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標題: 法拍農地，查封後拍定前，地主搶種 [打印本頁]

作者: 王大 時間: 2017-7-3 15:46 標題: 法拍農地，查封後拍定前，地主搶種

鄰地因故遭法拍，本想買來和自己農地合併，誰知地主在查封後拍定前搶種檸檬樹，請問地主如此搶種，對拍定者點交時有何影響？

作者: 樂活族 時間: 2017-7-3 15:52

有點交就有點交
搶種無效，拍賣前法院應該以經堪查過了

查封後就不能動了，查封房子就會貼封條
農地雖然沒封條但有文件通知地主不可以動了

作者: 王大 時間: 2017-7-3 16:00

感謝熱活族您的回覆。
聽朋友說，法拍屋有這種情形是要在點交時要求搬遷費，農地地主搶種是不是也會有此要求？

作者: 2home 時間: 2017-7-3 16:04

不知法院己有正式公告法拍日期了嗎? 還是只有查封而己....

查封拍定前,應該還未決定拍賣日和價錢,也不一定會被法拍....搶種檸檬樹,可能是要在法拍前,在核定價錢時,地上物可以多一點價錢,或製造有地上物不點交門檻.....

以房屋來說... 查封還是可以住人...... , 以土地來說....查封還是可以繼續種菜....

https://tw.answers.yahoo.com/que ... 070718000015KK05932

一、房屋的查封，只是法院限制房屋所有權移轉的方法而已，並不會妨礙房客原來使用收益房屋的權益。既然房客之租賃權益，完全不會因為查封而受影響，那麼房東突然以查封為藉口來要求房客搬家，當然係屬無理之要求。

二、剛被查封的房屋，日後並不一定就會實施拍賣，即便要定期拍賣，也是幾個月後的事。

三、萬一第一次拍賣不成功，往後還要拖上更長時日，在接下來的幾次拍賣過程中，仍不會影響房客使用收益房屋的權益。（除非在租賃契約訂立前該房屋已經被設定抵押權，並且，在拍賣程序中出現無法賣出的情形，導致法院為使房屋能順利拍賣出去，因而依法先除去租賃權，並於拍定後點交予買受人）

作者: 王大 時間: 2017-7-3 19:33

感謝站長解答。法院已於上週訂出了拍賣日期及第一拍價格，蠻高的，應了站長說的可能是為了提高核定拍賣價。
一段時間未上2home論壇，真的不知道站長換了這個可愛的圖像。

作者: 樂活族 時間: 2017-7-3 21:36

查封時無地上物就是無地上物
當然可以種菜這些不會影響原來點交的問題
若地主移棵有價值大果樹如何 . 這違反查封時條件
債權人可提出異議
法院不會讓查封後點交的物件變不點交

如果房子查封可以蓋鐵皮屋變不點交嗎? 當然不行
查封時沒租人可以租人嗎?  可以但有條件

...
性質上屬於強制執行法第５１條第２項所稱之「其他有礙執行效果之行為」，對於債權人不生效力。

對於債權人不生效力...對於債權人不生效力...對於債權人不生效力
...

法院鑑價後搶種樹增加法拍價值是不可能的
法拍鑑價是第3方公正單位鑑價
他按法院查封時條件鑑價
若法院查封時是荒地有照相
鑑價人員不能鑑地上物價值的
-------------------------
1.
法拍篇


房屋被查封後，還能不能出租？


壹、直接答案

房屋遭查封後，仍交給房東保管時，房東是否仍可將之出租，收取租金呢？答案是肯定的；但是，執行債權人一旦發現上開情事，房客仍可能面臨遭到執行債權人向法院聲請排除該房客之占有房屋行為之局面，而且，在房屋拍賣後依法進行點交程序時，房客亦無權阻止該房屋之點交，拒絕交出房屋者，將遭法院解除占有，房客因此所受之損害，只能向該房東求償了。

貳、基礎說明

一、房屋遭查封後，房東所為之出租行為，將會減低日後實施拍賣時第三人參與投標的意願，性質上屬於強制執行法第５１條第２項所稱之「其他有礙執行效果之行為」，對於債權人不生效力。（強制執行法第１１３條準用第５１條）

二、所謂「對於債權人不生效力」，是指該租賃關係本身雖然合法有效（此為房東仍可出租該房屋之理由），但卻不能以該租賃關係對抗債權人之意（此為該房客之占有行為仍會被除去的理由）；尤有進者，依據強制執行法第５１條第３項規定，執行法院亦可依職權或債權人之聲請而排除房客依該租賃關係所生之占有行為，也就是房客將面臨被執行法院強迫搬家之命運（強制執行法第１１３條準用第５１條）。

三、若是債權人一直沒有發現債務人將房屋出租予他人之情事，到了最後，當執行法院之強制執行程序進行到「拍賣後之點交程序」時，法院之執行人員終究會發現，因此，法院之執行人員就會依照強制執行法第九十九條第一項規定，動用強制力來解除房客之占有（也就是強迫房客搬離房屋），以便將該房屋點交給該房屋之買受人或承受人，房客並不能憑著查封後才訂立之租賃契約，主張自己有租賃權利而繼續居住。

參、參考法條

強制執行法第５１條
查封之效力及於查封物之天然孳息。

作者: FlyNews 時間: 2017-7-4 00:02

本帖最後由 FlyNews 於 2017-7-4 00:23 編輯

沒建物就不怎麼複雜,不點交,就只是法院不介入農作物的點交而已! (這要怎麼計算?)

標到土地後,可要求地上種植植物的"動產"所有權人付土地租金,或自行移植,否則視同廢棄物由地主處置.
其他就只是農作物已達成熟採收權的問題而已!

要注意....買賣不破租賃,若那些檸檬並不是地主自己種的,而是地主出租給他人種的,就比較麻煩!
但同樣標到土地後,向承租人收土地租金..
(原本前地主租給他,改成由標到土地的人租給他,至於未來租金怎麼調??? ...自己看著辦)

http://www.appledaily.com.tw/app ... m/20041009/1290923/

農作物為土地一部分
土地上若有果樹、稻穀等農作物，依民法66條規定，不動產的出產物，尚未分離者，為該不動產的一部分，因此在土地所有權移轉時，視為土地的構成部分而為繼受人所有。
但若地上農作物已經成熟而達到可採收階段，據最高法院74年第3次民事庭會議，例外視為由原耕作人取得所有權。又根據辦理強制執行事件應行注意事項第57項第3款規定，應點交之土地，如有未分離之農作物事先未併同估價拍賣者，得勸告買受人與有收穫權人協議為相當之補償，或俟有收穫權人收穫後，再行點交。吳奎新指出，如協議不成，該地上農作物又已達到成熟階段，執行法院應准許有收穫權人自行收成。
換言之，當果樹或農作物為長期性，且於拍賣點交時未達採收階段，則該農作物及果樹均屬拍定人所有，在取得所有權後可自行處理。

作者: 王大 時間: 2017-7-4 12:55

本帖最後由王大於 2017-7-4 13:31 編輯

綜合樂活族與FlyNews 兩位先進的結論是，
法院訂為點交，不論地主怎麼搶種，對拍定者來說只是手續程序上麻煩些，且要多花些時間外，
在法律上不會影響到拍定者的點交權益，
說法論法深入詳實，感謝大家。
可是
我朋友再提醒我怕的是種的人，私底下找「人」來要求果樹搬遷補償費，我給不給呢?

作者: 2home 時間: 2017-7-4 13:34

王大發表於 2017-7-4 12:55
綜合樂活族與FlyNews 兩位先進的結論是，
法院訂為點交，不論地主怎麼搶種，對拍定者來說只是手續程序上麻 ...

這就要看債務人的品德及當地勢力和活動範圍了,如果是老實自愛的人就ok,如果是壞蛋會搞怪的人...法律站不住腳不怕坐牢也會亂來的人...就要小心了.... ,當然如果壓的住他...就不用怕了...., 否則長期住在那裡,整天等著惡鄰居出招,你等著接招也是蠻累的.....

記得以前有網友標了一塊整好的地...債務人跑路之前,就因整地欠人不少錢....後來整地的人知道土地己拍出,也跑來向得標網友要錢....,這位網友也不是省油的燈,背景也不好惹.....,就一句話.....你去向法院要吧!....

不過話說回來...您是鄰地主...理因要去標....不去標... 也是有別人會去標...........

法拍物是可以法拍日當天撤拍的...如有喜歡或許可以和鄰地主私下商量一個彼此滿意的價錢....,,直接截標,這樣就皆大歡喜...

撤拍，應是撤回：停止本件執行，有下列兩種原因1．和解：債權人與債務人雙方達成還款和解條件，而由債權人向法院聲請撤回。

作者: 山林雅境 時間: 2017-7-4 14:08

王大發表於 2017-7-4 12:55
綜合樂活族與FlyNews 兩位先進的結論是，
法院訂為點交，不論地主怎麼搶種，對拍定者來說只是手續程序上麻 ...

也許直接跟債務人家屬聊聊――看他們是否想要標回去？這樣就會知道對方的想法，以及將來可能的障礙。
以前我在花蓮也標過一筆地，標到後債務人母親繼續去整理這筆地，原來債務人是年輕人並沒有告訴母親被法拍的事。經過經常在那裡耕作的鄰地主告知法律關係後，那位母親就再也沒來整理地了。
以版主所言情況，對方作法有點像被徵收時可以獲得補償金的搶種一樣，基本上這是無效的行為，所以親自去聊聊看是可以評估一下――將來的可能成本或是障礙

作者: FlyNews 時間: 2017-7-4 14:30

本帖最後由 FlyNews 於 2017-7-4 15:15 編輯

王大發表於 2017-7-4 12:55
我朋友再提醒我怕的是種的人，私底下找「人」來要求果樹搬遷補償費，我給不給呢? ...

他若自己不移植,地上的果樹就是你的, 怎麼會有搬遷補償費的問題?

標到後,把地上不需要的果樹自行清除,才要自己負擔!

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民法第 66 條
稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。
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標到後,民法第 66 條先給對方看,以免對方假裝不知道有這法規想討錢...

若你要那些檸檬樹續種,則直接省下一筆費用....
給前地主個限期,讓果樹有移植的機會,只是客氣＋圓融一點..的法外開恩...

.

若你不需要那些檸檬樹,也計算過清除檸檬樹的費用 ,
是可以補貼給對方小於清除檸檬樹的費用,做為果樹搬遷補償費, 則可雙方互利!
對方保有檸檬樹,你也省下些清除檸檬樹的費用...
但移植後土地要恢復成什麼樣子? 則要寫清楚。

若還硬要搬遷補償費,再來就不是"法"的問題了!

像有建物的法拍屋也類似這樣,
準備拿來出租的房子,標下後再進行點交程序可能花6個月,就會損失約6個月的租金,
若裡面有動產沒搬走,還要再經過動產拍賣程序,又要花更多時間,
若給前屋主小於6個月租金以內的費用做為搬遷補償費, 也同樣是雙方互利!
若不急著住, 就可慢慢依法定程序處理,不用花搬遷補償費這筆錢。

另外,當對方拿了搬遷補償費,也要寫張 點交搬遷切結書 交回法院，這樣就可以結案了！
是自行與前地主點交,可把搬遷補償救濟金多少錢？要處理到什麼狀況都寫進去，
範本可以用關鍵字搜尋：搬遷切結書、搬遷協議書、點交搬遷切結書 ...

作者: 王大 時間: 2017-7-4 20:13

本帖最後由王大於 2017-7-4 20:15 編輯

站長的「如有喜歡或許可以和鄰地主私下商量」，及山林雅境兄的「直接跟債務人家屬聊聊，以了解對方的想法」對我啟示很大，鄰地的我決定標看看，標前則先找鄰地主談談(躲債不知能不能找到)。
若能標到，再以FlyNews大的方法把民法第66條先給對方看，接下去再說吧 !

作者: 山林雅境 時間: 2017-7-4 21:04

王大發表於 2017-7-4 20:13
站長的「如有喜歡或許可以和鄰地主私下商量」，及山林雅境兄的「直接跟債務人家屬聊聊，以了解對方的想法」 ...

基本上可以掌控的事情越多，怎麼處理事情會越有秩序。標到地後面的所發生的事，是否你所需要的，這個我們在事前能夠預期的話。這個才是重點。不一定要找到當事人（有當然要好），跟家屬聊聊也可以知道他們的想法。一般善意的聊聊天，對方以禮相待的也是居多。
以前我也曾經在標購前多次堪地，也拜訪持分人之一（相當是管理土地人）。他說過一句話――其他的標購人走來走去也不會問候一下，非常沒禮貌只有我是來跟他聊的，我問他你們要標回去嗎？他說你趕快標去（家族財務糾紛）。所以後來成功標到之後，我們成為很好的鄰地主。他在路水電方面也幫助很多。

作者: 王大 時間: 2017-7-9 20:20

本帖最後由王大於 2017-7-9 20:23 編輯

感謝山林大的經驗分享，謝謝。

利用這樓再請教前輩們一個問題，用我的名字標到了法拍農地，再來法院會給我辦理農地移轉資料，可不可以把農地不過戶給自己，而是直接登記過戶給小女？

作者: chen168 時間: 2017-7-9 22:01

王大發表於 2017-7-9 20:20
感謝山林大的經驗分享，謝謝。

利用這樓再請教前輩們一個問題，用我的名字標到了法拍農地，再來法院會給 ...

不行，拍下後，要再登記一次，有贈與稅問題。

可直接以小孩名去拍下，只是要多寫幾張代拍委托書而以，即可達到登記為小孩名下。

作者: 王大 時間: 2017-7-13 16:15

本土地第一拍就被拍定，金額超出底價四成，聽現場耳語說是自己家人拍走的。
感謝各位先進一週來提供的寶貴意見。

作者: 2home 時間: 2017-7-13 16:44

王大發表於 2017-7-13 16:15
本土地第一拍就被拍定，金額超出底價四成，聽現場耳語說是自己家人拍走的。
感謝各位先進一週來提供的寶貴 ...

很奇怪的案例,如果之前有種檸檬樹,有可能是胸有成竹一定會拍到, 所以先種下去,如果家人要去拍,就直接協商購買就好,何苦一拍加四成去買....,莫非從法拍繞過一圈後,有洗牌之功能,或有其它的目的..

作者: 樂活族 時間: 2017-7-13 17:41

2home 發表於 2017-7-13 16:44
很奇怪的案例,如果之前有種檸檬樹,有可能是胸有成竹一定會拍到, 所以先種下去,如果家人要去拍,就直接協商 ...

自家人借款已經超過土地價值1拍價值(外人或銀行只會少借自家人就會常發生超貸現象)
所以那價格應該就是實際債權
假如1拍底價被別人標走
自家人損失4成 . 土地還被外人拿走了
若其他人1拍4成標走至少拿回本金底價加4成(自家人沒標到至少拿回本金)
當你借你家兄弟錢 . 最後要拿土地或拿錢2難時以上就是好方法
自己對土地有自己的價值

若是做價實價登錄 . 除非附近全是他們的土地否則沒有用

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