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標題: [轉載]農地興建農舍使用限制之再探 [打印本頁]

作者: 2home 時間: 2009-3-3 13:30 標題: [轉載]農地興建農舍使用限制之再探

資料來源
http://www.tom.com.tw/kate/property/135/135-2.htm

農地興建農舍使用限制之再探

既有不足最小分割面積之農地仍不得興建農舍

文：王恭棋

自農業發展條例(以下稱本條例)於民國八十九年修正施行時，即宣告自然人均可購買農地使用，且為自有農地的農民使用之便，明確有關興建農舍的規定。但對非屬自耕農的民眾來說，必須向該管農業機關登記作為農業使用之保證為前提，方符農地農用政策之要求，而一般人卻以為可以自由取得農地，並以農地興建農舍變相作為建築使用，忽略了為維持農地農用限制之使用條件。而農業用地違規作非農業使用時，一旦被查獲恐將付出重大的代價。

有關農地農用限制的議題，相信過去已有許多專家做過深入的探討，而本文則以經常被民眾誤解的部分再予解說，希望得以減少一般民眾在購買農地興建農舍時，避免違規以致遭受財產的嚴重損失。

一、購買農地的好處與限制：

自然人購買農地最直接的好處是，可以得到與過去自耕農相似的免稅優惠，即得申請不課徵土地增值稅(地稅39-2、農發37)、農地繼承人免徵遺產稅或贈與稅(農發38)，但以未違規作非農業使用者為限。對於有意購買農地的民眾來說，具有相當有吸引力，因此掀起購買農地興建農舍之風。同時，本條例於第16條規定農地最小分割面積為0.25公頃(765.25坪)，係指分割後之土地不論多少筆(宗)，每筆(宗)皆應大於0.25 公頃的意思，而非單方面分割出來之一筆符合即可，其他原來被分割的土地不論多少筆，均應大於或等於0.25公頃。因此，每一筆可興建農舍之農地，必須足夠此一最小分割面積限制。

又在本條例第18條中規定，興建農舍之農地應確供農業使用並滿五年始得移轉，以避免有心人士刻意炒賣農地。此為興建農舍農地之另一限制條件。其次，亦規定農舍應符合相關建築法規及集村興建農舍之法源等。至此，民眾應有基本的認知是，雖開放自然人可以取得農地所有權，但仍應以維持農業使用為主要利用方式，而非可供別墅、豪宅興建之用，且應達最小分割面積之農地。

二、農地興建農舍觀念之釐清：

不過，對於農地利用的方式，多數民眾通常並不清楚，或僅從仲介人員而來的訊息可能未盡正確等等，在實務工作中，經常被詢問的有：購買既有不足最小面積限制的農地，是否可以興建農舍？農地興建農舍是否需要申請建照？主管農地使用的機關為何，由哪個機關來查察有無違規使用？農地違規興建房舍該如何處罰？茲依序說明如下。

首先，按農業用地興建農舍辦法第3條第3款之規定，申請興建農舍之該宗農業用地面積不得小於0.25公頃。但參加集村興建農舍及於離島地區興建農舍者，不在此限。此一規定即已杜絕購買既有不足最小面積限制農地興建農舍問題。個別農地所有權人不足最小分割面積之農地不可興建農舍，除非與鄰地合併至最小分割面積以上。又集村興建者最少應有20戶以上之農民(離島10戶)，故其基地面積勢必大於最小分割面積甚多，於興建農舍時可獲得相關獎勵，亦非謂平均每戶參予興建農舍之農民的農地可以小於0.25公頃。

本條例第8之1條規定，無固定基礎之臨時性設施及45平方公尺以下同屬一層之固定農業設施免申請建築執照，且92.1.13修正施行前250平方公尺(75.63坪)以下之固定基礎農業設施，無安全之虞者，得免申請建築執照。按此規定，個別農民持有農地面積在0.25公頃以上，只要興建農舍面積不超過此一限度內，均得免申請建築執照。但，集村興建農舍因所需建築基地較大，故須依照相關土地使用管制規則及建築法令規定，申請興建農舍。(詳參本條例第18條之規定)而個別農地所有人只要不興建超過75.63平方公尺面積之農舍，即可免申請建照，於是便有人以此為由，認為農舍即無須管理規範，實則不然。

按本條例第2條規定，主管農地使用的機關中央為農委會、地方為直轄市或縣(市)，而依政府分層負責辦法規定，各鄉、鎮(市)公所的農業課將負責查察農地有無違規使用，如發現有違規使用農地情事即層報直轄市、縣 (市)政府依法開罰，並會知建管處(局)通知拆除恢復原狀。由於部分以既有不足最小分割面積農地之買賣，並興建前述規定面積以下免申請建照之之農舍，即屬違規使用農地之一例，故若為鄉、鎮市公所查察人員發現有違規情事時，均會層報直轄市、縣(市)建管單位予以開罰。因此，若有房仲人員以查不到也不會拆除違規農舍，來遊說購買時，則應慎思恐有破財之虞。

三、違規使用農地有關之處罰規定

本條例第69條規定，農業用地違反區域計畫法或都市計畫法土地使用管制規定者，應依區域計畫法或都市計畫法規定處理。擅自變更使用者，亦同。按區域計畫法或都市計畫法之規定，違規使用土地，由該管直轄市、縣(市)政府處新台幣六萬元以上三十萬元以下之罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。經限期變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。罰鍰經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。(區21、都79)

或謂，即使被查獲有作非農業使用之情事，認為大不了罰緩(之後仍繼續違規使用)、於再移轉時要課徵土地增值稅而已，也負擔得起的話，罰些錢也沒甚麼了不起，實則不然。依照本條例施行細則第15條之規定，各地方主管機關對依本條例第39條規定核發農業用地作農業使用證明後，應列冊管理，並依本條例第40條規定，會同各相關定期檢查或抽查。細則第15條第3項即明文規定，於發現有未依法作農業使用情事案件，應予列冊專案管理，除限令恢復作農業使用，及處罰鍰外，有未作農業使用或再有未作農業使用情事者，將通知該管國稅局或稅捐處追繳遺產稅、贈與稅或田賦等，非僅於再移轉時課徵土地增值稅而已。

由於有通常認為政府人力不足，應無餘力查得違規使用農地的誤解。但一旦被查獲時的處置方式，將使得所有給予農地的優惠都喪失，不可不慎。也就是說，因為貪圖農地的便宜而違規使用作為非農業使用的話，將使得原本購買農地所有免稅的優惠被取消，其損失恐將難以估算。

四、其他應考慮的問題

能夠興建農舍的農地，除了必須大於或等於0.25公頃(2,500平方公尺=756.25坪)外，興建農舍相關之造價亦應注意。若以每坪農地售價新台幣5,000元計算，則僅購買農地便需花上378萬元以上，再加上興建75.6坪透天農舍，以普通鋼筋混凝土的造價每建坪5萬元來計算時，總價即已達到750萬元以上，況且可能還需要加上整地、綠美化等費用，價格是否划算仍待民眾自我衡量。

其次，依土地稅法第39條之2規定，農地違規使用應課徵土地增值稅時，將以89年1月6日修正後第一次移轉，或依修正施行日當期公告土地現值為原地價，計算漲價總數額課徵。如果農地最近一次的移轉係曾經課徵土地增值稅者，以該前次移轉現值為原地價計算應課稅額。所以，若農地的原土地所有權人一向都奉公守法，未違規使用農地，則一般民眾取得農地後，被查獲有作非農業使用，而應課徵土地增值稅時，將可能負擔自民國89年1月6日起，以當時之公告土地現值為原地價，計算漲價總數額，則漲價幅度恐擴大導致損失加大！

結論：

農業發展條例的立法目的，本即為促進農業永續發展與促進農地合理利用，對於農地使用的本質，仍應以作為農業使用為主。雖然規定可以興建農舍使用，亦係為方便農民從事農業活動時所必需，即使農舍亦可供居住使用，但若以此為別墅、豪宅之利用，則未免曲解農地農用之立法意旨。因此，期望提供給有興趣購買農地的一般民眾，亦能了解農地可容許的使用範圍，必須以超過最小分割面積以上者始得興建農舍利用。農地利用的方法很多，興建農舍雖亦為農地利用的方法之一，仍應在相關法令的管制下為之。

作者: 大野狼 時間: 2013-3-2 15:43

1# 2home

89年時，農發條例
什麼.....89年之前登記的可蓋農舍，同時又同步施行不得合併鄰鄉鎮幾公里內坪數再興建農舍
必須750平左右才可興建農舍，過戶併購得2 年後才能興建
當時封殺了很多小坪數農地想蓋農舍的用戶
89年農發條例，我是有看不是很懂

請指教~謝謝

作者: 阿俊 時間: 2013-3-2 20:31

1# 2home

89年時，農發條例
什麼.....89年之前登記的可蓋農舍，同時又同步施行不得合併鄰鄉鎮幾公里內坪數再興建農舍
必須750平左右才可興建農舍，過戶併購得2 年後才能興建
當時封殺了很多小坪數農地想蓋 ...
大野狼發表於 2013-3-2 15:43

1)89/1/28日以前就登記完成的農地就是俗稱的老農地不受新農發條例的0.25公頃限制即可申請農舍唯新法如果實施後就不能無限制一直蓋下去了必須間隔五年才可以再申請
2)你也不用去管是否合併計算了反正現今的法令就是不能合併計算一定要一筆或是毗鄰(要合併)

作者: fmobmmr 時間: 2013-3-17 13:53

先前一直迷失於"45平方公尺"資材室,以為自造屋僅能蓋這麼大....看此帖後....所以我的農地有三分餘(超過0.25公頃),符合250平方公尺(75.63坪)以下之固定基礎農業設施可以申請農舍,而且無需建照?
,因為我想單純的先弄個外殼而已,預計蓋50坪,因地處鹿野東西山脈夾擠,南面有高台台地阻隔,每次颱風過後,黑板樹僅折枝而已,地質甚硬(農牧用地),僅想用c型鋼做框,屋頂用三合一,包給廠商施工,餘地上一公尺磚砌,,以上用鐵皮或木板(屋檐四周2公尺環繞),大面積使用門及窗,自行叫料組裝...不知這樣是否符合申請資格...謝謝..

作者: 阿俊 時間: 2013-3-17 17:01

先前一直迷失於"45平方公尺"資材室,以為自造屋僅能蓋這麼大....看此帖後....所以我的農地有三分餘(超過0.25公頃),符合250平方公尺(75.63坪)以下之固定基礎農業設施可以申請農舍,而且無需建照?
,因為我想單純的先弄個 ...
fmobmmr 發表於 2013-3-17 13:53

1)45平方公尺以下的"農業設施"才能免建照
2)"農舍"無論大小都要建照

作者: NCKU1881 時間: 2013-3-19 11:46

5# 阿俊
請問，如果以蓋了45平方公尺的資材室，日後可否據以增建為符合面積限制以內的農舍呢?

作者: 阿俊 時間: 2013-3-19 12:29

5# 阿俊
請問，如果以蓋了45平方公尺的資材室，日後可否據以增建為符合面積限制以內的農舍呢?
NCKU1881 發表於 2013-3-19 11:46

資材室是資材室
農舍是農舍
互相沒有干係用途也不同

作者: justin2005lin 時間: 2013-3-26 16:56

阿俊大

請教一下
如果是老農地就不受0.25公頃的限制
那農舍可蓋面積是否有受 10%的限制
目前我有一塊老農地只有200坪
據詢問營造商表示一樓只能20坪左右 ?
是否有突破的空間
謝謝!

3# 阿俊

作者: 阿俊 時間: 2013-3-26 18:37

阿俊大

請教一下
如果是老農地就不受0.25公頃的限制
那農舍可蓋面積是否有受 10%的限制
目前我有一塊老農地只有200坪
據詢問營造商表示一樓只能20坪左右 ?
是否有突破的空間
謝謝!

3# 阿俊
justin2005lin 發表於 2013-3-26 16:56

只有這種方式了

作者: justin2005lin 時間: 2013-3-27 09:59

再請教一下

農舍興建辦法不是說舊農地不受本辦法限制

而10% 不是農舍興建辦法的規定嗎?
實務上有限制10%的建蔽率嗎?

b] 9# 阿俊

作者: 阿俊 時間: 2013-3-27 12:06

再請教一下

農舍興建辦法不是說舊農地不受本辦法限制

而10% 不是農舍興建辦法的規定嗎?
實務上有限制10%的建蔽率嗎?

b] 9# 阿俊
justin2005lin 發表於 2013-3-27 09:59

有
農舍原本就有限制10%的建敞率了

作者: Minimum 時間: 2013-4-4 09:22

請問~
近期看到有的地是"含建照"在銷售
請問若是已經申請到建照的地
可先過戶然後買方再慢慢蓋嗎?
這樣沒有老農的限制嗎?

作者: 阿俊 時間: 2013-4-4 11:19

請問~
近期看到有的地是"含建照"在銷售
請問若是已經申請到建照的地
可先過戶然後買方再慢慢蓋嗎?
這樣沒有老農的限制嗎?
Minimum 發表於 2013-4-4 09:22

不是含建照的意思是你只能變更設計後蓋好再過戶

作者: Minimum 時間: 2013-4-4 15:15

變更的話是只能變更裡面的設計還是連外觀都能變更呢
先謝謝俊大的解答~

作者: 阿俊 時間: 2013-4-6 17:15

變更的話是只能變更裡面的設計還是連外觀都能變更呢
先謝謝俊大的解答~
Minimum 發表於 2013-4-4 15:15

在法規範圍內都可以

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