2home 打造桃花源

標題: 持分地未繼承遭列管 [打印本頁]

作者: littleblack61 時間: 2018-3-2 18:48 標題: 持分地未繼承遭列管

各位前輩，大家好，看到站長發的 "持分房產遭法拍小心投資客投機" 這篇主題，正好有個相關問題想請教大家，因為站長那篇的癥結，主要是都市精華區的問題，跟小弟的鄉下2home，有點不可同比，所以還是提出來請教大家 !

事情是這樣，小弟的2home其實是祖先留下的老房子，和另外兩戶人家共同持有1100平方公尺左右的丙建，我佔十分之六，建物是水泥樓房、鐵皮屋、花園，另一親戚佔十分之三，建物是水泥樓房，另一外人佔十分之一，建物是磚造房。
不幸的是，我的持份其中六分之一(也就是全地的十分之一)，是曾祖父時代向親戚買來的(有買賣契約但沒有過戶)，最近被政府列管了，@@，悽慘 ! 真不知當初為何沒有過戶，看起來不像是有爭議，因為那親戚的後代，從來沒提起過這事，顯然他們是認為我們已經過戶了，我看是我祖先的疏忽機率比較大，現在要過戶當然絕無可能，想叫他們辦繼承，又怕讓他們得知我沒過戶，問題更大條，所以我現在傾向讓政府列管十五年後拍賣，然後我再把那持份買下，或者，花園就直接送給天啦 ! 現在問題如下，，，

一、如果十五年後，政府拍賣，我不買，那之後最有可能遭遇的 "下場" 是甚麼 ?? 因為我實在不甘心祖先己經買過的地，我還要再買一次，目前公告現值一坪36000，真要買心有點痛 !

二、有祖先的地未繼承，是否後代一定會得知 ?? (如果答案是肯定的，那他們一定有人知道我沒過戶。)

三、拍賣的時候，要如何得知拍賣的消息 ?? 要自己去查嗎 ?? 還是政府會通知 ?? 又，政府是否也會通知那後代 ??

四、我們三戶的建物全是沒登記的違建，政府的登記資訊好像是 "土造" 還是甚麼的，反正就是已經完全不存在的東西啦 ! 而持有人更是早已作古多時，想請教為甚麼房子沒有被列管 ?? 還是說，建物過一定年限，政府就會視為已消失 ??

五、我的房子有甚麼方法，可以變合法 ?? (樓房40幾年、鐵皮20幾年)

問題有點多，第一個問題我最想知道的是真實的案例，希望前輩們不吝相告 !

作者: yuank 時間: 2018-3-2 19:40

本帖最後由 yuank 於 2018-3-2 21:24 編輯

一、拍賣，又不買，看誰拍定繳錢，就是誰的。可以要你搬離。
二、會通知繼承人。
三、縣市政府會公告。不確定是否會通知。
四、政府可能知道舊的建物已不存在
   現有的建物，有房屋稅籍？納稅義務人是誰？
五、樓房是已經40年，還是加計土造的時間？
   如果已40年，可咕狗"實施建築管理前  建物"

六、處理
1.這有點麻煩，可能要跟賣方全體後代聯繫，看他們是否願意補辦過戶。
  如果不肯，要提民事訴訟。但對方抗辯過了15年時效，你就會敗訴。
2.可主張是買受人，有權使用土地。
3.將來政府拍賣時，你可以主張優先購買權。
拍賣的錢，會交給賣方的後代。  可能還是要透過訴訟去跟賣方要。

http://www.yl-land.gov.tw/chaspx/Content.aspx?websn=544

作者: 2home 時間: 2018-3-2 20:39

有些農地列管後，收歸國有，也不一定會馬上拍賣，以我鄰地來說，己超過15年，，又等了兩年，國產局也沒公告要賣，會不會主動告知鄰地主或關係人，好像沒有，都要自己留意，不時要留意公告訊息。

作者: littleblack61 時間: 2018-3-2 22:55

本帖最後由 littleblack61 於 2018-3-2 23:14 編輯

yuank 發表於 2018-3-2 19:40
一、拍賣，又不買，看誰拍定繳錢，就是誰的。可以要你搬離。
二、會通知繼承人。
三、縣市政府會公告。 ...

感謝yuank前輩的回復

一、拍賣，又不買，看誰拍定繳錢，就是誰的。可以要你搬離。
拍得人可以要我搬離嗎 ? @@，那可嚴重了，可是，他只取得十分之ㄧ，應該沒這麼大權利巴 ! 那我花園給他好了，，，

二、會通知繼承人。
如果真的會通知繼承人，那就是我最怕的了，慘 !! 不知道拿買賣契約跟他們盧有沒有用 ??

三、縣市政府會公告。不確定是否會通知。
看起來還是要自己注意公告才可靠 !

四、政府可能知道舊的建物已不存在，現有的建物，有房屋稅籍？納稅義務人是誰？
現有的建物沒有房屋稅籍，我現在只交地價稅，因為按照殘值來看，"土造" 應該是零了。

五、樓房是已經40年，還是加計土造的時間？
是現有樓房就40年，光土造應該就上百年，因為我高祖父的父親(是叫大祖嗎?)，就已經住在那，其實我的持份都是歷代祖先陸續從他們兄弟手中買下的，而傳到我這一代，很神奇吧，但不知道為甚麼那十分之ㄧ沒過戶到，我想一定是有故事在，不得而知囉 !! 我爸可能從來沒注意這事吧，我想，如今我自己也得花錢了。

六、可主張是買受人，有權使用土地。
好啊，這條可能可以給我ㄧ些靈感，謝謝 !!

作者: littleblack61 時間: 2018-3-2 23:05

本帖最後由 littleblack61 於 2018-3-2 23:17 編輯

2home 發表於 2018-3-2 20:39
有些農地列管後，收歸國有，也不定會馬上拍賣，以我鄰地來說，己超過15年，，又等了兩年，國產局也沒公告要 ...

感謝站長的回復，，

如果能按照站長所提供的那種案例，那對我是最好的，，，看來早點被政府拍賣，可能會比較心安一點，我在想政府會不會馬上拍賣，或許跟土地價值程度有關，像這種不熱門的地，可能不會認真處理，這只是我的猜測，希望是這樣比較好。

另外想請教站長跟前輩們，這種鄉下的持分地，局外人會有興趣買嗎 ?? 買到的持分應該不能蓋房子吧 ??

作者: 2home 時間: 2018-3-3 00:04

littleblack61 發表於 2018-3-2 23:05
感謝站長的回復，，

大部份的人應該怕麻煩不會去買這種有障礙的持分地，除非有心人要買來囤，再慢慢解決，或是其它持分人也想買，或鄰地主也想買，就會炒高價錢，因為您的是丙建，還是可以不限坪數可以任意分割，300坪持分10分之1也有30坪。另外都市計劃區的持分農地，也是不限坪数也可分割，這種也有有心人會去收購。再想辦法分割成小坪數獨立產權

持分地最大風險變數，除了繼承造成分母變大之外，在於持分人之中有些可能有財務問題，導致持分被法拍，或有些人拿去地下錢莊借錢，黑道介入。就會複雜化。

當然上面的狀況也只是有可能，但不一定會發生。

作者: yuank 時間: 2018-3-3 00:05

列管15年以後，才會移送拍賣。

到時要注意
因為，共有人未經其他共有人同意，不得占用共有物的特定部分。
即使只拍到1/10，成為共有人，還是可以訴請您拆屋返還共有物於全體。
你可以提裁判分割，不過未必就分到房子坐落的土地。

作者: littleblack61 時間: 2018-3-3 16:17

2home 發表於 2018-3-3 00:04
大部份的人應該怕麻煩不會去買這種有障礙的持分地，除非有心人要買來囤，再慢慢解決，或是其它持分人也 ...

感謝站長提醒，我還真沒重視到丙建可以再分割哩，想想我另一個共同持分人，他就是十分之ㄧ，房子還幾乎蓋滿了。(違建的好處嗎 ?)

昨天晚上，我認真盤算著我的 2home ，建地座落在十幾戶的小聚落，一條雙向小路連接中興路，路口就是大型社區，而往埔心火車站是四、五分鐘車程，說真的，其實不是太鄉下，，，以桃園的發展，十五年後，真的沒有局外人會買嗎 ?? 我看我得認真思考了，錢先準備好。

作者: littleblack61 時間: 2018-3-3 16:36

yuank 發表於 2018-3-3 00:05
列管15年以後，才會移送拍賣。

到時要注意

我看完您這番話，我臉都綠了，，，，如此看來，如果有個惡意的局外人持有，那我們三戶都麻煩了，我原本還想花園送他好啦，說不定他可能還對那位置有意見哩，太嚴重了，除了買下來這個方法外，有沒有甚麼好法子，可以保住我樓房的坐落？？因為那是我祖父的心血，以後還要傳給兒子勒 !

另外，假設我們的建物是合法，那我們就是合法建造在那持有人持有之前，照邏輯，他有他的權利要求建地分割，但我們的建物、地上設施勢必有可能要拆除、更動，那我們的損失該由誰彌補呢 ?? 不知道前輩看懂我的意思嗎 ?? 我的法律知識不是很夠，只是照自己的想法推斷而已。

作者: 2home 時間: 2018-3-3 16:42

littleblack61 發表於 2018-3-3 16:17
感謝站長提醒，我還真沒重視到丙建可以再分割哩，想想我另一個共同持分人，他就是十分之ㄧ，房子還幾乎蓋 ...

你描述的那裡我蠻熟的,應該在南勢平鎮和埔心交接附近....現在正在發展....一直蓋大樓.......

我的經驗可以給您參考....我外祖母過世後留了一塊地給兒女.....我媽媽也有分到部份的持分,幾個舅舅也有在上面蓋房子,父母也在持分地上打造桃花源,後來外祖父怕他走了,以後兒女會為了家產吵架,所以他趁活著腦袋還清楚有威嚴時,就請代書處理,做分割......

基本上分割很順利......己經在上面蓋房子的舅舅就沒得選了,就分到原地.......,我父母因為也己在持分時也先佔位置了...也就留在原地,其它部份就抽籤決定分割點....

如果要趁早處理..避免複雜化....可以請代書處理....他們會給建議....,也會將分割最佳化....

作者: littleblack61 時間: 2018-3-3 16:58

2home 發表於 2018-3-3 16:42
你描述的那裡我蠻熟的,應該在南勢平鎮和埔心交接附近....現在正在發展....一直蓋大樓.......

我的經驗 ...

呵呵，對，我隱約記得站長也是平鎮人，，，

照站長的描述，我樓房的位置應該是可以不被干擾，可是退一步想，我的是違建，那就很有變數了，看來我得先研究研究 yuank 前輩提到的 "實施建築管理前" 那些相關法規了，，，

作者: 2home 時間: 2018-3-3 17:06

littleblack61 發表於 2018-3-3 16:58
呵呵，對，我隱約記得站長也是平鎮人，，，

照站長的描述，我樓房的位置應該是可以不被干擾，可是退一 ...

自己的權益,不要怕麻煩...要趁早解決...

我看您提的樓房是40年的,有可以是建管前的房子....,先查查坐落位置是何時建管的,應該可以提出申請合法化,取得使用執照和保存登記...

之前舊屋合法化的 2home 討論..
http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... hread&tid=31964

可以請地政事務所實測,會比較省錢...
http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... 29873&fromuid=2

作者: littleblack61 時間: 2018-3-3 17:23

2home 發表於 2018-3-3 17:03
我看您提的樓房是40年的,有可以是建管前的房子....,先查查坐落位置是何時建管的,應該可以提出申請合法化 ...

太謝謝了，我來研究研究這篇，，，，

作者: yuank 時間: 2018-3-3 20:27

littleblack61 發表於 2018-3-3 16:36
我看完您這番話，我臉都綠了，，，，如此看來，如果有個惡意的局外人持有，那我們三戶都麻煩了，我原本還 ...

最好是跟賣方全體後代聯繫，看他們是否願意先補辦繼承登記，然後補辦過戶給你。
如果人不是太多就還好談，大不了再貼補一些錢。

不然就等政府拍賣時，再去行使優先購買權買下。

若被他人標下，萬一他訴請分割時，請法院將房屋坐落位置分給你們。(法院不一定准)
---
房子即使是合法的，跟是否有權用那塊地，是兩回事喔。分別處理。

作者: littleblack61 時間: 2018-3-4 19:33

yuank 發表於 2018-3-3 20:27
最好是跟賣方全體後代聯繫，看他們是否願意先補辦繼承登記，然後補辦過戶給你。
如果人不是太多就還好談 ...

了解，謝謝前輩，，，反覆考量下，我決定還是十五年後摸摸鼻子買下了，@@，，，，

因為那親戚，我有他們的族譜資料，有權利的男性就近15人，女性更不知有多少，想要整合這種事情，我看還是算了，當初曾祖花二千多塊買下，就當作送他們啦，，，最怕就是他們知道以後，是要地不要錢，那我只好跟他們拼了。

作者: ken1789y 時間: 2018-3-5 10:29

一、如果十五年後，政府拍賣，我不買，那之後最有可能遭遇的 "下場" 是甚麼 ?? 因為我實在不甘心祖先己經買過的地，我還要再買一次，目前公告現值一坪36000，真要買心有點痛 !

Q：你買不買還有優先權的問題，共有人優於佔有人，你只能算是佔有人，所以既然你們持有買賣契約，還不如去辦理好過戶及繼承。今天若真走到標售一途，則你要花的錢可能更嚇人，因為你要更高的金額才能保有你的優勢。

二、有祖先的地未繼承，是否後代一定會得知 ?? (如果答案是肯定的，那他們一定有人知道我沒過戶。)

Q：不一定，尤其你的還沒過戶，主要是以前登記很亂，所以常常地址空白、名字寫錯，因此造成找不到所有權人，也才會被列管標售

三、拍賣的時候，要如何得知拍賣的消息 ?? 要自己去查嗎 ?? 還是政府會通知 ?? 又，政府是否也會通知那後代 ??
Q：可上地政的未繼承土地標售，上面有很多跟你一樣的人，我是專門處理，所以天天都在看，而政府也是會公告及插牌，但常常插牌都被有心人拔走，我去過很多現場發現牌子被拔被丟在角落這地就是一定有人要出手，所以在計算標單出價就會比較慎重。

四、我們三戶的建物全是沒登記的違建，政府的登記資訊好像是 "土造" 還是甚麼的，反正就是已經完全不存在的東西啦 ! 而持有人更是早已作古多時，想請教為甚麼房子沒有被列管 ?? 還是說，建物過一定年限，政府就會視為已消失 ??
Q：建物也是會被列管，只是沒有權狀的因為沒有正當所有權人所以不列管，政府只列管有所有權人的，但法拍對權利的部份就不限有無權狀，法拍要的是實質的權利，因此像你的情況，因為有實際的買賣，而你又是合法的繼承人，若你因為負債被法院清查，發現你對房子的權利，則這房子就會被法拍。

五、我的房子有甚麼方法，可以變合法 ?? (樓房40幾年、鐵皮20幾年)
Q：一般都是辦理保存登記，但前提是你要有對土地的實質所有權，所以繼承還是必要的，而保存登記也不容易，必需要合法的建築，也就是符合建築規格，因此像是鐵皮的增建勢必要拆。

作者: aray 時間: 2018-3-5 23:16

請教樓主：祖先有買賣契約、但是沒過戶，如何知道祖先確實有付清款項？記得我買農地時，雙方簽約後，合約各執一份，我每付一筆錢都會有匯款證明，付完後才過戶拿到土地權狀。如果我沒有付款，當然不會過戶，但是我手上還是有那份合約。因此，有合約不代表有付款。對吧？

作者: ken1789y 時間: 2018-3-6 18:43

aray 發表於 2018-3-5 23:16
請教樓主：祖先有買賣契約、但是沒過戶，如何知道祖先確實有付清款項？記得我買農地時，雙方簽約後，合約各 ...

買賣是一種債權問題，在民法你給錢對方交出東西來就是一種履約，雙方都得到該得到的就才是完成，你給了錢但權利沒完全給你如登記，這就是一種債務不完全，民法在實質上是很複雜的，雙方合意但若一方無法完成交易，則合約仍是有效力，但變成對方欠你需要完成債務，所以你先查清楚雙方的合約是否有付清款項，另則什麼原因沒有做過戶，很多情況是買了，但因為卡在稅金等問題所以約定擇其過戶，這也是有發生過，所以要了解整個來龍去脈才能有勝算。

作者: littleblack61 時間: 2018-3-6 20:57

ken1789y 發表於 2018-3-5 10:29
一、如果十五年後，政府拍賣，我不買，那之後最有可能遭遇的 "下場" 是甚麼 ?? 因為我實在不甘心祖先己經買 ...

感謝ken1789y前輩的熱心回復，，，

Q：你買不買還有優先權的問題，共有人優於佔有人，你只能算是佔有人，所以既然你們持有買賣契約，還不如去辦理好過戶及繼承。今天若真走到標售一途，則你要花的錢可能更嚇人，因為你要更高的金額才能保有你的優勢。
前輩可能誤解我的表達了，我是共有人沒錯，是這樣的，地籍資料裡我有1/2和1/10兩份，而1/10便是 (有買賣契約，但沒有過戶) 那一份，而我目前的配置，樓房用了20坪左右的地，鐵皮屋用了70坪左右，花園也用了70坪，其他拿來停車。
至於現在那1/10要辦過戶，我覺得成功機率太低了，曾祖父那時代的事情，難啊 !!!

Q：可上地政的未繼承土地標售，上面有很多跟你一樣的人，我是專門處理，所以天天都在看，而政府也是會公告及插牌，但常常插牌都被有心人拔走，我去過很多現場發現牌子被拔被丟在角落這地就是一定有人要出手，所以在計算標單出價就會比較慎重。
公告是要每天盯著看嗎 ?? 那也太累了吧 !! 也就是說，十五年後開始，我就要每天上網去關心了，是嗎 ??
另外很白痴的問一下，插牌是甚麼意思 ??

Q：一般都是辦理保存登記，但前提是你要有對土地的實質所有權，所以繼承還是必要的，而保存登記也不容易，必需要合法的建築，也就是符合建築規格，因此像是鐵皮的增建勢必要拆。
保存登記我看也難了，四十年前的建築，想要符合建築規格，根本就是不可能的事情，，，放棄，過一天算一天吧。

作者: littleblack61 時間: 2018-3-6 21:12

aray 發表於 2018-3-5 23:16
請教樓主：祖先有買賣契約、但是沒過戶，如何知道祖先確實有付清款項？記得我買農地時，雙方簽約後，合約各 ...

感謝aray前輩提醒，你講的細節，我倒是沒注意耶 !!

看來我要把契約再翻出來看個仔細，，，，

作者: ken1789y 時間: 2018-3-7 09:24

littleblack61 發表於 2018-3-6 20:57
感謝ken1789y前輩的熱心回復，，，

有所有權那就有優先權所以就不用一直盯著看只要你收件地址是對的你就會收到通知，但優先權不是絕對，假設路人a以最高的金額得標，則地政單位會發函給其它共有人，則若有複數共有人願原承購，則是採抽籤方式決定，所以也不一樣會是你的。

插牌是地政常用的一個公告方式，通常會將標有相關標售訊息立於土地上或是周邊人來人往處吸引人投標而公告也是讓使用人或是周邊鄰地知悉的一個方式。

作者: oldtree 時間: 2018-5-15 15:50

本帖最後由 oldtree 於 2018-5-15 15:57 編輯

其他樓還沒詳看，先po文。

傾向讓政府列管十五年後拍賣，然後我再把那持份買目前公告現值一坪36000

依文計算想等拍賣的應約有33坪，如果從祖先那時至今，土地一直沒移轉的話，假設當時是民國77年，一坪的公告現值是3600元，增值稅試算為：（可能有誤，請再小心求證）
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W9

建議注意一下增值稅。

政府拍賣，增值稅誰付呢？這個就不清楚。

作者: oldtree 時間: 2018-5-15 16:21

抱歉，借樓主版面問：

所有權人死亡，繼承人未辦繼承登記之地，所有權人為誰？和此地有糾紛時，要找誰溝通？

作者: littleblack61 時間: 2018-5-16 21:50

oldtree 發表於 2018-5-15 15:50
其他樓還沒詳看，先po文。

傾向讓政府列管十五年後拍賣，然後我再把那持份買\目前公告現值一坪36000

感謝前輩提醒，我也沒想到增值稅的問題，，，，還真多要注意的點啊 !! 昏倒 !!!

作者: 笨羊 時間: 2018-5-17 00:19

oldtree 發表於 2018-5-15 16:21
抱歉，借樓主版面問：

所有權人死亡，繼承人未辦繼承登記之地，所有權人為誰？和此地有糾紛時，要找誰溝 ...

建議找地方政府「不動產糾紛調處委員會」處理。

https://land.gov.taipei/News_Con ... =338CBF54882D715C#1

作者: oldtree 時間: 2018-5-17 14:32

本帖最後由 oldtree 於 2018-5-17 14:34 編輯

感謝羊大提供另一個解決管道。

依申請書看來，好像要雙方皆同意才可能進行調處程序，而困難的是不知對造人是誰？即使知道，似乎也要他願意在申請書上簽章，調處程序才會啟動。不知這樣依申請書所下的推論正不正確？

附註：1.提出調處申請書時，申請人、對造人暨權利關係人欄，請詳細填寫最新資料，並按對造人及權利關係人人數提出繕本。

作者: 笨羊 時間: 2018-5-17 17:38

oldtree 發表於 2018-5-17 14:32
感謝羊大提供另一個解決管道。

依申請書看來，好像要雙方皆同意才可能進行調處程序，而困難的是不知對造 ...

可以電詢看看，說不定申請時可以「空著」。

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