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標題: 農地聯外道路被地主以賣地為由刨除 [打印本頁]
作者: petals2008    時間: 2016-5-28 21:00     標題: 農地聯外道路被地主以賣地為由刨除

山莊共十戶共有一條聯外道路
這條路是當初開發商（也是里長）闢建的
所以買路時就有了！
現在最前面也就是位於入口的地主將地賣了！
據他說因為有路需負擔稅金三十萬
故將先道路刨除
現農用證明文件已下來
我們要求他與里長盡快恢復原狀
結果兩人互相推託責任
希望我們住戶一同分擔費用
想請教前輩們 , 此事的相關法律責任為何?
我們該如何應對才好呢？




作者: jokych    時間: 2016-5-28 22:20

用別人的地當路，又不用錢一定是很爽的，
沒考慮買下路地，以免以後被斷路嗎？
農用證明下來就是要過戶了，
新地主狠一點，只留人能走的路，
在來收高額的通行費，以後更難看。
作者: cor    時間: 2016-5-29 00:13

本帖最後由 cor 於 2016-5-30 23:54 編輯

有可能 “惡性利益” 的事，不能有人性本善的浪漫期待

大家分擔，小錢速戰速決，白紙黑字 最實在

強龍到地頭，大多要低頭（當然也有特例。。。）

最怕十戶裏有人不同心，或強出頭，那會後患無從窮的。

不過假如有辦法使出“ 霹靂手段”ㄧ招幣命，那又另當別論了

這種案例，最近曾出不窮，人心不古啊！

里長嗎！地頭蛇，九品芝麻官，復雜政治生態的最底層

要吃死老百姓，外來肥肉，通常不會太手軟的

不好處理啊！
作者: aotsen2004    時間: 2016-5-29 01:50

當初 在 拆這條路 之前 如果 有跟 前面地主 ~

簽 一個 切結保証書 ~ 農業証明 請下來後~ XXX人 保証 恢復原狀 之類的 !!

就可能 能避免 現在 推諉責任 的 情形 !!


現在的情況 假如 是 小弟 應該會 >>>

由 這幾位住戶 推派個代表 跟 里長 ( 當初興建人 ) 一起 去找 前面地主 !!

先簽下 永久無償使用 農路 的 証明 !!

簽好 ~ 有保障後 ~ 再 看看 修路的錢 要由 誰出 !!

看是 1: 前面地主 出  2:  所有 住戶 跟 地主 出 各半的錢  3: 還是 全由 後面住戶 分攤出 ~ 都可以 !!

當然 以上的 3個 選項 是 看人怎麼去談的 ~ 祝 您 順利 !!


作者: chen168    時間: 2016-5-29 03:20

aotsen2004 發表於 2016-5-29 01:50
當初 在 拆這條路 之前 如果 有跟 前面地主 ~

簽 一個 切結保証書 ~ 農業証明 請下來後~ XXX人 保証 恢復 ...

要該地主簽永久農路通行權 +1

10戶全部要簽哦！

還有地主轉賣土地要告知新地主需承認該通行權

至餘修路的錢可能就只能後面9戶平均分攤請里長施工這最可能了

最前面地主只出地，後9戶出地跟錢

作者: chen168    時間: 2016-5-29 03:37

話說你這不是前幾年才買的

站上功課沒做足餒！

一般不是會把路割出來然後所有地主共同持分

然後還要全部地主簽永久農路通行權契約，每人1份

更勝至把路捐給鄉公所，由鄉公所來鋪柏油路，這好像該路有2戶以上住戶就可以申請？
作者: 樂活族    時間: 2016-5-29 08:54

先查ㄧ下，道路地地主是當初賣你們社區地同ㄧ人嗎？

若往後每年換新地主，應該就是全區建商可能出脫完成了

償試談ㄧ下，回舖路面，經費問題，法院公證問題
道路分割出來持分問題，道路捐給國家問題
社區連外道路經過幾塊地?地主有多少?
沒舖泊油是否也能走?

總之只能好好談了，談之前當然要好好了解目標
談判別只有里長，地主也要出來


(這裡有變成 教育案例了 買地時看似沒問題，不代表以後沒問題)
買地首要就是調地籍圖，臨路? 路權地主?
當您看到自己買的地，有接到國家的地就可以放心了
還有產業道路要有白線要有路燈
最差就是 授權通行問題
別看到新的路面什麼都忘光了
作者: aray    時間: 2016-5-29 09:35

樓主已經説那條路是10戶共有，共同持分。
地主賣地時必須刨掉，表示那路是沒有申請核准就蓋的。大概以後其它地主要賣地或需要農用證明時都一樣不能鋪吧？如果還能開車，要不要維持現狀？

想藉此請教：樓上有建議簽協議書，白紙黑字説明拿到農證後要把路鋪回去。請教
1、如果鋪路本身不合法，這張協議書有沒有法律效力？能依據它強迫執行嗎？
2、如果鋪路本身不合法，10戶一起白紙黑字簽了這張協議書，萬一外流，會怎樣？

樓主這個狀況，有可能很多社區型農地會遇到，懇請各位專家解惑
作者: yuank    時間: 2016-5-29 11:19

本帖最後由 yuank 於 2016-5-29 11:44 編輯

山莊共十戶「共有」一條聯外道路<--你有權狀？或只是「共用」？
所以買「路」時就有了！<--買「地」時？
我猜樓主可能有筆誤。
-----
請問
1.該山莊的土地原本全是開發商的，路是開發商開闢的？
2.土地分割好，就賣給你？        (要判斷是否有袋地通行權)
3.房屋是交給開發商去申請興建？(可能是經過私設道路，當初可能有簽土地使用同意書)
4.在哪縣市？
-----
最好是一開始就買下路地，大家共有；或是設定"不動產役權"去地政機關登記。
如果只簽契約，將來易生爭議。
作者: aotsen2004    時間: 2016-5-29 12:49

這條路是當初開發商（也是里長）闢建的
所以買路時就有了！
現在最前面也就是位於入口的地主將地賣了！
據他說因為有路需負擔稅金三十萬
故將先道路刨除


由 版主 這幾句話 ~ 推測 !

前面的地主 應該 最早 有要 申請 農業証明 ~

但是 公所 來 檢查時, 告訴 地主 那條 路 是不合法的 ~

所以 要 拆除掉 ~ 才能 發 農業証明  ~ 如果 不拆 就要 付 增值稅  三十萬 !!

所以 地主 才要 拆掉 那條 道路 !!

換句話說 ~ 那條 道路 是 不合法的~ 私自鋪的 ~ 也沒有去 地政事務所 登記 為 道路 !!


小弟 之前 有看到過 友人 的 1個案例 ~ 也是 類似的情形 !!

但是 他們 沒拆路~ 倒是 弄了 很多 土 ~ 把 水泥路 先蓋起來~ 混水摸魚 混過去~ 申請 農業証明 的 !!
作者: yuank    時間: 2016-5-29 13:38

本帖最後由 yuank 於 2016-5-29 13:53 編輯

假設山莊裡頭的"農舍"是合法申請建築的，就必須a.臨建築線，或b.透過"私設道路"去接到建築線。
如果b.，當初很可能有簽"使用同意書"。(可跟建管單位查)

若拿到"使用同意書"，就有權通行。
不過，這跟農路還要依法申請容許使用，有容許使用才能拿到農用證明，是兩回事。
(是否有權通行臨地vs是否依規定向政府申請)

若有同意書，可以訴訟請求他必須提供通行，另外再依規定申請容許興建農路。
不要等到對方將土地賣出，那會更麻煩。

究竟是怎樣情形，還得等樓主說明白
作者: 邱忠弘    時間: 2016-5-29 18:07

樓上所言極是，補充於下：  
1.因地主要賣農地，需農用證明。所以暫時將你們合法使用（建築線可證明）的不動產役權（民法789）權利暫時喪失，你們可依民184條向法院（私下或調解均可）申請地主回復該原狀。因地主要農地農用證明與你們擁有的不動產役權沒有關聯。
2.里長雖是開發商，但此案法律上應該沒有責任。以上。
作者: 樂活族    時間: 2016-5-29 18:40

該不會十戶只是分割成十塊地
第1戶，，，，第9戶各出ㄧ點地來當道路

現在第一戶要換手了，所以要農用
會不會第二戶也要換手ㄚ?
版主第幾戶啊？
這樣問題就大條了
作者: yuank    時間: 2016-5-29 20:06

本帖最後由 yuank 於 2016-5-29 20:44 編輯

通行權契約,因為「債權相對性」,原則上只有在簽的人之間有效。地主要是賣掉.....

建議兩個方式
1.買下土地大家共有
2.設定以通行為目的的不動產役權,這要登記,不會受到買賣而影響。
   http://tinyurl.com/zbdun4x
作者: omp    時間: 2016-5-30 10:14

本帖最後由 omp 於 2016-5-30 11:45 編輯

查一下樓主(上次發表時間2016-5-28 21:00)，發表後就沒再上來。
其中有些待確認情況大家也只能用猜的，
不過這樣也好，能衝撞出一些可能問題，提供大家參考。

我也湊個熱鬧，來猜猜看，樓主的狀況會不會是.....
狀況1
路是全體共有，樓主等已有道路所有權持份(原文...所以買路時就有了....)，所以現在當然仍可通行。
只是入口的地主賣地時為免繳稅金三十萬，所以未經其他道路持分所有人同意，逕自將道路刨除。
現農用證明文件已下來，所以包括樓主在內等其他人要求入口的地主或原闢道路的開發商里長盡快恢復原狀，把路重新鋪好。
而兩人互相推託責任，希望其他住戶一同分擔費用。?
所以樓主的問題會不會只是單純的(重新鋪路的錢應該誰出?)
如果是這樣，或許樓主在內等其他人真的需要一同分擔費用吧?
如果能證明入口的地主剷除的路面鋪設歸屬大家的共同所有，或許可以訴訟要求入口的地主恢復原狀?
當然這已種下了一個麻煩，以後有人要申請農用證明文件時，都要再來剷除路面，所以重新鋪設時是否可以舖個合乎法令規定的東西?
如捐給政府後不影響以後個人申請農舍等，或許可考慮上面有會員提議的，將道路捐給政府(這點怎麼做找里長就對了)

狀況2
如13樓族長所猜:十戶只是分割成十塊地，第1戶，，，，第9戶各出ㄧ點地來當道路....就更麻煩了，尤其最裡面的第10戶，必須經過前9戶的地....
如果是這情形，則入口的地主只是將他土地上的原舖路面剷除，至於要不要舖回去，其他住戶是無法過問的。

作者: 2home    時間: 2016-5-30 13:32

又是袋地權的問題, 如果為了土地增值稅暫繳,而恢復 農地農用,把馬路刨掉,土地增值稅還是存在的,而且會越積越多,若後面需通行的地主出錢,把路做回去,若每次持路的地主要賣地,又要刨掉重做...可能變成無底洞... 不是單純打同意通行這麼簡單...因為未合法申請的農路水泥或級配有違農地農用的問題,就是無法審核過,除非後面的地主願意每次幫忙出土地增值稅,讓持路者地主脫手..

看來也不好把馬路分割出來做獨立產權,因為最小分割單位要756坪,可能不夠分割,就算能分割出756坪做馬路,成本也太高了.

有沒有可能請持路地主,去合法申請農路,再分攤合解金讓大家通行,造成即有道路... 但這又面臨持路地主的地有可能是母地分割出來的,子地要無償讓後方子地通行... 持路地主會有心結...

有沒有可能兩套帳的做法,讓法院去公證裁判....留下證據, 也就是持路地主和後方通行地主私下大家都己和平達成協議,再由後方通行地主去法院提出袋地權申請並能施作水泥路面,做行政手段.... 只要持地地主己私下同意願意的話... 就能和平落幕...不致於撕破臉...又有法院當公證裁判..
作者: petals2008    時間: 2016-5-30 13:51

本帖最後由 petals2008 於 2016-5-30 13:59 編輯
樂活族 發表於 2016-5-29 18:40
該不會十戶只是分割成十塊地
第1戶，，，，第9戶各出ㄧ點地來當道路



就是樂活大說的情況 !!

對不起各位 ! 昨天在山上網路不便 , 未能及時回覆各位大大
待我仔細閱讀好好消化一下 , 再來跟鄰居商量

當初購地時大家都知道此路不是既成道路
也未有供大家通行的同意書
我想大家的心態跟我一樣 ~有事里長負責 , 裡面有十戶總不會不給路走吧 !
經過十年  , 里長往生了 ! 現在是老婆當里長
作者: petals2008    時間: 2016-5-30 14:03

2home 發表於 2016-5-30 13:32
又是袋地權的問題, 如果為了土地增值稅暫繳,而恢復 農地農用,把馬路刨掉,土地增值稅還是存在的,而且會越積越 ...

但這又面臨持路地主的地有可能是母地分割出來的,子地要無償讓後方子地通行... 持路地主會有心結...


回站長~這十戶是同一塊土地分割出來的

作者: 2home    時間: 2016-5-30 14:20

petals2008 發表於 2016-5-30 14:03
但這又面臨持路地主的地有可能是母地分割出來的,子地要無償讓後方子地通行... 持路地主會有心結...


...


所以利用母地分割子地無償袋地權通行，如何和平讓持路地主願意合法申請水泥農路，讓後方地主通行是重點，
看來關鍵人物是新的持路地主
作者: petals2008    時間: 2016-5-31 12:47

2home 發表於 2016-5-30 14:20
所以利用母地分割子地無償袋地權通行，如何和平讓持路地主願意合法申請水泥農路，讓後方地主通行是重點 ...

看來這是最好的辦法
發帖後擔心到山上網路不便
又打電話問山林大
他也這麼說
作者: yuank    時間: 2016-5-31 13:38

本帖最後由 yuank 於 2016-5-31 13:51 編輯

建議目前,先找原地主,跟可能的買方溝通。讓他們瞭解其他人有袋地通行權。
買賣雙方在談價錢時,要把這情形考考慮進去。 才不會買貴了心有不甘。
http://law.moj.gov.tw/LawClass/L ... 001&FLNO=789+++

將來,萬一談不冗只好打確認袋地通行權訴訟。
如果談得成,就1.依法申請容許使用,然後鋪設農路。
且 2.每戶土地拿來作路部分,都設定"不動產役權"給其他戶。  (避免以後又有類似問題)
作者: petals2008    時間: 2016-5-31 14:01

yuank 發表於 2016-5-31 13:38
建議目前,先找原地主,跟可能的買方溝通。讓他們瞭解其他人有袋地通行權。
買賣雙方在談價錢時,要把這情形考 ...

感謝您指點
請問不動產役權要經過什麼程序
找代書辦嗎？
作者: chen168    時間: 2016-5-31 15:39

1.設定不動產役權，全部地主需皆同意；
至地政事務所辦理土地所有權狀中[他項權力部份]登記設置，土地多少坪無償(或有償)供XXX地號地主通行。

2.把路捐給鄉公所，如果十戶土地扣掉自己路地面積任有756坪(夠申請農舍)，那全部地主通意把路捐給鄉公所，並有鄉公所舖路。這請里長幫忙較快
作者: yuank    時間: 2016-5-31 19:37

本帖最後由 yuank 於 2016-5-31 20:05 編輯
petals2008 發表於 2016-5-31 14:01
感謝您指點
請問不動產役權要經過什麼程序
找代書辦嗎？


可以參考這網頁
http://www.dsland.gov.tw/chaspx/ ... web=226&id=4013

跟一般買賣登記差不了多少。
找代書辦是比較省事，一次10件說不定可打折

如果有設定,即使某位地主沒鋪路,其他人可直接基於「不動產役權人」的地位,去申請容許使用,鋪設農路。


作者: aray    時間: 2016-6-1 00:00

yuank 發表於 2016-5-31 19:37
可以參考這網頁
http://www.dsland.gov.tw/chaspx/Download3_Detail.aspx?web=226&id=4013

但是，得到通行權就代表可以不經地主同意即自行鋪路嗎？因為不鋪路也可以通行呀。
尤其是農路要計入10%的非農用面積，800坪的地，非農用面積只能有80坪，農路佔的面積都不小，扣除農路後可用來興建農舍的面積可能不多了。如果不鋪路，檢查時還可能矇混ㄧ下，如果鋪了，就明擺著ㄧ條路，人家想給您通融都沒辦法
作者: yuank    時間: 2016-6-1 00:25

本帖最後由 yuank 於 2016-6-1 01:11 編輯
aray 發表於 2016-6-1 00:00
但是，得到通行權就代表可以不經地主同意即自行鋪路嗎？因為不鋪路也可以通行呀。
尤其是農路要計入10%的 ...


如果希望非農用面積小一些,應該是不要造成有袋地通行權情形,或是不要設定不動產役給人。
或買大塊一點土地。
而不是他人有權利以後,還不讓人行使權利。


-----
1.袋地通行權
依民法788條第1項：「有通行權人於必要時，得開設道路。但對於通行地因此所受之損害，應支
付償金。」
農企字第1020705829號函認為袋地通行權的確定判決書,可以取代地主同意書。

2.通行的不動產役權,依此規定也是可開闢道路。
民法第854條：「不動產役權人因行使或維持其權利，得為必要之附隨行為。但應擇於供役不動產損害最少之處所及方法為之。」
沒有相關函釋,不過仍是一樣道理,應可用權狀取代同意書。
作者: aray    時間: 2016-6-1 00:34

yuank 發表於 2016-6-1 00:25
如果希望非農用面積小一些,應該是不要造成有袋地通行權情形,或是不要設定不動產役給人。
或買大塊一點 ...

Yuank大，再請教您一下 ，〔道路〕的定義是說ㄧ定要鋪嗎？沒鋪的路，很多也是很堅實、可以開車
作者: yuank    時間: 2016-6-1 01:29

aray 發表於 2016-6-1 00:34
Yuank大，再請教您一下 ，〔道路〕的定義是說ㄧ定要鋪嗎？沒鋪的路，很多也是很堅實、可以開車

法條規定的「必要」,會照一般社會通念去判斷。
法院跟行政機關的見解,認為可開闢的「路」都不是指泥土夯實的路。

----
還是老話
買地前自己要注意是不是袋地，鄰地有無袋地情形，是否因為分割而形成袋地？若有，處理方式是否妥當？
既然買了，就要遵守相關規定。




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