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標題: 買農地工務、地政、農業先問清楚 [打印本頁]

作者: 2home 時間: 2017-11-6 10:19 標題: 買農地工務、地政、農業先問清楚

https://udn.com/news/story/11319/2800020

買農地工務、地政、農業先問清楚

談起農地套繪問題，受害者滿腹心酸。農委會水保局指出，農地是否有農舍或蓋在其他塊土地，地政資料會有註記；但台南市工務局說，地政、工務或農業局的資料可能都不完全，建議想買農地的民眾，三個機關都問過才能查清楚。

有農民買了農地，才發現上面無法蓋農舍，農委會水土保持局長李鎮洋對此表示，農地是否能興建農舍，地政事務所都有資料註記。購買農地之前，可以請賣方提供地籍資料，了解農地是否已經被借去「蓋農舍」，再決定是否購買。

台南市工務局建管科表示，早期相關資料建置不完全，有人買了土地後到農業局申請興建農舍，才發現被套繪管制。因為地政、工務機關的套繪圖及農業局資料可能都不完全，想查清楚須三個機關都去問。

購買農地後若發現被套繪，無法再申請興建農舍，目前還沒有解套辦法，只能以賣方隱瞞資訊為由，解除買賣契約。

高雄市府工務局建管處提出二種「解套」方案，當農地變更為非農牧用地（如甲建、乙建或養殖用地等地目），只要變更使用執照就可解除套繪；若地目未變更，扣除套繪面積後還有兩分半以上，也可以蓋農舍，此外沒有其他通融空間。

作者: 樂活族 時間: 2017-11-6 10:32

把農地搞到滯礙難"懂" 難怪需要鑽洞的專家

作者: 2home 時間: 2017-11-6 10:54

未來農地分割問題會越來越嚴,可能會不輸農舍問題.......,89年前,是5公頃才能分割,和現在的0.5公頃差很大.....未來雖不不太可能會走回頭路...但肯定是龜毛的多.....這部份給未來有計劃持分要分家產的人參考.....

作者: 樂活族 時間: 2017-11-6 12:12

2home 發表於 2017-11-6 10:54
未來農地分割問題會越來越嚴,可能會不輸農舍問題.......,89年前,是5公頃才能分割,和現在的0.5公頃差很大... ...

分家產我有經驗
最佳方式都是賣掉換分錢的比較多

作者: 2home 時間: 2017-11-6 12:25

樂活族發表於 2017-11-6 12:12
分家產我有經驗
最佳方式都是賣掉換分錢的比較多

持分者太多有的找不到人....有的不要賣....有的要賣,又嫌價格不好..... ,只能等著接招......,或著等機會...,時間拖越長,持分的人越來越多....越來越難處理.......

我的建議是之前有些人合買的...因為還未退休,但彼此有達分割坪數.....就可趁早規劃......至於持分很多人的,原本就不能分割,就只能放著接招......,等著有好價錢出掉分錢吧! 　

作者: 樂活族 時間: 2017-11-6 13:12

2home 發表於 2017-11-6 12:25
持分有的找不到人....有的不要賣....有的要賣,又嫌價格不好..... ,只能等著接招......,或著等機會...,時 ...

以上通常發生在兄弟或家族親友
當你是某家公司再賣時
理論上董事會決定就很少人會反對賣了 (有賺錢狀況下)

下一個問題肯定是每位持分人利用方式不同該如何?
這在偏遠地區不會發生

還有個問題是每個持分人要自由使用自己的部分要如何?
這更不會發生 . 因為大家都讓給你整理

人家在炒股票 . 你還真以為會變祭祀公業

作者: 2home 時間: 2017-11-6 13:19

樂活族發表於 2017-11-6 13:12
以上通常發生在兄弟或家族親友
當你是某家公司再賣時
理論上董事會決定就很少人會反對賣了 (有賺錢狀 ...

炒股票....也要炒有題材的......炒不上去.....就被套住....,套也只是個人問題...,看要認賠還是繼續等,一人可決定,持分地就不一樣,隨著時間,還會越來越多人....,最後就真變祭祀公業了...,.

作者: 樂活族 時間: 2017-11-6 13:29

2home 發表於 2017-11-6 13:19
炒股票....也要炒有題材的......炒不上去.....就被套住.....還會越來越多人....,最後就真變祭祀公業了. ...

雞蛋不要全放同一籃子
放多少在股市
放多少在石油
放多少在黃金
你若有放錢在我這還會有權狀放假還可以免費住
台灣不很大有張花蓮的權狀很吸引人的
快點加入樂活團隊只要2萬你馬上就會有權狀

老大你家給我持分我不要拿回來也甘願

作者: 2home 時間: 2017-11-6 13:35

樂活族發表於 2017-11-6 13:29
雞蛋不要全放同一籃子
放多少在股市
放多少在石油

如果真這麼好....現在績效如何? 時期不好....帥過頭都不敢這樣玩了........賣不出去,是有責任的...

印像中還有位叫快樂先生的....好像也是專買土地投資......地點就比較全面化了且股東也比較嚴謹.....

2home 真的不鼓勵持分...自己炒,套住也就算了....真的要自用....就好好弄一塊有個人產權的來用....你愛怎樣就怎樣?自己亂搞被罰也是甘願自作自受...

作者: 樂活族 時間: 2017-11-6 13:48

2home 發表於 2017-11-6 13:35
如果真這麼好....現在績效如何? 時期不好....帥過頭都不敢這樣玩了........

大家都再跌跌多跌少差別而已
相信我
只有玉里偏鄉沒有跌 (因為有些案件我買不到被別人搶走了)

最偏鄉的農地還有支撐點
若真正務農(稻農)都敢買時就不會再跌了
你去銀行借再跟政府領補助或把地租給人(接近打平就好)
隨便你玩幾年只要沒升息(升很多)

還有台灣游資錢還很多跟本拿放在定存的錢就可以了
要怎樣花最少的錢就可以玩2HOME?
你只要給我2萬我撥塊可蓋資材室的地讓你 "認真玩友善農耕"
退休過生活其實不用花200萬啦
全台只剩玉里可以了 . 因為這裡最偏僻

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帥過頭就是考慮過頭了才會沒想到來玉里有這麼多 "優點"

作者: 2home 時間: 2017-11-6 13:52

樂活族發表於 2017-11-6 13:48
大家都再跌跌多跌少差別而已
相信我
只有玉里偏鄉沒有跌 (因為有些案件我買不到被別人搶走了)

講不過你.....看來只能用時間來驗證了.........有可能我是錯的.....你是對的......

作者: 樂活族 時間: 2017-11-6 14:39

2home 發表於 2017-11-6 13:52
講不過你.....看來只能用時間來驗證了.........有可能我是錯的.....你是對的......

睡午覺了啦，還講

作者: 樂活族 時間: 2017-11-6 19:51

套繪管制

https://tw.search.yahoo.com/sear ... mp;fr=yfp-search-sb

作者: 快樂農夫 時間: 2018-2-13 21:49

本帖最後由快樂農夫於 2018-2-13 21:51 編輯

2home 發表於 2017-11-6 12:25
持分者太多有的找不到人....有的不要賣....有的要賣,又嫌價格不好..... ,只能等著接招......,或著等機會 ...

土地法34條之1對持份共有物持有人相當重要,不可不知. 尤其多數持有人想賣卻有極少數人堅持不賣的情形下,就只能依土地法34條之1及其執行要點與解釋令去處理.(建物之處分適用)

https://www.google.com.tw/search ... chrome&ie=UTF-8

值得注意的是[物權優先於債權]因此[優先購買人]例如三七五農地之佃農或其它已擁有物權者,如果跳出來說他要買則他拿走,但只買走那些已經賣出持份的人那部分(例如整個土地的2/3持份),至於不想賣的此時就繼續持有,釘子戶繼續成為釘子戶.注意:訴訟費很貴.

聽某專家說過,共有物之分割,法律上視為[無償買賣],因此全部的持份人的每一個印章都要.無34條之1之適用,分割方案牽涉複雜因此更困難.

能不與他人共有持分是上策. 否則第二代繼承後就是頭痛開始.
現有財產如何讓兒女繼承,若能預先安排使兒女分別持有而不共有是較恰當. 但預立遺囑在財產分配的方案上絕不可讓兒女預先知道,否則人未死兒女爭產計較已發生,老者何堪! 甚至淪為悲哀老人無子女聞問. 若是怕兒女發生糾紛而事先過戶對老者通常不會有好下場.常言有道久病無孝子,更何況老者身無分文! 不可不慎.

作者: 2home 時間: 2018-2-13 22:02

快樂農夫發表於 2018-2-13 21:49
土地法34條之1對持份共有物持有人相當重要,不可不知. 尤其多數持有人想賣卻有極少數人堅持不賣的情形下 ...

最近老爸和我說個往事,以前家裡開玻璃行,有請年輕的長工幫忙.....他在大溪老家有塊地..... 記得父親有聽他說,老了退休要回家住三合院...... 前一陣子2017年他兒子結婚.....父親問他什麼時候要回去老家住三合院......他說沒機會了......當時他們父字輩的親戚共有才二十幾人持分........經過四十幾年後...現在己經700多人持分了...... 己不知如何解決了......

持分地是拖越久越難處理.......若想靠投資持分地最好看準一點.....在有利潤最佳化時趕緊出脫.......不然時間長了....每5~10 年就細胞分裂一次.....越來越多人....越來越難掌控.......

作者: 山林雅境 時間: 2018-2-14 02:10

2home 發表於 2018-2-13 22:02
最近老爸和我說個往事,以前家裡開玻璃行,有請年輕的長工幫忙.....他在大溪老家有塊地..... 記得父親有聽 ...

我上過兩個持分土地的法院案（這兩案都是因為有一個吃了很久，的大持分者發動的法院案，否則每個人就只有一點點就擺爛下去）。也交易過不少次的持分土地。（個別持份的交易價格跟完全自有的價差不小，怎麼會有人刻意的將自有的價格來變成持分的價格一樣，我到現在還搞得邏輯錯亂）
我最小的叔叔沒見過面的。老早就失蹤了。為何我會耐著性子去法院申請宣判叔叔的失蹤死亡案。因為我們所有的土地持分幾乎都有他的名字。假如不去處理這事，想想所有土地的價值中有一個無法處理人的名字在裡頭。又沒有合條件的親友去處理會發生甚麼事。另外我父親也有多出來一些持分地，所有的兄弟連去過戶的意願也沒有，為何？土地的價值連辦理的成本都不夠。想想這些土地等到父親百年以後，那些土地的交易價值。
叔叔的土地及徵收款最後分給了四十五個很多都沒見過不認識的親友。想想這其中這些人對這自動送上來的禮物的想法是甚麼？不認識的認為這是詐騙，認識的認為你為何要辦？有何不好的企圖？光要找到合法的繼承人到對方願意給你委託蓋章有多難了。更別說留有前一代恩怨人的後代如何互動的困難度了。
衍生到後面這些土地的整合交易的問題，更是有看頭。即使加價了市價的四成來鼓勵來賣給以前一直收購到很多人的身上，這個價格會不會太低了？能只有這種懷疑的，還算是一種幸福。到最後不管怎樣總有剩下一成不到的人，說甚麼就是不賣（當初這些人是說甚麼都不願意簽委託書繼承），老子不差這些錢就是不賣。
所以最後才會有上法院的案子。而且上法院幾乎是以半年一年來起算的，更別說出了幾次庭。
持分地好不好？自己想想看啦！
最恐怖的事不在買賣，而是百年後這些土地沒有繼承的意願，或是沒有人去辦繼承。更別說土地細分後的交易成本高讓人沒有意願辦理。別忘了農地農用的等等的各種手續費，是以人頭與土地筆數來累加的。細分越多越有看頭。時間越久就有更多的人不願意配合做這些價值低的事情。

作者: 樂活族 時間: 2018-2-14 11:18

這版這樓應該是

套繪管制
https://tw.search.yahoo.com/sear ... mp;fr=yfp-search-sb

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不過大家聊到持分土地
這我最有經驗了

任何東西買賣我覺得沒有很多要考慮的
尤其是價格低到你會衝動時
你就會不管3 7 21了

我們2018正在收購(好幾案進行中了)
每坪1000元的稻田還要可以耕作的哦(最好連代耕的一起找到)

你若是有門路請通知族長我我們有能力 "秒殺"
持分比例多少都可以多大也沒限制只要是1000元的稻田

加入我們還有個好處呢
我們有股東招待所
你若來花東定不到民宿你就會知道
住1晚值多少錢?

有人要投資我嗎?
你給我幾萬塊就好我想辦法給你中華民國發的權狀(這點我要強調一直有人以為權狀都是我自己印的)
我們現在更進步了
將所有土地開發或運用全放在FB讓股東了解追蹤
時代改變了啦
玩什麼都要創新才會有"錢"途

樂活家族敞開雙臂歡迎您的加入 (FB=樂活族)
沒見過面沒關西 . 但現金不能少哦
2018我們正朝 "玉里生態村" 前進
想退休的趕快找好自己的位置吧
來玉里退休真的只要幾萬塊啦(不用1000萬)

作者: 2home 時間: 2018-2-14 12:17

未來農地前景不明，會套多久不清楚，己買持分地的，也很難分割了，若無法產生現金流，就只能盡量玩，有玩到至少有賺到。

我的建議是，真不得己要搞團購持分，就要嚴選農地，也要嚴選持分的股東，股東也要嚴選有信用負責能終身保固能處理善後的主持人，一塊農地持分者太多，或是持分者沒見過面就可加入，就過於鬆散，幾萬塊錢雖不多，但投入其它理財，累積未來可自行處分百分之百可以賣可以玩可以低調亂搞不影響別人的農地基金，比較踏實。

自X牛時代兩起持分團購案產生糾紛後，2home就不鼓勵會員團購買持分地了，甚至禁止，持分地糾紛多，老會員幾乎不碰持分地，若真有團購也是少數人合購完，立即分割，產權分明各玩各的。

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