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標題: 請問持分佔多數之共有人如何防止被以小吃大? [打印本頁]

作者: all600 時間: 2017-3-19 16:55 標題: 請問持分佔多數之共有人如何防止被以小吃大?

本帖最後由 all600 於 2017-3-19 17:04 編輯

茲在網路上看到一篇共有地分割案例宣導
其連結網址為
http://peterpan1qaz.pixnet.net/b ... B%E5%AE%A3%E5%B0%8E

對以下所說感覺很不合理

[法院會徵詢全部所有權人意見
通常都會全數願意才會做判決
不會因過了某些比例就同意
所以有人有意見時會退回重新繪製跟溝通
但若一直沒有共識, 看情形會在6-7庭過後
確認所有權人無法達成分割情形的共識
通常會判決 "變價拍賣"
就是將土地進行拍賣
以拍賣所得按持有比例進行分配]

如果有一人持分佔少數但是財力雄厚其他共有人持分佔多數卻沒財力
那麼持分佔少數那個人不用一般買賣方式購買其他共有人持分
他向法院提出分割共有物訴訟, 卻一直或拉攏一個共有人持反對意見, 不管提出的分割方案如何都不同意,
讓[所有權人無法達成分割情形的共識,] 造成判決 "變價拍賣" ,再以低於市價行情的法拍價購買?
是否造成共有土地被以小吃大?

請問持分佔多數之共有人如何防止被以小吃大?

作者: 樂活族 時間: 2017-3-19 17:15

小吃大通常會 "噎到"
法拍應該也是大的買走
低價出現大家都有優先購買權
高價小的吃不起來

理論上小吃大困難重重除非是黑的
最近大同公司就擔心1股董事被黑的拿走

作者: yuank 時間: 2017-3-19 18:00

本帖最後由 yuank 於 2017-3-19 18:03 編輯

「全數願意才會做判決」、「無法達成分割情形的共識通常會判決 "變價拍賣"」
那說法是錯的。

1.法院雖然會聽看看每人的意見，但定的分配方法不受當事人主張拘束，不管是否願意。
2.依民法821第2項第2款「原物分配顯有困難」，才可以「變賣共有物」
無法達成共識不等於原物分配顯有困難。

例如：5人共有一筆地，甲10/18、乙6/18、丙1/18、丁1/18，丙提起訴訟。
甲乙表明要分地、丙希望拿補償、丁不知去向，傳多次都沒到庭。
這樣就無法達成共識，可是原物分配沒困難阿，可以把地分給甲乙，然後甲乙要拿錢補償丙丁。
(民法821第2項第1款但書 + 第3項)
http://law.moj.gov.tw/LawClass/L ... 000001&FLNO=824

作者: all600 時間: 2017-3-19 18:04

本帖最後由 all600 於 2017-3-19 19:04 編輯

樂活族發表於 2017-3-19 17:15
小吃大通常會 "噎到"
法拍應該也是大的買走
低價出現大家都有優先購買權

你沒看到我說小的財力雄厚

雖然大家都有優先購買權可是大的沒錢怎麼購買?何況小的財力雄厚他也有優先購買權!!
(補充一點,如果被共有人拍走,就沒有什麼優先購買權了)

作者: all600 時間: 2017-3-19 18:06

yuank 發表於 2017-3-19 18:00
「全數願意才會做判決」、「無法達成分割情形的共識通常會判決 "變價拍賣"」
那說法是錯的。

同樣問題如果甲乙沒辦法拿出錢補償丙丁那該怎麼辦?

作者: yuank 時間: 2017-3-19 18:29

原則上會先原物分配，那網址的說法是錯的，所以持分多的不必擔心要拿錢買。

在訴訟中全部的人都可以表示意見給法官參考。
想不想保留土地、想不想多分土地拿錢補償別人，都可以告訴法院，法院會參考的。

如果每人都不想多分地+拿錢補償別人，法院可能就照比例把土地分一分。
不必擔心。

作者: 山林雅境 時間: 2017-3-19 18:32

變價拍賣也要所有的出庭持分者同意。
被小吃大只要價格好這樣也不差呀！換成錢到別處買個沒持分的自有地

作者: all600 時間: 2017-3-19 18:45

yuank 發表於 2017-3-19 18:29
原則上會先原物分配，那網址的說法是錯的，所以持分多的不必擔心要拿錢買。

在訴訟中全部的人都可以表示 ...

謝謝您的回覆,這樣我就寬心多了!!
因為問了很多人都有那種說法才會擔心被以小吃大!!

作者: all600 時間: 2017-3-19 18:55

山林雅境發表於 2017-3-19 18:32
變價拍賣也要所有的出庭持分者同意。
被小吃大只要價格好這樣也不差呀！換成錢到別處買個沒持分的自有地

請問如果判決變價分配,一定是經過法拍嗎?

我們可以主張同意變價分配,但是需由共有人自行尋找買主整筆土地一起處分,等賣出後再依持分比例分配嗎?

因為經過法拍一般情況是不會有好價格的!!( 這個原告的持分就是低價法拍到的),當然不是我

作者: 山林雅境 時間: 2017-3-19 19:22

all600 發表於 2017-3-19 18:55
請問如果判決變價分配,一定是經過法拍嗎?

我們可以主張同意變價分配,但是需由共有人自行尋找買主整筆土 ...

能夠分割出來最好。
如果不願意法拍，記得每次出庭不同意法拍即可。
但是如果法院協調沒結果，裁判費用一樣可觀。

作者: 樂活族 時間: 2017-3-19 20:03

怕被持分少的吃掉
您可以考慮土地法34-1條

作者: taiuanlang 時間: 2017-3-20 08:51

我最近也遇到相同情形。

無冤無故3百多人竟然變成被告，我也是其中之一。

原來有外人吃下祖傳的農地持分，然後向法院請求分割，告了其他的所有持分地主。

可是每人的持分都很小，不到1坪土地，不想理會法院的開庭和提異議，開過幾次庭後，結果最後就判原告勝訴，變價拍賣。然後原告就可以拍賣價優先買下其他持分土地。

這其中我懷疑地方法院裡面也有人配合。

這就是土地蟑螂的手法之一，看準多數人不願為小土地出庭抗爭，任其發展，最後以小吃大。

幸好，有高等法院出面駁回原判決，發回更審。

作者: taiuanlang 時間: 2017-3-20 09:08

如果土地的持分面積很大，還有利用價值，就會有人出面抗爭。

但是因為年代久遠，繼承了好幾代，每個人的持分面積小到沒有利用價值，就容易上下其手被黑掉。

作者: pineman 時間: 2017-3-20 10:10

本帖最後由 pineman 於 2017-3-20 10:12 編輯

taiuanlang 發表於 2017-3-20 09:08
如果土地的持分面積很大，還有利用價值，就會有人出面抗爭。

但是因為年代久遠，繼承了好幾代，每個人的 ...

　　我母親家族前陣子也是有這種被告官司，我是覺得還好，想說有人願意出來把這個爛攤子收拾，不要再繼續拖著給後代繼承也是好事。

　　每個人目前的持分假設可以拿到幾千塊，擺著不動不開發，子女幾個人繼承後每個人持分越來越小份，只會更難解決。

　　持分者可能覺得被賤價收走，但是這種東西如果真的好賺，為什麼子孫中沒有人願意出來整合？那個出面告大家的，要出錢請律師、代書等等，然後走訴訟程序，法院才能寄通知給所有相關後代繼承人（包括誰死誰活住哪裏），光寄掛號給上百人，又要寄好幾次，郵資都不知道多少錢了，再加上訴訟費（一般一定是原告出啦，被告只負責同意和解條件拿錢，和解條件應該會包含原告出所有費用，包括算進被告扣除的土增稅後的合理金額，如果被告還要出，一定抗爭到底的），也是一筆錢。最後原告整合成功，再開發或處分，我是覺得這分也是他應得的。如果有人覺得利潤很大，也可以出來用更好的條件取代那位原告的角色。

　　換個角度，這其實是鄉下版本的都更，土地小塊的與其讓後代子孫繼續這種無止境分裂持分的遊戲，還不如錢拿一拿，看是要幹嘛，然後祝福原告賺錢，也是另一種看待整起事件的方法，至少生活會比較快樂。

　　我個人是會告誡子女，土地一定要在這代處理，最慢也要下一代剛繼承時完成分割或賣出換錢等處分，不要越拖越難解決。

作者: all600 時間: 2017-3-20 10:21

本帖最後由 all600 於 2017-3-20 10:27 編輯

是的,如果土地不大我們就樂觀其成
但是目前系爭土地有七公頃多,原告持分不到0.25公頃
我們感覺他的目的不是要土地分割,而是想讓案件成為變價分配

作者: yuank 時間: 2017-3-20 10:24

本帖最後由 yuank 於 2017-3-20 10:34 編輯

這種訴訟，不太像訴訟，而只是一個解決複雜共有關係的方式。
可能的狀況：
狀況一：
多數派以多數決將土地全部賣掉。
少數派可以：1.分割-不玩了離開。 2.價錢好-拿錢。 3.價錢不好-行使優先購買權。

狀況二：
有共有人訴請裁判分割
對其他人
1.基本上是原物分配，頂多就分到的位置好壞而已，沒多大影響。
想要保留土地，訴訟中就要向法院表示。多數派通常比較能拿到地，不必擔心。
2.原物分配+金錢補償同上。
3.變價分配拍賣後-->(1)價錢好，就賣掉。 (2)價錢低，行使優先承買權，買下。

只要知道規定，收到法院通知後，想怎樣就要表示，不要放著不管。
通常多數派較有利，但少數派也有權利可保護。

作者: taiuanlang 時間: 2017-3-20 10:31

是沒錯啦，讓土地可以開發利用。

但是為何是外人來插手？外人為何願意插手？就是有利可圖嘛！

還有我被判敗訴，還要負擔訴訟費。

這是土地蟑螂的手法之一，寧可走法院也不找持有人，讓法院出面花錢。遞一張訴狀，其餘交給法院，然後就等著收割，所以我懷疑法院裡有人內神通外鬼。

作者: 阿俊 時間: 2017-3-20 10:35

借錢...
借多一點

作者: pineman 時間: 2017-3-20 10:36

本帖最後由 pineman 於 2017-3-20 10:38 編輯

taiuanlang 發表於 2017-3-20 10:31
是沒錯啦，讓土地可以開發利用。

但是為何是外人來插手？外人為何願意插手？就是有利可圖嘛！

這是土地蟑螂的手法之一，寧可走法院也不找持有人，讓法院出面花錢。遞一張訴狀，其餘交給法院，然後就等著收割，所以我懷疑法院裡有人內神通外鬼。

　　不可能直接找持有人啊，有個資法，持有人的姓名地址電話要以訴訟以外的合法方式全部找出來幾乎是不可能的任務。光找出來都困難重重，找出來後要如何湊在一塊開協調會？和都更完全一樣的問題，只是持有人通常更多更難找更難有結果，所以有心想整合的外人（這裏指的是非家族內原有後代，但一定有買到持分成為共有人）多半直接訴訟。

　　至於大大為何會敗訴（個人覺得正常條件好應該是和解，條件差一定要出庭表達意見），我想可能要看判決書內容才知道了。

作者: 大地彩妝師 時間: 2017-3-20 10:50

pineman 發表於 2017-3-20 10:10
　　我母親家族前陣子也是有這種被告官司，我是覺得還好，想說有人願意出來把這個爛攤子收拾，不要再繼 ...

土地不要再分割繼承

就不會有越切越小的問題

活著的時候就先開會討論

誰要那一塊

誰要現金

大家先講好就不會拖

只是老人家很忌談這個~

作者: all600 時間: 2017-3-20 11:01

阿俊發表於 2017-3-20 10:35
借錢...
借多一點

願聞其詳!!

作者: 山林雅境 時間: 2017-3-20 11:05

土地持分每個人的想法都不同，就像是都更一樣。好解的不多，難解的滿天飛。所以上法院是條路。
假如怕給別人太低價標走，自己財力又不足，也可以聯合親友有志者一同去標。別人出的價格高於自己的，送給別人也非壞事。
最差的是持份一直細分下去，有的人無後，有的人遠走他國，有的人因為土地太小價值不高，最後變成無解。
擁有一筆無解的土地，其實是徒增自己的困擾。能換成錢去買完全自有的地，這樣最好

作者: all600 時間: 2017-3-20 11:52

山林雅境發表於 2017-3-20 11:05
土地持分每個人的想法都不同，就像是都更一樣。好解的不多，難解的滿天飛。所以上法院是條路。
假如怕給別 ...

其實,如果依照原告所提分割土地,若能原物分割也是一件好事, 因為他有所圖請了律師:[想變價分割]才是我們擔心的事, 親友們都無財力購買此地,才會讓他有此機會

作者: 山林雅境 時間: 2017-3-20 11:55

all600 發表於 2017-3-20 11:52
其實,如果依照原告所提分割土地,若能原物分割也是一件好事, 因為他有所圖請了律師:[想變價分割]才是我們 ...

這就要看看自己的意見如何，只要經常出庭講得有理，分割出來是最好

作者: taiuanlang 時間: 2017-3-20 12:53

pineman 發表於 2017-3-20 10:36
　　不可能直接找持有人啊，有個資法，持有人的姓名地址電話要以訴訟以外的合法方式全部找出來幾乎 ...

因為大部分所有人的持分太小，如果全台奔波，連交通費都划不來，才沒有人要去參加開庭。

最後就算分到錢，可能還要倒貼。時間的成本就更別說了

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