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標題: 國有建地申購難題？舊屋子倒塌已久，新蓋房子要申購卻卡關 [打印本頁]

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作者: 好笑    時間: 2019-5-19 10:02     標題: 國有建地申購難題？舊屋子倒塌已久，新蓋房子要申購卻卡關



我在南投買的農地中央有一塊，前地主承租的國有財產局的建地，原先上面有一老屋（有門牌），很久之前因颱風損毀，地主就把它鏟平了。本來想說要用此建地蓋房子，但那時說因為格式要照舊的房子去蓋，說是房子老舊去整修，然後再申購該建地。但當時考量限制太多，且有不過的風險。所以就在農地上合法蓋了農舍。後來國有財產局因空拍圖顯示目前已無房屋來勘查，我沒多想，就帶對方來看。後來去問代書，本來應該要終止承租，但經由代書爭取，又能繼續承租。又過了好幾年。地主提醒最好在他還沒走掉之前處理好，他無法確定子孫是否會把建地過給我們。所以我們就一同去找代書，代書又去詢問國有財產局，說明目前的狀況，得到的訊息是先蓋一間房子，然後再繳交未經許可新建房屋的罰金即可申購。但是目前房子已經蓋好，請代書去申請，他卻又改口說，因為申購要經過兩個單位核可，目前已可能會無法申購，且承租權有可能會被收回。所以要等適當的時機。所以還當在那邊。請問此狀況有辦法處理嗎。還是只能請地主終止承租，然後再用公開標售的方式，把建地買回來。這樣能保住房子，且買回建地嗎。上次有問過當地的另一個代書，他說只能公開標售，但是可以跟國有財產局要求可否寫該地不臨路，這樣就比較不有外人來買。此法是否可行。另外鄰居說他認識朋友可以處理土地疑難狀況，是靠關係去處理，這樣是否得當，又怕得罪原來的代書。

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作者: 笨羊    時間: 2019-5-19 15:59



> 我在南投買的農地中央有一塊，前地主承租的國有財產局的建地，
> 原先上面有一老屋（有門牌），很久之前因颱風損毀，地主就把它鏟平了。

國有基地（違建蓋房的土地）上的老舊房屋剷平，
依法應該終止承租，國有財產局收回土地。

> 本來想說要用此建地蓋房子，但那時說因為格式要照舊的房子去蓋，說是房子老舊去整修，然後再申購該建地。
> 但當時考量限制太多，且有不過的風險。所以就在農地上合法蓋了農舍。

1. 照舊屋格局重蓋，說是整修，若被發現，因為仍有承租關係，會以違規重建，要求繳交罰金。
2. 農地蓋農舍，與此承租國有建地無關，無影響。

> 後來國有財產局因空拍圖顯示目前已無房屋來勘查，我沒多想，就帶對方來看。
> 後來去問代書，本來應該要終止承租，但經由代書爭取，又能繼續承租。

1. 承租國有基地之老屋剷平，本來應該終止承租。是的。
2. 爭取繼續承租，算是國有財產局「裝作不曉得」的「通融」。

> 又過了好幾年。地主提醒最好在他還沒走掉之前處理好，他無法確定子孫是否會把建地過給我們。

國有建地是國有財產局的，地主無權「過給你們」。
只能說是「擔心子孫不了解過去歷史，無法幫忙作證」或是無法把承租權「轉讓」給你。

> 所以我們就一同去找代書，代書又去詢問國有財產局，說明目前的狀況，
> 得到的訊息是先蓋一間房子，然後再繳交未經許可新建房屋的罰金即可申購。

這也是國有財產局當作「你們違反租約重建」，以繳交罰金方式通融，繼續承租。

> 但是目前房子已經蓋好，請代書去申請，他卻又改口說，
> 因為申購要經過兩個單位核可，目前已可能會無法申購，且承租權有可能會被收回。

1. 違反租約重建，繳交罰金再繼續承租。符合法規。
2. 但若接著，要以承租人身分申購國有基地，因為老屋已拆又重建，
的確，在彙整「相關單位意見」時，可能會遇到阻礙。

> 所以要等適當的時機。所以還當在那邊。
> 請問此狀況有辦法處理嗎。還是只能請地主終止承租，然後再用公開標售的方式，把建地買回來。
> 這樣能保住房子，且買回建地嗎。

1. 既然已經重建，國有財產局願意當作「你們違反租約重建」，以繳交罰金方式通融，讓前地主繼續承租。
是「退可守」的辦法。建議你：

a. 先讓前地主繼續承租，
b. 因為你已經買了農地，再順便把國有建地上重建的房屋買下，
如果重建房屋是你蓋的，就（形式上）寫個買賣契約，去辦理「新違建房屋」過戶。

c. 再一起去國有財產局辦理，將前地主的承租租約轉讓給你。
d. 先不要申購國有基地。

你若擁有國有基地的承租權，
就至少取得租約期間的「使用權」，並且取得「優先讓售的權利」。

2. 一旦前地主終止承租，你也無法承接「國有基地」的承租權，就只能經由「公開標售」想辦法買了。
這是最差的辦法。

> 上次有問過當地的另一個代書，他說只能公開標售，
> 但是可以跟國有財產局要求可否寫該地不臨路，這樣就比較不有外人來買。此法是否可行。

讓前地主終止承租，再經由「公開標售」購買，是最差方法。
若真的走到此步，國有財產局是否願意註明「該地不臨路」，無法保證。

> 另外鄰居說他認識朋友可以處理土地疑難狀況，是靠關係去處理，
> 這樣是否得當，又怕得罪原來的代書。

公務員基本上就是依照法規辦事，旁人不清楚法規的道聽塗說，不信也罷！

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作者: 好笑    時間: 2019-5-27 08:54



感謝您逐一細心的回覆，關於您的回覆還有些疑問請教您
>因為你已經買了農地，再順便把國有建地上重建的房屋買下，
>如果重建房屋是你蓋的，就（形式上）寫個買賣契約，去辦理「新違建房屋」過戶。
房子是在今年我蓋的。這樣是要找代書辦理，寫買賣契約，然後再請代書去辦過戶嗎。

>c. 再一起去國有財產局辦理，將前地主的承租租約轉讓給你。
>d. 先不要申購國有基地。
此時承租權已經是在我身上，我可以用自己的名子去申購此國有地嗎。

我有問到另一個說法不知是否正確，
他建議我先用我的名字申請稅籍後，原地主不需終止租約，直接申購。
申購申請後仍會公開標售。
這樣原地主跟你都會有優先購買權。是如此嗎。
您會建議我直接去問國有財產局承辦員嗎

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作者: 笨羊    時間: 2019-5-27 09:30

好笑 發表於 2019-5-27 08:54
感謝您逐一細心的回覆，關於您的回覆還有些疑問請教您
>因為你已經買了農地，再順便把國有建地上重建的房 ...

> 房子是在今年我蓋的。這樣是要找代書辦理，寫買賣契約，然後再請代書去辦過戶嗎。

重建房屋是你蓋的，但國有建地是原地主承租的，
你得先和原地主商量好，一起找代書辦理「新違建房屋」的「形式上」買賣和過戶。
原來協助買賣農地的那位代書，如果願意，繼續請他處理應該比較順理成章。

房屋買賣契約，就用官方那種「表格式買賣契約」就可以了。

另外，因為房屋其實是你出錢蓋的，你可先請教代書，如何處理才能確保自己的權益。

> 此時承租權已經是在我身上，我可以用自己的名子去申購此國有地嗎。

只要國有財產局願意轉讓承租契約，基本上就是承認你對「老房屋」的承租權利，
只是現在「老房屋」已經違規重建了，必須繳納罰金。
這筆罰金，如果承租契約轉讓給你，於情於理應該由你支付。

買了「重建房屋」，再請原地主「轉讓承租契約」，
你就有了「承租事實」，也繼承了「老房屋的承租權利」。

原地主擁有的「承租國有基地唯一讓售權」，或是如果有什麼「公開標售優先權」，都由你繼承了。

只要國有地有人「承租」，就不能「公開標售」，別人搶不走。
時間在你這邊，你再慢慢處理，尋找最佳方案就好。

> 我有問到另一個說法不知是否正確，
> 他建議我先用我的名字申請稅籍後，原地主不需終止租約，直接申購。
> 申購申請後仍會公開標售。
> 這樣原地主跟你都會有優先購買權。是如此嗎。

「老房屋」原先有門牌（有門牌就有稅籍），也有承租契約，名字都是原地主，
你最好想辦法讓原地主把「承租契約」轉讓給你。

採用「轉讓承租契約」方式，你已經「承租」國有基地，就有「唯一讓售」的權利。
何必採用「公開標售」方式，讓自己去跟別人搶「優先購買權」呢？

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作者: 好笑    時間: 2019-5-27 10:50



> 房屋其實是你出錢蓋的，你可先請教代書，如何處理才能確保自己的權益。
您的建議要如何確保呢，是像您說的辦理「新違建房屋」的「形式上」買賣和過戶，就可以保全了嗎。或是用我的名字登記稅籍，還是有其他的方式。如果用上述方式，是否有可能會被國產局發現後，認定是違建而要求拆除呢。

我的目標是取得土地的所有權。所以採取我的名字申請稅籍後，原地主不需終止租約，直接申購。這樣會直進到公開標售的程序嗎。如果進到公開標售，我有優先購買權(因為土地上有我稅籍的房屋)。這樣是否更直接。還是說這種情況我仍沒有「優先購買權」，有可能會被別人買走呢。或是別人會有跟我相同的優先權，所以無法保證我一定買的到。或是在過程中有其他可能的衍伸問題，最後有可能會讓別人買走呢。

另外您覺得在開始相關動作之前，是否需要去國有財產局一趟，以相關權益人的身分，去做諮詢呢。先前詢問有在做土地投資的朋友在處理此建地問題時，他的建議是買主自行出面，有時會比代書去處理更來的有效且直接。

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作者: 笨羊    時間: 2019-5-27 12:03

好笑 發表於 2019-5-27 10:50
> 房屋其實是你出錢蓋的，你可先請教代書，如何處理才能確保自己的權益。
您的建議要如何確保呢，是像您說 ...

> 您的建議要如何確保呢，是像您說的辦理「新違建房屋」的「形式上」買賣和過戶，就可以保全了嗎。
> 或是用我的名字登記稅籍，還是有其他的方式。
> 如果用上述方式，是否有可能會被國產局發現後，認定是違建而要求拆除呢。

你沒搞懂。
這間房屋是「違建」，國有財產局本來就知道了。

原地主雖然承租了國有建地，但他的「老房屋」也是「佔用國有地」的違建。
不論「他」或「你」重蓋了房屋，這間「重建房屋」也是「佔用國有地」的違建。

形式上你「購買」了重建房屋，門牌當然歸你，稅籍同時也會轉讓給你。

只要國有財產局願意出租給你，
雖然是違建，他不能也不會拆掉你的違建房屋。
(除非政府對那塊國有建地，另有使用的計畫。不過，一般是不會。)

> 我的目標是取得土地的所有權。所以採取我的名字申請稅籍後，
> 原地主不需終止租約，直接申購。這樣會直進到公開標售的程序嗎。
> 如果進到公開標售，我有優先購買權(因為土地上有我稅籍的房屋)。這樣是否更直接。
> 還是說這種情況我仍沒有「優先購買權」，有可能會被別人買走呢。
> 或是別人會有跟我相同的優先權，所以無法保證我一定買的到。
> 或是在過程中有其他可能的衍伸問題，最後有可能會讓別人買走呢。

原地主把承租契約轉讓給你，你是承租人，不但擁有「唯一讓售國有基地」的權利，
而且國有建地已經出租，不能「公開標售」，別人不能來搶。

為什麼要讓自己，由「沒有人競爭」的狀態，掉入一個「要跟別人競爭」的狀態呢？

> 另外您覺得在開始相關動作之前，是否需要去國有財產局一趟，以相關權益人的身分，去做諮詢呢。

不需要。以免橫生枝節。
你只要按法規手續，準備相關資料，依法完成「承租契約轉讓」就可。

你真正應該優先處理的是，趕快把原地主的承租契約轉讓過來，
讓自己變成承租人的身份。

這樣，進可攻（你將來可申請讓售），退可守（無人能申請公開標售）。

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