2home 打造桃花源

標題: 土地租人後的問題 [打印本頁]

作者: landy2007 時間: 2017-3-31 09:56 標題: 土地租人後的問題

我叔叔的一塊地因為地緣關係除了借名登記外
我必須負責管理
然而太忙碌根本無法除草導致藤蔓快要把圍籬拉倒
每次都要找阿鈴(2hom 友)來除草
因此在臉書PO文免費出租
條件為水電自付免費的條件是必須管理(地約500坪)
哪知他只種約1/3的地其餘任雜草叢生圍籬爬滿藤蔓
我已出租有訂契約也無法干預
真的後悔~~~
為了這塊地的管理花了兩三萬做鐵門
結果昨天租地的年輕人告訴我鐵門倒了
廠商說因為車子進出軌道不堪負荷
租地的人又說發現水被偷用
重點是只有我們有鑰匙

我很想知道
那我是不是又要花錢修鐵門
然後水龍頭裝一個箱子上鎖
還是安裝監視器?
很困擾
沒想到免費給人用土地還有這麼多煩惱
前輩給個意見吧

作者: FlyNews 時間: 2017-3-31 10:35

有訂租約 ,若對方違約就可干預,

免費的條件是必須管理(地約500坪) <----若有寫在租約裡,又雜草亂長,算對方違約吧?

附屬器材若屬正常使用或不可抗力之因素造成耗損,由出租人(房東)負擔,
若屬不當使用,則由承租人負擔,
就算沒寫在租約裡,上了法院也是會這樣判決。

但以後最好在租約裡註明那些動產的"金額",對方才會注意....

作者: mydvd589 時間: 2017-3-31 10:49

就好像租房子一樣, 租約寫清楚, 後續才會比較沒煩惱~
如果因為善意考量, 第一次出租沒經驗, 租約沒寫週詳, 那就當作學教訓, 汲取經驗, 明年換約時重簽新約就好~
就你的問題分析如下:
1. --條件為水電自付, 免費的條件是必須管理(地約500坪) ...他只種約1/3的地其餘任雜草叢生圍籬爬滿藤蔓...
----"管理"的定義及內容有沒有約定寫清楚? 是必須每年或每月割草幾次? 不能堆積雜物垃圾? 不能自己興建非關農業用途的設施? .... 如果沒有達到這些要求或違反規定, 有沒有罰則? 可不可以因為違反使用規定而提早解約?

2. --鐵門倒了廠商說因為車子進出軌道不堪負荷
----出租物上的設施一般保管責任在承租方, 如果因為人為因素而損壞, 則必須由承租方負責修繕保養, 如果因為天災或自然損壞, 則由出租方負責修繕, 當然這些都必須先約定清楚, 有哪些設施設備要列入交接保管的清單? 一旦損壞, 就釐清責任之後再來修繕~

3. --租地的人又說發現水被偷用
----既然水電由承租方自付, 在承租期間水被偷用, 其管理責任應該在承租方, 你頂多是聽聽其抱怨, 還是要由他自己去管理防範, 至於要不要裝箱子上鎖或是裝監視器, 這似乎是由承租方自己去考量, 因為這些設施他可以在租約到期後拆走, 或是跟出租方協商費用共同負擔, 但是租約到期後設備留下....等等, 皆有彈性協商空間.

在現在的社會不論是簽約出租或是出於善意的無償借用, 其實都還是必須白紙黑字寫清楚, 才不會日久生變傷了感情, 且徒生困擾~

作者: 樂活族 時間: 2017-3-31 15:12

我是地主也是佃農
最近也在思考到底怎樣才能找到像我ㄧ樣的佃農
(把別人的地當成自己的用心用錢來照顧)
這合約或規範要怎樣才會雙贏(地主佃農雙贏)

---------
最近也跟網友建議，把無法照顧的地交給我託管
他回，我是荒野協會的不要交給我

作者: 風花 時間: 2017-3-31 17:10

民法上的租賃契約，係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。如為無償使用，又未設定農育權，雙方債權關係內容為，當事人一方將土地交付他方，而約定他方於無償使用後返還土地，比較接近使用借貸契約。

尤其使用方係因自己使用土地而產生水電費用，該水電費用之支付是向第三人（水公司、電力公司）給付，更難解釋為使用租賃物而支付之對價，自難成立租賃。

借用人應依約定方法，使用借用物。所以原則上看契約內容怎麼約定保管，如果只寫「必須管理」，內容不清楚，徒生爭議。

您將土地交付他人無償使用，是否已經知悉對方使用土地的方式，包含各項農機、運輸工具的使用方法，通行動線？如果這是雙方講好的內容，並且白紙黑字寫清楚，這也會被認定在「約定方法」的範圍內。

另外，使用的範圍除土地（土地也要講明是使用三分之一還是使用全部）外，是否包括地上各項設施，也應該寫清楚，才能釐清管理責任。

原則上使用人應依照善良管理人的注意程度負保管義務，並且依照使用的範圍自行負擔管理費用。

作者: saldon 時間: 2017-3-31 17:53

本帖最後由 saldon 於 2017-3-31 18:13 編輯

landy2007，對於你的困擾，我心有戚戚焉。

自買地以來，花了大把鈔票整理建設，到頭來還是無力戰勝雜草藤蔓......

這幾年來，託了許多當地人代管，衍生了很多問題，〈包含水電無償提供，除草弄破水管也不修，讓水塔水流光，

浪費水浪費電....〉。

我都一直強忍著，以不傷和氣，不與當地人交惡為原則。

直到承租人將他家廚房還有每日賣水果的可然不可然廢棄物傾倒在我2home，加上要養雞又髒又臭......

終於無法承受而有分割出售部分土地的念頭。

所幸，站內有強手願意幫忙。

結論是：找到一位可敬的管理者真的很難。

作者: watson 時間: 2017-3-31 18:49

出租前先了解租客租地的用途,
租約要寫清楚權利及義務,場地的用途及用法,
契約先打1年,期滿再續約或解約,或未符合契約內容提前解約(寫在契約書的但書中)
租賃契約要做公證,公權力才可介入
不過~~~~~~~~~~~~~
幾張紙沒有辦法圈住某種人,
託管前好好了解及互相討論應該可以減少日後的問題發生

題外話
"臉書po文免費出租"~~~~這麼好康的,應該是很久以前的事了吧?~~~也可po在2h,造福home友

如果不想再租  1.告知租客地主要回來了,請他收拾他的東西,於某月某日前清除,(寫張紙告知做紀錄)
                  2.鐵門換鎖,(或加另一個鎖),讓他來找你談
                  3.他若拍屁股走人~~阿鈴又可以去割草了
                  4.po在2home ,造福home友,有這麼多的族友共同切磋及監督
                  5.希望下一個會更好~~~~

作者: og2h 時間: 2017-3-31 20:13

本帖最後由 og2h 於 2017-3-31 20:25 編輯

我可以租嗎?

在哪阿免費租真是佛心來的

我最喜歡鋤草了
我都是種草取草養羊養牛養雞養鵝....

世上有好人壞人
也有好租客壞租客

換人租就好了
或者依次租幾個人就有所比較

像我就是租客一次都找三四人互相監督共同支援

還有鐵門還有水龍頭還有圍籬
如果都在治安算不錯或者資源回收不敬業

我們這連破水管都有人會幫你撿光光

種田不就一個抽水機甚麼都沒有
上面只有植物
這樣比較單純
就是種下去除草施肥採收這樣一直循環

作者: aotsen2004 時間: 2017-3-31 23:50

別租人 ~ 也別借人 ~

花了快 1年時間~ 才把我堂哥無償借人的地討回來 !!

人不可貌像 ~ 有些看起來忠厚老實的人 ~ 卻不怎麼講信用 !!

現在朋友開玩笑說要借地租地耕種 ~

小弟都說要租借可以 , 先拿個 3百萬放我這當保証金 !!

作者: saldon 時間: 2017-4-1 00:47

本帖最後由 saldon 於 2017-4-1 13:13 編輯

aotsen2004 發表於 2017-3-31 23:50
別租人 ~ 也別借人 ~

花了快 1年時間~ 才把我堂哥無償借人的地討回來 !!

每個人境遇不同，我地無償提供給代管人使用，

還免費提供百萬建設的資材室給代管人休息 or 過夜，

也免費供水電，

收成也全歸代管人，

當地人還要求我每年要貼他幾萬塊除草的農藥錢，

我不答應，結果是被搞的2266,慘不忍睹。

作者: 風花 時間: 2017-4-1 01:28

saldon 發表於 2017-4-1 00:47
每個人境遇不同，我地無償提供，還提供資材室免費休息過夜，還供水電，收成全歸代管人，當地人還要求我每 ...

請問saldon大大喔，

我是不太理解才誠心請教您。

購地成本應該也不便宜，又花百萬建造及裝潢資材室，

您耗費金錢、時間、心力完成的2Home，不但免費借給他人使用。

還供水電，

使用人耕耘結果，收成全歸使用人。

這樣做的理由是?

因為啊，我想到的是，購地和建造成本花下去了並沒有回收，資材室和設備也會折舊。

您得到的是管理上的利益。

作者: 笨羊 時間: 2017-4-1 01:30

本帖最後由笨羊於 2017-4-1 01:31 編輯

saldon 發表於 2017-4-1 00:47
每個人境遇不同，我地無償提供，還提供資材室免費休息過夜，還供水電，收成全歸代管人，當地人還要求我每 ...

借錢給人，要有「肉包子打狗」的心理準備。
借屋給人，要有「收不回房子」的心理準備。
借地給人，也要有「愈哭無淚」的心理準備。

唉唉唉！怪不得很多人房子要放著養蚊子，土地要放著長草。

作者: nenghsin 時間: 2017-4-1 02:13

笨羊發表於 2017-4-1 01:30
借錢給人，要有「肉包子打狗」的心理準備。
借屋給人，要有「收不回房子」的心理準備。
借地給人，也 ...

土地丟著沒人管，如果被佔用超過20年，地上權歸他人也很頭痛的。

作者: landy2007 時間: 2017-4-1 06:45

FlyNews 發表於 2017-3-31 10:35
有訂租約 ,若對方違約就可干預,

免費的條件是必須管理(地約500坪)

當時很信任他
租約有多加一條必須維護圍籬
我去拍了照片傳給他並說他違約了
他很生氣
說對我怎樣又怎樣
他很忙根本種不了那麼多
....
就一直解釋....

我都暈了!!!!!

作者: landy2007 時間: 2017-4-1 06:50

mydvd589 發表於 2017-3-31 10:49
就好像租房子一樣, 租約寫清楚, 後續才會比較沒煩惱~
如果因為善意考量, 第一次出租沒經驗, 租約沒寫週詳, ...

我的錯誤  在這裡開主題討論也是希望大家不要步我的後塵

1. 我的管理辦法沒有列載詳細  也沒有罰則
2.鐵門的事廠商說因為有車子壓過是使用不當  租戶說:他用的材料太爛
  我只能認賠

作者: landy2007 時間: 2017-4-1 06:54

風花發表於 2017-3-31 17:10
民法上的租賃契約，係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。如為無償使用，又未設 ...

這次真的給自己上了一課

在出租之前若能先問前輩們
就避免很都模糊地帶了

謝謝你

作者: landy2007 時間: 2017-4-1 06:56

saldon 發表於 2017-3-31 17:53
landy2007，對於你的困擾，我心有戚戚焉。

自買地以來，花了大把鈔票整理建設，到頭來還是無力戰勝雜 ...

突然
很想抱著你痛哭一下
....
你比我還煎熬啊
看起來我還算好的....

作者: 風花 時間: 2017-4-1 07:57

各位大大所提到的，歸根究柢，就指向管理問題。

置產後放任不管，最嚴重是nenghsin大大所說的遭人占用時效取得地上權。

多數人遇到的問題是:

一、平時無人看管，宵小侵入，導致資材、農機、設備遭竊所產生的財物損失。

二、圍籬遭到破壞，或者根本沒有圍籬，遭人隨意使用，破壞植栽。

三、為了預防而無償提供他人使用，他人未盡心管理。

四、交付他人使用，因故發生契約糾紛，他人拒絕返還，產生訴訟的勞費。

五、無人管理的土地，遭人傾到廢棄物，若找不到兇手，得自掏腰包清除。

六、平日無人居住看管，被人暫時借用置放器物。

七、平日無人居住看管，房屋及物品容易鏽蝕，雜草叢生。

作者: rdmigo 時間: 2017-4-1 08:17

話說...我大部份在做代管別人的園區與農地..
講得大部份..是義務誠信與自己的能力範圍
每樣多必須去評估>>我能夠繼續玩下去的理由=自設管理期限
(講白一點..我必須要有收入..及必須與付出要等值以上)

不過我一直感覺....landy 妳..好像對我很感冒...好康ㄟ多跳過我..

妳這塊地..我經過多看一下...
至於鐵門..誰壓壞..誰就必須依原樣復原..
這是租方的基本義務..不是嗎??

作者: pineman 時間: 2017-4-1 08:41

本帖最後由 pineman 於 2017-4-1 08:43 編輯

　　我之前有寫過一篇我的經驗，現在一時也找不到在哪。簡單重講一下：

　　我是用委託管理契約給前地主去種東西。第一次的契約實際上是委託種植，買賣當下由代書依原地主的期望去擬定合約當場簽的（他缺錢分割賣一部分地給我，但還是想繼續種，種苗都已經種下去了），還多付一筆不多的管理費，當時是我們想買，想說若不照前地主條件，可能連買賣都不成，所以地和委種契約也都沒殺價，就把委託種植的費用都當做地價成本。事實上第一期契約也沒這麼不平等，原來是第三年收成時我可以決定是否收回收成自售，不過我後來收成都給前地主（他常常遇颱風，動不動血本無歸）。

　　第二期合約則是第一期合約約滿前，我稍加修改後直接和前地主簽（他也表達願意繼續種），合約改成委託管理，委託費用由他運用來種植的收益相抵，所以是無償委託，管理義務就是農地農用，若我有因違反農地農用的罰款等損失他需負賠償之責。

　　用委託管理名義的原因是，即使無償，寫租約總是比較麻煩，法律有保障承租人的地方，買賣還不破租賃。而我第一期就是付費委託種植管理了，第二期延用委託管理名義也很合理。目前已經第5年了，總共才付出第一期2萬的管理費，以後沒有意外大概就這樣繼續，直到我需要取回自用或出售為止。

　　當然我也是判斷前地主的個性（絕不讓別人占他便宜，但同樣的也不占別人便宜，實際也真的是在種植，我觀察是這樣）還算值得信任才能這樣做。所以不一定能作為通例，只是寫出來供樓主參考。

作者: saldon 時間: 2017-4-1 13:36

風花發表於 2017-4-1 01:28
請問saldon大大喔，

我是不太理解才誠心請教您。

風花，你有所不知，

我當初買那塊地是為了讓禪修同好有一個清淨的山上可共修。

可是地買沒多久教禪修的老師卻意外往生。

所以資材室蓋完就沒繼續規畫蓋農舍了。

我本身對務農是門外漢，雖然很喜歡這地的環境，卻無法戰勝雜草藤蔓。

眼看10幾萬鋪的草皮淹沒在雜草藤蔓中，真是心疼無比。

剛買地時有請migo上來除草，後來再連絡他說沒空。

就開始雇用當地人處理，當地人建議噴藥除草，

於是每年都會花個數萬，

除姑婆芋花一次錢，除芒草再花一次錢，除雜草再花一次錢........

結果是....每年都花一次冤枉錢，每年的雜草藤蔓依舊再來一次.....

所以，我就無償提供所有....包括資材室，土地，水電，農作收成，給願意代管的人.....

但是，當地代管人看我沒怎麼上去管，就將我2home變成他家的廢棄物傾倒區...弄得慘不忍睹....

我很喜歡我買的那塊地，但是因為買太大了整理不來，

也不想再花冤枉錢了，後來才想要分割部分出售給理念相同的home友。

作者: taiwanbigmary 時間: 2017-4-1 23:01

saldon 發表於 2017-4-1 13:36
風花，你有所不知，

我當初買那塊地是為了讓禪修同好有一個清淨的山上可共修。

回味您之前寫過的法拍到一個麻煩物件..
然後神奇地讓黑道兄弟肯搬遷讓您收回..
妙筆生花又有很多笑點..
期待您能平順完成現階段事情:
處難處之事愈宜緩(心理)..
大隱於市..小隱於山林..
紮實修行..在兩腳著地..
資材室不輸大雄寶殿..

作者: saldon 時間: 2017-4-1 23:22

本帖最後由 saldon 於 2017-4-1 23:26 編輯

taiwanbigmary 發表於 2017-4-1 23:01
回味您之前寫過的法拍到一個麻煩物件..
然後神奇地讓黑道兄弟肯搬遷讓您收回..
妙筆生花又有很多笑點 ...

感謝 taiwanbigmary的鼓勵，

其實我一貫的處世原則也是與人為善，

不會輕易和對方翻臉。

所以，很多事會留後路。

代管人是我的前地主幫我找的當地人，我因為跟前地主買地成了好朋友，他對我非常幫忙照顧。

所以當migo跟我說山上堆了很多廢棄物包括廚餘及垃圾時，我就找前地主先跟他反應，

然後我再打電話給他，雖然他口氣不佳，但是也照我的意思全部清走了。

目前migo和他一人負責一半，migo說先幫我代管一年看看划不划算 ?

如果migo同意繼續管理，我打算另外一半的地今年讓他收成後就收回全部給migo代管。

如果migo放棄，那我就會考慮分割出售一部分，讓home友一起來做鄰居，一起來整理，

真的不想再讓當地人管而受氣了。

作者: 風花 時間: 2017-4-1 23:58

本帖最後由風花於 2017-4-2 22:01 編輯

寫給saldon和landy2007兩位大大:

或許在追尋2Home的道路上，不是每天都是那麼順利，請「莫忘初衷」。

我總覺得是地在找人，而不是人在找地，緣份是很奇妙的事情。

每一個2Home背後都有一個動人的故事。

怎樣把這個動人的故事寫出來，其實需要一些技巧。

我最近胡思亂想出一個「網紅臉+洗腦歌」理論。

網紅這個詞，我是最近學到的。

網紅就是網路視頻的紅人的意思。網紅臉，就是說，那些視頻網站裏超紅的女生，基本上都很相似，擁有一張細緻的瓜子臉，搭配一雙清澈眼眸，鼻梁也十分秀挺，嘴唇很小，長相也比較嫵媚。

網紅臉很容易吸引宅男的注意，網紅臉並不是很有特色或有氣質，反而有一種安全的好看，是男生喜歡的那種啦。

洗腦歌也是這樣，旋律可以讓人朗朗上口，可是歌詞可能語意不清或無腦，但又何妨?曲高和寡只能孤芳自賞，洗腦歌反而大受歡迎。

我想，2Home也是這樣喔。怎樣把2Home美麗的特質彰顯出來，當別人穿越靜巷來到你費心建構的房舍前，可以一眼看見2Home的美，當然不是靠彩妝啦，而是光和影、氣味和風，而走進房舍以後，可以體會你的用心，從窗櫺可以透見豐富的景緻。

作者: landy2007 時間: 2017-4-3 20:49

風花發表於 2017-4-1 07:57
各位大大所提到的，歸根究柢，就指向管理問題。

置產後放任不管，最嚴重是nenghsin大大所說的遭人占用時 ...

哇...原來還有這麼多可能發生的事...
是我太單純
還是世道太亂....
看來我要小心一些

作者: landy2007 時間: 2017-4-3 20:55

rdmigo 發表於 2017-4-1 08:17
話說...我大部份在做代管別人的園區與農地..
講得大部份..是義務誠信與自己的能力範圍
每樣多必須去評 ...

親愛的Rdmigo,
不是好康跳過你啦
因為後來長輩是自己從北部帶朋友下來做圍籬
然後...那個圍籬的工法...我真的連批評都不敢說
後來叔叔也不想租給人
連過年都回來拔草
我被他兒女罵了幾頓
為了不讓他操心我才無料出租

早知道你可以幫忙我一定找你呀

拍謝啦

作者: 笨羊 時間: 2017-4-3 21:14

風花發表於 2017-4-1 23:58
寫給saldon和landy2007兩位大大:

或許在追尋2Home的道路上，不是每天都是那麼順利，請「莫忘初衷」。

我絕不會把農地弄成「網紅」的。
因為我要「自然美」，不要「做作美」。

我喜歡「黃臉婆」的自我天性，不喜歡「冒牌貨」搔首弄姿。
那種「網紅」，我的天！
卸妝之後不知道是什麼模樣？哈哈哈！

作者: taiwanbigmary 時間: 2017-4-3 23:25

本帖最後由 taiwanbigmary 於 2017-4-3 23:27 編輯

我家的2 HOME地..
是前地主為了週轉資金和擺脫他的"長輩"亂出租借用多年..
用特惠價出售..
當時地貌竟沒人正眼看..
賣很久等我家出現..
我家2 HOME招工(請農電..做木屋地基..水處理..都歷經多劫

)
~~~許多招工..買賣..僅可能不要找親友師生鄉黨故舊~~~
許多越認識的..越要高價..
越熟悉的..越不求品質..
報價一個數字..請款右一個更大的數字..

作者: 風花 時間: 2017-4-4 14:31

本帖最後由風花於 2017-4-4 14:56 編輯

taiwanbigmary 發表於 2017-4-3 23:25
我家的2 HOME地..
是前地主為了週轉資金和擺脫他的"長輩"亂出租借用多年..
用特惠價出售..

taiwanbigmary大大您的經驗可以說是許多人共同的經驗。

我當初選擇市區建地，其實也是誤打誤撞，當時農地很熱，歸田園居是許多人心中的夢想。

但我真的很懶惰，找我去度假或旅行都OK，但我沒辦法蝸居在山區或鄉下（大誤）。

這樣根本就污辱了2Home的精神啊。

但真的是無可奈何的事。

對我來說，一個人跑這些事情很怕被欺侮，如果不是許多貴人的幫忙，根本沒辦法完成這麼多的事情。

我也很怕違法，所以一切都在專業人員的協助下進行所有工作。

為了回復建築物在60與70年代的樣貌，花了一些心力去研究老屋的結構。

南台灣老屋欣力運動也影響了我。所以作為屋樑的杉木並沒有拆除，而是在鑑定安全無虞後，保留原來的樣子。

檜木窗櫺已經毀損大半，只好找東南亞的檜木取代。而且要找到以前那種刻花薄片玻璃也很困難，當時的玻璃很薄，重做只能模仿花紋，但厚度較厚。

鐵窗花現在也找不到了，所以選擇保留，別有一番韻味。後來在老屋顏這本書裡還真的找到同好。

另外一個較大的工程是磨石子地板，現代的地材種類很多，已經很少人會去做磨石子地板了，施工方式也不環保，所以忍痛採用其他的地板材整修。

在2Home費盡心思只為了還原老屋的樣貌。真的割捨不下。

許多人向我提出商業化經營的構想，例如，希望租用老屋，在老屋經營文創業或咖啡店，詢問是否可以辦理餐飲業或其他行業的商業登記，我始終沒有答應。

我說的「網紅臉＋洗腦歌」理論，就是指把自己的2Home裝扮成符合大眾期望的樣貌。

或許這樣的樣貌並不是很有氣質，或許商業氣息太重，不夠自然，也太矯揉造作。但絕對不會讓您還要擔心血本無歸。

作者: bell641126 時間: 2017-4-4 19:10

真是辛苦你了~如果真的有法律上的困擾~
我有個律師朋友
就如前面的home友說的
先確認雙方的在契約的權利與責任
(以人之常情來說,對方有點讓人ㄔㄟˋ心)

作者: rdmigo 時間: 2017-4-4 20:18

landy2007 發表於 2017-4-3 20:55
親愛的Rdmigo,
不是好康跳過你啦
因為後來長輩是自己從北部帶朋友下來做圍籬

還是很謝謝妳們的賞識....

妳這場地....種鳳梨還很不錯..薑也可以..養些蕃茄也行..
依老一輩及慣例...誰弄壞誰就必須照原樣復原..
如果弄壞者..無能力或是無法恢復原樣..或其他原因..
至少要有誠意及請求主方的諒解..
本身的困難所在...
也不能講不清而乾瞪眼ㄚ...
起碼也要交待一下!..

作者: 1314 時間: 2017-4-4 21:47

我和好朋友也正在宜蘭找地，
最好是和地主一起合作，創造双嬴。
其次是用租的，期限要长一些。
因为買地是徒弟，开發地才是師傅。
為了保障双方，要商议好契约，最好是去公证。
期待大家都可以园满達成自己的理想。

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