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標題: 請問有人瞭解特二或特三種住宅區的規定與限制嗎？ [打印本頁]

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作者: all600    時間: 2016-2-18 11:21     標題: 請問有人瞭解特二或特三種住宅區的規定與限制嗎？

最近看到了一塊建地使用分區為特二種住宅區，請問有人知道它的使用之規定及 限制嗎？

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作者: all600    時間: 2016-3-13 16:48



經向台中市政府詢問結果如下:
有關您詢問「特二種住宅區」在建屋方面有哪些規定與限制一事，本府分別逐項說明如下：
一、查本府為加強大坑風景區開發保育管理，促進土地合理利用，遂依據相關法令於79年12月13日公告「臺中市大坑風景區開發許可審查要點」，以為大坑風景區開發依循，後本府另於103年4月25日公告發布實施「擬定臺中市大坑風景特定區計畫」，針對前述申請開發許可案件之土地，依實際發展情形及原核准允許使用項目，分別劃設為「特二種住宅區」及「第一種遊憩區」並訂定土地使用與開發建築管制規定，惟其中並無劃設「特三種住宅區」。
二、而依據「臺中市大坑風景特定區計畫」土地使用分區管制要點第3及第19點規定，略以：「特二種住宅區，依開發許可審查要點取得開發許可並已申請開發（含原核准建築計畫）之一般住宅、住宅別墅，其建蔽率不得大於20%，容積率不得大於40%。...」、「本計畫發布實施前已取得開發許可，尚未完成開發建築；...，於本計畫發布實施後2年內得依原『臺中市大坑風景區開發許可審查要點』續行辦理，...。」。
三、綜上，「特二種住宅區」前經本府核准開發許可建築計畫並劃定為都市發展用地在案，仍請您依據上開管制要點規定，依原「臺中市大坑風景區開發許可審查要點」續行原核准開發許可案件辦理開發，而您可至本府都市發展局首頁（都市計畫專區/主要計畫）查詢「臺中市大坑風景特定區計畫」之計畫內容。

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作者: all600    時間: 2016-3-13 16:53

「臺中市大坑風景特定區計畫」「特二種住宅區」，其建蔽率不得大於20%，容積率不得大於40%。

請問在這規定之下 每坪地價是2.5萬元 , 大家評價如何??

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作者: 梅姬    時間: 2016-3-14 18:27

all600 發表於 2016-3-13 16:53
「臺中市大坑風景特定區計畫」「特二種住宅區」，其建蔽率不得大於20%，容積率&#6 ...

請問是在大坑什麼地方?
地點不同價差很多喔

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作者: all600    時間: 2016-3-14 22:44

梅姬 發表於 2016-3-14 18:27
請問是在大坑什麼地方?
地點不同價差很多喔

在大湖巷那邊

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作者: iaall4u    時間: 2016-6-16 07:19

all600 發表於 2016-3-14 22:44
在大湖巷那邊

是只有特一與特二....
（一）特一種住宅區，建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之一 百。
（二）特二種住宅區，依開發許可審查要點取得開發許可並已申請開發（含原 核准建築計畫）之一般住宅、住宅別墅，其建蔽率不得大於百分之二十， 容積率不得大於百分之四十。依建築技術規則建築設計施工篇第十三章 山坡地建築專章規定不得開發為建築基地部分，不得計入建築基地面積 檢討建蔽率與容積率。

土地:100坪 ＄250萬
建物:一樓蓋20坪∼共蓋40坪...
是可接受吧...

好像現在還在賣...? 是2322.5坪....?!

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作者: all600    時間: 2016-6-16 09:24

大坑清水巷風景區建地每坪2800元
這是真的? 有人可以去看看是否適合多人合購?

https://sale.591.com.tw/sale-detail-3119902.html

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作者: 梅姬    時間: 2016-6-16 09:49

all600 發表於 2016-6-16 09:24
大坑清水巷風景區建地每坪2800元
這是真的? 有人可以去看看是否適合多人合購?

我也很有興趣
打電話去問看看吧?

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作者: iaall4u    時間: 2016-6-16 17:23

梅姬 發表於 2016-6-16 09:49
我也很有興趣
打電話去問看看吧?

昨天∼有問過仲介了說....
也去現場看了...
這要一公傾才能做整體開發！
建蔽率20,容積40
現在這地不到一公傾！也不能蓋屋...！

這是大坑風景特定區裡使用分區的∼"風景區 "
是條件最嚴苛的！
且要做環評水保土質鑽探...！！
若不蓋屋∼就只能種菜...！哈！

大坑也有件法拍∼是持分物件,但持分後超一公地！
一坪不到2000元∼
離東山路不遠∼進去幾百公尺而已∼
只是∼坡度有些陡∼應不適合開發了...
大坑∼使用分區是 "風景區" , 應是財團才有能力開發的吧...

.........
大坑特定風景區土地使用分區管制要點
為維護與發展大坑自然景緻及多元遊憩資源，並創造大坑風景特定區獨特之都 市意象，本計畫區內土地及建築之開發，應依土地使用分區管制要點（以下簡稱「本 要點」）規定辦理。
一、本要點依都市計畫法第二十二條、第三十二條及都市計畫法臺中市施行自治條 例第四十九條規定訂定之。
二、為維護本計畫區之優美環境，從事山坡地開發建築、保育與利用，應依山坡地 建築管理辦法山坡地保育利用條例及水土保持法相關規定辦理。
三、住宅區為保護居住環境而劃定，以建築住宅及不妨礙居住寧靜、安全及衛生之 建築物為主。
（一）特一種住宅區，建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之一 百。
（二）特二種住宅區，依開發許可審查要點取得開發許可並已申請開發（含原 核准建築計畫）之一般住宅、住宅別墅，其建蔽率不得大於百分之二十， 容積率不得大於百分之四十。依建築技術規則建築設計施工篇第十三章 山坡地建築專章規定不得開發為建築基地部分，不得計入建築基地面積 檢討建蔽率與容積率。
四、旅館區以興建旅館及其附屬使用之建築為限，其建蔽率不得大於百分之六十， 容積率不得大於百分之一百八十。
五、文教區以興建文教設施及其附屬使用之建築為限，其建蔽率不得大於百分之六 十，容積率不得大於百分之二百五十。
六、宗教專用區
（一）以興建宗教寺廟及其附屬使用之建築為限，其建蔽率不得大於百分之二 十，容積率不得大於百分之四十。
（二）寺廟應依「寺廟登記規則」規定辦理合法登記，於本計畫發布實施後， 應依建築法之規定，實施建築管理。
七、社福專用區以興建社會福利事業設施及其附屬使用之建築為限，其建蔽率不得 大於百分之二十，容積率不得大於百分之四十。
八、遊憩區
（一）第一種遊憩區：依開發許可審查要點取得開發許可並已申請開發（含原 核准建築計畫）之俱樂部、旅館、遊樂設施、高爾夫球場，其建蔽率不 得大於百分之二十，容積率不得大於百分之四十。並應提供建築基地面 積百分之十土地折算為代金辦理回饋，代金繳交標準以繳交當年當期公 告現值加百分之四十計算，並應於申請或變更使用執照前交予臺中市政 府納入「臺中市都市更新及都市發展建設基金」。
（二）第二種遊憩區：供發展遊憩設施、餐飲業及觀光旅館服務使用，其建蔽 率不得大於百分之四十，容積率不得大於百分之八十。 -12-
1.開發基地面積不得小於○•二五公頃，至少應提供基地面積百分之三十 規劃為公共設施用地（以公園、綠地、廣場、停車場為限），並於申 請使用執照前開闢完成，無償捐贈為臺中市有。
2.面臨排水道用地及道路用地應退縮六公尺建築，退縮部分得計入法定 空地面積計算，惟必須採透水性鋪面設計，供連續性綠帶、人行步道 及自行車道等使用，以創造水岸景觀之整體性及延續性。
（三）第三種遊憩區：供交通轉運、商業服務、旅遊諮詢服務相關設施使用， 其建蔽率不得大於百分之四十，容積率不得大於百分之八十。
1.開發基地面積不得小於○•二公頃或一完整街廓，至少應提供基地面積 百分之三十規劃為公共設施用地（以公園、綠地、廣場、停車場為限）， 並於申請使用執照前開闢完成，無償捐贈為臺中市有。
2.建築配置、事業及財務計畫應先送請目的事業主管單位核准，且地面 層建築面積不得小於四百平方公尺，其供交通轉運相關設施使用之基 地面積不得少於百分之五十。
（四）前二款應無償捐贈之公共設施用地，若經「臺中市大坑風景特定區景觀 審議委員會」審查同意得改為繳交代金。代金繳交標準以應無償捐贈之 基地面積當期公告現值加百分之四十計算，並應於申請或變更使用執照 前繳交臺中市政府納入「臺中市都市更新及都市發展建設基金」。
（五）第二種遊憩區繳交之代金應專款專用，優先取得本計畫區「兒 1」用地。
九、風景區
（一）風景區應維護自然風景，其申請開發以維護或增進自然風景為主，使用 項目以住宅、招待所、旅館、俱樂部、遊樂設施、其他必要公共與公用 設施及公用事業為限。
（二）申請開發之建築基地面積應大於一公頃且範圍完整，其建蔽率不得大於 百分之二十，容積率不得大於百分之四十，建築物高度不得超過一○• 五公尺，並以三層樓為限。
（三）不得開發為建築基地之認定基準，應依建築技術規則建築設計施工篇第 十三章山坡地建築專章、水土保持法及水土保持技術規範之規定辦理。
（四）有關安全退縮距離及空間採光退縮距離，應由專業技師簽證負責，並不 得小於建築技術規則建築設計施工篇第十三章山坡地建築專章之規定。
（五）基地開發水土保持之處理與維護，應依水土保持法及其施行細則之相關 規定，擬定水土保持規畫書；而有關開挖整地、水土保持設施、開發期 間之防災措施、預定施工方式等技術準據，則應依水土保持技術規範之 相關規定，進行調查、規劃、設計及分析。
（六）開發土地形狀應完整且連接道路，該臨接道路長度最小七•五公尺，以 利整體規劃開發及水土保持計畫。若基地中有部份為非申請開發範圍之 地區，則應維持該等地區出入道路之功能。
（七）至少應提供基地面積百分之十規劃為公共設施用地（以公園、綠地、廣 場、停車場為限），並於申請使用執照前開闢完成，無償捐贈為臺中市 有。
（八）基地內應設置污水處理設施以排放污水，並應依下水道法等有關規定辦 理不得造成下游水質之污染：
1.污水與雨水須分流收集、處理排放。
2.基地污水排放應符合主管機關所訂之放流水標準。
（九）本計畫發布實施前已取得建築執照者，得依原核准內容管制。
十、農業區
（一）農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請下列使用：
1.農業產銷必要設施。
2.休閒農業設施。
3.為農業區內地形、地物所為之工程。
4.造林及水土保持設施。
5.水質淨化處理設施及其附屬設施。
6.公用事業、社會福利事業所必需之設施、再生能源發電設備及其輸變 電相關設施。
7.臨時性遊憩及露營所需之設施。
8.警衛、保安、保防、消防設施。
9.國防所需之各種設施。
10.農村再生相關設施。
（二）農業區內之土地，禁止下列行為。但第一款至第五款之行為，為前項各 款設施所必需，並經有關主管機關核准者，不在此限：
1.砍伐農業生產作物外之竹木。但經中央目的事業主管機關或本府核准 之間伐，不在此限。
2.破壞地形或改變地貌。
3.破壞或污染水源、堵塞泉源或改變水路及填埋池塘、沼澤。
4.採取土石。但經中央目的事業主管機關或本府核准者，不在此限。
5.焚毀竹、木、花、草。 6.毀損名勝、古蹟及史蹟。
（三）農業區內原有合法建築物拆除後之新建、改建、增建，除寺廟、教堂、 宗祠外，應符合下列規定：
1.建造後之簷高不得超過十點五公尺並以三層為限，建蔽率最高以百分 之六十為限。
2.建築物最大基層面積不得超過一百六十五平方公尺，建築總樓地板面 積不得超過四百九十五平方公尺。
3.土地及建築物除供居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店 外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。
（四）第一項所定農業產銷必要設施之項目及其設置需求由本府農業局認定， 並依農業發展條例及其相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用。
（五）農業產銷必要設施，不得供居住、工廠及其他非農業產銷使用。
（六）農業產銷必要設施及休閒農業設施，其建蔽率應合併計算，不得超過百 分之二十。
十一、機關用地及污水處理廠用地之建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於 百分之二百五十。
十二、文小用地之建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之一百五十。
十三、本計畫不再適用於其他有關容積獎勵相關法令之規定。
十四、建築退縮規定 為塑造良好都市景觀及完整之人行系統，本計畫區內各種土地使用分區及公 共設施用地之退縮建築規定如下：
（一）風景區 1.面臨 20M-1 道路用地（東山路）兩側應退縮十二公尺建築。 2.面臨 8M-1 道路用地（濁水巷）、8M-2 道路用地（清水巷）、12M-1 道 路用地（橫坑巷）、15M-1 道路用地（苧園巷）、15M-2 道路用地（北 坑巷）及 12M-2 道路用地（連坑巷）應退縮八公尺建築。 3.面臨其他道路用地應退縮五公尺建築。
（二）農業區 面臨 20M-1 道路用地（東山路）兩側應退縮十二公尺建築。
（三）特一種住宅區及旅館區 面臨道路用地均應退縮四公尺建築。
（四）其他土地使用分區（第二種遊憩區另行規定）及公共設施用地面臨道路 用地均應退縮五公尺建築。
（五）退縮建築部分應植栽綠化，並得計入法定空地。
（六）基地情形特殊者，經「臺中市大坑風景特定區景觀審議委員會」審查核 可者，不在此限

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作者: iaall4u    時間: 2016-6-16 17:34

all600 發表於 2016-6-16 09:24
大坑清水巷風景區建地每坪2800元
這是真的? 有人可以去看看是否適合多人合購?

all600大∼
您看的是 ∼ 是2322.5坪 這地嗎....?!
或許這可揪團合買...
這是特二的住宅區∼條件比較單純些...
雖然容積建蔽率不高∼不過這樣將來居住環境就較好些∼
大坑∼本就計畫是低密度開發的....

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作者: iaall4u    時間: 2016-6-17 00:39

梅姬 發表於 2016-6-16 09:49
我也很有興趣
打電話去問看看吧?

有看到∼出售∼特一住宅區....
東山樂園原址∼開價比較高些∼3.9萬一坪, 共34131坪 ！
可分割購買200坪~10000坪 ,臨12米路 ！
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梅姬大∼可有興趣...?

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作者: all600    時間: 2016-6-17 22:50

iaall4u 發表於 2016-6-16 17:34
all600大∼
您看的是 ∼ 是2322.5坪 這地嗎....?!
或陶o可揪團合買...

我後來第7樓是說 2927坪 這塊地 離1公傾差一點點,如果要一公傾才能做整體開發, 那就沒辦法了 !!

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作者: iaall4u    時間: 2016-6-17 22:55

all600 發表於 2016-6-17 22:50
我說的是2927坪 這塊地 離1公傾差一點點,如果要一公傾才能做整體開發, 那就沒辦法了 !!

您說這地∼我先前已經看過了...
不過您首頁說∼ "最近看到了一塊建地使用分區為特二種住宅區"....
不是特二住宅區....
原先您不是說2.5萬元一坪...??

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作者: all600    時間: 2016-6-17 22:56

iaall4u 發表於 2016-6-17 22:55
您說這地∼我先前已經看過了...
不過您首頁說∼ "最近看到了一塊建地使用分區為特二種住宅區"....
不 ...

首頁那塊地單價太高,已放棄

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作者: iaall4u    時間: 2016-6-17 22:59

all600 發表於 2016-6-17 22:56
首頁那塊地單價太高,已放棄

若是我,我會選住宅區∼
風景區∼不是我們可以處理的...
可惜∼沒看到2.5萬一坪的特二住宅區了...

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作者: all600    時間: 2016-6-17 23:05

iaall4u 發表於 2016-6-17 22:59
若是我,我會選住宅區∼
風景區∼不是我們可以處理的...
可惜∼沒看到2.5萬一坪的特二住宅區了...

還在賣喔 !!  

http://www.taiwanbuildingsites.c ... 0927983400&A4=2



如圖


我曾經規畫,不知算得對不對 ,僅參考一下,  不過現在已放棄
建地2322坪每坪2.5萬元,總價5805萬(可以殺殺價)
若分割成10份,每塊地232坪   
買到後找建商貍苳l,
該土地建蔽率20% 容積率40% 表示每塊地可輒瞍h46.2坪或雙層92.4坪房子
還擁留有196坪土地可做公設及其它自己喜歡的, 庭園, 花圃, 菜園等設施, 也可作為果園, 不受甚麼農地農用限制, 土地位於坑風景區內,鄰近一些登山步道,喜歡登山時一大早就可出發,也不用開車就可到,應該是一個很好的選擇
房子依自己需求可選擇每坪建價4.5萬 ~ 10.5萬等價位
大概估算地價 232坪 580萬元
房子建價 單層46.2坪  208萬元 ~  485.1萬元
         雙層92.4坪  416萬元 ~  970.2萬元
再加上其他費用如以50萬元估計
一棟可以符合自己需要的山莊別墅+196坪土地的總價
        單層46.2坪  838萬元 ~  1115萬元
         雙層92.4坪 1046萬元 ~ 1600萬元
若建雙併或連棟,建價可省很多
比起市售現成別墅,動不動就是2千萬元起跳要便宜多了

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作者: iaall4u    時間: 2016-6-17 23:34

all600 發表於 2016-6-17 23:05
還在賣喔 !!  

http://www.taiwanbuildingsites.c ... 42&A2=092798340 ...

呵呵呵∼您準備當開發建商了...?
大坑要開發∼有許多難度的...
找已經取得建照的∼會更單純了∼

不過∼特一是更好∼建蔽率50容積率100
好像也取得建照了...
雖然∼那件特一的單價較高∼
但他臨路更大∼建蔽容積都更大∼
好像有比較好些些耶...
且它可小筆土地購買∼

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大坑風景特定區計畫，該計畫在一○三年四月廿九日生效。而為了保障在計畫發布實施前已進行開發的地主權益，因此訂定落日條款，二年內仍可依照原「台中市大坑風景特定區開發許可審查要點」續行辦理，等取得開發許可後，另依都市計畫程序，變更土地使用分區。
張耀中表示，現在二年期限將屆，多數開發業者卻因為經濟部陸續公告「活動斷層地質敏感區」及「山崩與地滑地質敏感區」，必須做基地地質調查及地質安全評估，而這些調查要進行鑽探，需要不少時間，以致無法在二年內取得開發許可，開發案面臨停擺，過去投入的心血也將白費。

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作者: iaall4u    時間: 2018-2-24 16:05



最近網路看到 大坑 還有一塊特二的再出售...
坪數比較小些 有興趣的可以看看,...
開價,建地每坪3萬 522坪 1566萬元  

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