2home 打造桃花源

標題: 看了一塊地有蓋了違建 ,買了會有什麼問題 ? [打印本頁]

作者: 111candy 時間: 2018-11-21 16:25 標題: 看了一塊地有蓋了違建 ,買了會有什麼問題 ?

本帖最後由 111candy 於 2018-11-21 16:36 編輯

在山上看了一塊地 ,地主已經整理過 , 也蓋了違建 , 約15~20坪有衛浴 , 地面水泥鋪設約50坪

這算是一個小社區有5戶 (同地主地主全部整理好有些要賣有些自己留著), 聽說其中一戶第1戶在蓋時被檢舉過 , 但地主還是全部把他蓋完了 ?@@ 很有力的象徵嗎 ?

1. "如果買了" 之後被檢舉違建 , 除了可能違建被拆除 , 還會有什麼刑責嗎 ?

2. 700坪大約會有多少稅金產生呢 ?

3. 已經違規全部整理好 , 地目是農牧用地或是林地還有差異嗎 ?

4. 在山上真的會來拆嗎 ? 還是意思破壞一下 ?

5. 可以查詢到是否有被舉報嗎 ?

6. 申請鑑界鑑界人員會管是否違建嗎

請各位大大開釋謝謝

作者: 傻鵝築夢 時間: 2018-11-22 00:35

請問您找哪縣市的農地呢？
我資材室上月剛拿到建築執照，含屋簷共24.5坪，
資材室有申請衛浴空間，有興趣嗎？

作者: 笨羊 時間: 2018-11-22 01:18

1. 鑑界：

鑑界人員不會管你農地上有無違建。

2. 農地農用、農用設施的現場勘查：

但是農地買賣過程，為了減免稅賦，
必須申請一張「農地作農業使用證明書」和一張「農地作農業設施容許使用同意書」。

主管機關（鄉鎮區公所）和承辦人員會來農地現場勘查。

我自己的經驗：農地勘查時還未過戶，是仲介代理原地主前去。
後來仲介告訴我，那農地上的「合法資材室」，承辦人員原本說高度太高，要改算2層，
因為是坡地，請他由另一面看，才認定為「原來的1層」。

若是違建，還能過關嗎？

建議：有違建的農地，最好還是不要碰。

作者: oldcatlo 時間: 2018-11-22 08:22

傻鵝築夢發表於 2018-11-22 00:35
請問您找哪縣市的農地呢？
我資材室上月剛拿到建築執照，含屋簷共24.5坪，
資材室有申請衛浴空間，有興趣 ...

請問何縣市&地基大小?

作者: 歡樂小雞 時間: 2018-11-22 08:42

請仲介申請看看能不能變成合法的資才室...

農地未能合法使用，是有機會被開罰6-30萬...而且是不限次數開罰至改善為止...

作者: chen168 時間: 2018-11-22 09:46

本帖最後由 chen168 於 2018-11-22 09:49 編輯

若你很喜歡該地，你可要求地主賣你756坪以上如757坪之類，並拆除違建物，取得農地農用證明才買，未來才可蓋農舍。

另地主違建被檢舉照蓋，是他可能只需負擔第一次罰款6萬，賣出後違建風險變成買方承受。

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 11:21

傻鵝築夢發表於 2018-11-22 00:35
請問您找哪縣市的農地呢？
我資材室上月剛拿到建築執照，含屋簷共24.5坪，
資材室有申請衛浴空間，有興趣 ...

找北部的

作者: ccmei 時間: 2018-11-22 13:09

111candy 發表於 2018-11-22 11:21
找北部的

每年的農地地價稅全部改成一般稅率如果受得了再考慮吧.

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 15:05

ccmei 發表於 2018-11-22 13:09
每年的農地地價稅全部改成一般稅率如果受得了再考慮吧.

請問 700坪被改成一般稅率約是多少 ?

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 15:13

chen168 發表於 2018-11-22 09:46
若你很喜歡該地，你可要求地主賣你756坪以上如757坪之類，並拆除違建物，取得農地農用證明才買，未來才可蓋 ...

原本這塊地沒路 , 地主也是近幾年才開路鋪水泥 , 會不會連開路也是違法 ? 這樣就算有 756坪以上是否也沒用 ?

作者: 歡樂小雞 時間: 2018-11-22 16:07

本帖最後由歡樂小雞於 2018-11-22 16:14 編輯

111candy 發表於 2018-11-22 15:13
原本這塊地沒路 , 地主也是近幾年才開路鋪水泥 , 會不會連開路也是違法 ? 這樣就算有 756坪以上是否也沒 ...

沒申請就是違法使用....

補申請，看看公所是否同意核准。

作者: 笨羊 時間: 2018-11-22 16:25

本帖最後由笨羊於 2018-11-22 16:26 編輯

111candy 發表於 2018-11-22 15:05
請問 700坪被改成一般稅率約是多少 ?

1. 我國對土地課稅採地價稅及田賦雙軌制。
農地課徵田賦，農地以外土地課徵地價稅。

2. 田賦自民國76年起停徵。
例外：農地未農用須改課地價稅，並補徵 5年地價稅。

1平方公尺 = 0.3025坪，農地 700坪 = 2314平方公尺。
地價稅一般稅率：第一級：應徵稅額＝課稅地價 (未超過累進起點地價者) × 稅率 (10/1000)

假設農地公告地價為 300元/平方公尺，
地價稅 = 2314平方公尺 × 300元/平方公尺 × 稅率 (10/1000) = 6942元/每年

補徵 5年地價稅 = 5年 × 6942元/每年 = 34710元

作者: 隨意栽 時間: 2018-11-22 16:26

1. "如果買了" 之後被檢舉違建 , 除了可能違建被拆除 , 還會有什麼刑責嗎 ?
原來的違建被檢舉的機會不多.非營業用途通常是沒事.農地上只要是固定設施沒有申請合法的都是違建.道路也算是.
2. 700坪大約會有多少稅金產生呢 ?
農地買賣可以免繳增值稅.但要取得農地農用證明.沒有農用證明要繳增值稅(賣方繳的)
農林地不徵土地稅.
3. 已經違規全部整理好 , 地目是農牧用地或是林地還有差異嗎 ?
農牧用地可以耕作種菜種果樹.受0.25公頃分割限制. 林地只能造林砍樹都要申請.不受0.25公頃分割限制高興怎麼分割都可以.
4. 在山上真的會來拆嗎 ? 還是意思破壞一下 ?
現在都是罰錢了事除非你是名人
5. 可以查詢到是否有被舉報嗎 ?
如果您有朋友在縣府上班應該查得到
6. 申請鑑界鑑界人員會管是否違建嗎
鑑界是地政事務所的人只管地界到哪裡

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 20:22

隨意栽發表於 2018-11-22 16:26
1. "如果買了" 之後被檢舉違建 , 除了可能違建被拆除 , 還會有什麼刑責嗎 ?
原來的違建被檢舉的機會不多. ...

謝謝詳細回覆

最近去看地 .很多地主 .自己開挖開墾

不是輕微沒罰款不可再犯

不然就是開墾嚴重被罰第一次六萬似乎就沒再被罰款了

有人遇過被連續開罰的嗎 ? 罰到改正 ?

作者: 2home 時間: 2018-11-22 20:49

農地買賣,如果不申請農地農用要繳清歷年的土地增值稅,增加國家財政...應該是沒人會來看,直接過戶即可..., 只不過這筆土地增值稅依法賣方要付,農地地坪大加上年年調整現值,通常金額不小,有無灌在賣價上,還是賣方自己也搞不清楚沒有算到? 就會有糾紛!

而且順利過戶還是一樣是違建...., 不會因為繳了土增稅就合法,未來使用上被檢舉...還是會被拿出來檢討....

若是農地的違建是在小坪數地號(例:50坪) 和大坪數地號(例:5000坪)...., 若將來不幸農地農用問題要繳稅, 一樣大小的違建,大坪數的地號會吃虧很多.....

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 21:07

2home 發表於 2018-11-22 20:49
農地買賣,如果不申請農地農用要繳清歷年的土地增值稅,增加國家財政...應該是沒人會來看,直接過戶即可..., 只 ...

請問是否可以把違建位置 , 分割出另一個地號呢 ? 有什麼限制嗎 ?

作者: 2home 時間: 2018-11-22 21:11

111candy 發表於 2018-11-22 21:07
請問是否可以把違建位置 , 分割出另一個地號呢 ? 有什麼限制嗎 ?

地號分割好像不用申請農地農用.....不過有個問題是....非都市計劃區內的農地,還是受限於756坪最小單位才可分割...不是想割多少就多少? 例 1500坪的農地要割兩塊,就是無法分割,因為756x2=1512 至少要 1512坪才可割兩塊.... 況且,現在要申請分割, 有些鄉鎮是越來越機車了!

作者: ccmei 時間: 2018-11-22 21:24

本帖最後由 ccmei 於 2018-11-22 22:02 編輯

111candy 發表於 2018-11-22 15:05
請問 700坪被改成一般稅率約是多少 ?

話說，地不小有700坪，總價很便宜嗎? 現在不是有很多搭配行動資材室的案子，應該更好賣，地主幹嘛配那麼大的地坪又蓋非法小房? 付現金嗎? 有銀行願意貸款嗎?

作者: oldtree 時間: 2018-11-22 21:32

本帖最後由 oldtree 於 2018-11-22 21:33 編輯

不是嚇人，昨天逛站：http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... &fromuid=120101
得知相關而搜尋到的，這個法看起來很厲害，只是徒法無以自行，沒人檢舉應該就沒那麼嚴重吧？

國土計劃法：

第三十八條　
從事未符合國土功能分區及其分類使用原則之一定規模以上或性質特殊之土地使用者，由該管直轄市、縣（市）主管機關處行為人新臺幣一百萬元以上五百萬元以下罰鍰。
有下列情形之一者，由該管直轄市、縣（市）主管機關處行為人新臺幣三十萬元以上一百五十萬元以下罰鍰：
一、未經使用許可而從事符合國土功能分區及其分類使用原則之一定規模以上或性質特殊之土地使用。
二、未依許可使用計畫之使用地類別、使用配置、項目、強度進行使用。
違反第二十三條第二項或第四項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）主管機關處行為人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。
依前三項規定處罰者，該管直轄市、縣（市）主管機關得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀；於管制使用土地上經營業務者，必要時得勒令歇業，並通知該管主管機關廢止其全部或一部登記。
前項情形經限期變更使用、停止使用、拆除地上物恢復原狀或勒令歇業而不遵從者，得按次依第一項至第三項規定處罰，並得依行政執行法規定停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由行為人負擔。
（略）

第三十四條
申請人申請使用許可違反本法或依本法授權訂定之相關命令而主管機關疏於執行時，受害人民或公益團體得敘明疏於執行之具體內容，以書面告知主管機關。主管機關於書面告知送達之日起六十日內仍未依法執行者，人民或公益團體得以該主管機關為被告，對其怠於執行職務之行為，直接向行政法院提起訴訟，請求判令其執行。
行政法院為前項判決時，得依職權判令被告機關支付適當律師費用、偵測鑑定費用或其他訴訟費用予原告。
第一項之書面告知格式，由中央主管機關定之。

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 22:08

oldtree 發表於 2018-11-22 21:32
不是嚇人，昨天逛站：http://www.2home.com.tw/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=36801&fromuid=120101
得 ...

看地這麼多年來山區農地都是聽到罰款6萬

然後就結束了 !

似乎沒有人被罰到更高金額 ?

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 22:10

ccmei 發表於 2018-11-22 21:24
話說，地不小有700坪，總價很便宜嗎? 現在不是有很多搭配行動資材室的案子，應該更好賣，地主幹嘛配那麼 ...

據我所知買農地都是要現金

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 22:13

chen168 發表於 2018-11-22 09:46
若你很喜歡該地，你可要求地主賣你756坪以上如757坪之類，並拆除違建物，取得農地農用證明才買，未來才可蓋 ...

只需要罰一次 6萬不會連續開罰 ? , 不會要求恢復原貌嗎 ?

開墾嚴重會上法院嗎 ?

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 22:22

2home 發表於 2018-11-22 21:11
地號分割好像不用申請農地農用.....不過有個問題是....非都市計劃區內的農地,還是受限於756坪最小單位才 ...

看板上說 , 合併分割 ,分割合併 , 同時做就可以似乎沒有 756坪最小單位問題 ?

還是板上說的不是分割地號 ?

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 22:26

笨羊發表於 2018-11-22 16:25
1. 我國對土地課稅採地價稅及田賦雙軌制。
農地課徵田賦，農地以外土地課徵地價稅。

試算起來一般稅率似乎也沒很恐怖

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 22:28

chen168 發表於 2018-11-22 09:46
若你很喜歡該地，你可要求地主賣你756坪以上如757坪之類，並拆除違建物，取得農地農用證明才買，未來才可蓋 ...

但是似乎不能隨意分割地號 ?

作者: 2home 時間: 2018-11-22 22:48

111candy 發表於 2018-11-22 22:22
看板上說 , 合併分割 ,分割合併 , 同時做就可以似乎沒有 756坪最小單位問題 ?

還是板上說的不是分割 ...

多筆小坪數地號農地合併成一個地號是沒有問題,但一個地號要分割成多個地號,就要依756坪為最小單位...,若你是一個地號700坪農地,要分成650坪一個地號,50坪地號或是各350坪兩個地號,非都市計劃區農地應該是不可能的....

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 23:09

2home 發表於 2018-11-22 22:48
多筆小坪數地號農地合併成一個地號是沒有問題,但一個地號要分割成多個地號,就要依756坪為最小單位...,若 ...

瞭解了

所以要問地主要賣的700坪是否只有一筆地號 . 還是有多筆

作者: ccmei 時間: 2018-11-22 23:18

111candy 發表於 2018-11-22 22:10
據我所知買農地都是要現金

買之前有這麼多疑問，買之後還是會有不斷的疑問，畢竟人事物法律不斷在變。
總之，就是每年繳稅，真的不行最多就是拆掉房子，賠掉例如一兩百萬，還是覺得值得嗎?
那塊地還有問題，沒有對外道路，有沒有自建道路的土地持分呢?

作者: 111candy 時間: 2018-11-22 23:36

本帖最後由 111candy 於 2018-11-22 23:39 編輯

ccmei 發表於 2018-11-22 23:18
買之前有這麼多疑問，買之後還是會有不斷的疑問，畢竟人事物法律不斷在變。
總之，就是每年繳稅，真的不 ...

自建道路 . 原地主這社區內每筆土地都有互相設定

請問這部分還需要注意什麼嗎 ?

此筆土地700坪約需要700萬購買

作者: 黑羽斷翼 時間: 2018-11-22 23:44

111candy 發表於 2018-11-22 23:36
自建道路 . 原地主這社區內每筆土地都有互相設定

請問這部分還需要注意什麼嗎 ?

如果方便..建議把地點說出來讓比較懂的前輩幫你判斷值不值得

旦..我個人是親向不會去碰他..

因為違建是事實..

如果真的買完出問題..

事後會很麻煩

買地買到一身氣

值得嗎???

作者: ccmei 時間: 2018-11-23 00:04

本帖最後由 ccmei 於 2018-11-23 00:15 編輯

111candy 發表於 2018-11-22 23:36
自建道路 . 原地主這社區內每筆土地都有互相設定

請問這部分還需要注意什麼嗎 ?

道路互相設定? 是什麼意思? 700坪是整塊社區的五分之一嗎? 道路也在整塊社區內嗎?
土地所有權狀和地籍圖要好好看清楚.

作者: 笨羊 時間: 2018-11-23 07:37

111candy 發表於 2018-11-22 23:36
自建道路 . 原地主這社區內每筆土地都有互相設定

請問這部分還需要注意什麼嗎 ?

> 此筆土地 700坪約需要 700萬購買

這樣的話，我估計：
扣掉整地 150萬，違建 15~20坪 200萬，土地 700坪為 350萬。

農地公告地價估計大約 1000元/平方公尺，和原假設 300元/平方公尺不同。
公告地價高低，會影響地價稅金額，最好查清楚。

地價稅 = 2314平方公尺 × 1000元/平方公尺 × 稅率 (10/1000) = 23140元/每年
補徵 5年地價稅 = 5年 × 23140元/每年 = 115700元

作者: 傻鵝築夢 時間: 2018-11-23 08:20 標題: 刪除圖片檔

本帖最後由傻鵝築夢於 2018-11-23 17:39 編輯

刪除圖片檔

作者: 111candy 時間: 2018-11-23 09:56

笨羊發表於 2018-11-23 07:37
> 此筆土地 700坪約需要 700萬購買

這樣的話，我估計：

再請問

每年繳的部分之後是買家需要繳的對嗎 ?

5年增值稅是賣家賣出需要繳的

地價稅是否問到地號就可以網上查詢 ?

https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100

作者: 111candy 時間: 2018-11-23 10:02

ccmei 發表於 2018-11-23 00:04
道路互相設定? 是什麼意思? 700坪是整塊社區的五分之一嗎? 道路也在整塊社區內嗎?
土地所有權狀和地籍 ...

700 坪有包含到一些道路 , 整個社區數千坪

然後道路有互相設定這社區內道路大家可以使用

好的我再來要一下相關資料好看仔細謝謝

作者: oldcatlo 時間: 2018-11-23 12:12

傻鵝築夢發表於 2018-11-23 08:20
oldcatlo 您好
不用質疑，這是核准的其中部分圖檔。

本想申請資材室，但是花蓮限高3.5公尺，因為要蓋高腳屋(花蓮廁所無法在資材室也是原因)。所以放棄。

恭喜您申請成功，這個坪數夠用了。

作者: chen168 時間: 2018-11-23 15:06

本帖最後由 chen168 於 2018-11-23 15:08 編輯

111candy 發表於 2018-11-22 22:13
只需要罰一次 6萬不會連續開罰 ? , 不會要求恢復原貌嗎 ?

開墾嚴重會上法院嗎 ?

通常第一次罰6萬，會要求回復原狀，
然後有3個月的改善期，中間再被檢舉不受理，
通常地主就是用這3個月完成他想做的，
賣掉後就沒他事了，買方買了後在被檢舉，
看違規的程度罰6萬~30萬，一樣限期改善，
若違規嚴重可能直接罰30萬，並管制2年不得開發。

700坪700萬現在農地有這好價嗎？
不足坪的地類似你提這種350~500萬，我都覺得不值了。

作者: 111candy 時間: 2018-11-23 15:25

本帖最後由 111candy 於 2018-11-23 15:28 編輯

chen168 發表於 2018-11-23 15:06
通常第一次罰6萬，會要求回復原狀，
然後有3個月的改善期，中間再被檢舉不受理，
通常地主就是用這3 ...

整顆山開挖做路地主說罰6萬

到現在過一年了也沒有恢復原狀 !

看樣子台灣法規就是有靠山就沒事 ?

現在的地就是這麼貴阿 !

作者: chen168 時間: 2018-11-23 19:38

這帖你看看

作者: 111candy 時間: 2018-11-23 20:16

chen168 發表於 2018-11-23 19:38
這帖你看看

瞭解新竹以南便宜很多

但是北部就是很貴

作者: oldcatlo 時間: 2018-11-23 22:52

111candy 發表於 2018-11-23 20:16
瞭解新竹以南便宜很多

但是北部就是很貴

你找地多久了，不要急!

當你買不足2500平方公尺的農地，現階段法令上，不能合法申請農舍，那就不值那個價!

既然不能申請，那就找3-4百坪的地就好了。真的夠你忙得!!!

我825坪的地，蓋資材室來住就夠了。

說真的自住，不缺那張使用執照。各縣市的法令都不一樣。

花蓮有被罰的，也有沒罰的，花蓮希望人進來，增加稅收。拆除-----想太多了。

先享受吧!

作者: 黑面 時間: 2018-11-24 01:05

到底700坪這塊地在哪個鄉鎮？？

作者: 2home 時間: 2018-11-24 14:53

我的看法是這樣....

1. 如果滿756坪以上, 原本法令就保障可以申請農舍,只是某些機關比較機車要求的比較嚴,那就一直送件,見招拆招,所以能合法就盡量合法....,住的安心,在許可的建照裡可以投資搞豪華一點,做民宿也比較不會被同行挑毛病 ,以後要過戶也不會有農地農用繳土增稅的困擾...,有牌沒牌差很多....怕事想撿現成合法農舍的有錢人很多..

千萬不要有別人違建沒事,我也違建,還沒努力過,就一頭洗進去搞違建,因為違建是條不歸路,一定會越搞越大...投資越來越大...,想要走合法路線就完全沒機會,除非砍掉重練,表面上沒人檢舉就沒事.....但以後過戶....會被農地農用的土增稅卡死....違建拆和不拆及要不要繳土增稅之間兩難....

2. 如果真的有困難,試過第一種方法,還是無解....就先申請資材室,不二次施工,一直維持原狀,花2年的時間,好好經營農地農用種農作物,,再慢慢拼農舍....,若花兩年弄出合法農舍..和建地相比...CP值還是很高的....

3. 如果 1 和 2 無解....努力無效,年紀也越來越大,不能這樣等下去了,想遊走灰色地帶,走違建路線....,違建就千萬別投資太多....,選擇蓋在坪數最小的地號,也不需豪華,簡約即可,因為有牌沒牌差很多...建材也不會因為違建就會比較便宜.....以後真缺錢要賣地,違建價格低於土增稅....拆了也不心疼.....另外就是違建設計時要走可分離回收再使用的建物....這樣損失是最小的...

4. 如果你只是過客......,也不想留給子孫,又是很克難的人....只想簡約過OFF GRID 離網想離開人際關係生活,投入大自然懷抱....就用國產車的錢買低調偏鄉小坪數或租也可以,也無需堅持756坪,申請農舍,自找麻煩.... 弄個可拆可拖離您地號的TINY HOUSE 或露營車就好了...

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