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標題: 闖蕩房產10週年，窺探成功買家秘辛! [打印本頁]

作者: midora007 時間: 2020-10-29 15:58 標題: 闖蕩房產10週年，窺探成功買家秘辛!

本帖最後由 midora007 於 2020-10-29 16:04 編輯

不知不覺的，我在房產這個產業已經邁入了第10年，被交付上萬次尋屋委託、上千次的看房以及委談，用自身的經驗與努力成就了200多位想買房的人，在此好客將這3600多個日子以來的觀察心得跟大家分享，讓想買房的你，也能憑著正確的思維，找到圓滿自己人生的家。

10年之間的變化，造就了現在的市況
＃100年課徵房地產奢侈稅
#政府祭出相關管制措施打壓房地產
在我從業的第二年，遇上政府開始課徵奢侈稅，在剛開始實施期間的半年期間，市場狀況相當紛亂，甚至有屋主覺得政府要課重稅打房，即使買方出不到預期的價碼，但屋主還是以入袋為安的心態賣了，同時也有買方認為，這是最佳的議價時機而買了房子。
當時絕大多數的專家們都不太看好市場，加上媒體的宣傳渲染，加速潛在賣方出售的決心，還記得許多賣家為了要趕在5月底前簽約，深怕賣不到一個好價格，所以就端出區域破盤底價來吸引買方，也造就了一波市場新買方趁著機會危機入市，而大大撿到便宜呢！
#這行情真會負擔不起嗎？
#若我是賣方會哪時加價？

101年實價登錄上路
緊接著，又遇上了實價登錄，對房仲從業人員來說，這真是個未知的恐慌！當時業界判斷若是時機好，買方就會以實價往上追價，景氣若是差，就會比誰買的比較便宜，當時各大建商透過各方壓力，讓預售屋不納入實價登錄的範圍，就是怕買家比價比便宜的狀況發生。
實價登錄也終止了全額貸的情形，並打破銀行審查不能說的秘密，在實價登錄未實施前，AB約、寫高買賣價金來讓銀行貸款，都是業界不能曝光的秘密，買方只要投入少少自備款，就能輕易買房炒房，在實價登錄實施之後，每筆交易都得攤在陽光下，讓成交資訊更加透明，導致許多專業人士紛紛不願冒險，深怕政府單位介入調查而觸法，也因此讓買屋需自備三成自備款的條件更加嚴謹。延續著已成定局的奢侈稅，實價登錄讓買賣活絡度終於不用再受政策影響，也讓自住族群對房市更有信心，進而大舉回籠買房，並且在實價登錄的定錨效應下，讓市場持續呈現交易火熱的現象，也造就短期間內A賣B賣C的搶房情形，讓疊價、預售紅單炒作的情形不斷上演，在當時景氣加持之下，賣房效率非常地好，整體市場呈現賣方市場，在這三年內，越早坐上這班列車的買方，有非常高的機會能在短期間內讓資產高額增值，直到104年6月房地合一稅三讀通過之後，這股熱潮才暫時停歇。
#不買其他人會搶嗎
#可能有會低於行情的建案嗎？
#建案的選擇性是少還是多?

房地合一稅於105年1月1日正式上路，房市產生觀望氣氛，進而導致成交量縮。
在政策正式上路之後，賠售的案例逐漸發生，好客當時經手的幾個賠售房子，都是買家誤判市況而買入的，當時市面上時常出現比實價登錄更為便宜的房子，讓想買房的人有非常多選擇的機會，因此在實價登錄的影響下，買方與賣方的拉距戰就此展開。
買方認為，買在行情以下的價格才算賺到，賣方則寧願繳銀行利息，也不想要賠錢售屋，尤其是公寓、大樓集合式住宅這種產品，因土地持份少而導致保值性較低，若成交量大幅下降反轉為買方市場時，賣方賣屋的時間就會拉的特別長！
#趁勢低成本入手大品牌建商
#善用屋主交屋過戶前好談價
#審核自我條件勇於出價

109年新冠肺炎疫情蔓延全球！
加權指數12179點下跌至8523點！！！
109年4月前，疫情狀況在媒體的傳播及渲染下，多數買方對房市呈現不樂觀的看法，當時我也遇到幾個因受疫情影響而需將資產變現的企業主，他們必須在短期間內割愛讓利給買方，才能拯救畢生的事業心血！
我看到在這短暫的4個月內，市面上難得地多出好幾間比實價登錄還便宜的房子，不過都被投資客捷足先登，非常可惜！
但是在此同時，也是買方找房議價的好時機，勇於出價的買方，就能買到符合行情的房子。
#運用景氣不明朗的立足點讓小型建商有機會獲利了解。
#配合屋主的賣屋條件增加屋主想談的機會。
#與仲介良性交流獲得第一手案件資訊

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