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標題: 目前住宅區建地但三七五佃農耕作中,要蓋屋是否需要變更地目?繳回饋金? [打印本頁]

作者: 快樂農夫 時間: 2018-5-27 20:51 標題: 目前住宅區建地但三七五佃農耕作中,要蓋屋是否需要變更地目?繳回饋金?

祖先留有一塊市區土地,是住宅區的住宅用地,目前由三七五佃農耕作中.
最近親戚們決定要出售給人家蓋房子.請問各位大大

假設狀況如下:
公告現值假設每平方公尺30250元(一坪10萬元),總面積1000坪.
假設依照公告現值出售,每坪10萬元,總坪數1000坪. 總售價1億.需繳交土地增值稅3000萬.仲介費200萬

1. 像這樣的一塊建地,目前種稻,依法由賣方依公告現值1/3給付佃農解除三七五時的給付金額是1億的1/3
3333.3萬,請問佃農需要協助負擔1/3的土地增值稅1000萬嗎?

2.買賣過程中的[仲介費].[代書費]...等等雜項費用,佃農是否需要依比例分擔嗎?

3.買方買完過戶完成後,要蓋房子時,需要申請變更地目並繳交回饋金嗎?

作者: chen168 時間: 2018-5-27 21:17

1.1/3需扣除必須之稅金
2.不需
3.住宅用地應是甲乙建，沒重劃過嗎？還是地目仍是農地才需變更。

作者: 快樂農夫 時間: 2018-5-27 22:01

本帖最後由快樂農夫於 2018-5-27 22:06 編輯

chen168 發表於 2018-5-27 21:17
1.1/3需扣除必須之稅金
2.不需
3.住宅用地應是甲乙建，沒重劃過嗎？還是地目仍是農地才需變更。

謝謝回應.照你的說法所以

1. 佃農必須分攤土地增值稅1000萬.

2. 所以佃農不需要協助分攤仲介費與代書費

3.是祖父很久以前的土地,未經過重劃的土地.目前是在熱鬧市區內.四周都是房子.但這塊土地由佃農耕作中. 使用分區是住宅區住宅用地.地目是田. 這樣的情況下,請問大大.買方花了1億買下這塊土地要蓋房子時,是否還需要申請地目變更?是否還必須向政府繳交農地變更為建地的回饋金?

作者: chen168 時間: 2018-5-27 23:07

快樂農夫發表於 2018-5-27 22:01
謝謝回應.照你的說法所以

1. 佃農必須分攤土地增值稅1000萬.

地目目前已經廢除不用，你需至地政事務所申請你的土地地籍藤本，
用以了解土地目前類別，照你說的分區是住宅區，那有可能以被分類為乙種建地了。

作者: 快樂農夫 時間: 2018-5-28 00:51

chen168 發表於 2018-5-27 23:07
地目目前已經廢除不用，你需至地政事務所申請你的土地地籍藤本，
用以了解土地目前類別，照你說的分區是 ...

是建地沒有錯，使用分區是住宅區，住宅用地。
以前申請的地籍謄本上的地目是「田」。目前由375佃農耕作種水稻。

我關心，我問的問題重點是在這樣的一塊土地要建築，是否有向政府繳納回饋金才能做爲建地的問題？

作者: chen168 時間: 2018-5-28 12:47

快樂農夫發表於 2018-5-28 00:51
是建地沒有錯，使用分區是住宅區，住宅用地。
以前申請的地籍謄本上的地目是「田」。目前由375佃農耕作種 ...

既然是建地，那沒有回饋金問題。

還有佃農有同意出售終止375合約嗎？

同意出售則需負擔1/3土地增值稅。

不同意出售，地主以平均地權第7條回收耕地，補償1/3現價，則扣除必要稅金但無法要求負擔1/3土地增值稅。
因為後者是地主要先收回375耕地後，才能出售土地自然土地增值稅就自己付或是叫買家全包。

作者: nenghsin 時間: 2018-5-28 12:56

375尾大不掉的政府德政！？

作者: 快樂農夫 時間: 2018-5-28 13:14

本帖最後由快樂農夫於 2018-5-28 13:17 編輯

chen168 發表於 2018-5-28 12:47
既然是建地，那沒有回饋金問題。

還有佃農有同意出售終止375合約嗎？

不是給與佃農1/3公告現值就可以解除歷史冤怨?我還不知有他不同意可以免負擔增值稅的講法呢！那麼每個佃農一旦知道你需錢恐急而急著賣出不就拿翹故意不同意，讓你不得不去負擔他的增值稅的部份! 這不找黑道把他殺了怎麼嚥得下這口氣!

作者: chen168 時間: 2018-5-28 15:20

快樂農夫發表於 2018-5-28 13:14
不是給與佃農1/3公告現值就可以解除歷史冤怨?我還不知有他不同意可以免負擔增值稅的講法呢！那麼每個佃 ...

你也可以選擇分他1/3土地，那部份的土增稅自然就他繳了。
你的是建地才可以利用法條來強制收回土地;
如果還是農地則佃農佔優勢需他同意。

作者: 快樂農夫 時間: 2018-5-28 16:23

chen168 發表於 2018-5-28 15:20
你也可以選擇分他1/3土地，那部份的土增稅自然就他繳了。
你的是建地才可以利用法條來強制收回土地;
如 ...

我們還有ㄧ甲的重劃過農地，是高等則農牧用地，照你的說法，我們是否可以強制分割1/3土地給佃農以解除375嗎？

作者: chen168 時間: 2018-5-28 17:07

地主家族是否還有人在附近作農？
若有可以擴大家庭種植面積收回375耕地，
這不需支付補償金的。

一般地主都只願意支付公告現價1/3，你若肯給1/3面積，大部份佃農都會同意解約的，必竟目前法律的走向是越來越同情地主的。

作者: chen168 時間: 2018-5-28 17:11

快樂農夫發表於 2018-5-28 16:23
我們還有ㄧ甲的重劃過農地，是高等則農牧用地，照你的說法，我們是否可以強制分割1/3土地給佃農以解除37 ...

等等這一甲也是375嗎？

還是你想這一甲割1/3給市區建地的佃農交換解約，
若是這樣佃農同意就行。

作者: 快樂農夫 時間: 2018-5-28 17:49

本帖最後由快樂農夫於 2018-5-28 17:53 編輯

chen168 發表於 2018-5-28 17:07
地主家族是否還有人在附近作農？
若有可以擴大家庭種植面積收回375耕地，
這不需支付補償金的。

我是農民也在幾公里範圍內，我媽的持分只有1/15，要以擴大家庭種植面積收回375恐怕不行吧？
其實375在現在看來有點荒謬。不到一甲的農地，名義上的佃農有三位，都是繼承自他父親老佃農。三個名義上的佃農現在都在台北上班，375的農地則由名義上的佃農的鄰居一位高齡阿伯用打電話耕作。過去曾經跟他們談過地要賣掉，他們拒絕收1/3土地，他們說我們自己的農地還很多...。我們要求拿買賣總價的37.5%。
因為親戚多人共有持分，印章39個，售價一直無共識，所以就繼續放在那裡沒法處分掉。
不到一甲的農地目前由39位共同持分，我媽99歲了，過幾年印章數目就超過50了。佃農目前有三位，耕作人片頭片尾沒有他的名字。你說375與農地的繼承由子女平均繼承的政策，看來不是很荒謬嗎？也是農地支離破碎的重要因素！

作者: 快樂農夫 時間: 2018-5-28 17:57

chen168 發表於 2018-5-28 17:11
等等這一甲也是375嗎？

還是你想這一甲割1/3給市區建地的佃農交換解約，

建地與農地是由不同的佃農所耕作。
謝謝你的回應！

作者: chen168 時間: 2018-5-28 18:15

本帖最後由 chen168 於 2018-5-28 18:16 編輯

越慢解決要付出更高金額，
因為公告現價這幾年逐年調升，最終會調到市價的9成。

作者: yoyodiy 時間: 2018-5-30 17:37

快樂農夫發表於 2018-5-28 17:49
我是農民也在幾公里範圍內，我媽的持分只有1/15，要以擴大家庭種植面積收回375恐怕不行吧？
其實375在 ...

375減租地應自任耕作不得轉租

依你的說明已經違反租約想辦法收集相關資料在未來談判或出售時都比較有利

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0060008

第16條
承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。
承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者，不
視為轉租

作者: 快樂農夫 時間: 2018-5-30 21:00

yoyodiy 發表於 2018-5-30 17:37
375減租地應自任耕作不得轉租

依你的說明已經違反租約想辦法收集相關資料在未來談判或出售時都 ...

你說的我都知道，但持分土地，十嘴九屁屁，強出頭吃力不討好，有功沒賞算了吧！還是把自己的事弄好，睡覺好。
謝謝你。

作者: chen168 時間: 2018-6-1 07:08

快樂農夫發表於 2018-5-30 21:00
你說的我都知道，但持分土地，十嘴九屁屁，強出頭吃力不討好，有功沒賞算了吧！還是把自己的事弄好，睡覺 ...

對，這要收集證據錄影加拍照需有時間日期最好有gps資訊，持續收集不同時間，以後不管是要解約還是要佃農同意你的條件都行。

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