2home 打造桃花源

標題: 2階段定存股策略　靠9檔股票年領300萬股利 [打印本頁]
作者: 2home    時間: 2018-6-22 01:48     標題: 2階段定存股策略　靠9檔股票年領300萬股利

這老農夫不會是2home網友吧

2階段定存股策略　靠9檔股票年領300萬股利

http://smart.businessweekly.com. ... ticle.aspx?id=35605
作者: 笨羊    時間: 2018-6-22 07:47

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-22 13:48 編輯

] 早在 15年前就退休的上班族，
] 靠著領股利輕鬆過日子，光是2012年就領到 300多萬元的股利。

] 2000年2月，
] 他領悟到，繼續待在這樣的環境，有一天破產的可能是自己，
] 因此決定辭職，遠離在股市每天搶進殺出的誘惑。

] 「讓市場專家做，結果還是錯！」老農夫說。

] 「不讓錢變薄，就應該把利率 2%以下的現金資產，換成殖利率 6%以上的股票資產！
] 既然存亞泥和中華電，每年能打敗定存和通膨，何不繼續把錢存進去！」老農夫說。

] 為了保障資金安全，他先預留 5年的生活費，剩下的資金才用於存股。

] 首先，他只買亞泥和中華電，規定自己定時定量，每月買一張
] 一年存 12張，能夠快速累積股票數量。

] 靠著這套存股法，老農夫將亞泥、中鋼、中華電，分別存到100張以上

http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... hread&tid=49800

富裕階層每月消費支出 5萬元，5萬 x12月x5年 = 300萬元。
一般大眾每月消費支出 3萬元，3萬 x12月x5年 = 180萬元。
隨時保留現金 180-300萬元，還能投資，每月買亞泥和中華電一張，
1張x12月x (每張100元x1000股) = 每年投資 120萬元。

扣掉每年固定消費支出 3-5萬x12月 = 36-60萬元，要預留，或從每年股利用掉。
1張x12月x15年 = 180張，買到亞泥、中鋼、中華電超過 300張，滾出一年300萬股利。
（寬鬆一點，算殖利率 10%）

年度，年投資，累積存股，股利，消費，當年淨支出金額
第 1年，120萬，12張，12萬，60萬，120+60-12=168萬
第 2年，120萬，24張，24萬，60萬，120+60-24=156萬
第 3年，120萬，36張，36萬，60萬，120+60-36=144萬
第 4年，120萬，48張，48萬，60萬，120+60-48=132萬
第 5年，120萬，60張，60萬，60萬，120+60-60=120萬
第 6年，120萬，72張，72萬，60萬，120+60-72=108萬
第 7年，120萬，84張，84萬，60萬，120+60-84=96萬
第 8年，120萬，96張，96萬，60萬，120+60-96=84萬
第 9年，120萬，108張，108萬，60萬，120+60-108=72萬
第 10年，120萬，120張，120萬，60萬，120+60-120=60萬
第 11年，120萬，132張，132萬，60萬，120+60-132=48萬
第 12年，120萬，144張，144萬，60萬，120+60-144=36萬
第 13年，120萬，156張，156萬，60萬，120+60-156=24萬
第 14年，120萬，168張，168萬，60萬，120+60-168=12萬
第 15年，120萬，180張，180萬，60萬，120+60-180=0萬

最初保留現金 180-300萬 + 歷年支出 (168+156+144+...+24+12+0) = 180 + 1260 = 1440萬元。
還要有一棟無貸款的房子，略估 500萬，
而且最後其實不止累積存股 180張，而是超過 300張，
這部分粗估： (300-180)張 / 2 x 10萬 = 600萬。
現在還有一塊農地，假設由新增 (300-180) 張存股的股利買得。

顯然他 15年前退休時，必須先準備現金至少 1440+500+600 = 2540萬元。
果然 15年前，他是有能力「提早退休」的。  

真是「有錢人」，不管是哪位 2home友，都令人欣羨。
我們「窮人」只能「望洋興嘆」。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-22 09:47

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-22 13:49 編輯
笨羊 發表於 2018-6-22 07:47
] 早在 15年前就退休的上班族，
] 靠著領股利輕鬆過日子，光是2012年就領到 300多萬元的股利。


細算之後，他 15年前退休，大約就是要準備 2540萬元（2480萬元）。

新增投資 (300-180)=120張，寬鬆假設提早投資，每年要投資 8張。

年度，年投資，累積存股，股利，當年淨支出金額
第 1年，80萬，8張，8萬，80-8=72萬
第 2年，80萬，16張，16萬，80-16=64萬
第 3年，80萬，24張，24萬，80-24=56萬
第 4年，80萬，32張，32萬，80-32=48萬
第 5年，80萬，40張，40萬，80-40=40萬
第 6年，80萬，48張，48萬，80-48=32萬
第 7年，80萬，56張，56萬，80-56=24萬
第 8年，80萬，64張，64萬，80-64=16萬
第 9年，80萬，72張，72萬，80-72=8萬
第 10年，80萬，80張，80萬，80-80=0萬
第 11年，80萬，88張，88萬，80-88=-8萬
第 12年，80萬，96張，96萬，80-96=-16萬
第 13年，80萬，104張，104萬，80-104=-24萬
第 14年，80萬，112張，112萬，80-112=-32萬
第 15年，80萬，120張，120萬，80-120=-40萬

共需新增資金 [72+64+56+...+8+0+(-8)+(-16)+...+(-32)+(-40)] = 240萬元
還有一塊農地，粗估 300萬。
合計 240+300=540萬元，與粗估 600萬元略同。
所以他 15年前必須有 2540-600+540 = 2480萬元，才能提早退休。

第 15年累積存股 180+120=300張，確實可領到 300萬股利。
作者: 2home    時間: 2018-6-22 12:01

笨羊 發表於 2018-6-22 09:47
其實他 15年前退休時，還不只要準備 2540萬元。

新增投資 (300-180)=120張，寬鬆假設提早投資，每年 ...


早期有些人蠻幸運的，也沒玩股票，每年也有360萬的意外之財。

在市區百貨公司對面有棟房子，不管是靠爸族，或投資買入的，租給連鎖財團，一個月三十萬，讓財團做牛做馬，幫他賺錢。但有一天市區金店面傳奇退燒了，若這房東没有危機意識，利用之前收的租金再投資又每月都是月光族，可能就會很慘，心理上由奢入儉的失落很難平復。

作者: 山林雅境    時間: 2018-6-23 22:00

我也來試算回推作者的起始資金，純理論中值回推，可能會有不小的差距有是正常。
目前股利300萬，我們用中值殖利率5%回推資本額現值
300÷0、05=6000萬現在的資金
我們以5%為15年的殖利率複利，來回推理論值――當年的投資資金（尚未用殖利率6%進，4%出的資本利得）
6000萬÷（（1、05）15年的次方）=2886、1萬
觀察這九個投資15年的長期變化，假設殖利率6%時投入，殖利率4%時賣出，意思是在資本利得在賺得五成時得利賣出，觀察這九檔在15年的變化，附和五成賣出的時機，平均15年有四次
再次考慮資本利得增加四次後，來回推起始資本
2886、1÷1、5÷1、5÷1、5÷1、5=1163萬元
以這種平均殖利率5%的假設，資本😇利得五成平均四次，的作者起始投資額約1163萬元

作者: hdaniel418    時間: 2018-6-23 22:44

過去是過去式,現在根本無法複製,很多投資方法過去能成功,現在只能看看,想要成功除了努力真的只有天知道了.
這只是敝人小小觀後感想,別打我喔.

作者: 笨羊    時間: 2018-6-24 00:05

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-24 01:23 編輯
山林雅境 發表於 2018-6-23 22:00
我也來試算回推作者的起始資金，純理論中值回推，可能會有不小的差距有是正常。
目前股利300萬，我們用中值 ...


還要加上：一棟房子，粗估500萬，一塊農地，粗估300萬，
15年生活費，估 5萬x12月x15年 = 900萬。

所以起始「退休金」應該準備 1163+500+300+900 = 2863萬元。


我用 15年的 10%殖利率「單利」去算，
所以是比較少的 2480萬元。
作者: Antony    時間: 2018-6-24 07:28

本帖最後由 Antony 於 2018-6-24 07:35 編輯
笨羊 發表於 2018-6-22 09:47
細算之後，他 15年前退休，大約就是要準備 2540萬元（2480萬元）。

新增投資 (300-180)=120張，寬鬆 ...


所以，儘早開始準備，才有機會
沒有一年300萬，若能50萬我就很滿足可以安心純務農自給自足了
一來準備投資經驗值
二來準備投資資金
作者: Antony    時間: 2018-6-24 07:34

我也是都拿閒錢長線投資，才真的明顯感覺賺到
每一經濟循環低買高賣賺一次
只是很多年才賺一次
但對我們上班族來說很輕鬆沒壓力
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-24 09:00

笨羊 發表於 2018-6-24 00:05
還要加上：一棟房子，粗估500萬，一塊農地，粗估300萬，
15年生活費，估 5萬x12月x15年 = 900萬。

假若以主角的25年後收益來看，即使不用再複利投入，每年都有300萬的可動用資金。
回到起始的投資開始時，房子及農地可以延後到15年後來執行。將那個八百萬及早投入複利投資的行動。相信那個月入300萬可以提早六七年以上。甚或是15年後的年收500萬股息。
15年後的買土地或是置產，可以更有餘裕，享樂會更大。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-24 14:40

山林雅境 發表於 2018-6-24 09:00
假若以主角的25年後收益來看，即使不用再複利投入，每年都有300萬的可動用資金。
回到起始的投資開始時， ...


算來算去，此人屬於「富裕族群」無誤。

http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... hread&tid=49800

] 富裕族群認為需準備 2586萬才能擁有無虞退休生活，一般大眾理想退休金則是 1635萬元

我們「窮人」或「一般大眾」，看看羨慕就好！
趁「有體力」加緊工作存錢，晚年才有可能溫飽無虞。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-24 20:26

笨羊 發表於 2018-6-24 14:40
算來算去，此人屬於「富裕族群」無誤。

http://www.2home.com.tw/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid ...

用我的回推法。先把投入多少資金前題拋開。利用作者使用的投資方法，可以看到幾個現象。以我的回推，作者15年前假如理論性的一次性投入。以5%複利，其間殖利率6%入股，殖利率4%獲利賣出，15年後資本膨脹了約六倍。事後年股利300是因為投入金額的差異而已。假設15年前投入是100萬，15年後年領股利就是30萬。這樣就跟是否富人窮人關係就沒這樣大了。以作者的存股法，在股市算是單純簡單的安全投資方式，唯投入的資金最好是長期不需要動用的，這樣就不會受到景氣榮枯或是個人資金需求而改變了投資原則。
複利存股法時間是最好的朋友，所以越早實施越能享受到投資的膨脹效果。尤其是年輕人，假若是在學校畢業後就業後，就用上複利存股法，相信到了年輕人退休後，那個投資複利乘數將是驚人的。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-24 20:38

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-25 08:13 編輯
Antony 發表於 2018-6-24 07:28
所以，儘早開始準備，才有機會
沒有一年300萬，若能50萬我就很滿足可以安心純務農自給自足了
一來準備 ...


一年只要股利 50萬就滿足，來算算 15年前退休，需要多少退休金。

用「一般大眾」每月全部支出 3萬算，15年支出 3萬x12月x15年 = 540萬元，
一棟房子 500萬，一塊農地 300萬，合計 1340萬元。

15年後的現在需要每月有股利 50萬，是 300萬的 1/6。
用山林大的方法，以 5%為15年的殖利率複利，起始投資額為 1163萬/6 = 約 195萬元。

所以起始「退休金」應該準備 195+500+300+540 = 1535萬元。
和「一般大眾」理想退休金 1635萬元差不多。果然是「一般大眾」無誤。

http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... hread&tid=49800

] 富裕族群認為需準備 2586萬才能擁有無虞退休生活，一般大眾理想退休金則是 1635萬元

不過，「一般大眾」的期待是否能成真？
我自己算算，想要提早 15年退休，準備好 1535萬元，真的沒指望！

「一般大眾」如果 65歲退休，退休前儲蓄先用來貸款買房子，退休後才有閒錢買農地、投資股票，
那就算一輩子存夠 1535萬元退休金，
也要再等 15年才有每年 50萬股利，80歲也快用不到了。
作者: escudolin    時間: 2018-6-25 10:30

本帖最後由 escudolin 於 2018-6-25 10:31 編輯

我101年開始買賣股票(期初資本約200萬元)

今年除權息前不賣股 , 應該可以達成股利50萬元目標

年度        其他收入
106        $463,599
成長率        70.19%
105        $272,399
成長率        3.00%
104        $131,179
成長率        7.89%
103        $121,589
成長率        -9.75%
102        $134,732
成長率        203.90%
101        $44,334


作者: 笨羊    時間: 2018-6-25 11:04

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-25 11:25 編輯
escudolin 發表於 2018-6-25 10:30
我101年開始買賣股票(期初資本約200萬元)

今年除權息前不賣股 , 應該可以達成股利50萬元目標


第一，「閒錢」加上「殖利率高於 5％股票」，應該是可能的。(不可考慮賺股價價差)
第二，要全部資金是「閒錢」，如果要貸款取得資金，還要計算貸款攤還本利。

不過「一般大眾」必須 (1) 先有房子住，不需要負擔房租，(2) 再有「閒錢」200萬元。
若是「非高科技私有企業員工」，我滿懷疑的。
除非是軍公教、開公司做穩定生意，有穩定現金流才有可能。



百分之八十勞工，月薪都低於 5萬元。人數最多的是 3萬元左右。
投資理財，真的不是「一般勞工」有能力做的。
作者: escudolin    時間: 2018-6-25 13:10

本帖最後由 escudolin 於 2018-6-25 17:21 編輯
笨羊 發表於 2018-6-25 11:04
第一，「閒錢」加上「殖利率高於 5％股票」，應該是可能的。(不可考慮賺股價價差)
第二，要全部資金是 ...


>>>

說來也許慚愧

我101年開始買股票的資金 , 是上班23年多的公司歇業破產

公司還了一部份的欠薪及資遣費而來的

期間另外跟內人借了80萬元 , 加碼投資


105年把持有股票1319全數出清(大約116還是126張)

還給內人120萬元 , 另外60萬元沒還 , 算2%利息 , 1年給一萬2

105年11月整修房子 , 更新廚房

送老婆小孩出國 , 國內旅行 , 大約花了近100萬元


本來想收手 , 不再買股票了

因為我覺得市場給你豐富的利得  , 終有一天會再向你討回

但後來 , 還是忍不住

2889, 2850 , 3090,4535 , 6216 , 2362 (之前有版上有分享持股)

http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... mp;page=1#pid706444

今年把2850 , 3090出售 , 改持3702 , 2382

持股的平均殖利率有6.6%


我民國84年就買房了 , 33歲才結婚(更正為86年買房)

另外我也不是高科技的員工 , 原本的工作是負責汽車分期及租賃部門

101年換了新工作 , 現在擔任法務工作(就一般企業的勞工)

目前確實貸款巳經付清  , 為將來的退休作準備
作者: 笨羊    時間: 2018-6-25 13:43

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-25 13:45 編輯
escudolin 發表於 2018-6-25 13:10
>>>

說來也許慚愧


民國84年就買房，這是關鍵。

比民國84年再早十幾年，民國67年我父母每人每月薪資 5000元左右，
在新莊市區預訂一間公寓總價 65萬，自備款20餘萬。
（當時輔大再過去一點，丹鳳一間更大公寓，總價 30幾萬而已。)

雖然利率 10幾趴，但預售屋自備款慢慢給，咬著牙還是買得起。

----------------------------
有沒有房子，影響後半輩子的「儲蓄」及「投資」能力。

房價低，即使苦撐，繳貸款等於強迫儲蓄。
日子一久，房子屬於自己的，未來還是美好有希望。

房價高，買不起房子，薪資都被房租吃光。
身無房產，抵押貸款籌措資金能力也沒有，還有何希望呢？

----------------------------
出生的「時間點」影響人生「命運」，
古人說「出生對時」，真是哲理。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-25 14:01

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-25 20:10 編輯
笨羊 發表於 2018-6-25 13:43
民國84年就買房，這是關鍵。

比民國84年再早十幾年，民國67年我父母每人每月薪資 5000元左右，


民國67年，新莊一間公寓預售屋 30坪總價 65萬。
65萬 / 一般勞工雙薪月薪 10000 = 65倍。

現在107年，新莊已經不能提了。
淡水一間中古公寓，每坪約 17萬，30坪總價也得 500萬。
500萬 / 一般勞工雙薪月薪 60000 = 83倍。

民國67年，雙薪10000，要咬牙買 65萬元預售屋（成屋不行，沒自備款）。

民國107年，雙薪60000，假設同樣 65倍買 390萬元預售屋也要咬牙苦撐。
那麼，中古屋市價賣 83倍的 500萬，年輕人是要怎麼買得起呢？

（其他天價房屋，就不提了！）

沒房產，沒籌資能力，沒投資能力，沒有未來！
換個立場想，真的要替年輕人憤愾。
作者: escudolin    時間: 2018-6-25 14:39

笨羊 發表於 2018-6-25 14:01
民國67年，新莊一間公寓預售屋 30坪總價 65萬。
65萬 / 一般勞工雙薪月薪 10000 = 65倍。


沒房產，沒籌資能力，沒投資能力，沒有未來！
換個立場想，真的要替年輕人憤

>>>

我當年買房 , 也花一千多萬元

太早買太貴的房子

接著結婚 , 生子 ,努力的還貸款

的確都沒有辦法存錢


我的確是比別人幸運

在年輕的時候 , 積累了自己也沒想到的資本

然後買房後一切存款歸零 , 還負債數百萬

最後還中年失業

但萬地高樓平地起 , 努力還是會有收穫
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-25 21:58

笨羊 發表於 2018-6-25 14:01
民國67年，新莊一間公寓預售屋 30坪總價 65萬。
65萬 / 一般勞工雙薪月薪 10000 = 65倍。

假如年輕人因為居住的房產負擔，需要背這個殼的房貸背上二三十年，其餘就是日常生活的負擔，這樣就把所得消耗在這兩種消費上。在財務規劃的觀念裡，這樣叫做沒有自由現金流。尤其是我們華人所謂的――有土斯有財。的觀念在主導著華人的財務規劃。不動產的資產配置佔據了所有的財務用途，在投資觀念裡，看華人的平民財務報表，這樣是不值得投資的人生。
反而看看外人，承租居住市場興盛（在承租價格殖利率可以看出這種現象），甚或是露營露營車來取代購置房產。
這樣存股投資的資金就容易擠出來，過去也看到過投資專業也勸年輕人，在所得之中硬擠出1/3的薪資，來從事投資讓人生變得彩色。這樣就可以用上作者的複利計算模式。想想每月1、5萬的複利三十年後的最後數字是甚麼，就可以了解及早認識投資的重要性
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 00:09

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 00:21 編輯
山林雅境 發表於 2018-6-25 21:58
假如年輕人因為居住的房產負擔，需要背這個殼的房貸背上二三十年，其餘就是日常生活的負擔，這樣就把所得 ...


沒房產，每月要負擔的「房租」是「消耗品」，一去不回。

有房產，雖然每月分攤的本利比較沉重，但償還的本金屬於「儲蓄」，是「資本財」，
因為房價可能上漲（而且通常是上漲），事實上也等於「投資」。

有了「房產」，假設已經分攤本利 n年，剩下 20-n年，房貸減輕了，
有房產作「抵押品」，可以再增貸，再進行「房產或股票」投資。
只要「預期」房產上漲率（或股票殖利率）高於貸款利率，就是可行的投資機會。

這就是我所謂的：有「房產」就有「籌資及投資能力」。
因為毫無房產作抵押品，銀行幾乎是不會願意低利貸款給你的。
（信用貸款利率較高，不能視為「籌資能力」。）

投資客不都這樣嗎？以房養房。膽子大一點，以房養股。
（配合跟銀行套交情，取得低利貸款。）
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 00:13

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 08:11 編輯
笨羊 發表於 2018-6-26 00:09
沒房產，每月要負擔的「房租」是「消耗品」，一去不回。

有房產，雖然每月分攤的本利比較沉重，但償還 ...


有「閒錢」，才能談「複利效果」。

沒有「閒錢」，首先要考慮的只有「強迫儲蓄」。
買房就是強迫儲蓄，除非房價下跌，
否則就算只繳了數年，賣掉房子還是「賺到房租」。

-------------------------
2home 站大貼的這個，講得真對！
http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... hread&tid=49808

107.6.21 李雪雯／別再輕易相信「不投資，通膨恐吃光利息、本金越存越薄」的投資詐騙手法了！
https://fund.udn.com/fund/story/7488/3211035

] 首先，如果年輕人連個儲蓄都沒有，
] 此階段最應該做的，並不是去找個投資標的，而是先建立一個好的固定儲蓄的習慣。

] 其次，就算這筆錢是用做儲蓄的閒錢，也並不代表可以「隨便投資」。

] 一旦投資不當、本金嚴重虧損，不僅沒辦法「抗通膨」，
] 恐怕連投資的本金都有可能蝕光之際，
] 這樣的「投資」，究竟對投資人有何實質幫助或意義可言？

「房產」相對於「股票」，
不但能繼續「強迫儲蓄」，起伏波動又較小，「投資」報酬相對穩定。
雖不是「快速致富」的途徑，但也不是「快速傾家蕩產」的途徑。

傳播理論有「好事不出門、壞事傳千里」，也有「報喜不報憂」的「傳播不對稱」現象。

在「投資新聞圈」裡，就是典型「報喜不報憂」的環境：
看到、聽到的，都是「投資成功」的案例，
看不到、聽不到，隱藏起來的，則是滿滿的「投資失敗」的例子。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 08:55

笨羊 發表於 2018-6-26 00:13
有「閒錢」，才能談「複利效果」。

沒有「閒錢」，首先要考慮的只有「強迫儲蓄」。

理想的投資策略，也許是多元配置――現金，債券，股票，土地，，，，，也就是分攤風險於各自獨立不相關的標地上
但是假如把土地當做必然優先而且全額的自由現金流投入在不動產上，這樣這個殼的確是背負了太沈重。尤其是在目前所得房价比必須一二十年以上的負擔上。人的一生由就業到退休，也許就是個三十年，假如就業前二十年就為了一個居住的殼在負債，想必到他五十幾歲才來考慮要不要投資於股市，想必這個勇氣是更加的不容易。況且不論是土地投資或是證券投資，都一樣需要一個認真的學習期，土地有所謂的座落觀念，證券一樣也有穩健的財務觀察法。
由日本失落的二十年，因為人口紅利的消失，對於土地房產價格的影響，是否我們也有類似的模型，由日本土地高價到目前的變化，是否我們應該把房產購置當作畢生的負擔，的確需要仔細再考量。
假設1、5萬每月累積於5%的理論複利，人生三十年的就業所得期，這樣試算三十年，29年，28年，，，，的累積複利。到了退休年齡那個金額是多少，而承租房屋約2%房价的固定支出，綜合結算後，真的在退休時是否有多餘的資金再投資房產。或是一開始就業就把自由現金流資金投入在房產，再來說投資證券是富人才能做到。
這些都值得我考量比較
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 10:10

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 20:18 編輯
笨羊 發表於 2018-6-26 00:09
沒房產，每月要負擔的「房租」是「消耗品」，一去不回。

有房產，雖然每月分攤的本利比較沉重，但償 ...


一般勞工如何以房養房（一）

我們來看如何「以房養房」，用房子作抵押品提高「籌資及投資能力」。

購屋前，每月薪資雙薪共 60000元，支出 30000元，儲蓄 30000元。
假定 25歲開始工作，已經儲蓄約 3年，擁有第一桶金 100萬元。

--------------------
第 3年，
買第一間房屋總價 500萬元，坪數 30坪。

自備款 100萬元，可貸款 8成 400萬。利率 2%，貸款 20年。
第一間房屋每月分攤本利 20235元，每月儲蓄 30000 - 20235 = 約 10000元。
10年儲蓄 10000元 x 120月 = 120萬元。

（假定薪資 10年增長 10%，抵銷物價總指數增長 10%。每月儲蓄 10000元不變。）

已繳 10年 120個月，本金餘額 233萬元，還本 167萬元。
房屋每年增值 5%，10年增值到總價 815萬元。
可增貸 815萬 x 8成 - 233萬 = 420萬元。（提高籌資能力）

（假定土地 10坪 x 3.3 = 33平方公尺，
每年公告現值增長 3%，由 8000元提高到 10000元，
物價總指數 110％，10年土地增值稅 4000-8000元，可忽略。）

--------------------
第 13年，
買第二間房屋，總價 525萬元，坪數減為 30坪 x 525萬 / 815萬 = 約 20坪。

自備款 120萬元，只貸款 405萬。利率 2%，貸款 20年。
第二間房屋每月分攤本利 20488元，房屋出租每月 10000元，儲蓄 10000元 。
房貸剛好由房屋出租 10000元及儲蓄 10000元支付 。

第 23年，
又過 10年，第一間房屋舊房貸 400萬繳清，第一間房屋增貸 405萬只剩 10年貸款，
而且還有「房客」幫我們繳納「一半」的房貸。（提高投資能力）
第二間房屋無貸款。

--------------------
這就是我所謂「擁有房產，可提高籌資及投資能力」的道理。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 10:33

山林雅境 發表於 2018-6-26 08:55
理想的投資策略，也許是多元配置――現金，債券，股票，土地，，，，，也就是分攤風險於各自獨 ...

房產每年增值5%，以及承租來應付分期付款的假設。這兩者是值得懷疑的假設。
目前房租投報平均值約在2%。（比較房价總值）扣除稅金保養費用及房屋折舊。這些都是國內投資客轉往有人口紅利的國家移動的原因。
試想土地本身就像黃金一樣，並沒有自己會生產出土地的機制，頂多就能靠種植農作物（投報率更低），或是靠人口紅利的供需不平衡來增長。
比起以工業生產的證券投報，選定6%的大型龍頭股，土地的投報實無法與證券抗衡。經營優勢的公司是以生產盈利來讓投資人獲得回報的，這種的投資不宜以市場炒作的股票來談論風險。
倒是國人反而有大比例的人相信有土斯有財，造成房价所得比的時間更長。最後極有可能像日本一樣的土地回歸的下場。
沒有人口紅利，代表著越來越多房子越不容易承租出去，四五十年後的折不能說不低。
反而我認為房地投資是在現金流豐饒後，抽出一小部份資金來投資，保留更多流動性資產現金流，才是富裕人生的感覺。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 11:04

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 11:06 編輯
山林雅境 發表於 2018-6-26 10:33
房產每年增值5%，以及承租來應付分期付款的假設。這兩者是值得懷疑的假設。
目前房租投報平均值約在2%。 ...


> 房產每年增值 5%

舉一個例子，民國 86年新莊一間預售屋 25坪總價 380萬，
107年銀行估價總價 900萬，也就是 380萬 x (1.042)^21 = 900萬，每年增值 4.2%。
我粗估 5％，並不是奢望。

> 目前房租投報平均值約在 2%

第二間房屋 20坪總價 525萬 x 2% / 12月 = 8750元，
我算出租 10000元，等於房租投報率 10000 x 12月 / 525萬 = 2.28%，
雖可修正，但不見得不能達到。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 11:54

笨羊 發表於 2018-6-26 11:04
> 房產每年增值 5%

舉一個例子，民國 86年新莊一間預售屋 25坪總價 380萬，

我們的房產資料正是來自人口紅利的增殖年代，將來是否如此一樣增值？反而要以一個更大的超級大循環來看。也就是廻歸理論。就是怎麼上去就怎麼回來。
用過去的數據來推測未來是危險的。
現在貸款利率也是兩%多，房租投報也是兩%多。這代表著靠房租來維繫貸款支出，這種平衡之不易。更何況越來越多的房子更不容易承租出去，一旦在升息的年代，這種靠貸款來維繫資產的壓力會加深。
貸款買房產是支出利息，以所得來投資股市，是收取經濟增長的好處。這兩者效益的差距是大的。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 12:37

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 20:19 編輯
笨羊 發表於 2018-6-26 10:10
我們來看如何「以房養房」，用房子作抵押品提高「籌資及投資能力」。

購屋前，每月薪資雙薪共 60000 ...


一般勞工如何以房養房（二）

第 23年，
第一間房屋每年增值 5%，10年由 815萬元增值到總價 1325萬元。
增貸 405萬已繳 10年 120個月，本金餘額 223萬元，還本 302萬元。
可增貸 1325萬 x 8成 - 223萬 = 837萬元。（提高籌資能力）

第二間房屋每年增值 5%，10年由 525萬元增值到總價 855萬元。
可增貸 855萬 x 8成 = 684萬元。（提高籌資能力）

因有二間房屋，可將第二間房屋增貸作為第三間房屋的自備款。
等於第三間房屋可貸款 10成。（提高投資能力）

第 23年，第一間房屋舊房貸 400萬繳清，原先每月分攤本利 20000元變成儲蓄。
每月可儲蓄 2萬，作為第三間房屋繳貸。

第 33年，第一間房屋增貸 405萬（買第二間）已經繳清，
現在 58歲，還有 7年到 65歲退休。
每月可儲蓄 3萬 + 房租 1萬 = 4萬，作為第三間房屋繳貸。

--------------------
第 23年，
第三回第一間增貸或第二間貸款 640萬都足夠。（籌資能力）利率 2%，貸款 20年。
預留 70萬前 10年還貸款，其餘 570萬，全額購買第三間套房，
坪數減為 30坪 x 570萬 / 1325萬 = 12.9坪。
第三間套房每月分攤本利 35500元，套房出租每月 10000元，投報率 2.1％ 。

第 23-32年，淨房貸支出 35500 - 第三間出租 10000 - 儲蓄 20000 = 5500元 / 每月
5500元 x 12月 x 10年 = 660000元（用預留增貸 70萬支付）。

第 33-40年 65歲退休，淨房貸支出 35500 - 第二、三間出租共 20000 - 儲蓄 30000 = -14500元 / 每月
-14500元 x 12月 x 7年 = - 1218000元（結餘，用來支付最後 3年貸款）。

第 41-43年退休後，淨房貸支出 35500 - 第二、三間出租共 20000 = 15500元 / 每月
15500元 x 12月 x 3年 = 558000元（支出）。

合計現金剩餘 700000 - 660000 + 1218000 - 558000 = 70萬。

第三回增貸 640萬全額買第三間套房，
退休後，前 3年 65-68歲，還剩現金 70萬，每月可用 70 / 36 = 1.94萬。
退休後，68歲之後，三間房屋都已繳清貸款，每月還有租金收入 10000 + 10000 = 2萬。

第 43年，
退休後 3年（68歲）之後，每月房租收入 2萬，
還有三間房產：
第一間 1325萬 x 1.05^20 = 3515萬，
第二間 855萬 x 1.05^20 = 2270萬，
第三間套房 570萬 x 1.05^20 = 1510萬，合計 7295萬元。

這也是另一種「複利」效果，
就算房子增值速度起起伏伏，擁有三間房產，人生無憾了吧！

（退休後，退休金提供日常支出，不列入此投資計畫計算。）

---------------------
這樣，對於雙薪 6萬的「一般大眾」（而不是有能力準備 2500萬退休金的「富裕階級」），
才算是「穩定」的投資計畫吧！
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 12:40

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 13:05 編輯
山林雅境 發表於 2018-6-26 11:54
我們的房產資料正是來自人口紅利的增殖年代，將來是否如此一樣增值？反而要以一個更大的超級大循環來看。 ...


當然是「合理」估計而已。
否則，雙薪家庭不生小孩，40年每月支出 3萬，也算少數吧！
（只能把薪資增長，粗略算在新增支出項目囉！）

看「理財專家」的計算，每年 5％複利 20-30年，豈非更不可靠？

運用之妙，存乎一心。
此心或彼心，由看倌自己判斷選擇囉！
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 13:30

笨羊 發表於 2018-6-26 11:04
> 房產每年增值 5%

舉一個例子，民國 86年新莊一間預售屋 25坪總價 380萬，

假如房价上漲的速度是4%多也非5%，估算宜以低或是中值來算。
假如第一間房屋漲價至900萬買25坪，等到買第二間時525×25/900=14坪多。到第三間時可以買的坪數更低，
這樣的房租所得估算是過度的膨脹理想。
在所得估算時，算得太緊，這也是在萬一失業時會產生崩盤法拍的情形。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 13:44

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 13:46 編輯
山林雅境 發表於 2018-6-26 13:30
假如房价上漲的速度是4%多也非5%，估算宜以低或是中值來算。
假如第一間房屋漲價至900萬買25坪，等到買第 ...


當然是參考而已，誰能把一輩子「所有影響因素」都算進去呢？

理財專家最喜歡用 5%複利，也有用 6%複利，也是參考而已。
怎麼可能 20年-40年都是 5%-6%，而且「利息」不計金額都「再投入」投資？
（中華電，也許不會倒，但有可能會「被合併」、「被拆解」吧？）

以我自己繳房貸為例，每次預估，完成時間都會提早。
銀行界的經驗，大部份房貸都在 8-9年內還清。我已經算很會「撐」的房貸戶了。

前舉之例，只是提供一種「人生規劃」的選擇，供大家參考罷了。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 13:50

笨羊 發表於 2018-6-26 12:40
當然是「合理」估計而已。
否則，雙薪家庭不生小孩，40年每月支出 3萬，也算少數吧！
（只能把薪資增 ...

房產貸款是用負債投資法，靠的是通膨及人口紅利。
證券投資是用資產投資法，靠的是工業生產及人類創新。
道瓊或是台股加權指數來看百年來的指數變化，都有其參考之處，道瓊的指數年增幅的確5%增長非夢事。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 14:05

笨羊 發表於 2018-6-26 13:44
當然是參考而已，誰能把一輩子「所有影響因素」都算進去呢？

理財專家最喜歡用 5%複利，也有用 6%複 ...

理論性的估算在房价第一間與第二間的計算，還是要有連續性。
以中華電而言，以前還未受到投資人注目時，它的殖利率是10%，非五%。所以這樣去推估上，保守估算才有可以預期性。
以我由成長性投資後，目前慢慢轉換的存股標地，也就是在6%到9%之間。而下波的加碼就會以高於這種殖利率高很多的價位上去做。保守安全才是投資的王道。以版題作者用龍頭大型股分散到九種股票，其內涵就是投資在九種行業以上，雖然保守也算不需動太多的腦筋，也算是隨著經濟成長而獲益吧。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 16:48

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 21:05 編輯

一般勞工如何以房養房（三）

最後，來看看改成投資股票的情形。

----------------
第 3年，擁有第一桶金 100萬元。

第 3年到第 40年（65歲退休），
每月房租 30坪 15000元，每月淨儲蓄 30000 - 15000 = 15000元，
每年淨儲蓄 15000 x 12 = 18萬元。
（房租漲價，就忽略了吧！）

假定寬鬆一點，股市殖利率 6％，每年發一次股利，年複利結果：

100 x 1.06^37 + 18 x (1.06^36 + 1.06^35 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= (100 - 18) x 1.06^37 + 18 x (1.06^37 + 1.06^36 + 1.06^35 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= (100 - 18) x 1.06^37 + 18 x [(1.06^38 - 1) / (1.06 - 1)]
=  708.2 + 2446.3 = 3154.5萬元

到退休後 3年（68歲），再複利 3次：
3154.5 x 1.06^3 = 3757萬元

除了股票市值 3757萬元，以及股利：
3757萬 x 6% / 12月 = 225.42萬 / 12月 = 每月 18.785萬元
無房產，繼續租房子，扣掉每月房租 15000 = 17.285萬元。

雖然由原始 100萬 + 18萬 x 37年 = 766萬元，複利為 3757萬元，效果極大。
但最後並無任何房產。若要取得相同的三間房產市值 7295萬，
都已經 68歲了！要何年何月才能付清呢？！

而且每年投資一次，總共 40次。每年都得遭受一次投資風險的「心理折磨」。
接下來，每年領股利，也要擔心受怕啊！

----------------
投資房產的情形：

40年後，即退休後 3年（68歲），除了每月房租收入 2萬，還有三間房產：
第一間 30坪 1325萬 x 1.05^20 = 3515萬，
第二間 20坪 855萬 x 1.05^20 = 2270萬，
第三間套房 12.9坪 570萬 x 1.05^20 = 1510萬，合計 7295萬元。

就算折半，三間房產市值只有 3650萬元，也和投資股票的 3757萬差不多。

這個計畫，一輩子只要進行投資 3次，不必每年遭受「心理折磨」。
頂多加上（估計）每 5年換房客一次，到 68歲第二間 30年換 6次，第三間 20年換 4次，
總共需要 3 + 6 + 4 = 13次煩惱而已。

----------------
兩相比較，還是「房產投資」比較「有利」及「清靜」。
最重要的是：這是雙薪 6萬的「一般大眾」，大多數勞工都做得到。

關鍵就在：房產具有「籌資能力」。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 20:51

笨羊 發表於 2018-6-26 16:48
一般勞工如何以房養房（三）

最後，來看看改成投資股票的情形。

大大忘了作者還有18年平均增值四次五成以上的機會，換算成36年有八次殖利率由6%，漲到4%，的五成漲價，的漲價收益。
這樣算起來股市的收益連本帶利，是9、6億元。
根據比得林區的統計，股市的高點投資，與低點投資，兩者在長期的投資回報差異不到1%。所以長期投資就別整天看盤心理七上八下了。反而事前學好正確投資觀念才
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 21:01

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 21:09 編輯
山林雅境 發表於 2018-6-26 20:51
大大忘了作者還有18年平均增值四次五成以上的機會，換算成36年有八次殖利率由6%，漲到4%，的五成漲價，的 ...


此投資計畫股票只進不出，只算平均殖利率拿股利，
可以替選符合殖利率的股票，不計「殖利率波動」，也不「操作價差」啊！
否則同一支股票長期崩盤輸光，怎麼算？

再說，房產投資計畫也是不計波動的。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 21:08

笨羊 發表於 2018-6-26 21:01
此投資計畫股票只進不出，只算殖利率拿股利，並無「操作價差」啊！
否則崩盤輸光，怎麼算？

我們是根據作者的投資方式去回推。 只是遵循其規劃而已。
假如崩盤就要賣出，那就不是作者的操作方式。崩盤殺到底部賣出肯定是傾家盪產。 這是操作者本身的問題。長期投資者崩盤才是貪婪的時候，並非恐懼的時機。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-26 21:10

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-26 21:17 編輯
山林雅境 發表於 2018-6-26 21:08
我們是根據作者的投資方式去回推。 只是遵循其規劃而已。
假如崩盤就要賣出，那就不是作者的操作方式 ...


我建議的是「以房養房」一般性投資方法，沒提到版頭「作者」的個別操作啊！
總不能拿「一般操作」（通案）和「巴菲特操作」（個案）相提並論。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-26 21:32

笨羊 發表於 2018-6-26 21:10
我建議的是「以房養房」一般性投資方法，沒提到版頭「作者」的個別操作啊！
總不能拿「一般操作」（ ...

這個只是台灣某個投資人寫的操作方式而已。其實效益也非特別高。更非芭菲特的投資觀念。芭菲特95%的資產是在60歲以後才賺來的。也不容易學懂芭兄的方法。倒是作者的方式很容易，但又讓人感覺其6%的收益法太慢了，以致於忘了其方法既簡單又有效。
作者: 笨羊    時間: 2018-6-27 17:10

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-28 01:43 編輯
笨羊 發表於 2018-6-26 16:48
一般勞工如何以房養房（三）

最後，來看看改成投資股票的情形。



一般勞工如何以房養房（四）更實際的版本

把房產、房貸條件設嚴格一點，
再來看看一般勞工「以房養房」的可行性。

變更房屋增值率為 4%，貸款利率為 3%，貸款 7成。
房租報酬率 2％左右，取房租整數。

購屋前，每月薪資雙薪共 60000元，支出 30000元，儲蓄 30000元。
假定 22歲大學畢業開始工作，已經儲蓄 4年餘，擁有 150萬元。

（「努力儲蓄」是這個計畫的先決條件，
故假定每月儲蓄 3萬元，貸款購買第一間房屋之後還有儲蓄。）

--------------------
第 4年 26歲，
買第一間房屋總價 500萬元，坪數 30坪。
自備款 150萬元。
貸款 7成 350萬，利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 19411元。

每月淨儲蓄 30000 - 19411 = 約 10000元。
（假定薪資增長，抵銷物價指數增長。每月儲蓄不變。）

到第 14年，經過 10年。
儲蓄 10000元 x 120月 = 120萬元。

第一間房屋房貸 350萬只剩 10年。

已繳 10年，本金餘額 201萬元，還本 149萬元。
房屋每年增值 4%，10年增值到總價 740萬元。
可增貸 740萬 x 7成 - 201萬 = 317萬元。（提高籌資能力）

--------------------
第 14年 36歲，
買第二間房屋，總價 400萬元，坪數減為 30坪 x 400萬 / 740萬 = 16.2坪。
自備款 120萬元。
貸款 280萬（有能力），利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 15529元。

第二間房屋月租 400萬 x 2% / 12月 = 約 7000元。
每月淨儲蓄 30000 + 7000 - 19411 - 15529 = 約 2000元。

到第 24年，又經過 10年。
儲蓄 2000元 x 120月 = 24萬元。

第一間房屋舊房貸 350萬繳清，第一間房屋增貸 280萬只剩 10年。
第二間房屋無貸款。

第一間房屋由 740萬元增值到 1095萬元。
舊房貸 400萬繳清，增貸 280萬已繳 10年，本金餘額 161萬元，還本 119萬元。
可增貸 1095萬 x 7成 - 161萬 = 605萬元。（提高籌資能力）

第二間房屋由 400萬元增值到 592萬元。
可增貸 592萬 x 7成 = 415萬元。（提高籌資能力）

因有二間房屋，第三間房屋可全額貸款 10成。（提高投資能力）

--------------------
第 24年 46歲，
買第三間房屋，總價 600萬元，坪數為 30坪 x 600萬 / 1095萬 = 16.4坪。（坪數沒有更少）
貸款 600萬（有能力），利率 3%，貸款 20年，每月分攤本利 33276元。

第三間房屋月租 600萬 x 2% / 12月 = 10000元。

第 25-34年 56歲（10年），第一間房屋舊房貸 400萬繳清。
每月淨支出 30000 + 7000 + 10000 - 15529 - 33276 = -1805元，
10年淨支出 1805 x 120月 = 22萬元，由前 10年儲蓄 24萬支付。

第 35-43年 65歲退休（9年），第一間房屋增貸 280萬繳清，第一間房屋再增貸 600萬已繳 10年。
每月淨結餘 30000 + 7000 + 10000 - 33276 = 13724元，
9年淨結餘 13724 x 108月 = 148萬元，用來支付最後 1年貸款。

第 44年 66歲退休後 1年（1年），無薪資，由退休金提供日常消費，不計算。
每月淨支出 7000 + 10000 - 33276 = -16276元，
1年淨支出 16276 x 12月 = 20萬元。

合計現金剩餘 (24萬 - 22萬) + 148萬 - 20萬 = 130萬。
退休後第 1年 66歲，還剩現金 130萬，每月可用 130 / 12 = 10.3萬。

這部分若先每月留下房租 1.7萬，扣掉 1年 1.7 x 12 = 20.4萬，
剩下 130 - 20.4 = 109.6萬，投資殖利率 6%股票，每月可領股利：
109.6萬 x 6% / 12 = 0.548萬。

--------------------
第 44年 66歲之後：
三間房屋貸款都已繳清，每月還有房租收入 7000 + 10000 = 1.7萬。

加上 130 - 1.7 x 12 = 109.6萬投資股票的月股利 0.548萬，合計 2.248萬元。

還有三間房產：
第一間 30坪 1095萬 x 1.04^20 = 2399萬，
第二間 16.2坪 592萬 x 1.04^20 = 1297萬，
第三間 16.4坪 600萬 x 1.04^20 = 1315萬，合計 5011萬元。

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一般勞工換成「投資股票」：

第 4年 26歲，已經儲蓄 150萬元。

第 5年到第 43年（65歲退休），
每月房租 30坪 15000元，房租漲價忽略。
每月淨儲蓄 30000 - 15000 = 15000元，每年淨儲蓄 15000 x 12 = 18萬元。

假定寬鬆一點，股市殖利率 6％，每年發一次股利，年複利結果：

150萬 x 1.06^39 + 18萬 x (1.06^38 + 1.06^37 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= (150 - 18) x 1.06^39 + 18 x (1.06^39 + 1.06^38 + 1.06^37 + ... + 1.06^2 + 1.06^1 + 1.06^0)
= 132 x 1.06^39 + 18 x [(1.06^40 - 1) / (1.06 - 1)]
=  1280.9 + 2785.7 = 4066.6萬元。

到退休後 1年（66歲），再複利 1次：
4066.6 x 1.06^1 = 4311萬元。

由原始 150萬 + 18萬 x 39年 = 852萬元，複利為 4311萬元。

除了股票市值 4311萬元，還有股利：
4311萬 x 6% / 12月 = 258.66萬 / 12月 = 每月股利 21.56萬元
無房產，繼續租房子，扣掉每月房租 15000 = 每月淨股利 20萬元。

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一般勞工「以房養房」，不但比「投資股票」「有利」：
房產（年增值 4%，利率 3%，房租投報率 2%）市值 5011萬，月收入 2.248萬，有自住房屋。
股票（年殖利率 6％）市值 4311萬，月淨股利 20萬，要租房子。

（哪種投資方法比較有利？正確的比較方法是：
退休後 1年 66歲，把「以房養房」的三間房產變現 5011萬 + 109.6萬，全數投入股票，
和「投資股票」一樣開始租房子，月租 15000元。

每月股利是 5120.6萬 x 6% / 12 = 307.236萬 / 12 = 25.6萬元，
每月淨股利是 25.6萬 - 15000 = 24.1萬元，高於「投資股票」的 20萬元。）

由長期看，「以房養房」也是比較「安穩」的：
只要投資 3次，如果房地產崩跌，房產含土地是「實體」的跑不掉，
要投資 40次，如果股市崩跌，公司可能「下市」，股票可能變「壁紙」。

多一個思考方向，多一種投資選擇。大家參考看看囉！
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-28 03:04

笨羊 發表於 2018-6-27 17:10
一般勞工如何以房養房（四）更實際的版本

把房產、房貸條件設嚴格一點，

其實這都是投資者選擇性的算法，最後的答案還是投資者自己選擇性的導入答案。以版題作者的6%投入，4%賣出，以四年一次的統計，有獲利五成的機會，這個在經濟循環裡是合理的。假如這方面刻意的忽略，這樣的比較也只能說是隨自己意願的假設，其實心中自有定見再來畫靶而已。
如果其他條件一如這次的假設，我也可以設立在每十年投資證券的本利，再用質押貸款方式，把股票質押再抽出資金投入股市，也是給銀行2%利息。再格十年再把這些本利再質押給銀行，再給2%給銀行。再由這些資金再投入6%的投報之中。
這樣的方式，跟每十年再貸款買一間房子，像不像呢？
再用這種推算說――股市投資又贏了房市
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-28 03:06

https://m.juwai.com/news/244967
附上日本歷史的房价指數變化。土地就像黃金一樣，本身並不會生產或是複利，只有靠通膨及人口紅利。以日本的例子，失落二十年後的房价變化圖供參考。
做任何投資都不應該以樂觀的線性一直推估下去。證券投資一樣有很重要的廻歸觀念。
假如房价可以一直漲上去，也只有請央行多做些通膨泡沫才能達成
作者: 笨羊    時間: 2018-6-28 10:08

本帖最後由 笨羊 於 2018-6-28 10:44 編輯
山林雅境 發表於 2018-6-28 03:04
其實這都是投資者選擇性的算法，最後的答案還是投資者自己選擇性的導入答案。以版題作者的6%投入，4%賣出 ...


所以說，喜歡房產的去買房產，喜歡股票的去買股票。

喜歡具體有形的房子去買房產，喜歡帳面無形的股份去買股票。
喜歡安穩居家的去買房子，喜歡常換環境的去租房子。
喜歡一半一半的，可以折衷。

關鍵既然在「個人偏好」，以及對未來投資趨勢的「不同預期」。
當然，也就不必慫恿大眾一定要買什麼。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-28 11:35

https://money.udn.com/money/story/5621/2739850
台灣的房屋自有率高達85%，與國外比高了很多

https://news.housefun.com.tw/news/article/12391836566.html
平均擁有房屋者有幾棟房子
http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1130029
不同年份的空屋率

http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1172779
待售房屋的趨勢
https://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0104.aspx
再比對日本失落二十年的房價走勢
https://m.juwai.com/news/127656
https://m.juwai.com/news/244967
在目前台灣房价居高的環境下，是否你還是認為房价仍然會一直漲下去。多考慮看看客觀的條件。假如日本的情形複製到台灣，假如你是把整輩子的可動用的自由現金，都用在房產投資上。等到你退休時，到時候的環境及所得資產是甚麼。還是要再想想
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-28 12:10

笨羊 發表於 2018-6-28 10:08
所以說，喜歡房產的去買房產，喜歡股票的去買股票。

喜歡具體有形的房子去買房產，喜歡帳面無形的股 ...

想當年東京的房价，可以買下整個美國，然後將房子租給美國人住。――這個是當年日本房价高檔時，普遍民眾的認知不破的神話。而事後原來五億日元的房子，只剩一億日元。這個是日本故事裡截錄出來的。當然當時的日本股市也走了十年的空頭，現在日經指數又再創了歷史新高，而房產呢？
大大所言的房產投資會勝過股市投資，這種理論我還是第一次聽過。基於此點我還是努力再把自己的腦袋放空，再多多吸收來自不同觀念的資料。尤其是房地產。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-28 13:18

山林雅境 發表於 2018-6-28 11:35
https://money.udn.com/money/story/5621/2739850
台灣的房屋自有率高達85%，與國外比高了很多

用引文的一些數據來做一些推算
國內自有房屋的比例是85%，擁有房屋者平均擁有房屋棟數是1，45間。就以全國就只有100人來計算。沒房屋的人只有15人，而擁有房屋者多出來的房子是85×45%=45間房子
也就是45間房子可以提供出租給沒房子的人承租。
這也就是國內承租市場的租金低落的原因。供遠大於求。等到出租的%數低於銀行貸款時，承租的意願就更低了。這也就是房租投報與貸款利率接近的原因。
從這些數據來看，假如以出租及房屋漲價為投資手段。出租的成功率會有多少――15/45=34%。也就是你在2%房租投報時，可能要再算上閒置時間，或是你的座落要好，投報率再降到有機會滿租的需求狀況，或是你的裝潢夠新。在這個條件下，投資者最好自己會粉刷房子及做木工及修補水泥瓷磚等等。
作者: 山林雅境    時間: 2018-6-29 09:35

https://geft.edn.udn.com/files/16-1000-3533.php
既要了解房產市場，就來多多了解各方面的影響因子
先舖出一些資料，後面要使用時，就可以拿來做推估



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