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40年前 台中東海花園別墅案 房地產故事
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作者:
atbox
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2017-6-20 11:29
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40年前 台中東海花園別墅案 房地產故事
智慧之旅 第三部 炎夏（一九七三－－一九九五）
一、宿孽 成見、錯誤、北屋、電影
以下文章摘自第16頁中
由一九七六年開始，房地產市場異軍突起，用這種策略帶動了經濟全面的躍進。然而有利也必然有弊，中國人原本重視信用，安分守己。在初，建築公司多能遵守一紙承諾，賺合理的利潤，完成貨真價實的房屋。可是這種賺錢的方法太容易，建築公司如雨後春筍般，林立於各大都市之中。有人是心存僥倖，能撈一筆就撈，有人則是有樣學樣，根本不知道自己在做什麼。
建築公司水準參差不齊，這種新興事業又無法令管理，遂助長了唯利是圖的歪風。有時買者繳了錢，建築公司卻惡性倒閉了。再不然房屋雖建妥，卻是偷工減料。甚至有的土地權利未明，而房屋已經開始興建。各種糾紛層出不窮，鬧得社會上風風雨雨，只苦壞了存錢購屋的勞苦民眾。
我進台北房屋不久，就看到這種弊端，遂建議葉條輝向政府反映。也曾邀請了政府的官員共同研究，以期由政府及銀行出面，主動管理參與貸款的工作。政府則認為最好任由市場淘汰選擇，以期符合自由經濟的原則。
自由經濟適合於工商業發達的社會，當時台灣正在改型，一不小心就會造成長久的遺害。房地產界如同失去了照料的孤兒，從業者在暴利之下，無所不用其極。以至於到後來市場大亂，有些公司被大財團合併，有的倒閉成為經濟犯，捲款逃亡國外。
這三年中我所認識的房地產界人士，後來因案發坐牢的有十幾位。而捲款逃往國外，動輒以上億台幣計的，也有五六位之多，其中出身北屋公司者就有兩位。這些錢都是無數小老百姓畢生辛苦工作，一分一文省吃儉用而來的血汗結晶！
在弱肉強食下，社會公義破產，獲利者目無法紀，受害者亦紛起效尤。餘毒所及，國人傳統勤儉誠實的善良風習蕩然無存，昨日種因，今天結果，社會亂象已然形成。
葉條輝很能識人，但卻不會用人。他對誰都信任，從不加以考核。他仗義疏財，不問是非，不計後果。他能衝能撞，能擴展業務，公司惡性膨脹的結果，行政管理上一塌糊塗。他把股份分送給員工，結果不但沒有人感謝他，反而因此大權旁落。最後，在某一財團鯨吞蠶食之下，北屋一敗塗地，葉條輝下場悽涼。
北屋是一場典型的商業鬥爭，葉條輝則是註定的悲劇英雄。在他最成功時，其營業遍及全省，平均每三天有一個代銷案，每兩個月有一棟自建大樓，營業額達數億，關係企業有十多個。他手下的人物魚龍混雜，有因案退休的調查局人員、有失意的官場政客、也有媒體高手、學者專家等。幾年之間，他不斷地呼風喚雨，成為炙手可熱的人物。
翻翻歷史，興邦三日，敗亡一時的例子太多了，人應該學得教訓才是。在我剛進入公司時，我的意見他還聽得進去。可是，我所看到的都是缺點，說多了他無法接受，便把我冷藏在一邊。這原不是我進公司的初旨，中文文字的工作才是我該盡心盡力的，既然他不肯聽，我只好噤口不言。
葉條輝有很多長處，他厲害之處，是敢於利用人們心中的欲望，知道如何把屋價訂得讓人又恨又愛。他曾經叫我設計了一個合理的計價公式，卻只用來作參考，與實際售價總是有相當大的差別。他認為買房屋的人多半是為了置產，如果房價太低，就不值得投資。要想賣得成功，就必須維持「房價在漲」的表象。這種表象導致了「現在買雖然貴，可是現在不買，下次會更貴」的投機心理。
正因為如此，房價訂得適當與否，經常是賣得成功與否的先決條件。為了正確地掌握人們的反應，他還有一個絕招，就是先做廣告，而不定價。直到客戶詢問的電話統計完畢以後，再根據各界反應的好壞，決定售價的高低。
十幾年後，我常常聽到有人抱怨台灣的房價貴得離譜，「無殼蝸牛」比比皆是。我身歷這一場房屋浩劫，洞悉所有的因果關係，如果要把責任全推給葉條輝是不公平的。問題出在貪婪的人心，那些推波助瀾，唯恐房價不漲而獲利的屋主，才是罪魁禍首。
公司裏的經理有十多個，都比我年輕，有的才剛出校門。由於賺錢容易，幾乎每位經理都有外快，他們囂張的程度，實在令人髮指。每夜都有賭局不說，每次輸贏無不在數十萬元以上。玩女人、泡明星更視為家常便飯。有幾位經理上班後第一件事，便是從口袋中抽出幾張百元大鈔，大家來賭數字，定輸贏。
沒有人問過以正常的薪水，哪裏有這些錢來揮霍？誰都知道羊毛出在羊身上，收紅包、拿回扣，幾年下來，好幾位經理都有千萬的身價！
由於我不要錢，人人視我為眼中釘。我向葉條輝反映，他則支吾其詞，認為「愛錢不是壞事」。在這種情形下，遲早的土崩瓦解事小，到時連身敗名裂都有可能！我辭職了好幾次，基於他挽留時的義氣，也為了利用安定的工作做研究，所以一再地忍耐下來。
他們賣房子的方法，充分利用人心貪圖厚利的弱點，每次先大作廣告。廣告預算約佔總價的一成，包括製作精美的樣品屋、說明書。到了公開的日子，公司員工便攜家帶眷，齊集銷售現場。只見一片旗海飄揚，炮竹爆鳴，聲勢懾人！
如果人潮不夠，則不惜花錢請些黃牛來排隊。等門外排起了長龍，門內已經嚴陣以待。把關的大漢一次只容許少數客戶進入，而一進門就看到人人爭購的假象。那種緊張的利多氣氛，讓袋中有金的投資客，無不眼紅心跳。
房屋銷售是門藝術，在《水滸傳》中，王婆計授西門慶，如此這般地博得潘金蓮的芳心。如今時空顛倒，換個舞台，頗有幾分神似。
客人不來，此事便休了，既來排隊，就有一分光景。不肯進門，此事又休了，進門落坐，便有二分光景。桌上有本圖文並茂的說明書，客人一翻閱，便有三分光景。銷售人員過來，再略事渲染，就有四分光景。此時如若客人走了（多半是另一家銷售公司派來的產業間諜），此事便休了，如果還在問東問西，則有五分光景了。
時代不同了，五分應以十分用，否則不合經濟效益。當銷售人員發現客人的目光移向掛在牆上的房屋銷售看板時，那就是緊要關頭了！一旦客人挑中哪間房屋的編號，就一定會有「別的客人」同時爭著要買。在這種情形下，本來還在猶豫不定的，一時也來不及考慮，王婆的十兩銀子就此落實。
因此，北屋公司的銷售業績一直領先同行，有好幾次都是百分之百的銷售一空。成績一好，人人爭功奪賞。哪怕是剛進公司才幾天的業務人員，一個個無不趾高氣揚。只要有半點不滿意，便挾著剛學會的一套騙術，另組公司，自作老闆。以我所知，至少有十幾家所謂的建築公司，是出自北屋這間號稱「房屋界的少林寺」。
我進公司後，便建議成立資料中心，目的是藉此建立客戶資料。我收集了資料，並製作了問卷，對客戶由媒體接觸到房屋選購都作了詳盡的分析。最初房屋部非常不合作，認為這些紙上作業沒有大用。不久卻証明了根據這些資料，就得以完全掌握客戶的來源以及我們廣告的訴求方向。
調查中發現女性客戶佔絕大多數，而其中百分之八十以上的客戶都看電視，看報紙的只佔百分之四十。買賣房屋全靠廣告，我們當時的廣告費用佔全部房屋銷售的一成，動輒千萬，但卻沒有做過電視廣告。
我向條輝建議應該做電視廣告，他立即同意，並交給我負責。此舉馬上遭到負責廣告的企劃部激烈的反對，該部經理對我敵視之深，在三年同事中，沒有主動跟我說過一句話。後來我才知道廣告界拿回扣之風極盛，有的高達二成，一千萬即有二百萬的回扣。可是我一文不收，全部繳還公司，如此擋人財路，怎不令人恨入骨髓？
我正式參加的作業是「站前廣場大廈」的廣告製作，我知道每當遇到廣告時，觀眾經常會轉到他台。所以我的策略是三台都買同一時段，而且力求安排在同一時間。由於三台我都熟識，加上是電視上的第一宗房屋廣告，所以很容易就談妥了。
這個案子是一家建設公司委托我們銷售的，原建築商很不看好，因此交給我們「包銷」。售價由我們決定，先扣下十分之一的廣告費，若銷售率達到百分之百，我們就有百分之二十的佣金。若不能達到「完全銷售」，每低百分之十，我們的佣金將減少百分之二十，同時我們也要分攤二成預扣的廣告費用。
公司中除了葉條輝，其他的人都沒有信心做到完全銷售。大家議論紛紛，認為做包銷太危險，不如穩穩當當的代銷了事。
有一次，葉條輝帶我去與客戶談判細節，我問他：「你真有信心做到完全銷售嗎？」
「開玩笑！誰有？可是我們非賭不可，我有預感，這次就是機會！」
照他的計算，如果這次成功的話，公司可以淨賺三千萬。有了這三千萬，下面幾個大案子都可以著手進行了。至於失敗呢？我從來沒有聽他提過。他最崇拜拿破崙，他們倆也有點相像，而且字典中都沒有失敗的字眼！
「你的電視廣告真有效嗎？」他很能掌握重點。
「有把握，我估計全省至少有三百萬人會看到！」我買的是黃金時段「三台聯播」，而且一連三天，說三百萬是最保守的了。
由於費用充足，我手中還有四十萬的製作費。我請了一位朋友，以台北車站的人潮流量為訴求，拍了幾套廣告片，頗能把握那種繁忙熱鬧的脈動。
果然是滿堂紅，百分之分的完全銷售，北屋的成績令得房地產界大感振奮。事後的調查顯示，電視廣告的影響力竟達百分之九十五！只是在權利鬥爭下，我的資料中心及電視廣告工作，不久也被剝奪了。
賣得好並不表示建得好，一九七六年六月，我們公司在台中興建的「東海花園別墅」出了很多問題，沒有人肯負責任。剛好這時公司內部的幾位經理聯合起來鬥爭我，我也正想辭職。葉條輝便乘機把我調開，派我去台中善後。
葉條輝給我的任命是經理，這一來大觸主流之忌：「憑朱邦復也能做經理？」
有幾位經理衝進了葉條輝辦公室，大肆咆哮。
葉條輝反問：「憑什麼他不能？」
誰在乎在台北房屋做個經理呢？如果不是葉條輝的義氣，我還以在那裡工作為恥哩！我對葉條輝說，何不掛個副理？省得大家煩惱！
我到現場一看，發覺問題之嚴重，已經不可救藥！我馬上作了一份報告，預測如不立即設法改善，五年以後公司將損失上億元！
東海花園別墅在台中銷售之前，人人認為台中沒有市場。但是位於東海大學山頂一片風沙的兩百戶別墅，卻在一天之中銷售一空。建築界驚艷，莫不視為奇跡。更大的奇跡是，過了幾天，又推出兩百戶，也在一天之內賣得精光。
同樣一塊土地，怎麼會由兩百戶變成四百戶呢？房子當然不能生房子，但是人就有此神通！
在這個時代，多少隻獵食者貪婪的眼睛不斷地搜尋著，媒體、廣告正是眾所矚目的介面。因為當時社會上游資沒有出處，北屋把握機會，大肆宣傳，人人把購屋當作投資保值的不二法門。加上北屋打著「保証出租」、「五年還本」的口號。既有還本的保証，又可享受租金及增值的厚利，一般民眾聞之無不心動，紛紛搶購。
我一看，建築水準差得離譜，不要說不可能租出去。到了還本之日，公司得一口氣拿出龐大的現金來收購這些毫無價值的廢墟。有哪家公司有這種實力？出租費加上還本本金，為數可觀，若真的要包租、還本，立刻有面臨破產的危機。
至於所建造的四百戶「高級別墅」，建地面積縮水、偷工減料不說了。四百戶中就有四百戶水管漏水、電線走火、下水道堵塞、牆線不直、地面凹凸。
僅僅這些尚不足列入金氏記錄，令人嘆為觀止的是竟有四戶別墅，其樓梯的上下距離只有三尺高！人要爬著才能通過！另有兩戶的窗子離地八尺，幾乎接近屋頂！在貧民窟中，這種事都不能發生，為什麼會堂堂出現在高級別墅中？
我剛做完調查，送走了報告，台中下了一場大雨。結果那四百戶平頂的房子由於偷工減料，一概未鋪油毛氈！雨水降落在水泥屋頂，加上下水管不通，一律向下滲漏。室內全部變成了游泳池！四百戶家家漏雨，沒有一戶例外！
天下再荒唐的事莫過於此，我進一步深查，才發現是人謀不臧。除了上下勾結，拿了回扣外，還要剋扣工資、拖延付款。發包時層層剝削，價錢已經低出常情，致使有好幾家小包商面臨破產，憤而蓄意破壞。工務部門不理不睬，公司裏上上下下竟無人知曉！
我的報告沒有獲得葉條輝採信，公司裡人人都責備我故意誇大其詞。不得已，我親身北返，堅邀葉條輝與我一同到台中來，否則我立刻辭職！
所幸天助我一臂之力，連日大雨不止，証據確鑿，無可抵賴！
那時工地中有一戶，且為僅有的一戶，已經交屋，屋主也搬入進住。那是台中一位姓黃的重量級地方人士，所以得到公司通融，提前興建完成。這家人對公司毫無怨言，所有缺失都自行修補。又花了百餘萬元，把室內裝潢得美輪美奐。
葉條輝到時，正值大雨滂沱，霧氣朦朧，一棟棟白色的建築矗立在滾滾黃河一般的濁流之中。司機打著傘，葉條輝東張西望，大家走得飛快。
他說：「朱邦復，好得很嘛，你是不知道，工地就是這個樣子。」
那位黃夫人聽說葉條輝要來，早就在院子門口等著。一見到他，大叫道：「葉董事長，我有事找你，麻煩過來一下！」
大家在雨中寒喧了幾句，黃夫人就把葉條輝往屋子裏讓。葉條輝本來就提著褲管，深怕被水濺濕了。這時也毫不客氣，一提腳，大步跨進大門。
正是說時遲，那時快！但見水花迸濺，「嘩」的一聲，我們的董事長成了落湯雞。
黃夫人久積的憤怒，立刻噴出漫天的烈燄，把葉條輝與台北房屋罵得狗血淋頭！
結果公司加撥了五百萬元以從事修補，還有二十多戶空屋，是某些主管分到的，現在也急於脫手了。不知道誰又出了點子，公司決定再貼上五百萬，在當年秋天假「修復」的東海花園，舉辦全國第一屆「室內設計名家大展」，以作促銷！
一個人的無知，旁觀者雖覺得可笑，但誰都沒有損失。幾個人無知，雖難免行為逾矩，所幸還能阻止，有損失也不會太大。若無知的人太多，多到連旁觀者都參與了，那將是一場悲劇！然而比悲劇更可悲的，是當事者沒有得到教訓，變本加厲，繼續胡作非為。社會於是變成一個大染缸，前面有人做過，後面就有人依樣畫葫蘆！
北屋的宣傳一向是錢花得越多，經手人所得越豐厚（蓋投資金額與經濟成長為正比）。於是這項大手筆，全國人盡皆知。還有人怕寂寞，又加了風箏大賽、師生郊遊、兒童寫生，唯恐東海不亂！至於籌備規劃，一如夫子所說：「君子遠庖廚」，沒人放在心上！
事過境遷，回憶中只是惡夢一場，述之無益。人類無知的愚行就像電視上的各種肥皂劇，都可以由固定的公式套出來。然而任何一個事件都不是孤立的，知其因果總會對後人有點助益。在此我提供一些值得借鏡的題目，讀者設身處地，也有他山之石可以攻錯之效，畢竟真相與夢幻泡影是一體的兩面！
題目一：東海後山平日風勢很大，秋日更烈，試想風箏大賽進行之盛況。
題目二：山上別無設備，當日上山的群眾約有兩萬多人，吃喝排洩如何解決？
題目三：室內裝潢都用高級地毯，外面尚是砂土泥地，參觀者如何入內？
題目四：台中各小學生約萬人，白天陸續徒步上山，夜晚如何同時下山？
當時參與此盛舉的兒童，如今都已成人，相信心有餘悸者不在少數。可是外人知道的有多少呢？各媒體記者，入夜都在北屋的精心安排下，參加各式的慶功宴去了。次日各報但聞一片好評，說不定有天會列入台中市誌，見証經濟的起飛哩！
事後北屋公司中只見人人得獎、分紅，卻未見一人負起應擔的責任。地基早蝕，棟樑已腐，難道這些受過高等教育的精英會看不見嗎？大家相互欺騙，競權爭利，當然各有打算。既然公司已為俎上魚肉，人心如何就不問可知了！
我的得悟有什麼用呢？只是自己免於痛苦煩惱，難道以眼見別人的愚昧為樂？不錯，是因為這個畸形的社會，畸形的環境，畸形的觀念，迫使我逃向解脫的彼岸！但這不表示我就可以作一個自了漢，平步天國！
北屋只是一個小小的公司，再看看我們的國家吧，又有多少分別呢？若住屋中已見到幾隻白蟻翩翩起舞，居住的人又該如何呢？
「亂邦不居，危邦不入」古有明訓，這並非一句空話。人的智慧來自前人的經驗，我再此蹉跎下去，只為了蓋幾棟好房屋？那未免太輕視自己了！
離職時，我眼見北屋內部人事傾軋，葉條輝不善鬥爭，大權旁落，已被架空。一位被調查局解職的能者以四兩撥千斤的手法，擺平了公司某筆稅務問題，故躍登龍門。在他的推介下，現台中長億集團的掌門人楊天生成為公司的副董事長。
葉條輝還要留我，他完全不願相信公司上下會離心離德。我勸他另起爐灶，他也充耳不聞。最後，有一次楊天生召開主管會議，他先來個下馬威，拍桌子罵人。
我本來就不願意為這五斗米折腰，也把桌子一拍，對他吼道：「你憑什麼拍桌子？」
「你憑什麼拍桌子！」他顯然不知道北屋還有這等字號。
「憑什麼？我不是你的部屬！」
「為什麼不是？我是你的副董事長！」真有人把芝麻看得很大！
「錯了，你不是，我已經辭職不幹了！」
說完我大搖大擺地走出會場，葉條輝也不再挽留了。
三年下來所見所聞，真是罄竹難書。本來打算詳述之以供警世，再一想，在這個愚昧的時代，哪裏又有例外？凡是利越大之處，其弊也越大。後來見得更多，無一不是骯髒齷齪，卑鄙汗顏。獸性人慾原本如斯，莫如忘諸腦後，好為人世保留一點清白！
朱邦復 1995年四月
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