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標題: 已經取得農舍建照的土地,購買後是否即可蓋農舍? [打印本頁]

作者: qoopme 時間: 2016-10-18 15:26 標題: 已經取得農舍建照的土地,購買後是否即可蓋農舍?

各位前輩大家好

加入 2home 有一陣子了,也離開一陣子
因此沒有充分熟悉前輩們過去的討論項目
以下問題如有重複發問還請見諒

請問.... 購買已經取得農舍建照的土地,購買後是否立即可蓋農舍?
精確一點的請教:
1. 前地主已經申請到農舍建照,經土地移轉後,新任地主即能使用該建照興建農舍嗎?
2. 新任地主是否仍需設籍2年後才能興建?
3. 農舍建照是否會有逾期失效無法興建的問題?

本問題如先前已有被探討問過麻煩請告知何處爬文

先謝謝前輩們指教

作者: yuank 時間: 2016-10-18 17:23

1.不行。原本建造執照的起造人是原地主,若要變更起造人,依農業用地興建農舍辦法第8條第2項,需依第2條第1項辦理,也就是需取得滿二年等等。
2.是。
3.建造執照是有期限的，可以申請展延一次。建築法53條。

作者: qoopme 時間: 2016-10-18 17:49

本帖最後由 qoopme 於 2016-10-18 17:50 編輯

謝謝 yuank 的指教
關於您的回覆,我仍有疑問如下....

1. 不行。原本建造執照的起造人是原地主,若要變更起造人,依農業用地興建農舍辦法第8條第2項,需依第2條第1項 ..
請問您是否筆誤,應為: .... 第2條 " 第 2 項 " ? (不好意思,我只是想確認自己沒有解讀錯誤)
" 二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。"

2. 新任地主仍需依相關規定設籍滿2年,那麼2年後,原地主的建照(假設仍有效)可供新任地主立即興建嗎? 是否至少會牽涉到變更起造人的問題,而申請變更起造人又需通過主管機關審查,如此是否等同於"原地主的建照"無用? 亦或是"原地主的建照"有利於新任地主的建照申請?

謝謝指教

作者: yuank 時間: 2016-10-18 18:14

qoopme 發表於 2016-10-18 17:49
謝謝 yuank 的指教
關於您的回覆,我仍有疑問如下....

1.條號沒錯,看一下第8條第2項就知道。

2.依建築法54條的開工期間+展延一次=9月
53條的完工期限+展延一次=2年
合計 =2年9月
照條文看起來，有依期限開工的話，是有辦法在二年後用原執照去變更起造人。
沒實際作過，詳細請去找建築師問。

作者: qoopme 時間: 2016-10-18 21:51

yuank 發表於 2016-10-18 18:14
1.條號沒錯,看一下第8條第2項就知道。

2.依建築法54條的開工期間+展延一次=9月

謝謝 yuank 慷慨指教

作者: min 時間: 2016-10-19 07:37

如果要用原建照...土地須等農舍蓋好後一併過戶
此做法有相當大風險
土地如先過戶...原建照無效
一切依法從頭開始

買已經完工三年已紹的農舍啦!
付錢過戶...幾乎甚麼問題都沒有

作者: qoopme 時間: 2016-10-19 11:42

min 發表於 2016-10-19 07:37
如果要用原建照...土地須等農舍蓋好後一併過戶
此做法有相當大風險
土地如先過戶...原建照無效

謝謝 min 的指教

了解

結論是：原地主的農舍建照於土地轉移後即失效,新地主無法享用之

非常謝謝 2home 前輩的熱心協助

作者: stella2013 時間: 2016-10-19 12:03

qoopme 發表於 2016-10-19 11:42
謝謝 min 的指教

了解

圓夢有很多種方式，可試著用租地的方式
適應後再考慮，是否需要購買農地

也可跟已蓋好農舍的建商，商量看看用年租的方式
放在那賣不掉長草荒廢，還不如整理一下讓有心體驗農村生活的新手體驗一下

作者: stella2013 時間: 2016-10-19 12:21

本帖最後由 stella2013 於 2016-10-19 17:55 編輯

農舍蓋這麼大一間，房間越多越好？小孩願意住嗎？
假日回農舍割草清理環境，朋友來渡假累的是自己
花錢請人家顧，保全園藝…

最慘的是蓋滿填滿，一塊良田就這麼毀了

作者: yuank 時間: 2016-10-19 14:45

min 發表於 2016-10-19 07:37
如果要用原建照...土地須等農舍蓋好後一併過戶
此做法有相當大風險
土地如先過戶...原建照無效

原地主申請建照時，依建築法30條提出的「土地權利證明文件」就是土地所有權狀。

當縣市政府審查，核准發建造執照後，這就是一張有效的公文，除非有法定事由不然不會失效。
例如網路上的圖 http://5.blog.xuite.net/5/e/e/a/ ... /txt/10555675/0.jpg

依建築法規定、建築執照的記載，似乎都沒規定使用土地建築的「權利」變更時，建造執照會因此失效。

土地跟房屋,可以不同人所有,對吧!
那從原本的所有權人申請建築；賣出後變成非所有權人，主張是借用土地建屋即可阿。

還是有什麼法令我忽略的？

作者: qoopme 時間: 2016-10-19 16:02

stella2013 發表於 2016-10-19 12:21
農舍蓋這麼大一間，房間越多越好？小孩願意住嗎？
假日回農舍割草清理環境，朋友來渡假累的是自己
花錢請 ...

stella2013 ,

您愛護土地的理念與我相同!

作者: qoopme 時間: 2016-10-19 16:08

yuank 發表於 2016-10-19 14:45
原地主申請建照時，依建築法30條提出的「土地權利證明文件」就是土地所有權狀。

當縣市政府審查，核准 ...

yuank,

我對法令所見有限,佩服您對法令深入研究的精神

依您的見解,您是不是認為：
1> 建造執照並不會因土地轉移而失效
2> 只是要留意建照的有效期限

我這樣的解讀是否正確？

作者: copy 時間: 2016-10-20 00:04

yuank 發表於 2016-10-19 14:45
原地主申請建照時，依建築法30條提出的「土地權利證明文件」就是土地所有權狀。

當縣市政府審查，核准 ...

土地跟房屋,可以不同人所有,對吧!
那從原本的所有權人申請建築；賣出後變成非所有權人，主張是借用土地建屋即可阿。

這邊的確有模糊地帶.
以"目前"的農地法規來說起造(申請)人為該農業用地之所有權人,建築完成後的移轉二者不可分離.
所以土地跟房屋可以不同人所有,現在會有問題!
後續房屋移轉除了時間,亦可能糾紛產生.

建造執照的移轉.............快有辦法治了!

作者: smhu 時間: 2016-10-20 07:17

yuank 發表於 2016-10-19 14:45
還是有什麼法令我忽略的？ ...

農業用地興建農舍辦法第八條第二項。

作者: yuank 時間: 2016-10-20 11:32

本帖最後由 yuank 於 2016-10-20 11:37 編輯

先回smhu兄，樓主原本問的就是等二年後，以8條2項-->2條1項。

感謝copy兄的指點。

qoopme
我改變想法，基於 1.所有權人才可申請興建農舍 + 2.農舍農地應併同移轉的制度設計下 (農發條例18條4項)
雖然，前地主可申請取得建照，移轉時房屋尚未完工可僅移轉土地.......直到最後你滿二年，是所有權人可當起造人。
在中間那段時間，我猜建管機關可能不會去查核已發出的建照，基地是否移轉..
不過，若建管機關要撤銷掉原核發建照，應該是很合理的。

所以，買的時候不要把原地主的建照，納入購地價格的考量。
等取得二年後，再自行申請建照。

作者: copy 時間: 2016-10-20 13:02

本帖最後由 copy 於 2016-10-20 13:16 編輯

條,款,項.我看法規真的會腦袋打結,書不讀就是如此!
農業用地興建農舍辦法
第二條~
依本條例第十八條第一項規定申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格應符合下列條件，....第一項
並經直轄市、縣（市）主管機關核定：....第二項
以下為1-5款
一、年滿二十歲或未滿二十歲已結婚者。

二、申請人之戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者。
但參加興建集村農舍建築物坐落之農業用地，不受土地取得應滿二年之限制。

三、申請興建農舍之該筆農業用地面積不得小於零點二五公頃。
但參加興建集村農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。

四、申請人無自用農舍者。申請人已領有個別農舍或集村農舍建造執照者，視為已有自用農舍。
但該建造執照屬尚未開工且已撤銷或原申請案件重新申請者，不在此限。

五、申請人為該農業用地之所有權人，且該農業用地應確供農業使用及屬未經申請興建農舍者；
該農舍之興建並不得影響農業生產環境及農村發展。

前項第五款規定確供農業使用與不影響農業生產環境及農村發展之認定，
由申請人檢附依中央主管機關訂定之經營計畫書格式，載明該筆農業用地農業經營現況、
農業用地整體配置及其他事項，送請直轄市、縣（市）主管機關審查。

直轄市、縣（市）主管機關為辦理第一項申請興建農舍之核定作業，
得由農業單位邀集環境保護、建築管理、地政、都市計畫等單位組成審查小組，
審查前二項、第三條、第四條至第六條規定事項。
...................................................................................................................................................................

申請興建農舍變更起造人時，除為繼承且在施工中者外，應依第二條第一項規定辦理；
施工中因法院拍賣者，其變更起造人申請面積依法院拍賣面積者，
不受第二條第一項第二款有關取得土地應滿二年與第三款最小面積規定限制。

作者: copy 時間: 2016-10-20 13:04

農業發展條例第 18 條以下款項~
本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自
用農舍而需興建者，經直轄市或縣 (市) 主管機關核定，於不影響農業生
產環境及農村發展，得申請以集村方式或在自有農業用地興建農舍。

前項農業用地應確供農業使用；其在自有農業用地興建農舍滿五年始得移
轉。但因繼承或法院拍賣而移轉者，不在此限。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前取得農業用地，且無自用農
舍而需興建者，得依相關土地使用管制及建築法令規定，申請興建農舍。

本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前共有耕地，而於本條例中華
民國八十九年一月四日修正施行後分割為單獨所有，且無自用農舍而需興
建者，亦同。

第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐
落用地併同移轉或併同設定抵押權；已申請興建農舍之農業用地不得重複
申請。

前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農舍建蔽率、容積率、最
大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或
廢止及其他應遵行事項之辦法，由內政部會同中央主管機關定之。

主管機關對以集村方式興建農舍者應予獎勵，並提供必要之協助；其獎勵
及協助辦法，由中央主管機關定之。

作者: copy 時間: 2016-10-20 13:09

yuank 發表於 2016-10-20 11:32
先回smhu兄，樓主原本問的就是等二年後，以8條2項-->2條1項。

感謝copy兄的指點。

這有些問題的確難以掌握與承擔.
不只是建管課,農業課也會有問題,而且對其所做的動作難以接招.
以及又要與賣方協調很多問題.

老農地(配蓋)問題少了時間點的問題,至少動作可以快了些,
而買賣雙方依然有協調的問題.
只要是人的協調,有時就是會出狀況.

作者: qoopme 時間: 2016-10-20 15:09

copy 發表於 2016-10-20 13:04
農業發展條例第 18 條以下款項~
本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後取得農業用地之農民，無自
用農 ...

真的很謝謝 yuank 持續不斷地用心關注,以及各位前輩熱心地協助,設想,解答這個問題
令我覺得 2home 真是溫暖

綜合各位的見解,我想對於原地主所取得的建照不該有任何期待,因為不確定性太高

---
再請教....
copy前輩所回覆的內容中有一段紅色字體寫到 " .... 已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。"

原地主取得建照但未興建即將土地轉賣給新任地主
2年後新任地主依法定程序提出申請興建農舍
這樣算是重複申請嗎？會因此而無法興建農舍嗎？

謝謝各位

作者: smhu 時間: 2016-10-20 17:02

本帖最後由 smhu 於 2016-10-20 17:26 編輯

qoopme 發表於 2016-10-20 15:09
真的很謝謝 yuank 持續不斷地用心關注,以及各位前輩熱心地協助,設想,解答這個問題
令我覺得 2home 真是溫 ...

建築法第54條第二項。

起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限
為三個月。未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照
或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力。

建築法第55條第一項第一款。

起造人領得建造執照或雜項執照後，如有左列各款情事之一者，應即申報
該管主管建築機關備案：
一、變更起造人。
二、變更承造人。
三、變更監造人。
四、工程中止或廢止。

作者: copy 時間: 2016-10-20 17:27

本帖最後由 copy 於 2016-10-20 17:30 編輯

qoopme 發表於 2016-10-20 15:09
真的很謝謝 yuank 持續不斷地用心關注,以及各位前輩熱心地協助,設想,解答這個問題
令我覺得 2home 真是溫 ...

農業用地較特殊的部份在有農業發展條例立法立意的精神.
而農業用地興建農舍辦法是架構在這個精神之下.
說穿了,有管地也管人.
辦理任何農業有關的申請都要地籍騰本,任何事項都會留下紀錄,

已申請興建農舍之農業用地不得重複申請,是管地的部份(整筆).
而人的部份要回到資格與條件.
該筆土地已申請建築執照,以申請人(地主)的資格已代表有農舍,土地會被套繪管制.
需撤消該建造(未辦開工),讓自己與土地回到乾淨的狀態.
接手者(買方)在使用土地的部份就沒有問題.
建管與地政那邊都會有申請與撤消的註記.

作者: min 時間: 2016-10-20 18:56

yuank 發表於 2016-10-19 14:45
原地主申請建照時，依建築法30條提出的「土地權利證明文件」就是土地所有權狀。

當縣市政府審查，核准 ...

申請使照要附土地謄本啦!
土地現過戶...當然可以用原建照蓋房子
沒建照也可以蓋!!!
就是拿不到使用執照

作者: qoopme 時間: 2016-10-20 20:12

感謝各位的熱心解答,受益良多

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