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標題: 逾65歲均可貸合庫推「以房養老」 [打印本頁]

作者: 2home 時間: 2015-11-17 11:37 標題: 逾65歲均可貸合庫推「以房養老」

逾65歲均可貸合庫推「以房養老」

https://tw.news.yahoo.com/%E9%80 ... 05604--finance.html

中時電子報作者記者朱漢崙╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年11月17日上午5:50

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

國內首宗商業型逆向抵押房貸（以房養老）將在12月問世！合庫將推出第一宗完全由國銀自辦的逆向抵押養老型房貸，只要年滿65歲、有房均可申請。合庫銀高層指出，推出「以房養老」一方面可讓退休族不再非得「以兒養老」，讓銀行透過不動產抵押幫退休族養老，同時也是合庫成為「全齡化消金銀行」的重要里程埤。

逆向抵押房貸是創新的金融業務，合庫對此並進行所有房貸戶的歸戶清查，經歸戶後，目前合庫房貸戶數共計21萬戶，成為該商品推動最重要的基礎客源。

據了解，由於金管會力推銀髮產業，逆向抵押房貸等於是透過不動產活化，讓退休人士取得所需生活經費，金管會也對該商品高度感興趣，金管會已指示合庫進行相關簡報，倘若合庫提出的方案得到市場一定程度迴響，在主管機關樂見其成下，預計會在業界帶動跟進風潮。

行庫主管表示，兩年前房貸市占率第一大的土銀曾推出逆向抵押房貸，但迄今無人申請，最主要是該案是和內政部合作，僅鎖定弱勢族群為對象，申請人門檻非常高，包括貸款戶的房子「必須沒有繼承人」，也就是獨居者才能申請，許多想申請的民眾不得其門而入。

此次合庫提出的新逆向抵押房貸商品大不相同。合庫主管說明，所以稱「商業型」逆向抵押房貸，只要一般購屋族都可以申請，也沒有產權是否有繼承人的限制，只要有房子、年滿65歲，都可以透過該機制申請逆向抵押房貸。

此外，合庫也設計相關機制，30歲以上的房貸戶均可以透過加入「前期」購買年金、長照、醫療等保險機制加入這個架構，等到65歲即直接銜接逆向抵押房貸。合庫並依照30、40、50歲不同的年紀層，提出不同類型的長照險、年金險、醫療險等三大險種設計。

合庫主管指出，董事長廖燦昌全力催生這項創新業務，從頭到尾親自參與所有研商、討論過程。他認為合庫在房貸市場有重要地位，理應開發此類商品照顧退休族生活，台灣正走向高齡化社會，國人愈來愈長壽，這類市場需求也將更高。

作者: jonce 時間: 2015-11-17 12:28

光陰似箭也許一回頭已65，
真想知道每月可領的公式，

作者: pineman 時間: 2015-11-17 16:54

本帖最後由 pineman 於 2015-11-17 16:57 編輯

jonce 發表於 2015-11-17 12:28
光陰似箭也許一回頭已65，
真想知道每月可領的公式，

　　假設不考慮政府補助的金額，每月養老金應該就和一般房貸月繳金額計算方式類似。

　　這制度其實就是銀行用不動産估價結果（應該會再打折，折扣的部分當做是退休族續住所付的租金）向退休者購買房子，然後銀行分期付款給退休者，退休者續住，這部分理論上要付租金。一來一回折抵，退休族會有現金淨流入（銀行分期付款給退休者的金額大於退休者應付給銀行的租金）。最後人去世房子歸銀行。

　　沒仔細估算，實際領到的每月金額相當於「頭期款」（第二段所提的打折後金額，就是銀行要「付給」退休族的頭期款，只是也包含利息用分期付款，剩下的銀行要「還」的「貸款」和續住租金對抵了）的N年分期付款。N是65歲退休後平均餘命，男性大概16年，女性21年。

　　以上為不負責任計算，若有錯誤，實屬剛好而以。

作者: 笨羊 時間: 2015-11-17 21:47

算了吧！

就跟「投資型保單」一樣，
銀行不會做賠錢的生意，「以房養老」一定吃虧！

作者: 山林雅境 時間: 2015-11-17 22:09

笨羊發表於 2015-11-17 21:47
算了吧！

就跟「投資型保單」一樣，

基本原則與銀行貸款的原理差不多，以銀行保守原則市價先打七折，還要算十幾年的房屋折舊，還有人口老化的供過於求的市價下折（這方面看到日本失落的年代房價是恐怖的）。
問題在銀行對房屋價值的計算，加上支付金錢的價值倒推。各位想贏銀行嗎？
如果是我＿假如有資金需求。就趁早把房子賣個好時機好價格。搬到鄉下自種自吃住鐵皮屋。＿自己弄個有現金流的資金存放。光人民幣存款３％也比銀行的設計付錢給你好吧！

作者: jonce 時間: 2015-11-18 08:17

你們這些有繼承人的別算了，
條件不符啦~我搞不好也不符。

我就是想住現在狗窩到死丫~
做神了管它房子誰的滑不滑算，
提早變錢給我花還能住到做神~
很好丫~ 超棒的丫~

作者: pineman 時間: 2015-11-18 08:47

jonce 發表於 2015-11-18 08:17
你們這些有繼承人的別算了，
條件不符啦~我搞不好也不符。

　　文章裏有說，合庫這次推出的方案是不管有沒有繼承人的。

作者: 2home 時間: 2015-11-18 08:58

jonce 發表於 2015-11-18 08:17
你們這些有繼承人的別算了，
條件不符啦~我搞不好也不符。

有些人苦哈哈過老年生活,往生後房子就被國有財產局或被不孝子孫白白收走,有時想想還不如繼續可以住在家裡拿銀行的錢以房養老過點有尊嚴的生活,往生後就讓銀行收走,應該是雙贏 ! 只是銀行的計算基礎如何?每個月可以拿到多少生活費!

作者: 2home 時間: 2015-11-18 09:14

山林雅境發表於 2015-11-17 22:09
基本原則與銀行貸款的原理差不多，以銀行保守原則市價先打七折，還要算十幾年的房屋折舊，還有人口老化的 ...

不知有沒有人這樣做,以房養老,但自己又不住,租出去,領雙份,再到鄉下住一樓有無障礙設施的鐵皮屋自給自足!

作者: 山林雅境 時間: 2015-11-18 09:44

2home 發表於 2015-11-18 09:14
不知有沒有人這樣做,以房養老,但自己又不住,租出去,領雙份,再到鄉下住一樓有無障礙設施的鐵皮屋自給自足 ...

一般人有習慣窩老巢到死的觀念。所以這商品也許有發展的空間。

出租房子的利益是與銀定存差不多的，也許這樣也不一定輸以房養老賣了房子給銀行差不多，如果房子租得出去，自己住一間其餘的出租，說不定贏了以房養老房子還可永續。
將房子賣掉再來租在附近，自己控制以房養老的收支，一次收取房價總值，才是王道

當然我是窩在哪裡都差不多的

作者: kevin 時間: 2015-11-18 09:57

人老了關鍵還在現金流
這種CASE適合只有一間房子,又不想讓兒女負擔過重,自己支付自己的養老金者
如果有第二間房子可能租人還是比較划算總比房子最後給銀行收走好

只要開放大陸人來買房房市短期十至二十年內應該還不會像日本那麼慘吧?? 人民幣匯率短期內應該都會走跌恐怕3%不保

作者: 風花 時間: 2015-11-18 17:19

以房養老房貸真的有意思。
以房養老是設定抵押權後取得養老金。
試想，以不動產作為投資管道，從現金流的觀點，租金收益才是首要考量。
除非是透天物件，否則同一間一般格局的不動產，同時滿足出租、自住需求較為困難。
年老以後，工作能力降低，除了退休金以外，其他穩定、持續的工作收入較少。
所以以房養老房貸似乎不是憑藉老人之信用能力辦理貸款，
而是以不動產的價值作為貸款之主要考量。
既然設定抵押權，債權銀行對於供其債權擔保的不動產，得就該不動產賣得價金優先受償。
老人既無收入，蝕老本（指不動產）度日，感覺是沒有辦法的辦法。

作者: 笨羊 時間: 2015-11-18 20:09

風花發表於 2015-11-18 17:19
以房養老房貸真的有意思。
以房養老是設定抵押權後取得養老金。
試想，以不動產作為投資管道，從現金流的 ...

其實選擇向「銀行」以房養老的人，
只要有「可靠」對象，並且能簽訂類似的「合理契約」，就不必讓銀行賺「手續費、帳管費」。

向「親朋好友」（即使陌生人也行）以房養老的，應該更有利，也能拿到更高金額。

差別在於，只要不經過「金融機構」，就不會被扒一層「管理」的皮。

作者: pineman 時間: 2015-11-18 21:27

本帖最後由 pineman 於 2015-11-18 21:31 編輯

笨羊發表於 2015-11-18 20:09
其實選擇向「銀行」以房養老的人，
只要有「可靠」對象，並且能簽訂類似的「合理契約」，就不必讓銀行 ...

向「親朋好友」（即使陌生人也行）以房養老的，應該更有利，也能拿到更高金額。

　　若向親友或一般人行使以房養老或國外已有的壽險折現（把壽險理賠預先向他人變現，由該人變為受益人），最大的問題在於道德風險（想辦法讓老人「早死」）及長壽風險（老人活太久，對方賠本越賠越多），其次為利率風險。

　　金融機構在大數法則下，比較容易攤平長壽風險，道理類似保險，有人活長有人活短，會有個平均值。另外道德風險也比較低，利率風險有機會藉其他商品轉嫁。

　　如果是一般人來承受上述這些風險，難免有賭輸翻臉的危險。除非是一次性賣房換現金，但這時老人就要自行承受長壽風險、通膨風險以及財富被盜／掏空等風險，老人隨著年紀越來越大，處理這些風險的能力越來越弱。所以有一好沒兩好。這種類似對賭的事，交易相對方一定要足夠大才有承擔攤平或轉嫁各種風險的能力，另外又要可靠值得信賴以及能長期經營，所以由金融機構來承做是很合理的。

作者: jonce 時間: 2015-11-19 08:37

殺頭的生意有人做，賠本生意無人做

可靠的對象，最容易因為錢的問題，

變成.......? 親朋好友最好別沾到這玩意。

錢的問題，最好還是讓該賺的賺，

銀行無情,要賺手續費,但是最照規距走。

到時應該也不用去查死因

反之，損友的話那就別客氣了

作者: kevin 時間: 2015-11-19 09:26

jonce 發表於 2015-11-19 08:37
殺頭的生意有人做，賠本生意無人做

可靠的對象，最容易因為錢的問題，

說得沒錯
親朋好友甚至至親,為錢翻臉,不是什麼奇怪的事
我有一個親戚堂兄在我伯父死後指責我們家說我父親當時做祖父風水時動了手腳所以只有我們家小孩子發展得好
這種自己的問題也要牽拖風水的人也是有的不要再說直接與錢相關的事
也許一開始沒問題但最終為了錢親戚朋友做不成何必?

所以銀行賺的也是一種服務該賺的就該給人賺如果真有此需求的話

作者: petien 時間: 2015-11-19 20:49

這觀點跟買地上權的房子是不是很類似呀！九份及金瓜石及基隆看來看去有很多的房子特別便宜，很想買呀?
台北市偶而也有土地是某祭祀公會的，只有房子所有權，土地用租的，也很便宜呀?

作者: 2home 時間: 2015-12-14 10:20

http://udn.com/news/story/9130/1 ... 9%E8%90%AC%E5%85%83

商業型以房養老他94歲月領9萬元

2015-12-14 03:19 聯合報記者沈婉玉／台北報導

商業型「以房養老」首例出爐，合作金庫銀行高層透露，一位九十四歲老阿公拿出名下在北市大安區的房子，向合庫申辦十年期的以房養老貸款，每月多了九萬元養老金，有事沒事可以請兒孫「吃大餐、發紅包」，感覺有尊嚴、生活更開心。

老人家想辦「以房養老」貸款的理由很多，合庫銀高層表示，有位詢問以房養老貸款的老人家說，想貸款去住設備完善的養生村，並將原本居住的房子出租。

另一位則表示，每個子女能力不同，有的可以每月給父母奉養金，有的自顧不暇，長久下來子女間彼此有心結，不如以房養老，用房子養自己，孩子都省錢，換回家庭和樂。

合庫銀行董事長廖燦昌表示，「很多老人家不是缺錢，但害怕孤單的感覺」，老人家申辦以房養老貸款後，每個月多了幾萬元花用，可常常邀兒孫歡聚，增加親情的撫慰，讓生活品質提升，也比較有尊嚴；說不定心情一好，會更長壽。

合庫以房養老貸款推出在大台北地區試辦才逾一周，就有三件完成核貸，各地詢問度超高，預期最快下周將開放全面開辦。

「九十多歲，真的是比較特殊啦！」合庫銀高層說，根據內部調查，四、五年級生最能接受以房養老的觀念，也是詢問度最高的族群；相對來說，八、九十歲的老人家多半觀念比較守舊，辛苦一輩子買房都是為了兒女，要把房子留給子女，也不喜歡老了還要貸款、有欠錢的感覺，所以九十歲阿公決心以房養老頗特殊。

合庫銀高層指出，「商業型以房養老」強調還是可以讓子孫或配偶繼承房子，不會有「起家厝」身後會被銀行拍賣疑慮，讓老人家接受度大增。

還有更多四、五年級生表示，自己歷經經濟起飛的階段，努力打拚有了房產，但現在房價愈來愈高，但薪水卻倒退嚕，子女生活都很辛苦，遑論奉養父母；因此，來詢問以房養老貸款相關細節，不希望未來成為子女的負擔。「唉！說來說去還是為了子女」，合庫銀高層感嘆，真是天下父母心。

作者: 風花 時間: 2015-12-14 11:17

本帖最後由風花於 2015-12-14 11:18 編輯

2home 發表於 2015-12-14 10:20
http://udn.com/news/story/9130/1 ... %BF%E9%A4%8A%E8%80% ...

合作金庫的「幸福滿袋」貸款，
只要是年滿65歲（法定退休年齡）以上的自然人，如果是中年人還不給貸，資格受限。
「商業型以房養老」重點還是擔保品，
新聞中的例子，因為大安區的房子價格不斐，才有可能每月養老金9萬元。
擔保品也是按照房貸程序辦理鑑價。
流通性高的（例如都會區建地）、沒有移轉資格限制、乾淨未設定前順位抵押貸款的不動產，才容易順利貸款。
和一般房貸、信貸不同的地方是，貸款不是一次撥付，而是按月定額給付。
利息部份，依照合作金庫官網的說明是「定儲指數月指標利率固定加碼年息1.63％浮動計息」
以房養老是以不動產的價值分期給付養老金，
因此必須妥善計畫老年人需要的生活費加上醫療費用，計算出適當的金額。
設定他項權利並不影響所有權之繼承登記。
設定貸款似乎也不影響移轉，義務人若出售，合作金庫的物權也有追及效力。

作者: cnn95 時間: 2015-12-14 13:56

2home 發表於 2015-12-14 10:20
http://udn.com/news/story/9130/1375896-%E5%95%86%E6%A5%AD%E5%9E%8B%E4%BB%A5%E6%88%BF%E9%A4%8A%E8%80% ...

這阿公一個月領9萬太開心
結果吃到一百二十歲
不曉得會怎樣?

作者: labo 時間: 2015-12-14 20:44

這應該算是一項銀行的商品,
簡單來說,就是年長者以自有房子做抵押,向銀行貸款,銀行以分期付款方式給付,重點是,利率多少?管理費怎麼算?老人百年之後,子孫如果想繼承這棟房屋,繼承者又要付出多少的利潤給銀行?這是交易,不是福利,所以要算清楚才行

作者: taiwanbigmary 時間: 2015-12-14 23:35

本帖最後由 taiwanbigmary 於 2015-12-14 23:36 編輯

未知生..焉知死!

當然預做安排也是好事一件..
想想:"65歲退休完..男性餘命15年***女性餘命21年"
台灣無房無地者多矣!如無恆產..老人將何以度餘生??
尤以老人社會安全網缺多的我國將奈何?思想至此..於心不忍!

作者: kib86991 時間: 2016-1-2 17:56

2home 發表於 2015-11-18 08:58
有些人苦哈哈過老年生活,往生後房子就被國有財產局或被不孝子孫白白收走,有時想想還不如繼續可以住在家 ...

說的好，年紀大了，就該活在當下，把握剩下不多的歲月，好好利用自己年輕時努力工作賺來的房子。

作者: 樂活族 時間: 2016-1-6 16:45

... 土銀則將起跳價降到2％ ...

新聞要看 ... 動作要有才有意義ㄚ

怎樣也要把自己弄老一點 ... 來去貸出來 "養老"

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房貸市占龍頭土銀全面進軍以房養老

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】

不動產放款龍頭土銀將全面進軍以房養老！繼合庫銀行去年11月底宣布推出國內首宗商業型逆向抵押房貸之後，據了解，國內房貸市占龍頭的土地銀行，已確定本月中旬對外宣布推出新版方案，揮軍旗下149家分行全面加入以房養老陣容，屆時與合庫共挑大梁在市場發揮「點火」效果，帶動其他金融業者跟進。

其中，有別於先前合庫在雙北市先行試點的作法，土銀此次決定，一上路就全面推動全國160家分行辦理，由於土銀是100％持股的國營銀行，而且是房貸龍頭金融業，足具標竿意義。現階段台銀、土銀、合庫之房貸市占前三大行庫，已有兩家行庫出線推動以房養老，以台銀身為國銀龍頭銀行的身份，據了解不久之後也將跟進，三大行庫屆時將協力「把餅作大」。

財政部次長吳當傑目前兼任土銀董事長，在一個月時間內促成土銀快速翻修2年前曾提出的公益型逆向抵押房貸架構，火速提出新版方案問世，已成為幕後最重要的推手。

吳當傑表示，土銀既然是不動產放款龍頭，在推動以房養老等攸關公益的業務上，絕不能缺席。

土銀目前房貸市占率約11％、合庫為9％，兩大行庫市占率加起來已有20％，對此財金高層看好，如今兩大行庫聯手共推逆向抵押房貸新措施，不僅有重大的政策宣示意義，更將對金融圈其他銀行發揮帶動效果，對市場產生一定的引導作用。

對於以房養老，即所謂的逆向抵押房貸，相關官員分析，長照安養是政府的重要政策，而逆向抵押房貸將攸關能否讓銀髮族手中的不動產能活化為現金，將成為打通長照安養所需金流的重要關鍵，也因此，在去年11月底合庫推出該項新業務時，金管會也評估能否將該業務擴散到其他銀行。

相較於合庫的版本，土銀有四大不同之處，包括：1、採取「一步到位」作法，不僅雙北市可承作，其他縣市也同步進行，後者成數為6成；2、房屋可採取部分設定，而非全部設定；3、若放款成數不超過5成，利息可在貸款期間免繳，改為掛帳最後一次收取；4、合庫原先設定的利率為2.13％起跳，土銀則將起跳價降到2％。

土銀高層進一步指出，將加入「定期訪查」機制，包括每半年一定訪查借款人一次，另外若3個月分撥給借款人的款項未予動用，土銀也將進一步了解原因，希望在撥款之外，也能進一步落實該款項對借款人生活照護的效果。

作者: 明彥 時間: 2016-3-6 23:55

之前看過一個新聞.......
這類房貸養老好像是以房屋現值計算

如果房價跌每個月的錢也跟著下跌
如果房價跌超出月領還得吐回來...............

這..如果屬實....繼承人買不買不說
自己可能還沒掛之前  銀行就收回房屋流浪街頭...

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