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標題: 屏東山林農莊民宿 [打印本頁]

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-14 17:12 標題: 屏東山林農莊民宿

站長大大此議題在此如果不合適的話通知一下!會趕快挪窩!

http://farmhouseking.com/087/sho ... 961102788&A4=10

剛好看到售地網站此民宿要賣,真的相當訝異!10年前剛開始看農地,

心理很多想法,開民宿也是其中之一的選項!看到他的廣告就跑去參觀,

當時僅有主建物,附近還是一片原始林態!女主人滿熱心的的介紹環境及住宿問題!

同時也提及原來是種咖啡,開民宿創業初始家人很反對!

後來出租情況逐漸熱絡,雜音就漸漸小了!經營方式是整棟出租,也有申請合法民宿!

當時跟豬隊友說這種環境及經營方式很容易成功!

因為現代人愈來愈喜歡跑山上圖清靜,而整棟出租又不會跟不相干的人混雜!

有度假的環境及在家的自由感受!後來陸續開發增加了咖啡館賣起咖啡!

心理還真有股衝動,開一間民宿來玩玩！

有一次豬隊友曬完棉被要我鋪床裝枕套,搞得我身心俱疲,再也不提開民宿！

打電話問了仲介是原民保留地！如果要買可能要借原住民人頭購買登記.

可利用設定抵押方式保障自己的權利.此種說法還是持保留態度!

同時每年預估收入 300天＊7000元(平日每晚住宿7500)約等於210萬.

目前還是評估階段,是有考慮買下當退休後的據點,不過是請人管理！

作者: 2home 時間: 2018-9-14 20:47

日出租一年超過300天？這麼強，這個持保留態度。

作者: smhu 時間: 2018-9-14 20:52

呵呵...有很多都是一種傳說...聽說過泰武國小的古謠傳唱隊嗎？就是這間傳奇的國民小學。

那泰武國小在那裡呢？這句話問得有點讓人丈二金鋼摸不著頭似的，因為現在的泰武國小落腳於萬巒鄉裡頭的泰武鄉裡頭，沒有寫錯，但是有點難理解。因為在那個泰武國小所在的吾拉魯滋部落確實是泰武鄉，只是它有點像東西德分治時候的西柏林，它的外頭都是東德，除了西柏林。(就放過了那一夜我們說相聲裡頭那個村子裡頭的街道名吧!)簡單的說就是在八八風災之後，在萬巒鄉的萬金營區對面，找了一塊地，將泰武鄉上的泰武村整個遷村下來...

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-15 11:10

站長大大很多事情不用懷疑,有疑問就直接去求證!年紀大了真的比較懶!懶得猜來猜去!

https://blog.xuite.net/a0912445581/blog

這民宿我還真的有去求證,還連跑了三個月!出租率還真有那回事!

豬隊友一直抱怨我的個性!老喜歡沒事找事作! 方文山是我的偶像,他那把簡單複雜化的功力,

簡直讓人五體投地!像那青花瓷的歌詞,怎麼看都是花瓶,他都可以搞出一堆事兒! 好了閒話少說!

此成功案例要懂得分析人家成功的背景(個人看法):

1.合法民宿,所以不怕別人眼紅.

2.北大武山風景秀麗,契合現代人往高處爬心態.

3.獨棟出租適合家族朋友團聚,無其他人干擾.

4.附近一堆咖啡館,已有群聚效應.

http://newbetty.cc/blog/post/464 ... 9%AB%94%E9%A9%97---

至於胡大所提,山上部落已整體遷村!當然一定有原因,土石流、水土保持應該是元凶!

所以此民宿出租收入高勿庸置疑,但以下卻是我的疑點:

1.目前的開發已可稱過度了,看相片山坡地已全數開發種植咖啡樹,咖啡館看起來就不是合法建築.

2.原民地未來產權真的是問題.

3.胡大沒有明講的問題!

豬隊友一直很怕我真的去買!年紀大了真的很怕麻煩,光原住民保留地這項就讓我打退堂鼓!

但我一定要去參觀了解更進一步細節,因為

真相只有一個!

作者: 2home 時間: 2018-9-15 13:19

akirahsiao 發表於 2018-9-15 11:10
站長大大很多事情不用懷疑,有疑問就直接去求證!年紀大了真的比較懶!懶得猜來猜去!

https://blog.xuite.n ...

整棟出租 5000~9000算薄利多銷，若口碑好，回籠客不少，是有可能累積不少客戶。

如果有查證，售2160萬，一年有收益210萬，月平均有17.5萬收入，蠻值得投資的，約10年就回本了。己經可以當一份事業來經營了，這比在清境買原保地蓋民宿還划算

不知為何屋主想賣，是做的很累嗎？還是收益己開始向下想賣？或是其它？這部份可去了解了解。

如果有興趣，原保地平地人是需要設定抵押，但地上物合法民宿是否產權可合法轉移到平地人身上，還是需一起移轉，可以去查查。

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-15 16:34

2home 發表於 2018-9-15 13:19
整棟出租 5000~9000算薄利多銷，若口碑好，回籠客不少，是有可能累積不少客戶。

如果有查證，售216 ...

仲介說民宿要賣是因為:

老闆心肌梗塞過世了,老闆娘忙不過來!另外睹屋思情想要離開這個環境!

其實家族其他人都不願意賣!

重新評估及調整獲利

300(天) * 5000~7000 = 150萬 ~ 210萬---> 住宿每年收入

200(天) * 1000 = 20萬 ----> 賣咖啡年收入

(此部分較難估,要去喝一下咖啡才好推估,有誰要一起去喝咖啡?)

整體年營業額估約落在 170~230萬之間!

仲介說業主忙不過來要賣!那問說:

我買了也會忙不過來怎麼辦?

作者: 2home 時間: 2018-9-15 16:50

akirahsiao 發表於 2018-9-15 16:34
仲介說民宿要賣是因為:

老闆心肌梗塞過世了,老闆娘忙不過來!另外睹屋思情想要離開這個環境!

農莊經營，其實消粍體力蠻大的，除了民宿內部要整理，另外戶外坪數大，要不斷的維護花草，維持乾淨景觀，如有賺錢，花錢多找幾人幫忙，自己就會比較輕鬆。

2千萬投資有報酬率5%的股票或基金，涼涼的領股息，錢夠用就好，還是想多賺一點，做牛做馬，侍奉客人，清馬桶，倒垃圾，洗棉被，還要擔心奧客在網路亂報料，氣傷身，就看自己的個性是否能適應民宿經營囉。

若甘之如飴，退休有個生活目標前進，也給自己的小孩有份備份事業，可以考慮考慮，

不過原保地設定抵押這問題還蠻大的，想要當祖産，一代一代傳下去，有風險，通常玩原保地，大都是土地和房子的投資都很少，沒了，就算了

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-15 17:52

以下是粗略推估經營模式.

一、怕苦怕累的經營方式:

每年收入費用估計:

300(天) * 5000~7000 = 150萬 ~ 210萬---> 住宿每年收入

200(天) * 1000 =  20萬 ----> 賣咖啡年收入

年營收 : 粗估 200 萬

費用:

店長薪資 : 4萬 * 12月 = 48萬

園丁薪資 : 3萬 * 12月 = 36萬

店員薪資 : 3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月 -> 12萬

設備維修及其他費用    30萬

估計年固定管銷費用約 170 萬

年結餘約 30 萬

二、不怕苦怕累的經營方式:店長自己負責包辦

費用:

園丁薪資 : 3萬 * 12月 = 36萬

店員薪資 : 3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月  -> 12萬

設備維修及其他費用  = 30萬

估計年固定管銷費用約120 萬

年結餘約 80 萬 ---> 有寫"約"採保守估計,不是算術不好

三、不怕苦不怕累的經營方式:店長(妻)及園丁(夫)自己包

費用:

店員薪資 :  3萬* 12月 = 36萬

水電瓦斯費 : 1萬/月  -> 12萬

設備維修及其他費用  = 30萬

估計年固定管銷費用約 80 萬

年結餘約 120 萬

所以真的是夫妻一起經營才能真的獲利!

仲介還真沒唬弄我(少一個人真的會太累!)!

作者: smhu 時間: 2018-9-15 22:12

akirahsiao 發表於 2018-9-15 11:10
站長大大很多事情不用懷疑,有疑問就直接去求證!年紀大了真的比較懶!懶得猜來猜去!

https://blog.xuite.n ...

有看見紫中的一點白嗎？那裡就叫泰武鄉。為什麼會白白的，其實是粉紅色啦，意思是降雨量超過300毫米。那又為什麼雨都降在那裡？因為那裡有個神山叫做大武山...大武山有分南與北，剛好就在泰武鄉的東南與東北。然後...嗯...沒事...

作者: 米粒 時間: 2018-9-15 22:27

本帖最後由米粒於 2018-9-15 22:32 編輯

這間我有經過，還差一點成為鄰居，要不是原保地難搞，那區塊還真的是好山水...

退而求其之，在山腳下買塊有權狀的地，再每天遠眺也是一種幸福...

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-16 22:09

2home 發表於 2018-9-15 16:50
農莊經營，其實消粍體力蠻大的，除了民宿內部要整理，另外戶外坪數大，要不斷的維護花草，維持乾淨景觀 ...

站長大大真乃神人也!

想多賺一點，做牛做馬，侍奉客人，清馬桶，倒垃圾，洗棉被，還要擔心奧客在網路亂報料，氣傷身!

一針見血的意見!真讓人幡然醒悟,

生活真要多一點自在!不要老了還自找煩惱!

作者: omp 時間: 2018-9-17 09:19

本帖最後由 omp 於 2018-9-17 09:21 編輯

這裡我騎單車上去不只一次，風景真的沒話說，
但....我所認知的---就(整棟出租1年有300天)這點持相當保留態度，
假日是很搶手沒錯。

作者: 米粒 時間: 2018-9-17 21:07

說真的如果有2600萬，我寧願靠利息收入或均規活到終老，
退休都一大把歲數了，還要為了生活來受氣，重點是花2600萬來受氣，

服務業不好幹啊，個人買地前曾在屏科大的保力林場管理工作了14個月，
林場有對外開放營業，住宿/露營都有，沒有業績壓力，但客源不斷，
與工友兩人要管理10公頃有開發的園地，再加上264公頃的原始林要巡視，

14個月我舉雙手投降，並非工作量壓垮，而是被住/露客給氣走，
如果沒對外開放營業，我可能還樂在其中，時間飛快已過四年了...

而現的農地因離沿山公路頗近，朋友都建議搞一場庭園咖啡，
我還想快樂的終老，不願再為那多餘的錢，而花費n倍的精力去換取，

除非是為了兒女打頭陣，要不然一把歲數還要作服務業，真的要三思...！

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-19 13:21

本帖最後由 akirahsiao 於 2018-9-19 13:27 編輯

先說明一下,因是原民保留地,已放棄了!除非剛好2Home有人有辦法解決此問題!

站長大大及胡大及米粒大意見整合如下:

1.服務業不好做,利息收入穩定比較保本

2.怕奧客在網路亂報料

3.清馬桶，倒垃圾，洗棉被

4.做牛做馬，侍奉客人

5.遷村及地形氣候問題-此問題真的最嚴重!

想得到的問題還真不是問題!想不到才是問題!

1.服務業不好做 - 除非不創業不然有哪個行業好做?

他是合法民宿是可貸款,除了民宿收入,還是可有存股收入!

最重要的是現金流量要夠!當現金流量夠,還真不怕利息壓力!

所以產生了預收訂金這個動作,先收錢去存款賺利息!

2.奧客在網路亂報料 - 小修改一下營業方式,專做熟客!會員可優先訂房!

3.怕清馬桶，倒垃圾，洗棉被 - 請鐘點清潔人員處理或跟另一半比賽,每年投資理財輸的負責洗一年!

一般如果現金流量進入多且快,掌櫃的位置很快另一半就搶走了!

4.怕做牛做馬，侍奉客人 - 他目前經營方式是整棟出租還真不用侍奉客人

5.遷村及地形氣候問題-此問題真的最嚴重 , 胡大一擊中核心.

因雨可能影響住房及咖啡店營業!

6.民宿售價須往下壓!降低資金壓力!

綜合以上問題整體改善規劃如下

1.住宿部分 - 採熟客經營為主,周邊咖啡樹也是收入之一!前面發文已提及費用不再說明.

他最大利基點是不用從頭開始!一接手就有收入!風險係數可降低!

2.咖啡店部分 - 為避免做牛做馬，侍奉客人,出租出去提供有志青年經營!

這樣規劃就好了嗎?當然不夠!放上2Home接受公審,再反覆驗證計畫的可行性!

這份完整計劃就是如果要開民宿的參考依據了!

作者: 水蛙 時間: 2018-9-19 14:07

慘了!農地規劃
我老婆的夢想也是將來要開間咖啡廳，
看來要審慎評估了

作者: 米粒 時間: 2018-9-19 22:13

常言道人爭一口氣佛受一爐香，就是當下的那口氣，可以讓十年計劃瞬間瓦解，
再多大的心理建設，那都是有準備的，當下的才是真正展現真修為，

萬事起頭難，不怕事只怕不做事，這道理人人懂但真讓自己碰上了，那才是考驗，
版主能有如此雄心，我等羨慕不已，在此先預祝版主鴻圖大展！

作者: 2home 時間: 2018-9-20 08:07

水蛙發表於 2018-9-19 14:07
慘了!農地規劃
我老婆的夢想也是將來要開間咖啡廳，
看來要審慎評估了

我是覺得若有足夠的現金流進帳，應該很多缺點是可以忍受的，就像上班一樣，要不是老闆有發薪水，應該有七成的人對公司不滿，更何是開咖啡廳自己做老闆還多點成就感。

剛開始有熱血支撐，後來有現金流支撐。若有足夠現金流入帳又熱血未退，那就是人生最好的事業了

只是開店前多評估來客數及客層。。

作者: 2home 時間: 2018-9-20 08:19

akirahsiao 發表於 2018-9-19 13:21
先說明一下,因是原民保留地,已放棄了!除非剛好2Home有人有辦法解決此問題!

站長大大及胡大及米粒大意見整 ...

記得以前前往觀霧的路上，蠻多民宿的，而且生意都非常好，後來有一次老天爺把雨倒在該區，連路都斷了，好久都沒修好，生意一落千丈，這些都是人為無法控制的因素。

作者: 水蛙 時間: 2018-9-20 09:10

2home 發表於 2018-9-20 08:07
我是覺得若有足夠的現金流進帳，應該很多缺點是可以忍受的，就像上班一樣，要不是老闆有發薪水，應該有 ...

擔心的是現金流回流不足，開咖啡店要投注大量資金，
首先要有建築物來充當店面(水泥、木造、輕隔間或貨櫃屋)，
在這邊要申請好像不容易，即便申請核可，使用目的(營業)也不符合

接下來可以撐多久?1年半內無法達到損益平衡是否還要繼續經營下去?
還想要周休2日

，這種鄉下地方周一至周五有誰會來?
還想要效法彰化田尾公路花園買幾輛三輪車出租讓來客使用，
周邊景點有虎頭埤、新化老街，街役場及武德殿舊式日式建築群，
說真的新化老街有點短，台南天氣又很熱，只有假日有人潮，
真的可以經營咖啡簡餐嗎?

想要做沒有招牌考靠口耳或網路相傳的方式來經營，賣點的是田園造景
以及輕鬆悠閒慢活，會不會閒到成天打蒼蠅

，
田園造景需要人力維持，擔任長工的我並不能放棄現有工作(穩定現金流)，
幫老婆圓夢需要多大的勇氣和付出是未知數，我最壞的打算是圓夢事小，
絕對不能拖累將來用來安定生活的基礎，即使天天打蒼蠅，也要把田裡打理好，
田園造景、種植有機蔬果，即使營業不善決定收起來後(算圓夢了)，也能變為私人招待所

親友、好友，HOME造訪聚會時，有著咖啡簡餐店的規格招待，應該相當不錯!(個人覺得這樣比較好)

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-20 09:43

本帖最後由 akirahsiao 於 2018-9-20 09:49 編輯

水蛙發表於 2018-9-20 09:10
擔心的是現金流回流不足，開咖啡店要投注大量資金，
首先要有建築物來充當店面(水泥、木造、輕隔間或貨櫃 ...

蛙大,嫂夫人有此雅興,還真的是您的幸福!開個小庭園咖啡,沒客人時大大還可唱黃梅調:

"遊龍戲鳳" ---> 這點附加價值最高!給100分!

有夢最美希望相隨!有空帶嫂夫人去各地參觀別人的庭園咖啡,也是一種樂趣!

https://www.wealth.com.tw/home/articles/14834

那個山林農莊附近好多咖啡園,風景還真的不錯,可以去參觀一下!

各地田園咖啡還真的很多! 站上也可能已經有人開了!

個人針對山林農莊這個case一直不斷修正評估,我們家豬隊友已經懶的理我!

但還是堅持習慣! 怎曉得不會剛好有一個沒他(山林農莊)的缺點,而優點差不多的 case !

目前評估分數不高! 不考慮介入! 胡大的意見實在太寶貴,完全無法忽略!

米粒大的意見是我最重視的,因為他是有實務經驗的人!

作者: 2home 時間: 2018-9-20 10:51

akirahsiao 發表於 2018-9-20 09:43
蛙大,嫂夫人有此雅興,還真的是您的幸福!開個小庭園咖啡,沒客人時大大還可唱黃梅調:

"遊龍戲鳳" ---> ...

不知一直流連忘返的原因為何？

1.現有保障現金流迷人，生意好，值得投入,不買可惜？

2. 地點好值得投資？

3.休閒退休的大環境太棒了，保值，事業，自住皆宜，進可攻，退可守？

4,豬隊友不看好，越想要證明自己的想法是對的？

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-20 11:31

2home 發表於 2018-9-20 10:51
不知一直流連忘返的原因為何？

1.現有保障現金流迷人，生意好，值得投入,不買可惜？

報告站長大大:

早放棄了! 是在建立評估模式! 想要預測會多少錢會成交! 多少錢買下風險較低?

因是原保地如大大所言硬體設備當耗材!何時可快速回收?

因農地&農舍已有一套模式判斷!而民宿未建立任何模式! 所以在努力建立中!

像無緣的那塊農舍估1600萬會售出! 所以出價 1600萬 ! 豬隊友反對所以無法斡旋!

隔一週別人 1660萬買走 ! 風味農地我成交當天還有人要去斡旋,好在我下手快!

作者: 水蛙 時間: 2018-9-20 11:33

akirahsiao 發表於 2018-9-20 09:43
蛙大,嫂夫人有此雅興,還真的是您的幸福!開個小庭園咖啡,沒客人時大大還可唱黃梅調:

"遊龍戲鳳" ---> ...

回akirahsiao大，有夢最美希望相隨!有空去各地參觀別人的庭園咖啡,也是一種樂趣!
我也是抱著這種心態，老婆娘家位於屏東萬巒，常常有空就到萬金、沿山公路或鄰近山上
附近喝咖啡

，山林農莊民宿我好像也有逛過

，只能說看別人經營的好，不代表
自己也能複製成功模式，謹慎評估，評估久了，顧慮太多似乎也磨耗了圓夢的勇氣，
身體力行，執行力十足，又背負著沒有營業經驗的風險，人生短短數十年寒暑，非得這麼複雜不可?

輕鬆過著田園愉快的生活(偶不會唱黃梅調

)，隨時出遊享受迷人風景和美食，逍遙快活!
看akirahsiao大專業評估分析，這年頭股票現金存款才是王道啊!擁土地只是讓人自我實現的成就感，
真的要整理農地，只有累人2字，口袋的深淺，代表著實力的差異(小弟口袋破洞)

，或許大大可以
大動工程，一次到位，省時省力又可以馬上和尊夫人享受田園風光的那份愜意與悠閒。

作者: 山林雅境 時間: 2018-9-20 12:25

akirahsiao 發表於 2018-9-20 11:31
報告站長大大:

早放棄了! 是在建立評估模式! 想要預測會多少錢會成交! 多少錢買下風險較低?

由幾個議題的內容，感覺大大是個不斷學習之人。想必以後必有翻作為。
農地與民宿的投資差別，不可說不大。若以投資觀點看最終還是歸於座落與CP值的問題。而民宿要獲得投資價值，當然也不會脫離現金流及經營是否成功。經營成功整個標的的價值就會成功。要經營成功勢必要有類似飯店經營的經驗與素養。這個跟農地或是農舍的投資觀點會有不小的差異。試想如何以較有效益的硬體投資（裝修維護），如何建立有效的軟體服務（自己懂了還要找到好的人，多少薪水找到適合又能讓這些人受了訓練，又不會經常離職再找人，自己又要去殿檔，還要建立一些標準作業程序）。說到這裡有沒有想到——不如找時點去買飯店股，話說回來若以殖利率觀點，大大會去買飯店股嗎？是去買飯店股的效益好，還是自己去投入經營民宿好?當然這個答案也會因為資金的多少及經營的目的（只是為了打花時間跟住客聊聊天?）
個人也曾經一度對露營再慢慢過度升級到露營加民宿充滿著前景與意願。到處觀察最後有幸有機會到本網網友的露營區經營體驗一週，除草幫忙掃廁所清理營帳撿拾垃圾，還有機會跟這個算是全國排名在前面的經營者無所不談得到很多實際的經營經驗。也知道整體的經營問題，與露客的需求。這個露營區可以看到桃園新竹苗栗的萬家燈光晨曦雲海，，，，，
再看看主人無日無夜的忙碌程度，無非就是在維護著他投入之後的現金流回收。這些都需要熱忱與持續的投入。
回頭看看大大，既然投資證券的有所心得，何不以投資收益當作本業，再慢慢找到更高領域的飯店經營者，由這裡出發去投資全球的都會的飯店與土地。這樣豈不更有效益?這樣可以控制的數據更精確及可控制性。而不是每天的民宿材米油鹽煩不甚煩。

作者: akirahsiao 時間: 2018-9-20 13:49

本帖最後由 akirahsiao 於 2018-9-20 13:52 編輯

山林雅境發表於 2018-9-20 12:25
由幾個議題的內容，感覺大大是個不斷學習之人。想必以後必有翻作為。
農地與民宿的投資差別，不可說不大 ...

其實不要把事情複雜化!只是在實踐我的排隊理論:

看中意的農地一定要先去排隊(斡旋)!

豬隊友前一陣子還在羨慕朋友2600萬的店面殺到1300萬成交,運氣太好!

這個店面有去看過還真的物超所值!但輪到豬隊友下手時???

屏東美崙村旁20米正路邊農舍急售1280萬元,缺點是正旁邊有豬舍!其他沒問題!

剛開價1800萬元,農舍一樓7年屋建坪85坪地坪3分,因旁邊有豬舍較難脫手(賣了近兩年),

有一次去仲介的辦公室看到委託代賣金額降到1280萬,

問原因原來是父親過世某些原因急著脫手!細部原因保留!

跟豬隊友說趕快去排隊先出1200萬平均一分400萬.真的值得投資!沒看過合法農舍有此價位!

豬隊友說要問通靈大師及還要思考看看!結果地主朋友以1280萬元買走成交.

評估好就先排隊,不小心還真能買到便宜!如果不動手那只好在旁邊羨慕!

這個民宿 CASE 大家擔驚受怕的, 如果是賣1300萬我二話不說鐵定買了(這個部分要小聲,地主看到真要賣我就慘了)!

就算不開民宿自己住也爽!也可以學蛙大拿來當招待所(我可能是招待蚊子)!

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