2home 打造桃花源

標題: 快樂農夫想請教農舍增建或改建的相關問題 [打印本頁]

作者: 快樂農夫 時間: 2019-12-16 02:28 標題: 快樂農夫想請教農舍增建或改建的相關問題

本帖最後由快樂農夫於 2019-12-16 04:25 編輯

快樂農夫想請教2 home 達人大大們，關於農舍增建或改建的相關問題
本農舍（我是在民國90年6月買的，也是我目前的1 home），內人一直抱怨目前農宅，兒、媳、孫等人回來時沒有地方睡，加上當初起造人蓋的這農宅的建築品質與格局規劃都無法滿足我們想要三代同堂的需求，再加上在921時這建物有輕微受損，但打掉卻又相當可惜也浪費資源。

因此我目前的想法是將目前的農宅繼續保留著，日後當農機具與農產品等的倉庫使用。希望在基地A的既有農宅旁邊，以合法的方式新蓋一個較符合理想的農宅。

1. 我該如何進行？向哪個單位提出申請？
2. 以增建的名義或是新建的名義申請？
3. 在基地A上，總建築面積是否可以蓋到四百九十五平方公尺（既有農舍的面積加上新增加的面積）？
4. 在基地A上，總最大基層建築面積是否可以蓋到三百三十平方公尺？
5. 既有農舍，目前的1home，是否可以完整保留下來？
6. 目前已有2個門牌號碼,新建的會增加到3個門牌號碼嗎?

農宅相關資訊如下：
1. 位在實施區域計畫地區特地農業區農牧用地。
2. 使用執照，核發日期民國72年6月28日
3. 建築物用途：自用農舍，建築物高度一層
4. 所有權狀：土地所有權狀有一張，建物所有權狀有兩張（有兩個門牌號碼）
5. 自用農舍使用執照有一張
6. 基地面積：7625平方公尺（A 3298平方公尺， B 2660平方公尺， C 1667平方公尺，合計：7625平方公尺。但農宅建築僅座落在基地A這一塊，我民國90年買到的農地產權權利也僅止於基地A這一塊，其餘B與C 仍然是他人的產權。）
7. 建築面積：170.36 平方公尺
8. 總樓地板面積：170.36平方公尺
9. 建蔽率為2.76％，170.36/7625=2.76％
10. 三面臨路，路很寬，拖車可達。目前既有農宅座落在兩面臨路的一角。
11. 既有農宅面寬9.34米（4.67+4.67=9.34米），
12. 深度18.24米（6.43+4.30+4.30+3.21=18.24），
13. 高度3.48米
14. 基地A是重劃過的長方形農地，面寬約27米，長度約118米。

按這裡顯示圖片

相關法令，我目前找到的如下：

經法院拍賣或其他途徑「繼受」取得農舍後，欲申請該農舍增建、改
建、修建，其申請人應檢具之資格文件乙案
內政部營建署97年8月21日營署建管字第0970043771號函
主旨：經法院拍賣或其他途徑「繼受」取得農舍後，欲申請該農舍增建、
改建、修建，其申請人應檢具之資格文件乙案，復請查照。
說明：
一、依據行政院  農業委員會97年7月23日農授水保字第0970140126號函轉貴處97年7月21日營陽建字第0976001508號函辦理。
二、農業發展條例第18條第4項規定，農舍起造人應為該農舍坐落土地之
所有權人。另據行政院  農業委員會90年1月4日90農輔字第890167386號
函示略以：「農業發展條例第18條規定係指無自用農舍而需申請興建
者之規範，非屬現有農舍增建規定」，是有關現有農舍申請增建乙
節，請依都市計畫法省市施行細則或實施區域計畫地區建築管理辦法
及建築法等有關規定辦理，本署90年5月15日90營署建管字第027648
號函如附件已有明示。本案法院拍賣或其他途徑「繼受」取得農舍
後，欲申請該農舍增建、改建、修建乙節，請依前開有關法令規定辦
理。

實施區域計畫地區建築管理辦法：
第五條  於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不
得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地
面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過
一○˙五公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平
方公尺。
前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。
第六條  申請建造農舍時，應填具申請書(其格式另定)，並檢附
左列圖書文件向當地主管建築機關申請辦理：
一、現耕農身份證明。
二、無自用農舍證明。
三、地籍圖謄本。
四、土地權利證明文件。
五、基地位置圖。
六、農舍配置圖，其比例尺不得小於一千二百分之一。
七、農舍平面、立面、剖面圖，其比例尺不得小於百分
之一。
利用原有農舍拆除重建、增建、改建者，得免附前項第
二款証明文件。選用主管建築機關製訂之標準建築圖樣
者，得免附第一項第七款圖件。

作者: chen168 時間: 2019-12-16 06:22

90年買的屬於新農，你只能增建了，
改建舊建物無法保留。

作者: 2home 時間: 2019-12-16 09:46

印象中，農舍要當初申請建照的人也就是原始起造人才能增建或改建，若蓋好己過戶，就沒辦法增建，只能修繕。

若打掉重蓋，必需重新申請建照，曠日廢時，也未必會過，這對己很難得有合法建照的農舍很可惜。

2home 之前的討論，可以參考阿俊的回答。

六、同一筆農業用地僅能申請興建一棟農舍，採分期興建方式辦理者，申請人除原申請人外，均須符合第二條第一項資格，且農舍建築面積應超過四十五平方公尺。但經直轄市、縣（市）農業單位或其他主管機關同意者，不在此限。

http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... hread&tid=28890

作者: 2home 時間: 2019-12-16 10:26

現在農舍法規很亂，甚至有些主辦單位都搞不清楚，建議直接去當地建管處問看看。説不定只要跳過農業相關單位，狀況又不同。

http://www.2home.com.tw/bbs/foru ... 46094&fromuid=2

作者: vickysun 時間: 2019-12-16 11:20

花點錢請建築師幫你就可以
當初我也爬了很多文，也打電話問過鄉公所與縣政府的公部門，說法都不同(條文亂七八糟的)，最後找建築師來看(反正看又不用錢)。我也是土地上有一合法建物有建造權狀，土地只有600多坪建物約30坪，我將原建物拆除20坪增建10坪，未拆的10坪打算當倉庫，所以新建物一樣30坪(建築師是建議蓋滿但因打算退休只有兩老住無需蓋滿)。所以是可以增建的只是增建的建物需與原建物相連在一起不可分開(建築師說的)，我目前正在蓋所以是可以的。

作者: 快樂農夫 時間: 2019-12-16 12:33

vickysun 發表於 2019-12-16 11:20
花點錢請建築師幫你就可以
當初我也爬了很多文，也打電話問過鄉公所與縣政府的公部門，說法都不同(條文亂七 ...

感謝!
我的有兩個門牌,雙併的房屋.
照你的經驗來看,如果以其中的一個門牌來申請拆掉其中一間改建.是可以的.
問題是如果拆了25坪的建坪,蓋回去如果還是原面積大小,那還是無法解決兒孫們回來時有得住的問題.
如果拆掉一間,改建的能擴大面積,那就感恩了!

作者: 阿俊 時間: 2019-12-18 19:54

2home 發表於 2019-12-16 09:46
印象中，農舍要當初申請建照的人也就是原始起造人才能增建或改建，若蓋好己過戶，就沒辦法增建，只能修繕。 ...

他的地比0.25公頃大可以再申請增建

作者: 阿俊 時間: 2019-12-18 19:59

快樂農夫發表於 2019-12-16 12:33
感謝!
我的有兩個門牌,雙併的房屋.
照你的經驗來看,如果以其中的一個門牌來申請拆掉其中一間改建.是可以 ...

農舍的總樓地版面積是不能超過150坪沒有錯..
但是另有旦書
每層樓地版不能超過10%..你可以自己算一下你還可以增建多少(也可以改建..雖然你是新農但是你的農地大於0.25公頃)
但是

你還是要重新從"農民資格"下去作..
將舊的農舍基地平面圖再加上想新增蓋的農舍範圍
其餘空地上還要有農作物收作才能

作者: 阿俊 時間: 2019-12-18 20:01

2home 發表於 2019-12-16 10:26
現在農舍法規很亂，甚至有些主辦單位都搞不清楚，建議直接去當地建管處問看看。説不定只要跳過農業相 ...

現在不能跳過農業單位了..完全改為農業單位主導了

先向農業單位申請農民資格(包含農舍配置農業生產計劃書)..
如果農業單位准了建照就沒什麼問題了

作者: 快樂農夫 時間: 2019-12-18 23:08

本帖最後由快樂農夫於 2019-12-19 09:53 編輯

阿俊發表於 2019-12-18 20:01
現在不能跳過農業單位了..完全改為農業單位主導了

先向農業單位申請農民資格(包含農舍配置農業生產計 ...

很感謝阿俊的指引. 感謝!
請問農業單位指的是鄉公所的農業課?還是縣政府的農業課?還是農業改良場?
我過去18年都是農會會員+農保.
去年年底農會通知我退掉農保改國保.今年開始領每個月3000多元的國民年金. 但目前還是農會會員.健保依附在農會投保.
我的農地是沒有違規使用,但種的作物很多種,亂種一通.快樂農夫因為儘量有機耕作,也很友善環境.但產的農產品質外觀都實在很差.也沒有經濟規模,因此農產都是拜託親朋好友吃,沒有銷售紀錄.但向農會買過多次肥料,他們都認識我. 再加上8年前舊的外勞嫁人回印尼,換了一個新來的印尼外勞,卻發生毆打失智老母的事件,被我辭退,這8年多來我生活的重點都放在親自照護高齡老母,並沒有專心務農.沒有銷售紀錄,這樣的農民,去申請農民資格不知道會不會過關.
也許在去申請農民資格之前,也許該做做樣把農地整理整理打扮打扮,讓它看起來比較像專業農夫的農地.
請問阿俊大大,如果我申請農民資格過關了,是否合法增建或改建的夢想願景就沒有[無法克服的障礙了]?

我的農地有997.6坪, 目前農宅是平房, 有50坪. 但[帳]記在這塊997.6坪的只有其中的25坪.
我的目標是留下舊建築當農機具與農產品簡易整理加工的倉庫. 在它的旁邊或後端新蓋一個3層樓的透天住宅.目標坪數是99坪,(就是把允許的最大建築樓地板面積用完,讓這農宅能成為早期農村三代同堂的歡樂宅,我小時候就是住在農宅的環境,三代同堂.)

可否請阿俊大大更明白開釋SOP,我該如何進行?
感恩不盡!

我目前想得到的做法如下,不知道對不對:
1. 將我的農地好好整理並簡化成較少作物,讓它比較像以銷售為導向的專業農民的農田.完成後
2. 然後去農改場申請[農民資格證明],取得資格證明之後
3. 以其中一個門牌號碼向鄉公所農業課提出增建或改建計畫
4. 農業單位核准後,開始進行硬體建設.

作者: vickysun 時間: 2019-12-19 08:45

阿俊發表於 2019-12-18 19:54
他的地比0.25公頃大可以再申請增建

所爬文中都說需原起造人才行且土地須725坪才行但我確實於今年四月拿到拆除執照與增建建照所以才希望去問問建築師我的2home 在新竹縣或許每個地區都不同吧

作者: 阿俊 時間: 2019-12-19 19:01

vickysun 發表於 2019-12-19 08:45
所爬文中都說需原起造人才行且土地須725坪才行但我確實於今年四月拿到拆除執照與增建建照所以才希望去 ...

只要大於756.5坪就不須要原始起造人了
原始起造人是針對不足756.5坪的地

作者: 阿俊 時間: 2019-12-19 19:07

快樂農夫發表於 2019-12-18 23:08
很感謝阿俊的指引. 感謝!
請問農業單位指的是鄉公所的農業課?還是縣政府的農業課?還是農業改良場?
我 ...

健保依附在農會投保.
那你就屬於第三類健保  依法是可以申請農民資格

但是
要看縣巿  有的縣巿承辦人員很機車
明明只要
1)農保
2)第三類健保
3)二年的農業經營績效
以上擇一即可..可是有的承辦就堅持要二種以上證明

你的案子可以申請無論申請增建  改建都沒什麼問題
農地上只要有可以收作的農作物  基本上都可以申請的
(我們故縣長去當主委時  是故意刁難人家申請農舍的)

作者: BoBChenWho 時間: 2021-1-22 21:07

1、如果是在旁邊申請新的農舍，一樣也要「農民資格」審查，然後一定會因「申請農舍之必要性不足」而被退件，因為你旁邊就有房子在住了，不構成再蓋一棟新農舍的理由，所以只能用原農舍擴建。

2、現有農舍增建，一樣需要重新審過「農民資格」這塊，也就是現今農舍最難的那一關。

註：農舍申請常見問題：https://bobchenwho.com/2020/10/09/news017/
註：更多農舍申蓋資訊可參考：https://bobchenwho.com/house/
註：農民資格可參考：https://bobchenwho.com/agriculture/

作者: 快樂農夫 時間: 2021-1-23 00:58

BoBChenWho 發表於 2021-1-22 21:07
1、如果是在旁邊申請新的農舍，一樣也要「農民資格」審查，然後一定會因「申請農舍之必要性不足」而被退件， ...

請問各位大大們兩個假設性問題，
1.我在彰化縣已經有農舍了，依農宅興建辦法的規定，我是不能再申請要蓋第二棟農舍，但我是否可以跑去花蓮買一棟他人蓋了農宅的農地？
2.我在彰化縣有我名下的農宅，如果我太太跑去花蓮買一塊登記在她名下的農地，也實際耕作從事農業活動，日後用她的名義申請蓋她的農宅是否可以過關，會不會因為她先生在彰化有農宅而不能申請農宅？
感恩！

作者: 2home 時間: 2021-1-23 09:19

快樂農夫發表於 2021-1-23 00:58
請問各位大大們兩個假設性問題，
1.我在彰化縣已經有農舍了，依農宅興建辦法的規定，我是不能再申請要蓋 ...

一個人當下只能有一間農舍，

第一的方案是不行，除非您把農舍賣了，否則買農舍時，會寫切結書提出證明當下無農舍證明才能過戶。至於若只買農地，不買農舍，這比較特殊。例先生買農地，妻子買農舍，還是農舍和農地是一起的綁在一起，要同時一起過戶給一個人。

第二的方案是可以，因是農舍條件是個人，妻子從税捐處列印個人財產，好像也不會跑出先生的，所以應該不會影響，不過還是要問專家和有經驗的人。

作者: BoBChenWho 時間: 2021-1-25 09:43

快樂農夫發表於 2021-1-23 00:58
請問各位大大們兩個假設性問題，
1.我在彰化縣已經有農舍了，依農宅興建辦法的規定，我是不能再申請要蓋 ...

1、是的，先生不能再蓋了。
2、可以，太太可以獨立再蓋一間，不受先生影響。

夫妻可否各自申請興建農舍呢：https://bobchenwho.com/2020/09/05/news011/

作者: albert01 時間: 2021-1-25 20:20

本帖最後由 albert01 於 2021-1-25 20:25 編輯

從法條來看，似乎是夫妻可各自申請興建農舍。
但是現在都會引用民法：夫妻有履行同居的義務，
所以請地方政府去審查其必要性！
所以.....你是老百姓你就得去講清楚為啥各自蓋農舍而不履行同居義務！

若有同居，那就請你說明另一半還要蓋農舍的「必要性」！
對，就是文字遊戲！

作者: Ryan 時間: 2021-2-19 22:12

我最近才剛拿到建造，增建2樓完成，也完成保存登記。
如果先前的地基夠建2樓，往上增建是最簡單最容易的方法，
我的建築師說往“橫的”增建一樣需拿到“農民資格”。

歡迎光臨 2home 打造桃花源 (http://2home.com.tw/bbs/)