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標題: 農地承租戶換約問題 [打印本頁]

作者: James1717 時間: 2017-1-24 00:43 標題: 農地承租戶換約問題

請教版上大大們:

最近小弟看上一農地,買下不大約2分地！
原地有一承租8年的耕作戶,前幾有和原地主每一年簽一租賃契約.
近幾年都口頭講一年一約,至每年10月到期！

這次因土地買賣才和原地主簽一到今年10到期合約！
現因已過戶到我這了,承租戶是否應和我重簽至10月到期的合約！
如不簽有和問題????

因承租戶一直不與我重簽,都認為已和前地主簽過,就會講話算話,
不用懷疑他的信用！硬一直要重簽好像很質疑他的為人.......

請教站上大大們,如不重簽合約,日後會有何糾紛嗎?我希望到今年
10月到期就不續租了！！！

謝謝大家了

作者: chen168 時間: 2017-1-24 04:58

直接明講10月到期後要收回自己做，你買地也是為了能自用！

提前說讓他心裏有個底，不然你若讓他延續前地主的口頭約定，

最後可能會變成買賣不過租任，他會一直一直租下去，他有付租金你都不能不租他的局面。

作者: James1717 時間: 2017-1-24 05:45

謝謝 chen168 大建議！
對和承租戶談過話有跟他說期到不續租!
買這地要來過過鄉野空曠生活紀漸長已膩都
會區的擁擠 ....

想和他說重簽約是保障你的權益如有颱風等天然災損政府補助才是你的否則會地主的喔!

他說他知道但不為所動想請教先進大大們還有更好誘因讓他會較甘於和你簽還是不用重簽對我們沒什麼損害......

謝謝啦

作者: rdmigo 時間: 2017-1-24 07:35

這部份我個人認為....

要看耕作物為何??..稻作..果園..等..
至於...耕者已知..耕地主已異主..也清楚事情及終止期!
算是大家多清楚了..而你也知道有此約定..
其代耕者..有長年的努力及也清楚即將撤場..

依...做農的角度..與三方多清楚狀況!..何不就給代耕者走完合約期..
及你這方如無立既性作為..(如果沒有的話)
一轉眼就到期了..
而這之前..你可常去做自己喜歡的事..代耕者..無法說什麼..
想作什事..也可以不用理會代耕者..

其實..在交易前..就要原地主作解約動作!.
除非當時..你不知或是
清楚而默認.無動作..<<<如果是這樣!

那...一轉眼..依做農而言..算很短期..沒什好弄的..

作者: 笨羊 時間: 2017-1-24 07:38

本帖最後由笨羊於 2017-1-24 07:48 編輯

> 這次因土地買賣才和原地主簽一到今年10月到期合約

<土地法>第109條：
] 依定有期限之契約租用耕地者，於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，
] 如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。

既然現有租約已經是「定期租約」，
今年10月到期之前，一定要「通知」收回自耕，最好方式是寄「存證信函」。

一旦變成「不定期租約」，就比較麻煩。
收回自耕要「一年前」通知，而且還可能被要求「耕地特別改良費」。
若是「定期租約」，就沒有這些問題。

第114條：
] 依不定期限租用耕地之契約，僅得於有左列情形之一時終止之。
] 一、承租人死亡而無繼承人時。
] 二、承租人放棄其耕作權利時。
] 三、出租人收回自耕時。
] 四、耕地依法變更其使用時。
] 五、違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。
] 六、違反第一百零八條之規定時。
] 七、地租積欠達二年之總額時。

第116條：
] 依第一百十四條第三款及第五款之規定終止契約時，出租人應於一年前通知承租人。

第117條：
] 收回自耕之耕地再出租時，原承租人有優先承租之權，
] 自收回自耕之日起未滿一年而再出租時，原承租人得以原租用條件承租。

第120條：
] 因第一百十四條第二第三第五第六各款契約終止返還耕地時，
] 承租人得向出租人要求償還其所支出前條第二項耕地特別改良費，但以其未失效能部份之價值為限。

承租人不願解約，一定要寄存證信函通知，接著可以先申請調解，不成再上法院。

第122條：
] 因耕地租用，業佃間發生爭議，得由該管直轄市或縣（市）地政機關予以調處，
] 不服調處者，得向司法機關訴請處理。

還好，依民國88年修正的民法第425條規定，不定期租賃均應經公證，
否則不適用「買賣不破租賃」之規定。

因為前地主跟承租戶訂的今年10月到期之租約，是「定期租約」，不論有無公證，
只要在10月前，寄存證信函通知「你要收回自耕」，明確表示收回之意思，就立於不敗之地了。

<民法>第425條：
] 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
] 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

作者: 曾阿仁 時間: 2017-1-24 07:53

尾款留履約帳戶內到10月份交地時尾款才支付。

作者: James1717 時間: 2017-1-24 09:06

感謝樓上各位大大的分析和建議!
尤其笨羊大給如次詳細的法規!
謝謝啦

作者: James1717 時間: 2017-1-24 09:12

買賣前已知有出租交易確定後
也同意租約到今年10月止亦有口頭告知
到期不再出租了!只是應該和承租戶重簽續前地主的約期比較正確也較對雙方有保障!
謝謝大家了

作者: James1717 時間: 2017-1-24 09:32

rdmigo大現承租戶是種植短期作物橙蜜茄子...

有寫到說"而這之前..你可常去做自己喜歡的事..代耕者..無法說什麼..
想作什事..也可以不用理會代耕者"
意思是因承租戶沒和我們簽約所以我們可自由到農地作不和他相抵觸的農物嗎?

謝謝！

作者: rdmigo 時間: 2017-1-24 14:11

James1717 發表於 2017-1-24 09:32
rdmigo大現承租戶是種植短期作物橙蜜茄子...

有寫到說"而這之前..你可常去做自己喜歡的事..代耕者..無 ...

該怎樣說ㄟ.....

1.笨羊大的法律面..解釋的出租人以滅失(耕地以異主)
<<我記得..異主後..沒有在登記書記名內註記..之外的..幾乎一切歸零

理應承租者必須主動與你重新約定...
or
而原地主的放約之轉移必須>>>買賣雙方..文字讓渡(非口頭讓渡)
or
其第三人(承租者)必須自動與你重遷..以保障(或請求新地主給予方便繼續履行到約期)自身(承租者)利益...

我還是說ㄚ....如果承租人口頭已說..到期會歸還..而鄉下農夫..忙農事..
也說話算話..及目前還有農作要處理=要養家糊口..
吹急了...大家多難看!
如果你不急..就給予方便..及每星期去看一看..並消費一下農產..
好吃自用..不好吃送人..
承租人陸續玩好幾年了(算是地王..鄰居多很熟)...人家一句話..幾乎可以斷人生死..
況且你還有鄰地(鄰居)...

信任別人...就是給自己一條方便的路..未來..你還需要鄰居多少的幫忙..

而有用剩的區域..你可以就先處理!及問一下..現承租人...

以上我講的是>>>人情面...
如果你很急的要到手...或是要走...法律面..並要依自己的權利得到該有的利益!

1.把原地主找來與承租人..及到所在地的里村長..開協調會..(要告知.錄音錄影)
就..踹共..喬一喬....喬不融..再走下一步...

不過....這來回玩幾回..可能以到約了...

所以...你想想ㄛ!...要好好的想一想...作目前此農作物依現況..可正忙ㄚ~~

作者: 笨羊 時間: 2017-1-24 14:55

是這樣的，假定：甲有一塊地，出租給乙，再賣給丙。

依照<民法>第425條：
] 出租人（甲）於租賃物交付後，承租人（乙）占有中，縱將其所有權讓與第三人（丙），
] 其租賃契約，對於受讓人（丙）仍繼續存在。
] 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

「買賣不破租賃」意思是：
甲（賣方）出租給乙，雖然租約還未到期，丙（買方）也要接受。

因為是一年的「定期租約」，所以10月到期，乙（承租人）就得還地給丙（買方）。
如果不曾明白表示「收回自耕」，
10月後沒重新簽訂租約，就會變成口頭的「不定期租約」，就會比較麻煩。

作者: James1717 時間: 2017-1-24 15:08

rdmigo大說的受益良多其實也不需很急只是把原先計畫往後延罷日子轉得很快時間在無息間便到 ! 給人留一路也是給自己在那往後好相處! 謝謝rdmigo大受益良多謝謝啦

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