最強壯的北大 。跟對岸北大一較高下,可惜規劃已成定案,大門已開錯了方位,機先已失,此事暫且按下。



          目前三峽台北大學附近的建案特區內為井字形規劃,相當整齊劃一,電纜線等設施均地下化,人行步道公園等均已規化建設中,可預見假以時日,此處生活品質可以預期的。此建案特區內為井字形規劃,故絕大多數坐向皆為 艮 坤 或 辰 戌向,看了幾個建商的case,有的外格局規劃良好,棟距及與馬路距離皆寬敞或有退縮,只要購屋時避免外環境的一些沖煞,如天塹,壁刀,屋角等。另一方面巒頭也需明察,龍虎齊美,朱雀低頭成案,玄武有靠,財水能收,如此藏風聚氣不發也難。



另有些建商屋內格局實在不敢領教,當然偶有也有內格局算是優等的,如內格局若錯誤,可以裝潢時再于以修正。內部格局筆者看見一些較嚴重缺失有,舉些案例 : 主臥室 一面牆出現雙窗或一落地門一窗戶,均不利於新婚夫妻,另一方面廚房用開放式,除不利於呼吸道外,將會花錢如流水產生”寅吃卯糧” 現象。



目前該地環境目前現況來說新案層出不窮,施工震盪龍氣不穩 ,需待數年後小環境均已完工後才宜入住,以免屋前屋後隨時塵土灰揚,萬一流年碰上五黃三煞終是不吉。逼不得已至少選面向社區內的方位,或前後左右方皆已完工的建案為佳。



最後筆者提醒首次購屋者應留意的,並不是要看豪華美麗的樣品屋及銷售中心,切莫衝動下昏頭轉向胡亂下訂,除非你(妳)要住在樣品屋內。而是要考量的是基地的位置及是否方正,週遭的形局與日照方位,屋外環境狀況,屋內平面圖配置,床位是否容易安排。爐灶廁所配置位置…等。無論現場如何熱烈,千萬別被催眠, 匆匆下訂,考慮清楚如此才能買到比較的適當的屋宅。
作者: 阿璋    時間: 2008-1-27 05:41

請教kai兄大師
從圖面看
台北大學大門應開在何方較宜?
因國慶路方向似乎面山
反方向卻面對高速公路
作者: kai    時間: 2008-1-27 12:54

當然 是以  復興路  為最優 其餘再次.

目前 大門 位置 只適合做小側門.

雖然 經營 學校 不談利潤

然而 本身是公家單位又非生產事業
不管是不是生產事業單位
立局定向 均非常重要

學校包括建設等所有的經費都須來自預算
來自@@@.@@@ 垂愛.
或校友.企業界捐助....



看看 花蓮  東華大學立局定向 就比它優

經費一定比它多多..
雖然 東華它地處於偏遠地區.
作者: 田庄人    時間: 2008-1-27 13:00     標題: 很深的學問.

post by ""kai""
房地產  衰旺 當然是以 看 氣的強與弱  來決定.。

在天干中 代表 土的是  戊 .己
在地支中代表 土的是 辰 戌  丑 未
又代表 四季土.。

   天干  地支 五行 關係   
十天干甲 乙 丙 丁 戊 己 庚 辛 壬 癸

十二地支子 丑 寅 卯 辰 巳 午 未 申 酉 戌 亥
十二地支所配之十二生肖

子-鼠; 丑-牛; 寅-虎; 卯-兔; 辰-龍;巳-蛇;午-馬;未-羊;申-猴;酉-雞;戌-狗;亥-豬

天干地支  五行的關係

干者如樹之有幹, 天干在八字中, 亦稱天元。天干有陰陽之分:
甲 丙 戊 庚 壬 為陽, 其性剛強 。

乙 丁 己 辛 癸 為陰, 其性柔弱。
在五行的位置:

甲乙同屬木屬東方;
丙丁同屬火屬南方 ;

戊己同屬土屬中央;
庚辛同屬金屬西方;
壬癸同屬水屬北方;

天干主動, 顯露於外, 動則有為。


五行生剋:

五行相生:金生水、水生木、木生火、火生土。  

五行相剋:金剋木、木剋土、土剋水、水剋火。



什麼五行 會 生 當然是火。
那那一種五行 會剋當然是  木  。
那那一種五行 會讓去生它 答案是 金。
一般是如此記憶
相生
土裡面 能挖到金屬或藏有金屬;火燒完灰燼就產生泥灰。
相剋
樹木根會深入泥土破壞泥土, 把土中養份吸收,泥土卻只能默默承受。




例如:
民國 95年是  丙戌年  :  天干丙火 會生地支 戌土。
火土相生. 、生生不熄  、當然房地產是最勝的時期.。
天干先來 地支隨後而來
96年丁亥年 ︰
上半年先來火 當然續旺;下半年亥當權
亥是水,丁火沉入到亥水裡,丁火舜間熄滅、從極盛走入黑暗。

97年是戊土泡在子水上,泥土慢慢分漰離散︰
上半年先來冷冷的戊土,因為去年丁火已經熄滅了,這土已經泡過冰水、幸好它是戊土是極陽之土,但是生機已經滅了,只剩下如長城城牆般的硬土,只適合觀望,不宜把玩,無利可圖。


一年 87 年.、88年 是 戊寅年 天干是戊土,   地支是寅木,
木剋土 、倖好 、戊土是 陽土 還暫時能承受, 大陽木的衝剋。

一到 88年己卯年 、 表面的己土只是田園之土,  那能承受卯木之衝剋。
所以 88年己卯年 是 最慘烈的一年.。
80辛未年、  地支是土 、天干是金  、也是一脈相生的氣流。。。所以7 80-81-82-83那幾年也是房地產、營建業當旺。

ps︰六十干支
天干和地支合稱干支。
十天干分別是甲、乙、丙、丁、戊、己、庚、辛、壬、癸。 十二地支是子、丑、寅、卯、辰、巳、午、未、申、酉、戌、亥。

5x12=60

天干和地支組合便成為以「甲子」為首的六十干支
例如:辛亥革命  是民國前一年
民國元年是甲子…陽配陽…陰配陰
5x12=60

謝謝    不懂 不清楚 歡迎 發問!
偶會儘力回答︰…


努力研究.
作者: kai    時間: 2008-1-27 13:46

post by ""kai""
當然 是以  復興路  為最優 其餘再次.

目前 大門 位置 只適合做小側門.

雖然 經營 學校 不談利潤
沒錢沒經費也處處受限阿....

然而 本身是公家單位又非生產事業
不管是不是生產事業單位
立局定向 均非常重要

學校包括建設等所有的經費都須來自預算
來自@@@.@@@ 垂愛.
或校友.企業界捐助....



看看 花蓮  東華大學立局定向 就比它優


經費一定比它多多..
雖然 東華它地處於偏遠地區.


再看看   台北大 下游的 某知名 工廠總部

有圖 有真相
作者: kai    時間: 2008-1-27 23:59     標題: 五行

《尚書·洪範》

五行:一曰水,二曰火,三曰木,四曰金,五曰土。

:中央;戊己土;  中土 ;中原  ;黃色;  腸胃;房地產

每一季的季末屬土

亦即 辰 戌 丑 未 等四季
作者: kai    時間: 2008-1-28 19:18

之前 它版(東部及離島地區休閒地買賣)

說到花東縱谷


除了屋避免買到   

中華紙漿勢力範圍外


花東縱谷 我總共去過 2 次

如圖 這裡 地形 氣流很特別

有經過去感受一下....
作者: 阿忠    時間: 2008-1-29 00:58

了解!謝謝kai哥指點. :
post by ""kai""
之前 它版(東部及離島地區休閒地買賣)

說到花東縱谷


除了屋避免買到   

中華紙漿勢力範圍外


花東縱谷 我總共去過 2 次

如圖 這裡 地形 氣流很特別

有經過去感受一下....

作者: kai    時間: 2008-2-10 23:27

1home 是我們安身立命的地方。
有了堅強的堡壘保護與休息、
讓我們有動力去求財。
才能更進一步去購置2home,

所謂財水、財水多多 、所以水即是財。
你身上是否充滿著財氣、財神爺照顧您嗎?

談談水=財   氣 ≒財

地理風水 就是在講 如何藏風聚氣。
而不是什麼、那兒、、風生水起好運來!
風生水起好運來是瞎扯的 ......
風生水起。
就玩完了。

買房子 或買地  、水非常重要。
溪水  河水 瀑布 水溝 小溪流  湖泊 、、、都有干係。。

最近  美河市(MEHAS)  廣告  滿檔、

。。。to be continue。。。。
作者: kai    時間: 2008-3-23 17:30

今 年97 是 戊子年

戊: 是大地之土 硬塊土
子:  是 水

明年98 是 己丑年

一到 夏初 又要轉氣了

己 :  是田園之土

丑 : 是四季土   :idea
:
作者: 山林雅境    時間: 2008-3-23 20:41

post by ""kai""
今 年97 是 戊子年

戊: 是大地之土 硬塊土
子:  是 水

明年98 是 己丑年

一到 夏初 又要轉氣了

己 :  是田園之土

丑 : 是四季土   :idea
:

昨天一天好多仲介要買我頭份土地的 ,要賣我土地的 ,一下子來了好幾通 .今天明天都要帶看土地 .  似乎選後市場的心理是往積極的方向走 .  至少短期是如此.半年到一年的方向就要請教kai兄啦  
請教 夏初 的轉氣是往好或差的方向發展 ?
作者: kai    時間: 2008-3-24 08:07

山林 兄:

所謂 運尚未來  氣已先至。。
這兒講的是大環境。。。
投資當然是買在前面。。。
例如:
民國 95年是 丙戌年 : 天干丙火 會生地支 戌土。
火土相生. 、生生不熄 、當然房地產是最勝的時期.。
如果於94年時買或更早一些。。
95年夏秋賣 或96冬至之前。。
就算是法拍屋只要是地點別太差、 一定賺可以很多。。



如果像 三峽 北大 或鄉村
供過於求的房子、要賺錢就難了。。。
這是M型社會的趨勢。。。。

土地只要地點好 、 長期一定漲。

會要賺錢。。。也是命啦。。
偶一間小房子。還擺在那。。。
  
房客偏偏於去年年底才退租
因為他快年底才買到屋。
買在高點。。。。自住沒差。 :roll:






post by ""山林雅境""
[quote]post by ""kai""
今 年97 是 戊子年

戊: 是大地之土 硬塊土
子:  是 水

明年98 是 己丑年

一到 夏初 又要轉氣了

己 :  是田園之土

丑 : 是四季土   :idea
:

昨天一天好多仲介要買我頭份土地的 ,要賣我土地的 ,一下子來了好幾通 .今天明天都要帶看土地 .  似乎選後市場的心理是往積極的方向走 .  至少短期是如此.半年到一年的方向就要請教kai兄啦  
請教 夏初 的轉氣是往好或差的方向發展 ?[/quote]
作者: 山林雅境    時間: 2008-3-24 23:03

了解了. 謝謝
作者: kai    時間: 2008-3-25 22:52

講到房地產

不得不提一下法拍屋。

買法拍地沒什麼大問題。

買  法拍屋  問題及學問可大了。

除了考慮地段。地價。房子品質。。。等

假如 被法拍屋的屋主不住裡面、則問題不大。

如果 不幸、   法拍屋的屋主、是住在那。

幸運 你是投資客、不是自住用、轉手賣賺錢、沒差!

* 萬一你買法拍屋又是要 自住用。。。

原則上  被法拍屋的屋主、是住在那!

@想一想@
如果是你住的房子、你會讓它被法院拍賣嗎?
如果是
不外乎
下列幾點

!投資 賭 失利
!犯小人、被拖累
!生病影響謀生能利
!發生意外影響謀生能利
!家庭不和、子孫不孝

此陽宅一定有缺失

如果要自用,除非你自信有能力去 改善 此屋缺點、
否則得好好思量。得失之間 、得好好考慮。
提醒你 ︰房子至少要住平安  、千千萬萬 別貪小便宜,把畢生心血投入。



作者: 阿忠    時間: 2008-3-25 23:09

不久前到花蓮壽豐看房子,有一個案子與仲介約好一起看,還未與仲介碰面就憑他的描述找到房子,剛開始只有看房子外觀並與隔壁鄰居聊天,這才知道原來前屋主就是這位鄰居的弟弟而這棟房子是被參予法拍競標的人接手再賣,接著轉頭一望,發現房屋正對面是個有搭屋頂無牆面的廟,走到近前一看原來是地神廟,這時就電請仲介無須過來了.
重點來了;如果房屋正門對著宮或廟時,可有解決之道,有請kai哥釋惑.
post by ""kai""
講到房地產

不得不提一下法拍屋。

買法拍地沒什麼大問題。

買  法拍屋  問題及學問可大了。

除了考慮地段。地價。房子品質。。。等

假如 被法拍屋的屋主不住裡面、則問題不大。

如果 不幸、   法拍屋的屋主、是住在那。

幸運 你是投資客、不是自住用、轉手賣、沒差!

* 萬一你買法拍屋又是要 自住用。。。

原則上法拍屋的屋主、是住在那!

@想一想@
如果是你住的房子、你會讓它被法院拍賣嗎?
如果是
不外乎
下列幾點

!投資 賭 失利
!犯小人、被拖累
!生病影響謀生能利
!發生意外影響謀生能利
!家庭不和、子孫不孝

此陽宅一定有缺失

如果要自用,除非你自信有能力去 改善 此屋缺點、
否則得好好思量。得失之間 、得好好考慮。

作者: kai    時間: 2008-3-26 08:44

如果房屋正門對著宮或廟時,能閃則閃。

另一方面、還得看 遠近 及 宮的大小。

所謂  。兩門相望 必主一家退 。 近廟欺神。

能閃則閃  祂旺你就差  氣都跑到它那了。


人還是別跟鬼神鬥、除非是 營業用、紅利分祂。
作者: 阿忠    時間: 2008-3-26 17:21

再請教kai哥,若是在宮或廟之側面或正後方,對居家會有影響嗎?謝謝!
post by ""kai""
如果房屋正門對著宮或廟時,能閃則閃。

另一方面、還得看 遠近 及 宮的大小。

所謂  。兩門相望 必主一家退 。 近廟欺神。

能閃則閃  祂旺你就差  氣都跑到它那了。


人還是別跟鬼神鬥、除非是 營業用、紅利分祂。

作者: 陳    時間: 2008-3-26 20:32

請教:

房子的前面是廟,也就是說房子前有10米路,再來就是廟,門開同方向,非門對門.當信徒拜拜時有點感覺在拜我們.(以前的住家)

這有何影響?
作者: kai    時間: 2008-3-26 22:49

宮或廟之前或正後方
都屬不宜居家
氣都像水流匯聚至宮或廟

宮或廟側面近逼也不適宜居家與開店.

容易被鳳尾 屋脊 掃到.

參考一張圖
連  某大師  風水命理卜卦館  ......***沖到照樣卦.
...6個月內一樣收攤*

作者: kai    時間: 2008-3-26 22:57

廟有在辦事嗎?

這種住家原則上

心煩意亂
夫妻不和
靈台不清
判斷錯誤
白忙一場


post by ""陳""
請教:

房子的前面是廟,也就是說房子前有10米路,再來就是廟,門開同方向,非門對門.當信徒拜拜時有點感覺在拜我們.(以前的住家)

這有何影響?

作者: 山林雅境    時間: 2008-3-26 23:10

是否寺.廟.庵.壇等所有有祭拜的場所.其附近都一視同仁?若是山區野外,那麼距離這些寺.廟.等要多遠才不會受影響?
作者: kai    時間: 2008-3-26 23:19

寺.廟.庵.壇  有陰陽之分

有些時候 在兩側 前

反而可以賺錢↗↗↗

要看單一案件而言

所以→小弟無法一言解釋  ops:


post by ""山林雅境""
是否寺.廟.庵.壇等所有有祭拜的場所.其附近都一視同仁?若是山區野外,那麼距離這些寺.廟.等要多遠才不會受影響?

作者: 小伍姐姐    時間: 2008-3-26 23:20

kai大哥~我有進你們網站看,很棒的團體~是真的走入及有深度的做居民需要的事情,想必在此團體更令您的人生豐富及歡樂~~~感佩您~~~~
作者: 陳    時間: 2008-3-27 10:38

post by ""kai""


廟有在辦事嗎?--不清楚.(規模中型)

這種住家原則上

心煩意亂--脾氣暴躁(長子-成年人)

夫妻不和--暴力相向(長子)

靈台不清--不懂

判斷錯誤--好像不會(父母),但親朋好友間似都因利益親近.

白忙一場--身價數十億,也常做善事(數十萬~~百萬),捐建廟認養貧童..


目前狀況:
父母--環遊世界為樂.
長子--有三孩,夫妻長住國外不願回國.
長女--嫁越南華僑長住國外未生育.
次子--37歲未婚.唯一願意接管父親事業.
長子與父親非常不對盤.
作者: teamlien    時間: 2008-3-27 22:02

靈台不清↘
判斷錯誤↗靈台這是代表一家子的觀念與溝通精神層次。

陽宅主要講求的是希望家庭和樂、妻賢子孝、平安。。。。。

廟裡拜什麼神,也會反應到對面家庭進而產生現象。



post by ""陳""
[quote]post by ""kai""


廟有在辦事嗎?--不清楚.(規模中型)

這種住家原則上

心煩意亂--脾氣暴躁(長子-成年人)

夫妻不和--暴力相向(長子)

靈台不清--不懂

判斷錯誤--好像不會(父母),但親朋好友間似都因利益親近.

白忙一場--身價數十億,也常做善事(數十萬~~百萬),捐建廟認養貧童..


目前狀況:
父母--環遊世界為樂.
長子--有三孩,夫妻長住國外不願回國.
長女--嫁越南華僑長住國外未生育.
次子--37歲未婚.唯一願意接管父親事業.
長子與父親非常不對盤.[/quote]
作者: teamlien    時間: 2008-3-27 22:05

謝謝

偶只是金錢佔上贊助一些
創造者是醫生朋友、非我。
有興趣歡迎去參加尖石鄉。
認養。。。。。。。。。。

post by ""小伍姐姐""
kai大哥~我有進你們網站看,很棒的團體~是真的走入及有深度的做居民需要的事情,想必在此團體更令您的人生豐富及歡樂~~~感佩您~~~~

作者: kai    時間: 2008-3-27 22:30

。。。參考。。。。。。。。

〈住展〉有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

住展雜誌提供
  2008 / 03 / 07 星期五 21:25   

   

在M型社會中,為什麼有些人會有錢?
通常是因為他們過去所做決定,對的次數較多;相對地,為什麼大多數人賺不到錢?

因為他們常依照自己的直覺做決策,所以常被套牢!

「率性而為」如果能賺到錢,則大多數人都會賺到錢,但事實往往不是如此。

本文將有錢人在投資購屋時,絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理,希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思,而能順利躋身於有錢人之列。

◆購屋錯誤一

∼有錢人不會先買小屋,後買大屋

一般人依直覺思考購屋,總是會依自己的能力,先買小屋再買大屋,由小而大,循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所,但卻無法從投資購屋中賺到錢,而躋身富人之列,為什麼呢?

首先,是因為小屋雖然便宜,但增值性有限,每一次購屋要等到景氣來臨,才會有大賺頭,但通常一次要等七至十年。

大家想想,買一戶小屋,要等七至十年,才有機會大漲一次,當機會到時,除非是將小屋賣了,不再投資購屋,否則賣了小屋,再換大一些的房屋,不但無法獲利落袋,反而還要再投入更多的資本。

然後,又要花個七至十年等其增值,即使一生順利,也頂多換個三、四次,換到一幢最大坪數的房屋後,很可能還等不到該屋的增值,就已「蒙主寵召」,讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中,皆處於投資的「等待獲利期」中,而真正獲利者,不是其子女,就是政府,「一生打工,如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。

◆自住屋難獲利

其次,由小而大的購買行為,通常會捨不得與自住行為區分,也就是說,投資人所買的房屋可能大多用來自住,自住的房屋是無法投資獲利的!

因為即使房屋愈換愈大,但當想將最大坪數房屋出售時,常會捨不得,因為想到如果房屋被賣了,自己就沒有房屋可以居住,子女就會無家可歸,於是在情感上就會捨不得出售。

結果一生只會擁有一幢自用的房屋,自然也不易從房地產投資中獲利,而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解,「自住」和「投資」是兩件事,如果想要「自住」,依照自己經濟能力由小而大,一生做個「快樂屋奴」,是沒有問題的。

但如果想要投資獲利,則必需和自住的房屋分開,要由大而小,因為,如果先買一戶大坪數的房屋,等到一次景氣(也酗C至十年)來時,即可將房屋出手獲利。

此時,可有二種作法。一是手中握好現金,等房屋跌價後,再進場購買,則可安穩將獲利落袋(先售後買法);另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋,則可馬上實現獲利(以大換小法)。

◆率性而為可行

如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法,則房屋雖然即使愈買愈小,但每次的景氣(七至十年)都會為自己帶來獲利的機會,在有生之年,至少可以賺取三至四次,甚至更多次的獲利機會。

這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法,我要再提醒一次,如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢,則有錢就不會是只有少數人的專利。

◆購屋錯誤二

∼有錢人不會先買郊區,後買市區

依一般人依直覺思考購屋,總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區,後買市區,最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了,買不起,只好先買台北縣(甚至更偏遠的地方)!」就投資的角度而言,這是一種風險極大的錯誤,為什麼呢?

因為郊區通常是區位較差的地方,我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位!區位!區位!」意思是說,寧願不要投資,也千萬不要購買區位不好的房屋,「只要台北一張床,不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性,而郊區就代表了區位的不佳。

區位不佳就代表了未來增值空間有限,風險卻很大。由過去幾十年的經驗,我們可以看到釵h郊區的房屋,在每一次的景氣時,大量築「夢」,讓釵h無經驗的投資者與首購族,因為價格便宜,歡天喜地的購買,後來卻多遭套牢,遭到價格被腰斬,甚至再腰斬的命運。

每一個人都知道,當景氣來臨時,是郊區房屋的漲幅大?還是市區的漲幅大?當然是市區的!那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢?

同樣的例子,有釵h新開發區的房屋,其價格雖然較市區便宜,但其情況卻亦相同,即使該區域有增值潛力,大多也已經反映在價格之上(超漲),要等到真正投資獲利,至少都是十年以後的事了。

更可怕的是,所築的「夢」如果發生變化,例如該開的捷運不開了,該貌瑣ヴ掑˙了,該有的設施不建了,就會產生極大的跌價風險。

根據過去的經驗,一個新開發區的成熟時間,幾乎沒有少於十年的,例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發,經過十年仍是荒草一片。

依此經驗,大直及南港重劃區,沒有再十年是無法成熟的。因此,如果想要投資房地產獲利,千萬不要因自己經濟能力的考量,而先投資郊區,後投資市區。

◆購屋錯誤三

∼有錢人不會先買中古屋,後買預售屋

一般人依直覺思考購屋,總認為購買中古屋(或成屋)因為看得到,而且價格通常也比預售屋低,所以安心購買。其實根據房地產投資的角度,中古屋是比較不具備有投資獲利機會的,為什麼呢?

首先,中古屋所購買的是「現貨」,是一種以大賺小的投資模式,也就是說必需先投入一大筆錢(即使部分是銀行融資),然後坐等增值。

依上述的經驗,每次景氣的時間大都要七至十年,所以在如此漫長的等待期中,每一天都必須支付機會成本( opportunity cost),即使有人會說,中間會有租金收入,扣掉利息,至少應該還會有些賺頭。

但如果投資人真正拿計算機打打,目前市場上的中古屋,不論是何種產品,其租金收入通常在三%至五%之間,而銀行利息就要付出約二%至三%(甚至更高),如果再加上租金所得稅,以及房屋稅、地價稅,以及各種維護費用,即使不算折舊都不一定會賺錢,這些成本都還不包含如果遇到不良的租客,欠租或賴租,以及客戶更換中所造成的空置期損失,如果真正細算,獲利其實是極低的(有些甚至還貼上機會成本的損失)。

◆預售屋潛力佳

但投資預售屋就沒有這些問題,雖然,一般而言預售屋的價格較高,但在未來三至五年裡,投資人通常只要付出房屋總價的十五%到三十%,而在這段時間裡,所有的稅費,如房屋稅、地價稅,甚至土地增值稅都是由賣方(建設公司)支付。

相對的,如果房屋有增值,則一OO%的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未誚n時即已出售(轉售),則通常連所得稅都可以省下來。

根據歷史經驗,在每一次的景氣來臨時,往往購買預售屋者的獲利,都遠遠大於出售者(建設公司),就是最好的例子。

除此之外,如果房屋漲價的數額相同,預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。

因此,如純就投資的角度而言,有錢人很少會購買中古屋的,因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。

其次,回到景氣時間,如果每七到十年才能有一次景氣的機會,對於投資預售屋而言,因為其通常有三至五年的興建期(房屋才會誚n)。

所以,相對於中古屋,其等待增值的壓力減輕了極多,釵h投資人往往在房屋尚未興建好時,即已投資獲利,這是中古屋所無法比擬的。

我必須再提醒一次,預售屋的投資機會只有在台灣才有,世界上釵h地方,雖然也有類似的名稱,但不是預付款(Down Payment)要很高,就是購買期較晚(如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定),甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數,這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。

只有在台灣,沒有這些限制,也才有最佳的預售屋投資機會,投資人怎能不把握?

◆購屋錯誤四

∼有錢人不會先買景觀,後買區位

一般人依直覺思考購屋,總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值,因此每當釵h廣告打出「景觀住宅」,總能吸引到釵h人趨之若鶩。但事實上,景觀的價值是必須加以檢驗的。

一戶有景觀的房屋,當然比沒有景觀的房屋要好,這是不需要討論的,但是真正的問題是,那一種景觀能讓房屋增值?

就投資的角度,郊區的景觀是不值錢的,例如在北海岸地區,每戶房屋都能看得到海景,例如在新店安坑地區的山坡地住宅,幾乎每一戶都能看到青山綠水,但為什麼入住的人並不多,而其房屋價格的增值又十分有限?不是常聽人說「百萬豪宅,千萬景觀」嗎?

景觀要值錢是要在市中心的景觀,因為在市中心的景觀是「稀有品」!例如在台北市區大安森林公園邊的住宅,每坪已經衝破百萬元;例如中永和的四號公園旁的住宅,每坪也至少超過四十萬元,為什麼呢?

因為在市中心的景觀是稀有的,也才有增值的條件。相對地,如果在郊區,景觀就不是「稀有品」,幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀,這時候,景觀就不值錢了。最好的例子是前幾年有釵h久居都市的「窒息族」,為了爭取景觀,紛紛到合歡山誧O墅(也有到宜蘭遜A舍的),認為該區的景觀已是台灣之最,不但可以生活的健康,其房屋價格亦必然會增值,但是,那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十%的波段中,不但沒有增值,反而乏人問津,有些人甚至還悄悄的又搬回了都市,這是什麼道理呢?

還是「物以稀為貴」的道理,景觀不能產生價值,「稀有的」景觀才有價值。

即使在台灣首善之區的信義計畫區中,真正能有景觀的房屋不到二十%,而其中還有有些景觀是釵h人所不喜歡看到的(如墳墓、隧道、或是高架橋)。

因此,即使在信義計畫區內,每坪房屋的價差,也有相差到一倍的,在如此小的區域中,已有這樣大的差異,在都市中各區域間的價差自然就更大了。

對於有錢人而言,一定是先選區位,後選景觀,因為就投資的角度而言,在A級區位的A級產品,必然是東方不敗,永遠會贏的產品,但在A級區位的C級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。

最近在信義計畫區內的國民住宅,每坪也賣到五、六十萬元,就是最好的例子,不要迷信景觀,「稀有的」景觀才有增值的潛力,而大部分廣告上所標示的景觀,都不具備有「稀有性」!

◆購屋錯誤五

∼有錢的人不會先買建材,後買品牌

所謂「外行看熱鬧,內行看門道」,一般人依直覺思考購屋,總認為房屋如果建材用得好,就一定愈增值,因此,只要看到售屋廣告上說「四面石材,進口設備」,就芳心大動,衝動購買,但後來卻多無法享受較大的增值,為什麼呢?

以往,在釵h建築師的訓練中,總認為貍苳l要像遘M 堡、誑j堡,要實在、要堅固、要遮風、要避雨,因此大量採用石材,由外而內,幾乎是在興建一棟一棟的城堡(以往在他們教科書上的例子,也多是古堡)。

但隨著時代的進步,人們逐漸發現,住宅是要讓人住得舒服,而城堡並不能讓人住得舒服,(如果大家去看過城堡就知道,城堡只能讓極少數人舒服,居住其內的大多數是不舒服的!)。

如果要讓人們在房屋內舒適的居住,風調雨順,節能省源已成為目前世界的主流。

最好的例子是前些日子,大連市誘F一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住,全部都沒有採用石材,記者問開發商原因何在?該開發商回答,因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋,如果輻射量較高,就不會同意讓該公司主管居住。

天然石材由於來自地底,多少都會含有輻射量(另一種型式的輻射屋),很不容易通過檢驗。在台灣的釵h建設公司還在迷信石頭城堡的同時,世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。

在台北市有釵h擁有好品牌的建設公司,其建築物已經愈來愈少用石材,具有環保特性的鋼材、玻璃,以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。

具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力,在很多外行人還在看建材、設備的時候,重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。

因此,有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視,唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。

在釵h「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名,及其建材設備是如何地系出名門的時候,不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。

例如雙B汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎?

同樣地,LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎?

品牌的精神即在告訴消費者,只要你買了我的產品,我負責到底,是誰設計、誰製造並不重要,而是本公司有多久的歷史,過去提供過什麼樣的產品,什麼樣的服務;現在,對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷;未來,要提供什麼樣的產品、服務與責任,如果消費者認同了,就購買,這就是品牌。

為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品,因為好的品牌自然具備了未來性與增值性,請特別注意,愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司,才愈能讓房屋增值。

◆有錢人的抉擇

有錢人為什麼會有錢?就因為常能掌握致勝觀念做決定!沒有錢人為什麼會沒錢?就是固執己見,常憑著自己的直覺與感覺做決定。

世界上,能掌握致勝觀念做決定的人少,憑直覺思考做決定的人多,自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的M型社會,如果我們真正希望投資房屋獲利,自然應該要向有錢人學習致勝觀念!

前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍,所要傳達的觀念,就是富者為何會富的原因是有正確觀念,而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反,所謂「學而不思則罔」,要讓一個人瞭解,他依直覺思考的結果往往是不正確的,已經十分困難,如還能說服他改採正確行動更是難上加難,但這卻是走向有錢人道路的唯一方式,祝大家投資順利!

(本文作者為:股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士)
作者: 文旦    時間: 2008-6-4 10:23

 
謝謝
 
作者: 肚肚皮耶    時間: 2008-6-4 23:34

只有笨蛋與有錢人才會買預售屋




歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://2home.com.tw/bbs/) Powered by Discuz! X2