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標題: 土地移轉增值稅等其他成本請教~~ [打印本頁]

作者: grandia_416 時間: 2019-5-15 09:59 標題: 土地移轉增值稅等其他成本請教~~

請教一下板上大大關於土地移轉~~

事情是這樣~
小弟的妹婿家裡長輩有意將土地轉移給妹婿
後來請認識的朋友(好像做代書相關的我不是很確定)
估算土地增值稅經高達90幾萬

但因為我們都是外行覺得那土地在鄉下地方
實在沒有預料到會這個高
也不確定是不是計算正確~
所以想請教一下板上高手~~

父親要移轉土地給兒子~~
我有查資料一般好像都是遺產方式轉移成本最小
但除了遺產這個方式之外
不知道用怎樣的移轉方式成本會最OK
目前做法應該是朝贈與方向

另外附上資料想請教土增稅真的有這麼高嗎?
上面鉛筆痕跡是該代書估算的土地增值稅
在麻煩高手解惑一下~

除了土增稅整個移轉還會有什麼費用產生
感謝~~

作者: 2home 時間: 2019-5-15 11:01

上次移轉是72年 204元現在公告現值是4400元,土地增值稅差很大...自然就高...如果是農地,應該是可以把上次移轉上調到89年的公告現值....但乙種建地有無包含在內,我就不清楚了...

下面有土地增值稅的試算方法..可以參考 ..我算了一下.好像沒這麼高..
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW158W9

一般是用繼承就不用繳土地增值稅...遺產稅則是有一定的扣除額,若沒有很多遺產,用繼承應該是最省的....其它買賣要繳土地增值稅,若贈與.除了土地增值稅外,還需繳贈與稅,可以用每年贈與人的220萬的免稅扣除額..

另外上次移轉是 72年的土地,房地合一稅就是用舊制..無房地合一稅的問題.

移轉方式不同,繳的稅就差很多..

之前我在2home 有貼一篇關於土地移轉的問題,可以看一下...

http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... &extra=page%3D1

另外就是珍惜自用住宅用地優惠稅率的租稅禮物,一生只有一次,一定要用在最貴的...否則就浪費了...

https://www.etax.nat.gov.tw/etwm ... 4882982548330106800

作者: 阿俊 時間: 2019-5-15 11:16

https://www.storm.mg/lifestyle/1 ... 32336661_1557834684

請詳細看清楚內文

作者: grandia_416 時間: 2019-5-15 13:55

您的土地前次移轉年月為：民國 72年11月

土地持有年限：30年 ~ 40年

(一)您本次該筆移轉土地按自用住宅用地稅率預估稅額為→NT$74,329元

(二)您本次該筆移轉土地按一般用地土地稅率預估稅額為→NT$220,128元

計算式如下：

1.該宗土地移轉面積=土地宗地面積×移轉或設典範圍
204.2平方公尺 X 1/1=204.20平方公尺

2.申報土地移轉現值＝每平方公尺申報移轉現值或公告土地現值 × 該宗土地移轉面積
NT$4,400元 ×204.20平方公尺 = NT$898,480元

3.物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) ＝每平方公尺原地價或前次移轉時申報之土地現值 × (台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100) × 該宗土地移轉面積
NT$760元 ×(100 ÷ 100)×204.20平方公尺 = NT$155,192元

4.土地漲價總數額(a) = 申報土地移轉現值－按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) － (改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔總費用) (註一)
NT$898,480元 - NT$155,192元 = NT$743,288元

5.漲價倍數＝土地漲價總數額(a) ÷ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b)(註二)
NT$743,288元 ÷ NT$155,192元 =4.789倍

6.
(一) 按自用住宅用地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率(10%)
NT$743,288元 ×10% = NT$74,329元

(二)按一般用地土地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率 ( 34.00% ) －按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) × ( 21.00% )
NT$743,288元 ×34.00% - NT$155,192元 ×21.00% = NT$220,128元

您的土地前次移轉年月為：民國 95年8月

土地持有年限：20年以下

(一)您本次該筆移轉土地按自用住宅用地稅率預估稅額為→NT$37,856元

(二)您本次該筆移轉土地按一般用地土地稅率預估稅額為→NT$127,712元

計算式如下：

1.該宗土地移轉面積=土地宗地面積×移轉或設典範圍
104平方公尺 X 1/1=104.00平方公尺

2.申報土地移轉現值＝每平方公尺申報移轉現值或公告土地現值 × 該宗土地移轉面積
NT$4,400元 ×104.00平方公尺 = NT$457,600元

3.物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) ＝每平方公尺原地價或前次移轉時申報之土地現值 × (台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100) × 該宗土地移轉面積
NT$760元 ×(100 ÷ 100)×104.00平方公尺 = NT$79,040元

4.土地漲價總數額(a) = 申報土地移轉現值－按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) － (改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔總費用) (註一)
NT$457,600元 - NT$79,040元 = NT$378,560元

5.漲價倍數＝土地漲價總數額(a) ÷ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b)(註二)
NT$378,560元 ÷ NT$79,040元 =4.789倍

6.
(一) 按自用住宅用地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率(10%)
NT$378,560元 ×10% = NT$37,856元

(二)按一般用地土地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率 ( 40.0% ) －按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) × ( 30.0% )
NT$378,560元 ×40.0% - NT$79,040元 ×30.0% = NT$127,712元

我用了該網站試算公式算出上面結果~
但消費者物價總指數輸入100是正確嗎?
土地類型選擇都市用地
轉移範圍1/1
不知道輸入是否正確??

上面資料有看但有些就是不知道該如何計算
按贈與人每年贈與總額減除扣除額及免稅額220萬後之課稅贈與淨額：
像是每年贈與有220萬扣除額這個用贈與可以扣除但我的案子可適用嗎我也不懂?

另外自用住宅用地優惠稅率的租稅禮物
如果家裡預計轉移的土地就是上面那兩筆
就可以用自用住宅優惠稅率是行使的意思嗎?

作者: grandia_416 時間: 2019-5-15 14:00

阿俊發表於 2019-5-15 11:16
https://www.storm.mg/lifestyle/1269656?fbclid=IwAR0yNvWsEGIpUcZeSGt5dtdWdPfbsgqnQ7QwvxdoJxJaKt9wGIC1 ...

感謝提供資訊~~
不過文內也提到用的方法需要長時間的規劃

因為某些原因所以目前無法長時間規劃實施
還是很感謝分享~~

作者: 快樂農夫 時間: 2019-5-15 14:01

本帖最後由快樂農夫於 2019-5-15 14:03 編輯

用預立遺囑的方式指定給某個特定繼承人,日後繼承就可免去鉅額土地增值稅的困擾.
但預立遺囑必須是在法院公證或民間公證人處公證.
這種方式若其他繼承人尊重倍繼承人的旨意日後沒有意見,就無[應繼份]的困擾.

作者: grandia_416 時間: 2019-5-15 14:05

2home 發表於 2019-5-15 11:01
上次移轉是72年 204元現在公告現值是4400元,土地增值稅差很大...自然就高...如果是農地,應該是可以把上次移 ...

感謝站長回覆~~

我用網站試算了一下
不知道輸入數值是否正確?

因為家裡因素等到繼承發生時就不是那麼容易解決

所以目前只能朝買賣或是贈與方式去進行
所以希望能以這兩種方式去找出最省成本的方式

作者: grandia_416 時間: 2019-5-15 14:07

快樂農夫發表於 2019-5-15 14:01
用預立遺囑的方式指定給某個特定繼承人,日後繼承就可免去鉅額土地增值稅的困擾.
但預立遺囑必須是在法院公 ...

現在麻煩就再繼承人有4個
但可預知道不會是和平解決~~

在很長一段時間候長輩突然想通要將土地先過戶
所以積極想尋求先處理好
以防日後更多問題產生

作者: 2home 時間: 2019-5-15 14:24

grandia_416 發表於 2019-5-15 13:55
您的土地前次移轉年月為：民國 72年11月

土地持有年限：30年 ~ 40年

你好像算錯... 您的地坪是 288.02 平方公尺,不是 204 .2平方公尺..

代書不知如何算出 90幾萬土地增值稅.

您的土地前次移轉年月為：民國 72年11月

土地持有年限：30年 ~ 40年

(一)您本次該筆移轉土地按自用住宅用地稅率預估稅額為→NT$120,847元

(二)您本次該筆移轉土地按一般用地土地稅率預估稅額為→NT$398,530元

計算式如下：

1.該宗土地移轉面積=土地宗地面積×移轉或設典範圍
288.02平方公尺 X 1/1=288.02平方公尺

2.申報土地移轉現值＝每平方公尺申報移轉現值或公告土地現值 × 該宗土地移轉面積
NT$4,400元 ×288.02平方公尺 = NT$1,267,288元

3.物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) ＝每平方公尺原地價或前次移轉時申報之土地現值 × (台灣地區消費者物價總指數 ÷ 100) × 該宗土地移轉面積
NT$204元 ×(100 ÷ 100)×288.02平方公尺 = NT$58,814元

4.土地漲價總數額(a) = 申報土地移轉現值－按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) － (改良土地費用 + 工程受益費 + 土地重劃負擔總費用) (註一)
NT$1,267,288元 - NT$58,814元 = NT$1,208,474元

5.漲價倍數＝土地漲價總數額(a) ÷ 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b)(註二)
NT$1,208,474元 ÷ NT$58,814元 =20.547倍

6.
(一) 按自用住宅用地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率(10%)
NT$1,208,474元 ×10% = NT$120,847元

(二)按一般用地土地稅率預估稅額＝土地漲價總數額(a) × 稅率 ( 34.00% ) －按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值(b) × ( 21.00% )
NT$1,208,474元 ×34.00% - NT$58,814元 ×21.00% = NT$398,530元

作者: grandia_416 時間: 2019-5-15 14:47

2home 發表於 2019-5-15 14:24
你好像算錯... 您的地坪是 288.02 平方公尺,不是 204 .2平方公尺..

代書不知如何算出 90幾萬土地增值 ...

感謝站長我有發現到錯誤的地方了

另外想請教一下

(一)您本次該筆移轉土地按自用住宅用地稅率預估稅額為→NT$120,847元

(二)您本次該筆移轉土地按一般用地土地稅率預估稅額為→NT$398,530元

如果是爸爸轉移給兒子那些土地都是閒置沒有再使用的空地
這樣有符合可以使用自用住宅地的稅率嗎?

另外這應該是有兩筆土地~~
第二筆轉移資料再95年8月
所以消費者物價總指數是要輸入那個日期的114.5%是嗎

謝謝

作者: wei.rehouse 時間: 2019-5-15 18:06

本帖最後由 wei.rehouse 於 2019-5-15 18:09 編輯

一般土增稅90多萬....

按這裡顯示圖片

作者: grandia_416 時間: 2019-5-15 19:47

wei.rehouse 發表於 2019-5-15 18:06
一般土增稅90多萬....

感謝分享~~

另外想請較一下
爸爸贈與給兒子
這樣可以適用自用住宅地的稅率嗎?

或是說要有什麼條件才可以用這種稅率計算?
謝謝

作者: wei.rehouse 時間: 2019-5-26 23:33

grandia_416 發表於 2019-5-15 19:47
感謝分享~~

另外想請較一下

拍謝~~不常上,回晚囉~

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祝您好運.........

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